FP-不動産・ローン

2019/07/02

建物2千万円の家を2千万円で売ったら税金100万円(減価償却について)

(先に書いておこう♪ 表題は、「築10年の木造の家の場合」の話。
 実際には、土地建物合算で、建物より地価が関係することが多いとは分かっている上で、あえて建物を取り上げた例、ね。かつ、居住用住宅は下の方の特例も参照っ☆)

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 FPは税理士法で個別具体的な税金計算しちゃいけないので、いつも注意しています。でもっ!

「子どもに2000万円で建てた家を譲りたい」とか「格安で売ったら、贈与税?」とか
「家買い換え、2000万円で売ったら税金は?」
みたいな話を受けることがあります。

で、具体的な相談はできないので、確定申告の本をそのままお見せして、説明しています。
そこで出てくるのが減価償却の考え方!

確定申告の本を見ると、「木造なら0.031・鉄筋コンクリートなら0.015」なんていう償却率が書いてあります。

 ・・・偶然、双方の相談があったので、今なら償却率が頭に入ってる♪
    ちなみに木骨モルタルとか、金属造なんていう償却率も本には書いてある。


◆新品の家でも使えば中古! 古いほど価値が減っていく。
  →これが減価償却の考え方です。

で、表題の建物2000万円。

例えば、土地2000万円・建物2000万円 計4000万円で買った木造の戸建て住宅。
その10年後。(ここでは、土地の話は省きます。→こっちは公示地価とか路線価とかが関係)

 2000万円×0.9×0.031×10年=558万円 (0.9は気にしないでください。そういうもの)

 →10年間で558万円の価値が減った(古くなった)
  だから、今の建物価値は2000万円-558万円=1442万円

で、この建物を2000万円で売ったら、当然、558万円の儲けです。

《もちろん、上は10年経過の家を売ったときの税金ね。20年なら償却は2倍=儲けも2倍。もっとも、20年前の地価自体は、今よりも高かったところが多いと思いますが・・・》

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普通、土地と建物を4000万円で買って、4000万円で売ったら儲けなし!
(むしろ、手数料分損失、なんて思うじゃないですか。)

でも、上のように、もし、土地の値段が変わっていなくて2000万円だとしても、558万円の儲けになっちゃうのです。

で、この儲けに対する税金は、というと、

 5年越えの長期譲渡なら、20%(所得税15%・住民税5%)。
  → 116万円の税金っ!

 ってな計算になる、、、はずです。
 繰り返すけど、FPは、個別具体的な計算はできません。
  → 自分で申告してね♪

※実際の税額は、仲介手数料とかも引くから、もう少し下。たぶん、表題通り100万円くらいになるはず。
 => 仲介手数料が3%の60万円だったら、儲けは498万円だからね。

ちなみに、短期譲渡所得の税率は、39%とほぼ2倍になります。

※※本題とははずれますが、、、、
  住民税が増えるので、ふるさと納税を紹介してます。

 でも、もっと恐ろしいのは、年金収入のみのリタイア組が土地の譲渡所得が出来た時。所得が増えたせいで、健保や介保が3割負担になる場合だったりします。

 ・・・病弱な人は負担増! とくに遺族年金で、介護施設を利用している人とか。

 実際、「今年だけ3割負担なので・・・」で、病院に行かなかったせいで、ガンの発見が遅れた人もいるんです。
  →姉の嫁ぎ先のお母様(こちらは古い土地=格安の土地を売った場合でした。もう十年以上前か)

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昨日、路線価が発表されました。都市部ではアップ、とくに、京都大阪はアップです。

で、個人の戸建てだと、ほとんどの場合、土地+建物で売りますよね~
・・・土地・建物合わせて不動産の譲渡所得


 で、個人の住宅=居住用住宅についてはいろいろ特例があって優遇されています。でも、下記の三つの特例と、【住宅ローン控除の併用】は注意してください!

