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悪質なマンション勧誘(情報)

マンション、この２年ほど、売れ行き鈍っています。
しかしながら、勧誘時の苦情は増えているようです。

今回は、国民生活センターからの情報です。

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マンションの悪質な電話勧誘に関する相談が非常に多数寄せられており、年々増加。
　　「断ると脅された」「長時間に渡り執拗に勧誘」
　　　「玄関に待ち伏せ」「損をすることはない」・・・
　　　「暴言を吐かれた」というのもあるらしい。

対処方法です。

（1）業者名、連絡先がわかる場合は、各都道府県の宅建業法の所管課、
　　　国土交通省もしくは国土交通省の地方整備局等の行政の担当課に申し出ること。
（2）契約してしまった場合、早めに最寄の消費生活センターに相談すること。
（3）暴力を振るわれたり、脅された場合は警察へ申し出ること。

元情報は こちら。（国民生活センター「マンションの悪質な勧誘販売が増加！」）

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以前、賃貸マンションに住んでいた時、絨毯爆撃のような戸別訪問手法を経験したことがあります。
マンションの前に自動車・バンで５人くらいまとめて営業マンが乗りつけてきて、マンション中の呼び鈴を順番に押して、お話ししていくというもの。あちこちで呼び鈴の音が響くわけです。
賃貸マンションの家賃なんて相場が分かるから、「それより安い返済額で買えますよ〜40年ローンなら」なんて勧誘していくのですね。

40年ローンで買うと、返済終わる頃には築40年の古マンションです。価値は４分の一以下ですね。4000万のマンションが1000万（地価が上がらない場合）。マンションの契約というのは、1000万のモノを、利息を払って分割払いするってことですからご注意ください。しかも固定資産税もメンテ費用もかかってきますし。

んでも、家ってのは、生活の基礎となるところだと思います。その場所でどんな生活をはぐくんでいくのか、１０年後２０年後・・・40年後、どんな生活をしているのか、充分考えて計画して失敗しないようにしてくださいね。

REIT：不動産が半額になったらどうする？

バーゲンセール真っ盛りですね。
「３割off」「半額！」
てな感じですね。

ここはついでに、不動産も半額セール。
40坪土地付き一戸建て、4000万が、50%offの「2000万円！」。
家計応援セール実施中。

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さて、戯れ言はさておき、東証REIT指数です。
株価は上がったり下がったり中々難しいですが、不動産価値はどうでしょう？
いくら不景気だからと言っても、貴方が住んでいる不動産価値が２年ほどで半分になったら嫌じゃないですか？

REIT指数、2005年５月のピークから先月末で三分の一以下です。まあREITがバブル状態だったと言うことを差し引いても、下げすぎじゃないでしょうか？

　REIT指数は、将来、不動産価値が半分になる、ことを示唆している。

こんなことをもし偉い人が言ったとしたら、暴動が起こりませんか？
なぜこんなに下げているか、REIT会社が破綻する可能性があるってことですね。しかしながら、指数から見ると、REITを運営している数多くの企業のうち、半数が破綻する、　なんていう風に見えます。そこまで悪いのでしょうか？

はっきり言って、売られすぎだと思います。

株価が２倍になるより、REIT指数が２倍になる方が可能性が高いような気がする。。。。。。
と思われる方は是非投資してみてください。

(※あらゆる投資にはリスクがあります。自己責任でお願いします。)

ニーズとウォンツ

「フラットテレビ買おうかなぁ」

うちのテレビは、未だにブラウン管です。
録画機（ビデオ）もまだテープだし、つーか、録画なんか、年に１〜２回しか使わないし。

５年ほど前の、新聞折り込みチラシ、家電量販店の広告編です。

　　映画館並の大迫力！
　　あなたの家でも大画面プラズマテレビ！

　　　96回ローン　OK！

当時の42型プラズマテレビの値段をざっくと調べてみました。

　　２００２年　　約60万円
　　２００８年　　約20万円
　　

2002年に月々１万円で買った人、 当時の利率だと、完済まであと１年切っているはずです。支払い頑張ってください。

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今年は景気が悪くなると予想されています。年末商戦最悪かも。
でも、週末の折り込み広告は大量に入っています。今、小売業はなんとか売上げを伸ばそう必死になっています。従って、耐久財の購入は叩き売りの狙えるチャンス到来、かも知れません。
（５年前の不況期には、広告さえ減っていたんです。「まだ広告の紙が良いから、不況じゃない」なんて言っているのはうちの親です。）

「物を買っても幸せになれないよ」とセミナーで言ってはいるのですが、でも、どうしても必要なものはあるわけでして、、、、

　　　無くても困らない物・無かったら困る物。
　　　ニーズとウォンツ、
　　　必要なもの　と　欲しい物、　　ですね。
　　
フラットテレビ、どうしようかな？。。。。まだウォンツか＞俺。

2011年の地デジ移行、悩ましい〜。

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　年収が増えたら増えた分だけ、それだけ多くお買い物をする人、よくいらっしゃいます。
こういう人は、物があふれかえるだけで、資産は増えません。

一般的に、年収が高いと住宅ローンを大きく組む事が多いのですが、年収500万と1000万の人が、それぞれローンを組んで、月々の生活費が同じ、なんてことはあちこちで見受けられます。で、住む家が違うだろ！　と皆さん思っていらっしゃるのですが、予想以上にその差が少ないのです。

ローンが終わる頃には建物は古くなっているので、最終的に残せた土地財産の差は1000万円にもならない、なんてことが簡単に起こったりします。

住宅は資産ではなく、最大の耐久消費財、だと思います。
（自分と家族が）　　欲しい家じゃなくて、必要な家
を買って（建てて）ください。

大抵の場合ですね、もう一度、建て替えが必要になってきますから。
　
　

抵当権付きの家を売りたい、という御相談

　　「家が売れなくて困っているんです」

　　「それは高く売りたいからでしょう、基本的に不動産は需要と供給と
　　　価格の問題でして、ようは、どこまで下げるかってのがポイントかと。
　　　不動産屋に頼むと、３ヶ月毎に下げていくことが多いかと
　　　思いますけど。」

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それはさておき、ローンの残ったまま家を売りたいという場合です。

　　「ローンが残っているんですが、売れますか？」

こんなご相談。実際問題、抵当権を抹消しなければ、家は売れません。
ローン残債　3000万、　不動産査定額2000万　だとどうなるでしょうか？

（１）3000万を親戚などからかき集めて、一旦、銀行ローンを完済する。

これなら抵当権がなくなりますから売却ＯＫ。
もちろん、収入が多いなら、フリーローンのようなもので別途融資を受けた上でそれを使うという方法も（利子は高くなりますが）ありえます。
でも物理的にもなかなか出来ない人がほとんどではないでしょうか。
で、売却金が出来てからそれを即親戚とかに完済する。でも1000万円の借金が残りますね。

（２）売却額2000万円として、この他に、1000万をかき集めることを条件に家を売る。

すなわち、売れれば抵当権が消せるというもの。これがまあ多いんじゃないでしょうか。
ただし、銀行は、一瞬でも無担保状態なんて許してくれませんから、所有権移転登記と抵当権抹消と残債の一括返済、これを同時に行います。通常銀行のおかかえ司法書士さんと交えて、せーので契約を行うというもの。

（もちろん同時でなくても良いのですが、銀行は返済されなきゃ抵当権は抹消しない。買う方は、抵当権がついているのは嫌。だから同時。そうでないと、誰も買わないでしょう）

