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住宅ローンが払えない；安い家に住み替えるときの試算

住宅ローンの６月危機、私が思っていた以上に、相当な影響があるみたいです。

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３年前に【4000万】のマンションを購入、現在の支払は【月々14万円】
これを築20年の【中古住宅2000万に住み替える】とするとどうなるか、という試算です。

結論を言うと、正直結構厳しいなぁ月々14万→12万にしかならないなぁ…

詳細は図を見てください。ローン期間は3年間住んでいるので35年→32年で組み直すということで計算しました。

もし貯金があってローンを400万減らせる（ローン2800万から2400万に）できるのなら、14万→10万円です。

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住み替えローン

　「現在の住宅の赤字と、諸費用と、今度の住宅」を「一緒に融資して貰うローン」を【住み替えローン】と言います。すべての銀行で扱っているわけではありません。
　
　抵当権の問題がありますから、通常は、今まで借りていた銀行にこのようなローン制度があると借りられる場合が多いようです。（銀行をかえてまでとなると両銀行と相談しないと分かりません、かなり難しいと思います）
　
　住み替えローンの注意点！
　
　・赤字分も融資ですから、担保価値の問題で拒否される場合があります。
　・収入減の場合、年間返済割合が銀行基準を超えて拒否される場合があります。
　・利率は高めになります。あるいは、住居用ローンと諸費用ローンの二本立て
　　になると思います。
　・転職後なんて方は、かなり厳しくて、転職で収入アップになった人（引き抜か
　　れた人）が一生懸命説明（証明）すればなんとかなることも多いようです。
　・オーバーローンになる事が多いと思いますので、返済計画は綿密に、です。
　
あと新規審査になりますので、一般的な

　・団体信用生命保険に入れる人（つまり健康な人）
　・信用保証を受けられる人（他の借金が少なく、かつ、勤め先も安定）

という条件もあります。（個別には銀行ごとで違います）

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元々の返済年数が20年とか短くて、それを35年とかにできれば、月々の返済は減りますけどね。なかなかそれが出来る人はいないでしょうし。それが出来る人は住み替え前に、普通に「返済期間の延長」を申し入れるでしょうし。。。。

正直4000万の家を半分の家に住み替えですから、もっと返済額が減ると思っていました。

住宅ローンは余裕を持って、頭金は多めに、、、、大事だなと再認識した次第です。

預金担保で住宅ローン

最初に、「預金担保」、これって聞いたことありますか？
経営者が銀行からお金を借りる時、預金を担保にすることが結構あります。
と書くと、普通のサラリーマンの方は？？？となるかもしれませんね。定期預金があるのになんで借りるんだと。こんな状況の時です。

　　1000万借りて事業を始めた
　　順調に儲かっている。
　　売掛買掛決済があるので、当座預金があって、結構な金が動いている。
　　また1000万借りた。
　　商売は順調・・・・・
　
　　「取引大きくなってきてますし、定期預金作りませんか？」
　
　　商売が下火になる
　　定期預金をおろしたい。
　
　　　「定期預金を担保に、お金貸しますよ」
　
　
まあいろんなパターンがあるとは思うのですが、預金を担保にお金を借りることは決してめずらしくありません。
で、正式には預金に銀行の質権を設定することになります。

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で、本題。表題には書きませんでしたが、親から子への資金提供の一つになりうるかどうかなんです。

　　「親の定期預金を担保に、子がローンを組めるか。」

普通に子供にお金を渡すと贈与税。
だから親の財産のまま、利子を払ってでも子にローンを借りさせる。
子供が順調に返済し終われば、預金は親のもののまま。
でも長いローンだと親は他界している可能性が高いですね。

親が死んでもローンが残っていれば質権ははずせない。
派手に相続争いしなければ、この定期預金は遺言書なくても、この子に相続される可能性が高い。子に貸している訳じゃないから借用書もいらないし、贈与にならないし、、、

まあ、相続で、もめる時はもめると思うんですけどね、、、、
別の兄弟から

　　「ローンが終わって質権はずれたらこれは私が貰うから」

なんていう兄弟がいてもおかしくないんですが、どうなんだろう？

よくある事例なのかどうか、問題が起こらないのか詳しい人に聞いてみたいところです。子が返せなくなった時に贈与になるのか、ならないですよね、きっと。（保証人だから払えって言って、その上、贈与税だ、なんて聞いたことないですし）

誰か知りません？

住宅ローン破綻 急増するかも

という記事を書いたのが２年前。

　●住宅ローン破綻　急増するかも　（2007/02/07）

日経平均が17,500円の頃で、この半年後18,200円位まで上がりました。（でその後はご存じ下がって下がって、今は10,000円前後）

とまあ、我ながらそこそこ先読みできてるなぁとご満悦のtakです。

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まぁ35年ローンで、その間ずっと景気が良いまんま、なんてのはまずあり得ない訳なので、時期さえ特定しなければなんだって書けるわけです。それが２年後にやってきたという話しだけ。