  ・3000万円特別控除・・・普通これを使う人が多くて、税金ゼロ!(儲け3000万円までゼロね)
  ・低率課税(6000万円まで)
  ・課税繰り延べ(次の住宅の売買で精算)

住宅ローン控除と併用する人は要注意!
前後2年の5年間、上の特例と併用できません!
(次の住宅でローン控除を使いたいとき・使っていて古い方が売却できたとき)

となると、特例を使った方が良いか? 住宅ローン控除を使った方が良いか?、と、悩むことになるわけです。

→ この最後の部分(住宅ローン控除との話)は、最近の京都・大阪を見ていると地価上昇の影響で、結構大事だと思うので、また、別途書きたいと思っています。


(ところで、上の三つの優遇で一つ書いていないの分かりますか? 損益通算ね♪)

 

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2019/06/27

住民税が上がったのは、住宅ローン控除の関係かも!

数日前から、このブログでの、「住民税」に関する検索が増えているんです。
大抵は、「住民税アップ、なぜ?」みたいな感じ。

住民税が上がるのは、大抵は、扶養家族が変わったときです。
子どもが23歳を越えたとき(特定扶養控除がはずれたとき)、が、一番多いと今までは思っていたのですが、実は他にもあることに気づきました。

住宅ローン控除ですっ!

住宅ローン控除は、(たぶんご存じのように、)年末のローン残高の1%を所得税から控除する税額控除、、、結構お得な制度です。

でも、所得税がそれほど無くて、所得税から引ききれないときは、約10万円を限度に住民税からも引かれます。

→これが関係する場合が結構あるんですよね~
 給料が上がって、所得税で引ききれない分(住民税の分)が減ったって言う場合、

で、さらにワタシが想像したのはこのパターン♪

夫婦連帯債務(たとえばフラット35)。連帯債務なら奥さんとご主人との持ち分で(控除額=税額の上限)が決まります。
で、奥さんは、産休とったり育休とったり収入が激減

 >>所得税も激減
  →住民税へ繰り越したり繰り越さなかったり
    住民税が激しく変化!

・・・この検索が増えているんじゃないかという、まったくの、想像です♪

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FPって、いろんなこと(大抵は将来、それも10年とか20年とか先のことが多いのですが)、こういうパターンっていう家庭も想像しちゃうのですよね~
→ひま人とか言っちゃタメだからねっ

想像力が豊かなFPさんっ☆ ってことでお願いします。m(_ _)m

(※「住民税」の検索が増えている本当の理由は分かりません、
ライフプランを作るときは、所得税+住民税で考えるとあまり関係がなかったり、、、(^^;)
まぁでも、住民税決定通知書が配布される月だからね~当然、アップしていれば誰でも「なんで?」って」気になりますよね~。)

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2019/06/19

築30年の賃貸マンション、空室待ちが出るようになった事例

昨日の夜のことです、
  テレビの音を小さくしながら &
  目をしょぼしょぼさせながら、

 ・・・パソコンで仕事していたら、「ピンポン~」とニュース速報。

新潟の地震ですっ!
 → 津波に注意! なんてニュースが言っていました。

大阪震度6弱の地震があったのが丁度一年前(大阪北部地震 2018/6/18)
昨日は、新潟県下越で震度6強。

===で、思い出したこと。

ひと月ほど前のお客さんの話。
大阪市内で小ぶりのマンション経営されている方。(築三十年。6~7階建ての、十数世帯で総人数30人ほどのマンションです)

「これまで、春に空室が埋まらなくなければ、それ以降まず埋まることはなかったんですけどね。最近では、待っている人がいるくらいになりました♪」

当然、理由が気になるのでお聞きしました。
「どうされたんですか?」

非常時のときの、
津波避難ビルに指定してもらったんです。指定して貰って、看板掲げたらすぐに埋まるようになって・・・構造とか図面とか、いろんな資料を探すのに苦労しましたけど、この辺りは、ゼロメートル地帯なんですよね~、で、大阪市も、基準にあう建物とそうじゃない建物とをしっかり分けることを推進しているし。こういう(指定できるくらいきちんとした)マンションを遺してくれた父に感謝です。」

こんなこともおっしゃってました。
「(周りに会社が多いせいで)社宅としての法人の契約の方もいるんですけど、『空室できればまっさきに教えて』とか言ってくれているお客さんもいるんですよ」