　
ですので、売却時に、本当に抵当権を抹消してくれるかどうかを事前に銀行と相談しなければいけません。まずは銀行とご相談です。
　これでも1000万円の現金を用意しないといけません。

　「差額分のお金の準備が出来ていますから」

この説明をミスすると、話が進まなくなってしまいます。

　　
（３）もう破綻してしまう。

　ローンの支払いを故意に止めてしまいます。銀行から督促が来ます。無視します。３ヶ月もすると、債務は保証会社に移ります。そして、保証会社から連絡があって、その後、任意売却交渉をする。ただし、ブラックリストに載ります。

　「俺、もう自己破産するわ〜。だから兄貴　1500万くらいで買って俺に賃貸して
　　くれないか」
　で、お兄さんの物になった家にシコシコ家賃を払うという方法。
　
　ま、いくらになるか分かりませんが、競売価格が６割くらいと言われていますから、それより上の値段を提示できれば保証会社も交渉の余地有りです。
　別にお兄さんじゃなく、競売でも何でも成り行きに任せるというのも一方法かも。
　
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（１）でも（２）でも、1000万円というお金が必要なわけです。
　つまりこれ、債務超過ってやつ。

　新築の住宅でも、１日住めば中古になって価格が１割２割下がります。
　登記費用や不動産屋への手数料が約５％はかかります。
　債務超過にならないためには、購入時に３割の資金は欲しいところ。でもほとんどの住宅雑誌には頭金２割、頭金０でもＯＫなんて書かれてますね。だって住宅雑誌は家を売るための雑誌なんですから。

　債務超過じゃなければ、何かあった時、借金が残らない。
　ローンがある間は、賃貸と同じ。むしろ始末が悪い。つまり、35年間そこに住まなきゃならないわけですから、自由に引っ越すことさえできません。
　
　友人が言っていましたが、「車買うより、簡単に決めた。」
　車ならディーラー回るし、試乗もするし、２週間くらい時間を決めたけど、マンションは３日間。
　
　家を買うということは、そこで自分がどんな生活を育んでいくのかという大きな大きな人生のイベントです。人生をそこで歩んでいくという基本の場になりますし、子供がいればそこで育てていくという場になりますから、変な借金で自分の首を絞めることのないようにしていただければなぁと思います。
　
　で、すでに首の絞まった人。ま、ご相談にはのりますが、すでに借金を持っているという事実からは逃れられませんので、出来ることは限られるのかなぁと思います。首の絞まった状態をこれからも続けるのか、、、、、このあたりの覚悟が必要かと思います。

　全額ローンの方などは、本来の住宅ローンとは別に、金利の高いローン（諸費用ローンとかフリーローンとか）を別途組み合わされて借りていることに気づいていない方もいらっしゃいますが。。。。。。
　
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ちょっと前に「５０年ローンはやめときなさい」、なんていう記事を書いた２週間後、実家の親から電話がありました。

　「今日来られた家相の相談の人、50年ローンだって。
　　でも、買ってから家相の相談に来られてもねぇ。。。」

親と同居するつもりで、親の資金もあてにして家を買ったらしいです。で、親の家を売却して、そのお金で繰上返済の予定だったところが、嫁とうまくいかずに、すぐに出て行った。とはいえ、実家は無くなっているし親は賃貸住まい、子供は借金に喘いでいる、というちょっと複雑な状況のようでした。50年どころか１年経たずに困っていらっしゃる。
50年ローンを組む人、こうも簡単にいるとは正直思っていませんでした。

どうしてみなさん、後から来られるのかなぁ、契約とか終わっていたら仕方ないよねと。
親の方の相談でも（家相でも方位でも）、私の方の相談でも（ローン計画・資金計画でも）。

皆様、実りある人生を歩まれることを願うばかりです、いや本当に。

住宅ローンが払えない！ その理由

理由のベスト３、何だと思います？
私の身近なところでのベスト３です。

　　●金利の上昇（固定期間の終了）
　　●教育費がかさむ
　　●リストラ・倒産・転職で収入ダウン
　　
どういうわけか、病気が原因で、というのが私の聞く範囲ではないのです。

うつとかの精神疾患が原因で転職はあります。（転職で原因が無くなったりする時も多い）でも、胃ガンとか糖尿病とか病気が原因でローンが払えなくなった、これ聞かないんです。こんな人もいるだろうと思うのだけど私はなぜか聞いたことがない。
世帯主の死亡は団体信用生命保険つきのローンの人が多いので、これも聞かない。
ということは、

　　病気のときの入院保障＝医療保険って必要か？

なんて思ってしまうのですね。

で、ローンのリスクのうち、最初の２つのリスクは回避できます。

　　固定金利でローンを組んで、
　　教育費は貯蓄か、損をしない学資保険でしっかり用意する。
　　
　あと転職しても見込める収入でローンを組んでおけば、倒産しようが何しようが、絶対安泰のライフプランの出来上がりっ！

　皆さんお金に苦労しない人生の方が良いと思いませんか？
　年収が多くても、ローンが大きければ、やっぱりお金に苦労するんですよね。
　
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結婚の相性、今、非常に「今の年収」を気にされる方が男性も女性も、親も本人も、とても多いのが不思議なんです。　うちの親は四柱推命をやっているせいで、こんな相性の相談があるそうです。

　　「年収1000万を超えている方なので少々難ありでも結婚の話を進めたいのですが・・・」

そんなに年収を気にするんだったら、「３年分の源泉徴収票を確認しましたか？」、なんて、ローン審査みたいなことを言ってしまいそうな自分が恐いです。だってサラリーマンでも歩合の仕事している人多いですから、去年多くてもその前とか、来年とかはわからない。

　「今の年収」だけでお金に苦労しないと思う人が多いのでしょうか？

　年収がいくら多くても、ぎりぎりの生活（ローン）だと、上の「金利上昇」「教育費」に無防備な家庭は確実に破綻します。で実際には、子の生活と親の生活の『人生の質』がどんどん低下していっている、、、、とても最近多いです。恐ろしいくらいに多い。
　
　いつも言ってますが、お金に苦労しない人生とライフプラン作りはかなり密接な関係があります。住宅ローンはもちろんのこと、例えば、年金を貰う前後の人。退職しても現役時代のままの生活だといずれ貯金が無くなる。

　　「いや〜、俺は年金の中で生活するから」なんていう人は、
　『じゃあ、定年３年前に辞めても、貯金で生活できませんか？　その方が３年遊べますよ。年金300万なら退職金のうち900万円で３年の自由な時間を買えるんですよ。』
　『なぜ、定年まで働くのですか？』

　なぜ働くか、何のために働くか、何して遊ぶか、何が自分の喜びか、どんな新しい喜びを見つけて自分の人生を充実させるか、、、年金が月10万でＯＫですか？

　会社を辞めて、趣味だった蕎麦打ちを生かして、そば屋を始めた方がいらっしゃいます。一日にこれだけ売れたら採算が取れる、それ以上は儲けない、一日○食。これがうけて、それなりに充実した生活を楽しんでおられます。（きっとご苦労もいろいろあるんでしょうけど）

私は自営業ということもありますが、クライアントがいて働ける間は70歳でも75歳でも働きたいなと思っています。だって人のために働けるって嬉しいじゃないですか。



【関連記事】
住宅ローン破綻　増加中 (2008/8/27)

　

団体信用生命保険の受取人；住宅ローン

銀行で住宅ローンを借ります。借りる時に団体生命信用保険にはいります。
融資の条件に、保険に入れること、という条件をつけている銀行がほとんど（たぶん100%）だからです。