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ま、こんな例もあると。。。

もっとも、この方、空いているスペースを使って、【水の備蓄や最低限の非常食】なんかも常備されています。
それ以外にも、格安駐車場やスペースや、日々、近隣不動産の状況をチェックして、いかに自分の不動産の価値を上げるか・競争相手はどこか?を考えておられます。

「大家にとっては、長く住んで貰うこと・空室期間を最小にすること、が最大の使命ですから。そのための投資は惜しみません!」

・・・なかなか経営感覚に長けたかただなぁと思ったのでした。
 (いや、もう長いおつきあいで、前々からそう思っておったのですけどね。)

実は、お聞きするまで、津波の心配のあるところに住んだことのない私にとっては、この津波避難ビル の 発想は全く無かったのでした。m(_ _)m

・・・お客さんから教えられた例であります。(^^;)

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2018/07/18

うわっ、住宅ローンアドバイザーの手続き忘れてたっ!

 住宅金融普及協会って言うところから葉書がやってきて、すっかり忘れてました~
「住宅ローンアドバイザーの更新手続き」~お忘れじゃないですか~っていう葉書

 随分前に、書類とかテキストとか、再確認テストとか振込用紙とか貰っていたんですが、もうすっかり完璧に忘れてました。分厚い封筒そのまま放ってあるし。。。

 まぁ、一日あればテキスト1冊+試験はできそうなのですが、、、うわぁって感じ(;_;)

 ・・・朝から、どんな内容だったか・最近変わったところはどこかとか、ちらちら見てた。
  仕事で一応使う資格だから放っておくこともできないし・・・

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 というわけで今日は、(泣く泣く)ちょっと頑張ります♪
(クーラーの効いた部屋で過ごせることに感謝しよう~ ←ちょっと前向き(^_^)v )

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2018/06/11

今週、いよいよ民泊新法(地価下がる?)

今週6/15、民泊新法が施行されます。

観光庁が「違法民泊を仲介する業者も違法行為」と宣言したので、大手仲介業者が一気に未登録物件を取り消し、ニュースになっておりました。

しかし、大手企業は次々参入を表明。例えば、アパマン・レオパレス・楽天・・・

うちのマンションでは、春の管理組合総会を経て、先日、入り口のドアの所に
「当マンションは、民泊禁止」のシールが貼られました。
(今までの、「ペット禁止」と並んでね・・・)

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昨年京都では、地価上昇率が高かったのは京都の街中中心部ではなく、外国人に人気の伏見稲荷周辺でした。
・・・当然、民泊も多いと思われます。

空室だらけのマンション救世主! の一面があった民泊。
新法施行で、営業日数最大でも180日以下(※)の民泊よりも、
  ・本来の旅館業法(簡易宿泊所など)へ移行するか、
  ・違法民泊が増えるか
どちらかだと思います。

・・・地価に影響するかどうかちょっと気にしてます。
(※ちなみに、民泊では、京都市の条例ではさらに180日よりも厳しい規制になっています)

とくに京都市は、若者世帯に人気の広大な地区があるわけではないし、規制でタワマンが建てられないから、大人数の人口移動があまりない。

だから、地価は下がる可能性が高いんじゃないかと思ってます。
→いや分かんないですよ、
 大手が観光都市京都のネームバリューで、どんどん開発するかも知れないし。

「不動産無料査定! 売りませんか?」と言うチラシに加えて、
「あたなも民泊オーナーに」なんて言うチラシが入るようになるかも。

(今までの京都は、この民泊・違法民泊の影響を存分に/十二分すぎるほどに、受けすぎているんじゃないかという想像です。)

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で、京都ではなく奈良で見た光景ですが、
みんながみんな安宿を探している訳じゃ当然ありません!

先日、奈良駅前で見た光景。
JR奈良駅には隣接して、「ホテル日航奈良」があります。決して安宿ではありません。
そんな高級ホテルの前に到着したバス。中から、中国(あるいは台湾)の人たちがぞろぞろと降りて中に入っていきました。しかも、やたらと子連れ率が高い!(ベビーカーに乗る2歳くらいから10歳くらいまで。。。。学校はどうした?行かなくていいのか?)

→みんながみんな安い宿を探している訳じゃないんですね。

10年後、どんな価格帯でどれくらいの宿泊施設があって、それをどれくらい外国人と日本人で棲み分けていることになるのか、ちょっと楽しみ
・・・というより、そういう棲み分けを考えることがナンセンスになるんだろうな、とか思ってます。

私の大好きな「百均」に行くとね〜、ときどき、外国人の方が多かったりするんです。
こういう日常がやってくるのかな、ってね。

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2018/05/17

高齢者が抱えやすい5つの問題

 老後資金のご相談、といえば、私の場合ほとんどは、退職金関係と年金関係です。

「投資した方がいいんですか? 日本株大丈夫しょうか?」
「初めてのまとまったお金なので、数十万円で株主優待とかやってみても構いませんか」
「年金は繰り下げた方が良いと書いてあるものが多いのですがそうなんですか?」

ま、こんな感じですね♪

 で、個別の質問はさておき、今日は、俯瞰的な見方の話。
 私が老後相談を受ける時に考える時は次の5つのポイント
  →これ、誰も関係すること。だけど分かってない人も多い。
   なので提案書とかで具体的に文字にしちゃうのですね(^_^)v

(1)カラダの健康
(2)ココロの健康 → 初期の認知症とか、その他の不安とか
(3)将来の家族との関係 →介護が必要になった時
(4)お金の心配 → ズバリこれが私のお仕事!
(5)遺産相続などの法律の話 →嫁にやった娘と自宅にいる息子、とか

 ま、これに付随して、葬式やお墓、はては宗教まで。(→最近、新興宗教の話は全くなくなった。でもちょっと前まで、会合に毎月いくらかかるとか、ありました)

 上で書いたように私のお仕事としては(4)がメインです。
 だけれども、他の項目とあわせて「お金」を考えます。はっきり言うと、例え新興宗教でも、それがココロのより所になって、幸せならば多少の出費なら、良いと思っています。丁度、カルチャーセンターやサークルに入っているような見方を、私はしています。

〜〜〜〜
 子どもの夫婦と同居ならば、上の「カラダの健康・ココロの健康」それから「介護状態の家族の関係」も、必然的に対処がかわります。
 問題は、他の家族との関係。もちろん私のように、親が一人住まいで、姉弟で面倒見ている時も事情は変わります。

 これに加えて、最後、法律上どうなっているか? 遺産相続とか遺言書とか、あるいは後見人とか、施設入所のときの保証人とか。
 さらに! 普通は、高齢同士である配偶者の死亡が関係してきます。

 これら総合的に(1)〜(5)を考える!!!

〜〜〜〜
 まぁね〜、60歳定年・65歳まで再雇用だとかだったら、皆さんまだ元気な時だから、あまり深くまでは答えません。というか、どこまで書くか悩むのですね。
 でも、退職金で家建て替え! とか、親子ローンとか、これはちょっと慎重に(1)〜(5)を考えます。とくに親子ローンだと、一緒に住む子供さんと他の子供さんとの関係とか、いろいろ考えます。
 ・・・親が定年、子ども二人で30歳前後、とかだったら、なかなかどこをどうまで答えて良いのか、難しいのですけどね。

「子どもさん結婚されたらどうします? そのあと、20年後くらいに認知症になったらどうします? その時、世話になるであろう子供さんと他の子供さんとで遺産相続どう考えます?」

 →普通は答えられません。だけど、そういう可能性があることは指摘します。
  で、どうなるか分からないから、ご主人が亡くなって子どもがローンを引き継いでも出来るだけ母親が名義が残るように考えます。それか保険にはいっておくか。

 →最後の最後の資産になる可能性があるから。(母親の面倒を見る方が、自宅不動産か保険金を受け取る、という具合にね)

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 普通の家を売る不動産屋さんも、保険を売る保険屋さんも、ここまで考えないでしょ。
 これが違う視点で見るFPの価値! と思っています♪

(今日は、宣伝も兼ねた綺麗な記事になった♪・・・結構、自己満足してたりする(^_^))

●三つの健康(カラダ健康・ココロの健康・お金の健康) それに、
●家族との将来の関係と、法律の話

 →この三つの不安解消が、幸せな老後になるっ!!
 (是非覚えておいてね♪ 気になった時には見てみてね♪)

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2018/03/29

公示地価2018、、、福岡がねらいめ?