で、時々、

　　「受取人を妻に変えたいんですが」　とか

　　「私、保険料払ってません。明細見ても保証料は一括で払ってますが
　　　保険料はないんです。」

なんておっしゃる方がいらっしゃいます。

この団信保険、銀行が契約します。受取人は銀行、保険料も銀行もち。
（※住宅金融公庫（現住宅金融支援機構）は任意加入なので
　　　負担があります。入れない方入らない方いらっしゃいますが
万が一の時には借金が残って大変になることもあります。）

　契約者＝銀行です。

だから、受取人は変えられませんし、保険料負担もありません。そして、銀行は取りはぐれがないようになっています。

万が一の時には遺族にとって、『現金ではなく不動産』が手に入るということになります。借金が消えますから、残った不動産を売却してお金にかえる、なんてこともOK！。
（あのですね〜　不動産は借金がある間は自分のものじゃないと思った方がいいですよ、
　自由に売買できませんから。）

先日いらした方がこんな事を言っていました。

　「俺、生命保険はいらないんです。借金は消えるから、家を売って、嫁は実家に
　　帰ることになっているから」

確かにこんな考え方もできますね。大体その家に住み続けたいから大きな民間生命保険に入る人が多い。しっかりライフプランを作ればこんな考え方で保険料の節約もできてきます。

問題は、相続するのが誰なのか。

これは重要です。

　　◆子供と仲が悪い、音信不通。とか
　　◆婚姻届を出していないとか、離婚したけど同居しているとか、
　　◆前妻の子供があるとか、
　　◆子供がいなくて、親にも相続権があるとか、
　　◆子供も親もいなくて、兄弟に相続権があるとか

こういうときに遺産分割でもめると、２〜３年以上、手も足も出なくなる時があったりします。下手すりゃ文句言っている人が死ぬまでまとうなんて云う時もあるくらい。
もめないようにするには、取り分のある人に対して、それなりの生命保険に入っておくのが一番手っ取り早いと思うのですが。。。。。ほとんどつきあいのない義兄弟姉妹が受取人の保険に入るなんて嫌ですかねぇ。これ一番良いんですけど。

ちなみに私、独身で、姉がいます。
もし30年後くらいに、私が亡くなった場合（親も姉もいなくなっていたら）、今の状況では、二人の姪に相続される可能性が高いなぁ、、、、、と思っています。

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50年返済住宅ローンはやめれ！

　大手銀行の住宅ローンは最長返済期間35年。最近40年ローンが出てきたなぁなんて思っていたら、なんと50年ローンでもＯＫなんて言う銀行が出てきています。どこの銀行とは書きません。
　はっきり言います、やめときなさい！

　こんな50年もの超長期のローンを組んでも良いのは、、、、

　　◆親の遺産・保険金ががっぽり手に入りそうな人、
　　◆ローン組んだ旦那を病死・事故死させる予定の奥さん、
　　◆破産する予定をたてている人、
　　◆宝くじがあたる人、
　　
これ以外はとてもじゃないがお奨めできません。

20歳で組んだとしても、最終返済70歳。（しかも最長でも10年固定金利でその後の金利が不確定だし）
定年超えてます。第一自分がその会社に勤めているかどうかも分からないし、会社自体あるかどうか分かりません。そうなったら破綻します。

　「息子がリストラされた」
　「会社が倒産した」
　「ガンになってまともに働けないし所得が減った」
　「親が死んで実家に帰ることになった」

私のところへもこんな声が聞こえていて、ひょっとすると右下にある、このブログの「検索フレーズランキング」でも入っているかも知れません、「家計破綻」「住宅ローン　払えない」「ローンが払えない」　こういう検索で来る人、増えています。

返済期間35年と50年を比較してみます。

　　3000万を金利３％で借りると、
　　　　３５年返済＝　払う利息は1850万
　　　　５０年返済＝　　　　〃　2450万

　　600万違いますから。
（もし、600万余分にあったら何に使います？）

だいたい、家が50年持ちますか？　今、築50年の家、探せばありますけど大抵建て替えているはずです、で、あったとしても相当に痛んでいるはずです。注文建築の梁や柱がぶっとい頑丈な家しか持ちません。そうじゃなきゃ、50年住み続けようとしたら、リフォームで別途1000万は軽く必要になってきます。

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実家の土地を相続したら現金化して、ローン返済する予定だったＡさん。
でも予定通りに進んでいません。実際には相続で、もめたあげくに、やっと自分名義になりました。でやっと売ろうと不動産屋に行きましたが、思った価格で売却できそうにない！　　それに自分自身、親の土地を売っても良いんだろうかという迷いもでてきました。このAさん、ずるずると、未だに固定資産税という支払を続けておられます。
出費がある間は、資産というより負債です。

まあね、適切な資金計画が出来ていれば、多少は緩和されますが、そう簡単には、
　
　「うん大丈夫！」　
　
なんて私は言えません。

レイクさん、頑張ってますね。

消費者金融のお話し。
私としては不用意にお勧めしたくないし、細かく知っているわけではないのですが、電車の広告みてビックリ。

　・金利半減で　１８％　→　９％
　　　新規契約で10万円以下の人限定。
または、
　・３０日間無利息

この２つのキャンペーンをほのぼのレイクさん、やっておられます。9/30まで。

無利息はノーローンとかが昔からやっていますね。レイク自身も60日間無料とかやっていたことがあると思います。ただ金利の方、消費者金融業界で９％で貸すって、いくら１０万限度とはいえ、、、、、よくやるなぁ。私は始めて見ました。

だってついこの前まで、利息制限法の20%を超えて（グレーゾーン金利）出資法の29.2%で貸していたんですよ。時代の流れは恐ろしい物です。

レイクは今やGE（ゼネラル・エレクトリック）の傘下に入っていますが、今度、新生銀行傘下のシンキに吸収されるようなニュースが出ています。規模的に厳しいんでしょうなぁ。少しでも顧客数や貸出高をなんとしてでも増やしておきたい、という経営上の判断でしょうかね。

三菱UFJはアコムを子会社にすると発表したばかりですし、業界再編真っ最中っていったところでしょうか。

返済計画見て、返せる当てがない時は借りてはいけませんよ！

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あのー消費者金融の話題を書くと、もの凄い数のトラックバック（トラバ）がつきます。プロフィールに書いておりますが、アフィリエイト目的と思われるものは、公開しませんし、しつこい方はアクセスブロックをしますので、、、、って、rss自動トラバで私の記事を読んでいないと思いますけど一応ご忠告。

大家の喜ぶ、家賃の払い方

アパートとかマンションとか駐車場とか、大家さんに賃料を毎月払いますよね。
どうされていますか？

最近は入金確認（そんでもって督促）の事務を管理会社に手数料を払って頼んでいる場合も多いのですが、入金確認は結構きっちりされています。月一回記帳してチェック、なんて言う悠長なことはやっていません。入居者の記録も一覧でわかるようにしてあるのが普通です。

　　「この人また、遅れてる。公務員なのに仕事きちんとしるんやろか」
　　「この人、いつも３日前までには入ってる。人は見かけによらないね」
　　「文句ばっかり言ってくる割には、いつも督促するまで払わないな、こいつっ！」
とかね。
　　
　人間って基本的にきっちり払う人か、少々遅れても全然気にしない人かの２パターンに分かれまして、これは性格の問題ですから、お金に困っている困っていないに関係なかったりします。
　当然大家さんはきっちり払ってくれる人が嬉しいわけで、契約申込み時に血液型の欄があって、Ａ型しか貸さない、Ｂ型はルーズだからダメ、なんて話は聞いたことがありませんよ。でも大家さんはきっちり払ってくれる人に借りて貰いたいと思っています。