 一昨日、国交省から公示地価が発表されました。
1月1日現在で、基準地点について国交省が発表するデータです。
赤字が今回の分。

    平成28→29→30年の地価動向(変動率=単位%)

          住宅地        商業地 
 全 国 平均  △0.2→ 0.0→ 0.3   0.9→ 1.4→ 1.9
 地方圏平均  △0.7→△0.4→△0.1  △0.5→△0.1→ 0.5

  東 京 圏  0.6→ 0.7→ 1.0   2.7→ 3.1→ 3.7
  大 阪 圏  0.1→ 0.0→ 0.1   3.3→ 4.1→ 4.7
  名古屋 圏  0.8→ 0.6→ 0.8   2.7→ 2.5→ 3.3

地方圏(地方四市) 2.3→ 2.8→ 3.3   5.7→ 6.9→ 7.9
地方圏(その他) △1.0→△0.8→△0.5  △1.3→△0.9→△0.4

   (※地方4市=札幌、仙台、広島、福岡)

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 都市圏は、地方4市を含めて好調です。というより「地方圏(その他)」がやっぱり下落。

 でね、最近、wikipediaで私が地方のデータを調べる時に見る図が人口ピラミッド。wikiって、大抵の自治体の人口データの図が出ているんですよ。
 その時見るのが、30〜40代の団塊ジュニア世代の分布。日本全体の人口分布より多いか少ないか。〜〜〜 つまり高齢化が顕著であるか、進んでないかというところ。

 ・・・30〜40代の人口が、田舎→都会に動くとこれがはっきり見えているはず。
    これその自治体の将来が見えるんですよね。

(30〜40代が抜ければ高齢化が進む。しかも、この層は子ども誕生も期待できる。)

 でも現実には大都市にマンションがガンガンできて、都市部の小学校増築ニュースが聞こえてきてる。(東京でも大阪でもニュースになってましたよね。なのに田舎では小学校そのものが維持できないところも増える。)
 しかも、人口減少時代・多死社会にあっては都市部でさえスポンジのように歯抜けになると言われています。

 で〜も、それより私は、2022年の生産緑地解除問題で、都市部に土地が一気に供給されるが恐い。都市部の「ちょっと田舎」が、一気に「普通の田舎」に転落するんじゃないかと。

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 大阪では、ミナミがキタを抜いた! というのもニュースになりました。
 上品なビジネス街のキタ(大阪駅・梅田周辺のことね)より、アジアン人気の難波・心斎橋の方が地価アップ。
 ちなみに京都も外国人人気の「伏見稲荷付近」が地価上昇率では、トップです。

 ということはだ、、、、これからは福岡だ!
 → 大陸に近いし、九州全域の拠点だし。

 オレがもし、織田信長や豊臣秀吉だったら、福岡を首都にするぞ!
な〜んて思ったのでした。

(福岡中州 まだ行ったこと無いんだよね〜
 正確に言えば、屋台ラーメン一杯だけ経験ある。めちゃ美味しかった♪)

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2018/02/22

高度障害になったときに備える「保険料免除特約」と「ローン支払い免除特約」

 こういう表題を付けた時に、どれだけ皆さんに通じるのか?
 我ながら疑問になるんですよね〜(^_^;)

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「高度障害」と聞いて、すぐさま「保険だ! 死亡時と一緒!」と思える人は、まず保険に詳しい人。
 ・・・一般に、死亡保険の例えば死んだら500万円!という保険に入るとするでしょ。
    で、約款をみると、保険金の支払われる時というのは、死んだ時&高度障害
    状態になった時、なんて書いてある。.
    (※高度障害の定義は別途書いてある。例えば両眼失明の場合とか)

 今日の話題は、保険の話&住宅ローンに付ける保険の話です。

 普通、死んだら貰える生命保険=死亡保険に入っていて、死んだ時は保険金が支払われて契約は終了します。でも、高度障害だったら・・・まぁ、貰ったらそれで終わりというのが普通です。それ以降の保険料免除特約を考えるのはガンや三大疾病になったときくらい。

 でね、最近のローン契約だと、こう言う時(高度障害とかガンとか三大疾病とか)に支払い免除特約が付けられることも多いのです。
   →結局、その分の保険に入るってことなんですけどね。

「保険料免除特約」と「ローン支払い免除特約」

 実はこれ、アドバイスする方としては、結構、悩ましいのです。
 何が悩ましいかというと・・・住宅ローンの事でご相談なのですよね、でも。。。
  1.若い人は、病気と無縁だったりする。死ぬことはもとより高度障害なんて
    考えていない。・・・若くても50歳くらいで脳梗塞とかあり得るんですよ
              でもって、35歳で35年ローン=70歳なわけ。
  2.なので、高度障害と聞いても、まず理解不能(脳梗塞以外もあるしね)
  3.で、単独の保険契約でいくか、ローン付帯でいくか、説明が面倒
        →済みませんm(_ _)m ここ、私の手抜きです。
     でも、ローンの相談で保険の説明って聞く耳持たずだったり

 ・・・いやねぇ。相談の本題は住宅ローンなんですよ。
    それも月々の光熱費とか固定資産税とか。
    そんなときに、死んだらローンは? という保険の話はともかくも
    高度障害の細かい話って無理でしょ。だから悩ましい問題なのです。

 でも安心を取るんだったら、是非、免除特約つけてください。(多少のコストは目をつぶろう)

 でね、貯金や頭金が一杯あって、ローンが短くなるのなら=債務が少ないのなら、付けなくても大丈夫。

 →このあたりのリスク許容度は、はっきり言って、投資信託が上がったり下がったりというリスク許容度よりも、難しいのです、はい。

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 実際は、ローン相談の時は手抜きして、その人のリスク許容を見極めてアドバイスしているのですが、ガン保険の相談の時は、免除特約つけるように言うことが多いです。

 だって、最近のガンは、昔に比べると死亡率が下がっているでしょ。しかも、治療費が高くなることが多い。こう言う時に、保険料免除が付いていると嬉しいから。

 →肺ガンのやつだっけ? 高価な薬。月100万円とかかかるやつ。(高額療養費を使ってもサラリーマンなら毎月10万円強×3ヶ月 を一年に1回か2回 とかになる)
  先進医療も高額になると聞きますね。

 ガン保険の人は、親や親戚もガンになったことがあるという、いわゆるガン家系の人が多いから、「安心を取ってください」と言いやすい、ということもあります。

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2018/01/17

新築の家の引き渡し(お客さんの話)

 昨年の夏からフォローしているお客さん。ローン選びから始まりました。
 ようやく、引き渡しです。
 ・・・こちらも結構楽しませていただきました。銀行ローンこっちとこっち、どっちを選ばれるのかなぁとか。

 良いですね~、新しい家で新生活♪
 人生そうそう何度も、あるものじゃありません。

 小さい子どもさんを前に、この子が成人する頃にはなんてどんな世の中になってるだろ?なんて精一杯想像しつつ、キャッシュフロー表を作っているんですけどね。35年ローンだったら、まだ高校生くらいでローン半分残っているんです。

 リスクを小さくしようと思ったら、ローンは短く=頭金多く。
 持ち家と賃貸は、家賃で比較する人が多いですけど、リスクが変わる、ってことを覚えておいてね♪

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 私の親の代だと、長屋→賃貸アパート→団地→持ち家 みたいなコースがありました。
 でも現代の人は、持ち家→持ち家も多いですよね。結婚していきなりローン開始とか。

 どっちが楽しい人生かなぁ、、、いや、楽しさの質が変わるんだろうな、と思います。

 子育ての楽しさ・子どもを通したコミュニティ作り。
  ・・・なのに、イジメとかブラック部活とか塾・受験で家計が大変とか、親がリストラとか
    (これもリスクが変わっている一例ね)

 う~ん、楽しい人生ってなんだろ?