　　・毎月30日か31日に振り込まれている人が、一回遅れたのと、
　　・しょっちゅう遅れていて電話しないといけない人、
　　
全然大家さんの信用が違いますよね。
　
大家さんは契約前の書類で、
　　「この人、きちんと払ってくれるかな」
これを一番に考えます。そういう期待を大家さんは持っているのですから、毎月きっちり払えば期待に添えます。
ただ、期待に添うだけでは、「喜び」にはなりません。喜びにするには「サプライズ」が必要です。
で、どんなサプライズかというと、２ヶ月まとめて払う、これです。それもきっちり月末までに。一言、２か月分払う時もある、って言っておくとなおよろしい。
毎月振込手数料が掛かっている人には、もの凄くお勧めです。大家さんへの信用が全然変わってきます。
ボーナスなんかの臨時収入のある方、一回分の家賃をとっておけば、これが可能です。

これがいったい何の得になるのか？　なんて思われますか？
　信用です、信用！

さっき信用が変わるって書いたでしょ！

大家さんは毎回　「あっ、この人、今回も前払いしてくれている」ってインプットされる訳です。
何かの時にこういう信用が役に立ちます。
隣人トラブル・自分のミスで起こった洗濯機の水漏れ・ガスレンジやエアコンが壊れた時の対応・・・・

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　私の仕事、信用第一です。どんな会社でも「信用第一」、これみなさん、非常に簡単に使っています。
　信用はお金では買えません、そして、信用は簡単に作れなくて失う時は一瞬。会社でも個人でも、生きていくために、どんな風に信用を築いていくか。
　毎月ぎりぎりの生活をしている人はともかく、ある程度の貯金のある人、こういうお金の使い方（厳密には１ヶ月分だけ先取りする使い方）もありますよ、というご紹介です。毎月ぎりぎりの生活をしている人は、この方法での信用は作れないので別のことを考えなきゃとなるわけです。
　赤の他人に信用してもらうってね、大変なわけですよ。
だからといって、２ヶ月まとめて払いなさい、なんて言う気は全くありませんが、ま、こんな事も考えていただければ嬉しいなぁ、とか思っています。

住宅ローン破綻 増加中

 

住宅ローンどこで借りていますか？

20年ほど前に住宅ローンを借りようとした人は、「住宅金融公庫」に行って申込みをされていました。
10年ほど前なら、銀行で住宅ローンを借りた人が多いと思います。

銀行が、企業向けでは破綻懸念が高いこともあって、個人客向けの融資を増やしてきていること、その競争で金利が低めに設定されたこと、なんかが影響しています。

 

しかしそれでも、いまでも、住宅金融公庫は根強い人気。とくに、最近は、金利上昇懸念があるために、固定金利で組もうという方が増えてきて、ここのフラット３５で組まれる方が増えています。

住宅金融公庫は住宅金融支援機構に鞍替えしました。
徐々に民営化ということもあり、情報公開も積極的にされるようになっています。

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さて、本題、この住宅金融支援機構の資料から、住宅ローンの延滞・破産の割合（＝リスク債権額）のグラフを、年度ごとの報告から一生懸命、作ってみました。
　　　（http://www.jhf.go.jp/investor/issue/index.html）

今ではなくなりましたが、以前は「ステップ返済・ゆとり返済」と言いまして10年後から金利が高くなるローンでした。

　　「10年経てば給料も上がっている、と思ったけど、ダメ」
　　「あー、来月から返済額が３割上がるよ〜　払えないよ〜」

なんて言う方がどれくらいあるかわかりませんが、ここしばらくずーっと、破綻率上がっています。特に直近は一年前の1.6倍の破綻。

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えっとですね、ステップ返済は、最初っから金利がこれだけ上がるって分かっているローンです。これでも払えないのに、ここ10年以内に銀行の変動金利で借りた人、ご注意ください。今後金利が上がっても払っていけることをお祈りしております。なんてったって過去30年で見れば史上最低金利でしたからね。

私はこれから住宅ローン破綻が、ますます増えると思います。
だって担保価値より収入（返済割合）で貸しているんだから。こんなお金の貸し方はサラ金と同じ。企業会計を習った方は分かると思いますが、バランスシートが悪いんです。
昔に比べてリストラ・倒産・退職、いろんなことで収入が減って支払えなくなるリスクが格段に高くなっているのに、簡単に貸しているんだから、いずれ調子がおかしくなります。

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とある親御さんから、

　　「娘から電話があって、旦那の会社が倒産して、失業保険も
　　　無くなって、就職試験も落ちたらしい」

なんてお話しをお聞きしました。しかもこの方、反対したんですが、「全額ローン」。
これから家を買う方、物件価格の３割以上の頭金はご用意ください。将来の収支が全然違ってきます。（もちろん、もっと用意できるのにこしたことはありません。）頭金が増えれば将来がどれだけ楽になるか是非将来キャッシュフローを作ることをお奨めします。

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住宅ローン、大きな借金を背負っているわけですから払えない！なんてことになればことは簡単ではありません。でも、状況によっていろんな対策が取れたりします。
銀行の金利を負けて貰う方法があったりとか、任意売却で家を買うなんていう技があったりとか、もちろん、場合によれば一旦売却して清算してから再スタートするとか。

10年後に自立の幸せが得られるライフプランができそうなら、私は、自己破産も例外にしていません。だって、親も子も夫も妻もみんなが悲しむよりいいでしょ。倒産で自己破産、こんなの今やめずらしくないし、７年経てばローンも組めるようになります。ずるずる苦しむより、早く立ち直った方が良くないですか？

間違っても、収入の予定がないのに、消費者金融なんかで借りないでくださいね。

 

 

不動産購入セミナーにて

不動産広告の一例として、私のセミナーで使ってた広告です。

　　頭金０　　月々　　77,126円
　　値下げ！　3280万→2980万
　

頭金０、家賃以下のこの例のローンを組むとどんなことになるか、なんて言うけっこう良い材料の広告だったのですが、このマンション、メロディーハイムシリーズです。
もうご存じですね。作っていた「近藤産業」、この春に　 倒産!　してます。

このマンション買った人、「もう完成していて良かったね」というところでしょうか。
でも、もし建設中だったらどうなる？
購入講座ですからいろんな事を題材にします。諸費用・メンテ費用・リスク・ローンが払えなくなった時は、、、、などなど。

さて、業者の破綻リスク。これくらい大きな会社でも、資金繰りが悪くなれば倒産します。
大きい会社は大きいなりに小さいところは小さいなりにリスクがあるのです。

工務店経由で家を建てていたけど倒産。
自分の家を建てている最中に倒産！、これは決してあり得ない話ではありません。
例えば10軒くらいの敷地を分譲販売しているような工務店で、３ヶ月以内の建築条件付き、なんて時に、思うように分譲できなければ資金繰りがまたたくまに悪化します。

マンションの場合は、残りを自分で建てるということはできませんから、変わりの業者が出てくきてくれるのをまつしかありません。でも戸建て住宅の破綻の場合は、マンションと違って何とかなる場合もあります。
工務店の基本の仕事は、「親方」との折衝・スケジュール管理。
建築系のお仕事をご存じの方はおわかりでしょうが、いろんな人が出入りして完成するのが住宅建築です。「水道関係」「電気関係」「建築関係」「内装」「塗装」「外構」「洗い」いろんな人たちの管理して、その中間マージンを工務店が受け取るようになっている。なので、万が一倒産なんてことになったら、かわりにこれをしてくれるところを探し出せるかどうかがポイントになってきます。
（※履行保険ってのもあります。）

やはりね、普通の人にとっては不動産購入は高い買い物です。
スーパーで、タマネギ買って、腐ってたからこれ返すは、なんてできないのが不動産契約。たとえ相手が「良い人・良い業者」であっても、連鎖倒産なんてことも考えられます、特に今の時代は。

家は資産、だと思ったのがクズになった、なんて事のないように、できるだけ詳しい人、詳しい情報に接するように心掛けてください。

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個人のライフプランを作成していて思ったのですが、「自分の家」をどうするかで、人生が失敗するかしないかが、結構な確率で決まるような気がしています。失敗してしまった人は、なかなか立ち直れない。
極端な例は、「無理な借金で結局払えず、手放すことになる」、というものですが、この予備軍がもっともっといて、人生の質が上げられない理由になっている。そんな気がしています。

まして、上のようなアクシデント、不可抗力で人生の質が低下する。
ただ私から見ると、交通事故に遭うよりも確率の高そうなアクシデントで失敗しているような人が多いような、そんな気がしています。自動車なら、対人対物無制限の保険で年間５万円、１０年間なら50万円の保険。
家は高い買い物ですから、これと同じくらいの保険なり調査なりの費用を掛けてもいいんじゃないかな。測量調査とか地盤調査とかね、なんて思ってきています、最近。
　（引越後に地面掘ったら、前の建築廃材が出てきたなんていう人がいたりしました。ちなみにうちの実家、建て替えでしたけどやはり簡単な地盤調査はしましたよ、地面の下なんてどうなっているか分からなくて20〜30年もつかどうか不安でしたから。）
　

屋根の修理1000万円なり

「ガガガガ〜」

今、もの凄い騒音です。屋根の修理なのです。
今、私の２ｍ上の気温35℃の炎天下で、電動コンクリートドリルを持って、少なくともお二人の方が作業されている模様です。

マンション住まいなのですが、10年に一度の雨漏り対策工事。
さて、この雨漏り対策。コンクリートの平屋根では必ずと言っていいほど雨漏りが発生します。ゴムシートか何かを張るようなのですが、管理組合によると、すでに一昨年あたりから部分的に雨漏りが発生しているようで、元々、保証期間が10年間だそうです。

そして、昨年の管理組合の資料によると、この工事の見積額1000万円です。40戸ほどあるから一戸あたり25万円。

去年度はマンション入り口の自動ロックドアを交換しました。100万円
インターホンを全戸、カメラ付きの物に交換しました。（値段忘れた）

月１万円程度の修繕積立金では、そのうち破綻しそうです（涙）。

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ちなみにマンション住まいと戸建てでは、
　　メンテ費用は若干マンションの方が高くなります。

給水塔の掃除とか排水溝の掃除とかを事前事前で前もって計画的に行いますから。でもこれにより環境が守られているとも言えます。戸建てだと、その都度その都度ですが、風呂回り全改装なんて結構な額になりますからどちらが割高とは言えません。

しかしながら、管理費、つまりは管理人の人件費、
これはマンションの方が割高、というか戸建てなら掛かりません。

最近は、２４時間管理人常駐、「マンション・コンシェルジュ」なんていうのを売りに、クリーニングや宅配の取り次ぎ、夜間の医療施設紹介、ホテルのロビーのような感じのサービスを目玉にマンション販売している広告をよく見かけます。が、これらの人件費は管理費に含まれていて、総戸数が少ないと、相当な額になっています。

マンション選びの際には、こういうサービスの必要性を考えないとかなり割高なものとなってきますので注意が必要ですし、もしかすると将来、組合総会で、「もう止めよう」「これがあるからこのマンションを選んだんだ」と入居者同士のもめる元になるかも知れません。

丁度、バブル期にできた噴水・流水付きのマンションで、

　「電気代がもったいないからもう水流すの止めようよ。
　　時々水漏れも起こっているし」

という管理組合が増えたのと一緒。

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私の住んでいるマンションの管理人さんは、週三日の出勤。
とても良い管理人さんで、家で咲いたとか言って季節の植物を持ってきたり、引越の時なんかは休みの日でも顔を出してくれたり、共用部分の簡単な修理とかしてくれてとても助かっています。（時々工具を貸してあげたり、というか一緒に「おかしいなぁ」なんて言って修理したりしているのですけど）
宅配の受取だけしてくれると助かるんですけどね、「きまりでできないんです、何かあったら問題になるので」なんて言われちゃいました。

ちなみに、ハローワークインターネットサービスで調べると、今、マンション管理人の時給は750円から800円くらい（昼間）みたいです。

不動産オーナー 利回り6〜9％

近所に売り土地があります。
100坪超えの土地。近所の工務店なのか、建築条件付きで売られています。

　
100坪の家となると9000万とか１億の値段になってちょっと手が出しにくいですよね。
そこで、この工務店は２つに割って売った方が売りやすい、こう考えたのでしょう、２分割の広告が出ました。
それでも一軒4800万円、まだ手が出にくい。

そこで、３分割の広告も出ています。
かなり変形の土地、というか、長い土地です。奥の家は土地は広いものの、1/4程は通路専用になってしまいます。
広告が出ているところを見るとまだ売れていないのでしょう。

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貴方ならこういう土地どうします？
３分割の案では、手前の家が間口4.5mとちょっと狭いし長細〜い家になります。そして奥の家は隣家の間の２ｍ幅の通路を通ることになります。ま、隣の家を密接していないことをメリットと考える人もいるでしょうね。でもやはりちょっと使い勝手が悪そうです。

どう考えても、この土地は、賃貸向きでしょう。
広めのワンルームが10部屋できます。駐車場（４台分）を無くせば、12部屋つくれます。普通は部屋数増やすでしょうね。その方が賃料収入が増えるから。
　　
建ぺい率が分からなかったのと、ごく近所に競合する賃貸住宅があるので、駐車場を売りにしようという作戦です。10年も経って古くなってきた時に近所の賃貸より自分の所に入って貰うための売り文句になります。
端の部屋は道路に面しているので、用途地域の制限がなければ事務所・店舗形式にしてもいいかもしれません。
（つーか、私のような仕事の事務所ならこういうので十分なのだが・・・）

そこそこ妥当に見積もっても、表面利回り11%でます。たぶんもう少し12〜13%出るでしょう。でも実際には管理費とか空室率とか火災保険料とかなどなどで半分くらいの
　
　利回り6%が固い線、9%くらいは期待できそうなんて思います。
　
不動産ですから、地震リスクとか、事故物件になるリスクとかがあります。
ミドルリスク・ミドルリターンなのが不動産投資。

10室あれば空室率がそれなりに平均化されるし、多少ならローン組んでやってみても悪くないように思います。事業ローン４％（変動10年）くらいで借りてもそこそこペイしそう。

まあね、この例では8000万という現金が、（多少ローンを組んで3000万借りたとしても残り5000万の現金）が必要ですけどね、、、、何人かでお金出して賃貸経営するっていう人も結構いるようです。しかも法人化してそこから管理人給料を経費で落とすとか。。。常套手段です。