 やっぱり基本は家族なんだろうと思います。。。。って、おひとり様の私が言っても重みが全然無いですね(^_^;)
 皆さん、お幸せにねっ☆ 新しい家で、人生アルバムを作って貰えたら、と思ってます。

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2017/11/13

戸建て広告がよく入るよね♪

今日は寒い!
 ~日ごと寒さがつのります・・・・
あなた変わりはないですか?

   と続けば、都はるみの「北の宿から」♪

=== さてっ ===

 私の住んでいるマンションのすぐ横で、今、家を建てています。
 何軒か戸建てが並んで建っている場所の一つ。2年ほど前に、前の住宅が取り壊されて更地にかわっていたのですが、この夏から建築がはじまりました。

「業者が買い取って建てるのかなぁ。それとも遺族が自分用か賃貸用に建てるのかなぁ」とか、全く事情も知らないのにアレコレ想像を膨らませるのは私の悪い癖?!

 もの凄い勢いで建てているなぁと思ったら、先日、チラシが入りました。
 23坪ほどで、3階建て・駐車場2台 ま、このあたりではよくある戸建て住宅です。
(この広さなら、一階に玄関・風呂・トイレと一部屋。二階にLDK。三階に寝室&子供部屋が一般的です。これにプラス、ロフトつき。高さ制限10m→12mの地域ってなことがわかる。)
  → これが実家の田舎だと40坪前後くらいが一般的。
    なので、三階建てはぐっと減る。

 で価格! 気になるお値段ですっ!
    4LDK+ロフト、で価格3980万円♪

 で、もう一つ、気になる返済例!
  ・物件価格のみ(諸費用除く) 毎月9.9万円
     →諸費用別と書いてある所は好感がもてます♪
  ・返済内容 金利 約0.25%、35年返済(ボーナスなし)
     →ボーナス返済なしも好感が持てます♪ でもっ!
      金利0.25%って何?
  ・・・今のところ私が見た最低は0.61%くらい。この金利はおかしい。
     想像するに、住宅ローン控除で戻ってくる分を入れた?
    (入れると今やおつりがくるんだけどね、でも諸費用入れていないからか)

 とまぁ、買う気もないのに、不動産広告を見ているわけです(^_^)v

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 ほぼ毎日のように同じような広告が一杯入りますが、いろいろ見ていると、信頼できそうかそうで無さそうか、何となく分かってくるから不思議です。

 ついでに書くと、「諸費用別」の諸費用のことを少々詳しく書くと・・・

 この物件は、売り主ではなく専属専任媒介なので、仲介手数料が「3%+6万円=18万円くらい」がかかると思う。それに、登記費用=所有権と抵当権の設定に15〜20万円くらいの手数料。銀行によればさらに事務手数料5〜15万円くらいがかかって、あと、火災保険。
 外構部分がどこまで入っているかでも大きく変わる(コンクリート流すとか、通り道だけ煉瓦か置き石を埋め込むとか、植栽するとか、豪華な郵便受けをつけるとか。。。)

 なので、ローン組む時=資金計画は、余裕持って組みましょうね〜

「家買ったら貯金ゼロ!」は、厳しすぎます。@とくにお子さんがいる場合。

「物件価格の2割分くらいが残る予定で、実際に引っ越し代とか入れて1割残った。」(例 4000万円の物件で、諸費用いろいろ考えて貯金800万円残るかなぁと思ったのが、生活が落ち着くくらいには400万円。) 
 これくらいで組んでいただける=頭金が十分用意できる、のなら結構安心のあるライフプランになるのですが、皆さん、ぎりぎりで組んじゃうんですよね~。この後、教育費がやってくるとか、退職して収入減とかが間近に迫っていると結構厳しい~ (>_<)

  なので、ローン組む時=資金計画は、余裕持って組みましょうね〜 (←2回目)

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 日ごと、ローンの厳しさがつのりませんように m(_ _)m

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