（こういうのを考えてたら、私募REITつくれるなぁなんて思っちゃいました。
　5〜9%の利益出す！　と言って、一口500万くらいで20人くらい集めちゃうとかね。
　ま、今REITも割安になって５％を出すREITも増えているので、資産運用で相談され
　れば、普通にREIT買う方を勧めますけどね。でも９％となると、結構うまみあるなぁ）
　
　
※ちなみに、３分割案の奥の土地の隣接する裏手の人、もし、この土地30坪程度を
　買おうとすれば、結構安く手に入る可能性があります。

※この手の物件は、通常、相続税対策に使います。8000万の現金を賃貸物件に
　買えることで、見かけの財産評価が下がって相続税が数百万〜1000万単位で
　減る、なんてね。

この手の話、興味ある人連絡くださいね。（業者の方の売り込みはダメですよ、ご相談の方ね）
　

住宅ローン：みんな、いくらの家を買っているか？

住宅購入のご相談。いくつかパターンがありますね。
　
　　●子供の学区を考えて、とか
　　●ローン年数を考えて、とか
　　●家賃と比較して、とか
　
私の実家近くでは、親の家が古くなったので建て替える、というパターンもあります。
結婚を機にというのは親が絡んで２パターン。「まだ生活が落ち着いてからでいいんじゃない？」と言う親と、「家賃払うくらいだったら。頭金出してやるし」という親。
　　結納が決まって
　　「じゃあ、敷地内に子供夫婦の家を建てようかと思ってるんですが」
　　、、、、
　　「子供さんの意見きいてからで良いんじゃないですか？　だいたい通勤できないでしょ」
　　「いやでも、いずれ帰ってくるし」

これで帰ってこなくて、遠く遠くに行っちゃう場合もあったりするんですよねぇ〜。しかも土地と建物の名義違うと、後で相続とか離婚とか売却とかで、えらく大変になったりとか。
何はともあれ、関係者の意見尊重が大切です。「私がお金を出すんだからと、奥さんの意見を一切聞かずに家を建てたご主人」ついに離婚騒ぎになりましたよ。

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さて、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の平成１９年度の調査からです。
フラット３５利用者平均像のうち、土地付きで家を買った人はどれくらいの平均像か？　って言うのを抜き出しました。（詳細は　こちら　）

首都圏と関西圏の値段の差は、ずばり土地の値段です。

　　首都圏　　土地　2135万　　　建物　2337万
　　関西圏　　土地　1754万　　　建物　2330万

グラフにはありませんが、平均返済率（年収に占める返済額の割合）23%ほどです。
世帯年収700万なら、年間161万円の御返済。
　
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サラリーマンの住宅購入は、一番大きな買い物です。
もう少し大きめが良かった、小さめが良かった、返済が大きすぎた、なんてことにならないようにご注意ください。
多くの方が、購入後の固定資産税等の支出やメンテ費用（給湯器、壁の塗り替え、畳等の消耗品・・・）の考慮が足りません。そして、ローン返済までの家族生活の変化、これも重要です。
　
平均像（首都圏で年収770万　37歳　年間170万円の返済）の人が二歳と五歳の子供を持ってる、、、、なんて時は、相当収入アップしないと、教育費をしっかり見込んでおかないと家計が苦しくなると思います。１０年経って子供が高校受験、、、あっという間です。１０年あれば、かなり無理なく貯められますよ。しっかりご準備ください。

１兆円の利息取りすぎ（サラ金大手４社）

最近、電車に「利息払いすぎていませんか？」なんて言う広告が出ていたりします。

消費者金融から限度額ぎりぎり５０万円を、10年くらい続けて利用していた人。いわゆるグレーゾーン金利29.2%ですでに払った利息が大きくて、実際に再計算すると、借金チャラになるくらいになっている人が大勢おおぜいオオゼイいます。（でも業者自らは返そうとしてないんですよねぇ・・・）

最近最高裁判決が出て、返還義務がはっきりしましたので、昨年あたりから、各消費謝金融会社は決算にその額をおりこんでいます。

グレーゾーン金利　大手４社
　　その額合計　１兆円・・・取りすぎ利息　
　
　　　武富士　3863億円の残高
　　　アコム　3748億円の残高
　　プロミス　 877億円の残高
　　アイフル　1437億円の残高
　
　※　各社の平成20年３月期決算短信、利息返還損失引当金の計上額
　
　
　しかしながら、自ら「あなたにはこれだけ返せます！」なんて言う気はないらしく、各社とも年間の返還額は数十億くらい。これは決算予算書に織りこんでいる額。結局、弁護士・司法書士なんかが間に入った人が払い戻されているというのが現状のようです。（最近では独力で取り返す人も出ているようですが、そんな出版物を見たことがあります）
　
　一番上に書いたような人、グレーゾーン金利で長年借りていた人は、取り返せる場合が多いと思います。専門家に相談されることをお勧めします。
　ちなみに弁護士費用20〜40万円くらいが目安じゃないかと。数社から長年借りている人は、弁護士費用を払っても200万円くらい戻ってくる、なんて人も大勢いますよ。
　まずは、いつどれくらい借りたかという記録（記憶でも）を作って、市民センターなんかの相談窓口にご相談されることをお奨めします。
　
私の叔父さん亡くなったあとに、「債務が残ってます。200万」みたいな手紙が来ましたけど、実際の損金はいくらだったのかなぁなんて思います。

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あっ、ちなみに、住宅ローンでも、諸費用ローンの部分がグレーゾーン金利だったなんていう例も聞いています。こういう人は、利息を払いすぎているので注意しましょう。やっぱり自ら言ってくれません。
　

住宅ローン控除と住民税

住民税の減額の申請、忘れていませんか？
住宅ローン控除を使っている人で、平成11年〜18年に引っ越しした人で、所得税から引ききれなかった人が対象です。

昨年、所得税を住民税に移すという税源移譲というものがありました。
住宅ローン控除を使っていた人は、所得税分が減ったので損になった、ということにならないようにするための措置です。所得税で引ききれなかった分は住民税から引いて税源移譲前後で変わらないようにしましょうということなのですが、所得税は国税庁管轄・住民税は市町村管轄、なので、市町村へは毎年申告が必要なんてことになっています。

ま、ほとんどの自治体は、お知らせ出したり、市民新聞なんかに載せているようですが、転職した家族を残して単身赴任で引っ越したなんて人は特に要注意ですね。
　

　

あっ、基本の知識、
　　所得税は１月から１２月までで計算。年末調整または確定申告（翌年3/15）で一年分を清算。
　　住民税は、上の所得税の計算を元に、翌年６月に１年分の住民税が決まる。

派遣でも家が欲しい；住宅ローンの審査

非正規雇用者増え続けています、全国で330万人ほど。

平均年収280万円ってとこでしょうか。
共働きで世帯収入500万円。

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住宅ローン審査の主なものはと言うと、

●年間返済額と収入との割合
　　　返済額＜35%前後にしている銀行が多い

●勤続年数　
　　　３年以上が多い。１年でもＯＫというところも出ていますが
　　　やや金利高めになることもあるみたい

●ブラックリストに載っていない
　　　クレジットとか他の借金で滞納などのトラブルがなかったかどうか

●他の借金がない
　　　クレジットカードを大量に持っていて審査が通らない、なんてあります。
　　　枠の合計がそのまま借金があるということになっちゃいます。
　　　あと、親子ローンで組めない（このローンも借金があるということになる）
　　　というのも聞きますね。

●銀行融資では、団体生命信用保険に入れること
　　　すなわち、５年以内の入院歴とか２週間以上の治療歴とか。
　　　ケガの入院は大抵大丈夫ですが、持病は厳しくなる。
　　　最近はうつ病歴で入れないとかいうのもよく聞きます。
　　　
●融資物件の担保価値
　　　違法建築とか権利関係がややこしい土地とか。
　　　要は、売りにくい土地はだめ

この他
●住民税などの滞納がないか領収書をチェック
　　　なんてのも聞いたことがあります。
　　　（公共料金引き落とし口座がある＝ブラックではない）

●健康保険証
　　　勤続年数がわかります。資格取得日＝入社日
　　　ただ転籍とかでやむなく変わってしまう人が時々いるようです。

ローンの注意点はと言うと
　ローンが終わるまでは自分のものではないのと同じということ。
　連帯債務・連帯保証は離婚しようがついて回るということ。
んで、ずーっと払い続けられるかどうかということ。

　人生でめちゃ大きい借金を抱えるわけですから、十分準備してローンを組んでくださいね。「大きな喜びである住宅」のはずが、「大きな借金が悩みの種」なんて人生になってはもったいないです。
　
　

違法建築を見てしまいました

　「あそこに見える家、最初は１軒だったのが、
　　出来たとたんに、２軒に別れちゃったのよ、
　　なんであんなことするのかなぁ」

私がよく行くお店の人が何気に尋ねてこられました。

　「違法建築かなぁ」
　
　

　

建築基準法で、「建物を建てる時は、道路に２ｍ以上接しておく」という決まり事があります。接道義務と言います。建築確認が出ません。

この建物、建てる時には２つの土地だったんだと思います。で完成すると、建物を分割して、奥の土地をさらに２つに分割。パネルを貼って作れる現代建築の技ですね。

私設道路があるじゃん、、と言いたいところなのですが、私設道路を「（法律上の）道路」として見なして貰うにはいろいろ手続きがあります。今回の場合は、この手続きをしたくなかったのか、それともしようとしたけど、お隣の畑の持ち主がウンと言わなかったのか、どちらかなんじゃないかなぁなんて思います。

さて、こういう物件を買うとどうなるか。
住んでいる間はあまり問題にならない、と思います。（※）
次に建て替える、あるいは、売却する時に、困ります。とても困ります。半端じゃなく困ります。

建て替えられませんから、土地の価値、半減です。
一番右の土地は、道路に接していますから大丈夫、でも他の２軒は同じ面積でも半分くらいの値段になるでしょう。

よく、銀行がこんな土地にお金を貸したなぁと思いますが、ま、ローンで買ったとは限りませんしね。

買う時に、「建築許可」と「建築確認済み書」両方あることを確認すればいいだけなんですが、ま、ここまでする業者は、なんだかんだと言い訳して、見せないでしょう。

実際、身近にこんな例があるんだなぁと感心したり、この家、買っちゃった人たぶん分かってないんだろうなぁ、なんて同情したり。

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京都は狭い路地が多く、建て替え不可の土地が結構あります。中古物件はもちろん、新築でも上のようなケースがありますので、注意しましょう。大きな土地で端っこから建物建てて、どんどん分筆（土地を区分）してどんどん二度と建物が建たない土地を作っていくこと、ときどきあるようなないような。
　
　　「次に建て替えられない土地の価値は、半分とかになる」

資産を半減させない不動産購入／売却、これはもう、信頼できる業者で信頼できる人から買う／売る（業者と人の両方です）ことにつきると思います。

（※）
　あっ、最初の銀行は貸してくれたけど、借り換えするときに次の銀行では貸してくれない（担保価値不足）、なんてこともありますよ。
　
　

マンション売れてない

いや〜、もう全然マンション売れてない、んでしょうか？

日経のニュースなんかでは、
　首都圏の新規発売戸数は、1993年以来14年ぶりの低水準。
　改正建築基準法の施行に伴う着工減←構造計算書が・・・というやつね！
　地価や建築費の上昇で販売価格が上がり、所得が伸び悩む中で買い控え。
（http://www.nikkei.co.jp/keiki/mankei/20080121ds2ixn01017.html）

で、近畿は首都圏ほどは、、、なんて言われていましたが、

　久しぶりに見ました！　「値下げ広告」

　　　2780万→2430万

　着工前の募集（昨年７月）から、完成間近になってもまだ売れ残りのためと思われますね。
　普通、値下げってしません。すでに契約した人ともめますから。
　マンション価値に関わりますのでリセール価格にも影響するし。だから、家電製品をつけるとかそういうところで値引きするのが普通。でもそれをしてきたってことは、そうとう苦戦していると言うことだと思います。
　広告を見る限りでは、２割ほど売れてないようです。
　
　どこのマンションかは書きません、一応。
　
　-------
　
　実は、もう一軒気になっているマンションがあります。
　駅前のちょっと豪華さをうたったマンションなんですが、これも売れてないみたい。36戸中、あと25戸。オイッって言う感じです。
　きっと担当者は頭を抱えていることでしょう。3000万としたって7.5億円ですからね。
　
　昨年夏の着工前にガンガン折り込み広告で宣伝して、
　秋に、新聞一面広告を少なくとも２回。
　その後、ＴＶコマーシャル。
　年末年始も折り込み広告入れて、まだダメ。
　
　最近の広告は「完成間近」「堂々完成」「完成披露」と毎週広告が入ってます。
　一回数百万円のコストが飛んで行ってるんじゃないでしょうかね、相当広い範囲で広告入れているだろうし。

　結構見晴らし良いし、静かなところだし、俺的には何故ここまで売れないのか気になる所なんですが、やはりね、ちょっと高めの金額設定なんですね。これが受けなかったのかな、なんて思います。
　
　-------
　
　これだけ売れていないと、銀行の融資条件、緩和されそうですね。
　収益頭だった投信が今はガンガン下げていて、住宅ローンも収益減。
　さて、銀行はこれからどうやって利益を出していく？
　
　なりふりかまわぬ、銀行がでてくるかも。
　
　アメリカの景気減速も気になりますが、国内もとっても気になってきました。

住宅ローン負担を減らす！ 借り換えはいかが？

　総額　700万円の負担減！！

『３年前に借入金3000万　返済年数35年の住宅ローンを組んだAさん
　　当時の金利は1.0%（３年固定特約）。』

　　今、３年固定の期間が終わり金利が変わるところ。
　　しかし、次の年利は調べると3.5%。

支払額がどう変わるか、なって？

　　月々返済額 ¥84,685　　→　　¥120,265

月々の支払が3.5万アップ。これは苦しいですねぇ。家計向上を目指すFPとしてはこれは何とかしなければいけません。
でもね、意外と、「苦しいなぁ」と思っていても、「何とかなる人の方」が実は危ない。
何とか出来ない人は真剣に考えますが、「金利上がるの仕方ないし」で済む人はそれで行ってしまうわけでして、、、、

　　　　借り換え、しませんか？

今、10年固定でも、優遇金利で「2.3%」　なんていう銀行はあります。
これだと、月々返済額　　¥102,188

残りのローン　32年のローン残高2776万

　　●そのまま続けた時
　　　　3.5%　　　月々¥120,265　　　　総額4618万円
　
　　●借り換えた時
　　　　2.3%　　　月々¥102,188　　　　総額3924万円　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　700万円の負担減

　借り換えの費用　数十万円を払っても得ですよね。

ところで、住宅ローン控除の関係で一点だけ。
住宅ローン控除は本来、家を買う時にだけ使える制度です。でも借り換えは例外的に認められています。その際、「明らかに借り換えと分かること」。ローン残高分を新たにローンで組んだとかです。ダメな具体例を言うと、ローン期間が重なっているとか、生活が苦しいからと残高以上に大きく借りたときとか。こんな時は住宅ローン控除が使えなくなります。

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最近銀行もだいぶ変わってきて、確実に返して貰えそうなお客さんには、優遇金利を言ってきます。
　優遇金利＝給与の振り込み　クレジットカードの申込み　なんて条件をつけているところがほとんどですが、交渉次第でもう0.1〜0.2%優遇なんてことがあります。
ローン交渉です。

　「もう少し金利を負けてくれるんだったら、借りてやっても良いよ」
　
お金を借りるのに、こんなに高飛車になるなんてなんて時代が変わったのでしょう。
（※公務員とか大手企業に勤めていて勤続年数が長いとか、
　　親の事業を継いでいて資産が一杯ある人とかです。）

　「優良顧客なら是非紹介してくださいよ、金利優遇しますから」
　こんな話があったりします。（もちろん、相手次第です）
　　　でも何で俺らが銀行の営業しなきゃいかんのだ。
　　　ま、みんながハッピーになればそれで良いんだけどね。

「保険とか家計全般を見直し」て、その浮いたお金を「住宅ローン控除が終わって税金が増えた時」に備える。んでもって、将来の教育費とか余暇費とか老後資金に回す計画を立てる。資金計画に時間があるなら、一部の資金を債券とか投資とかで利回りも追求する。親の援助が期待できるんだったら贈与税のかからないように資金計画を練る。
ここまで出来ればライフプラン万全です。ＦＰに相談する必要全然ありません。

自宅の売却：名義で税金の差260万

　　Aさん老夫婦は商店街で代々自営業を営まれていました。
　　しかし、ここ数年ご夫婦とも病気がちでお店は休んでいました。
　　そんなときにご主人が倒れ亡くなってしまいました。

残された奥さんは、独りで暮らすのは心細いとお店をたたんで、一人いる娘の住む近くで賃貸マンションを借りることになりました。

高齢だからと入居を断られるかもと心配しましたが、幸い高齢者向けのバリアフリー物件を見つけ、引っ越す予定になっています。

さて、元々の自宅兼お店。これを売却するつもりにしていますが、名義はまだ亡くなったご主人のまま。売却手続きは難しいのでお子さんの名義に換えてお子さんに現金化をして貰う予定です。大体2000万円くらいで売れると見込んでいます。

ここで税金の注意点が３点あります。

まず相続税。今回は書きません。相続税の基礎控除は、5000万＋法定相続人×1000万ですから今回の場合、7000万までの相続については税金がかかりません。

２点目、家の名義をお子さんにしてから（相続登記して）から現金を貰うと、贈与税です。2000万円の贈与税はだいたい、720万円で貰った方が申告することになります。

３点目、家の売却で得た現金、これに税金がかかります。所得税です。
　　正確には、儲けた分について税金がかかります。
　　昔1000万で買った家を2000万円で売れば1000万円の儲け、この儲けに税金がかかる仕組みです。（実際には、土地と建物にわけて減価償却、すなわち、建物分のうち使った分の価値はきちんと計算しますよという計算になっています。）
　　購入価格が分からない時、こういうときは、概算取得費というもので計算するのですが売却代金の５％しか認められません。2000万で売却すれば100万円分だけ。
　　
　　儲けは、　　2000万−100万−売却費用　が儲けになります。
　　概算すると　260万円の税金！
　
　しかし、ここで、「居住用財産」であれば、3000万円までの儲けについては税金を掛けないという控除があります。住んでいる人が売却すれば税金が安いということ。

　奥さんが売れば、税金０
　お子さんが売れば当然住んでいませんから、所得税260万そのまま。

　
　相続登記では、住んでいる人を優先する。
　これは特段、売却を考えていない人でもこうした方がいいです。
　時々、相続登記費用を一回節約しようと
　
　　「どうせ貴方の物になるんだから。固定資産税も払って欲しいし」

　なんて、子供の名義にされる方がいますが、将来、病気になったり長期入院したりどうなるか分かりませんし。
　こんなこともありました。「子供さんの方が先に亡くなった」。
　財産は子供さんの配偶者とその子供（孫）に相続されます。

財産は、絶対自分で守る！　という姿勢が必要だと思います。
つれあいがどうなろうが、一時期、辛かったとしても結局は、生きていかなきゃいけない。
配偶者に死なれたらやっぱり、１〜３年は立ち直れない人が多いようです。
でもどうせ生きていくんだったら、楽しい方・充実した方が良いんじゃない？
残った人生を悔いなく生きる！
ライフプラン作りがその一助になればいいなぁと思っています。

※不動産の売却には、長期・短期・低率分離　などの要件で税率が異なります。
　今回は最も低くかつ適用できる可能性が高い低率分離で計算しています。

家は買う物か、建てる物か？

皆さんどっちですか？

住宅ローンの相談では、家を買う人が多いですね。

「自分の家！」

庭には絶対芝生で、ビーグル犬を買うんだ、とか、菜園するんだとかね。
いろいろな思いを持つ人も多いと思います。

私なんかは、あまりこだわりがないので、そこそこ気に入っていればいいや、なんて性格なので、正直、マンションの隣の人が、「多少のお礼はするから場所変わって」、なんて言われたらホイホイ引っ越してしまいそうなタイプなのですが、とは言っても、普通は自分の住むところですからね。愛着持って当然です。

家は３回引っ越さなきゃ本当の自分の気に入った家は手に入らない、なんて言っていた人がいましたが、持ち家３回は普通の庶民には絶対無理です。

　で、買う物か、建てる物か。

どっちが正解ってものはないです。安く買って満足する人、高級物件を買って満足する人、値段には関係なく自分のこだわりが一番重要な人、いろいろですね。

　「子供が大きくなるまでは家が汚くなるので賃貸なんだ」

これはこれで一つの選択ですね。
逆に子供が大きくなる前に、

「子供と遊べる庭が欲しい」、
「自分の『庭』で子供と一緒に遊んでバーベキューして・・・」

なんて方もおられます。

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　　「そろそろ家が欲しいと思っているんですが」　とある会社員の方

　　中小というか小規模事業者の会社員。
　　社長はそろそろ高齢で、２〜３年後には店をたたむ。
　　そうなると転職になるからその前にローンを組みたい。

確かに転職するとすぐにはローンは組めません。こういう相談は正直困ります。
でも収入の見通しをどう見積もればいいのか。思ったように転職できるかどうか。

　「給料１割減くらいでなら探せると思うんです」

この言葉を信じて良いのか、迷います。
ハローワークの求人情報を見て大体の感じが掴めても、それが数年後どうなっているかはわからないし、でも、状況がはっきりするまで、家を諦めなさいなんても言えない。

　　どれだけ頭金を用意できて、どれだけの借金になるのか
　　そして、しばらくのライフイベント（とくに教育費）はどうなのか。

親からの援助は？　奥さんの働きと収入の可能性は？　雇用保険は？
ってなところをひとつひとつ考えて判断しないといけないのですが正直、どう答えるか難しいですね。
　
　

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もの凄くこだわって家を建てたい、こんな思いがある人は、少々無理してでもしっかり頭金を用意できるし、目標があって失敗もしたくないから、今住んでいるところが少々汚い賃貸住宅でも時間を掛けて夢に向かってしっかり準備されているようです。
またこういう時って意外と楽しいんだなぁこれが。

買うにしろ建てるにしろ、資金計画・ローンのムダ・税金のムダしっかり計画を立てないと、50万100万200万と簡単に金額が変わってきます。（ご相談は右上のリンクからどうぞ）