正直、サブプライムがこんなに引きずって世界中に波及するなんて思っていなかったし、派遣切り問題がこんなに出てくるなんて思っていなかったし。
　
　
窓際・肩たたき・出向・分社化・希望退職・M&Aなんていう賃下げ手段が確立しちゃったんですけどね。
GM破綻の原因が「競争力の低下」だとすると、人件費を削りやすくなった＝利益を上げやすくなった企業というのは結局、国際競争力が低下して、将来、潰れていくんじゃないか、なんていう面もあるのかな、なんて思います。

ま、今のこの不況の中、倒産するかどうかの瀬戸際で何をお前は言ってるんだ、と怒る経営者もいそうですが、「過度の人件費抑制は競争力が低下する」。
だって、去年は最高益続出だったのに賃上げ率少なかったじゃん、なんて思ったりするのです。

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とりあえず、個人の生活をどう守るか。
どうすれば守れると思います？

さぁファイナンシャルプランナーのtakさんの登場です！
　「人生とお金を考える時にはね、お金を三つに分けなければいけません」

　　使うお金・・・・　家計・住宅資金・教育資金・老後資金
　　守るお金・・・・貯蓄と保険と公的制度

そして最後に、殖やすお金。

　　「この三つのバランスが悪いと、人生の質が低下するのですよ。
　　　だから、私はいつもお金の３分類を言っているのです。これは
　　　その人の生活スタイルでいくらあればいいと言うもんじゃ
　　　ありません。」
　　「この三つのバランスが悪いと、人生の質が低下するのですよ。
　　　　特に最初のステップは守るお金の筆頭である『貯金』。そこから
　　　　レベルアップしていけば、人生の質はどんどん向上するという訳」
　　

給料が上がらない、会社も倒産するかも知れない、でも子供は大きくなっていく、とか。
こんな中、どうやって個人の生活を守るのか、どうやって個人の資産を守るのか、日々、頭を悩ませていたりします。

住宅ローンアドバイザーを受講中

今、セミナーを受講しています。
住宅ローンアドバイザーという（財）住宅金融普及協会のやっている資格で、まあ金で買う資格という点では自動車教習所と同じようなものだと思って頂ければ・・・・なんて書くと、関係者の方々に怒られますかね。

FPの継続研修を受けなければいけないので、数ヶ月に一度のペースで外部セミナーを受講します。費用は半日あたり5000円とか1万円とか。
行けば行ったで、何かしら新発見があるものでして、

　　「これは使えるなぁ」とか
　　「ほぅ、これは目からウロコだ」とか

これはこんな意味だったのか、なんて恥ずかしながら思うこともあったります。

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　「私、株で生活してるんですよ」

だいぶ前ですがある不動産投資のセミナーに受講して、喫煙場所で話しかけてきた青年です。

　「株も良いけど、不動産投資ってのも株よりは安定的でいいかなと
　　思ってこのセミナーを申し込んだんです。始める前に話しくらい
　　聞いておこうと思って。」

わざわざ有料のセミナーを自分の情報のために聞く人はなかなかいないんじゃないかなと思いました。ほとんど、私のように、単位が必要だからね〜というのが動機のはずだと思うし。

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セミナーに行って思うのは、税制や法律の変更はもちろんのこと、あらゆる金融商品、つまり保険しかりローンしかり、投資信託しかり、いろんな金融商品がどんどん出来てきているということ、環境が目まぐるしく変わっていくと言うこと。

昔は、単純に借金してでも土地買ったらそれは土地が値上がりして資産になったし、給料は上がっていたので教育費用やなんかも賄えた。年金も充分あったから余生がゆっくり生活できた。

これがことごとく打ち破れてきていて、「何か生活しにくい時代になっちゃったな」、ということでして、それだけに、しっかりＦＰ業ができるよう、日々研鑽しています、、、、という事にしておきましょう。

住宅ローンの６月危機問題（ボーナス払いの月っ！）

誰がこんなネーミング考えるんでしょ、６月危機！。住宅業界というか銀行業界というべきでしょうか、６月も半ばですが、今月住宅ローン破綻する人が相当いると予想されています。

今月はボーナス月だからです。
ボーナスで支払いが出来ない人が増加すると・・・・

貯金があってなんとかして、しのげる人は給料減がボディブローのように効いてきます。
そして、すでにボディブローが効きすぎて倒れかかった人が、破綻すると・・・・

一応書いておきます。

滞納する前に銀行と相談してください。

貸し主は銀行ですから、これを差し置く訳にはいきません。
そして、滞納記録があるのとないのとでは対応が違います。
絶対に滞納する前に銀行と相談してください。

それから、たぶん、ですが、返済方法変更前には信用情報の調査をすると思うので、カードローンを一杯申し込んだりしちゃダメですよ。

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「期間延長を頼んだけど、借用期間一杯で断られた」
なんてのも聞きますが、銀行としてもなるべくなら穏便に済ませたい訳です。
でも、任意売却しかないな、なんていう時は人気物件なら銀行自ら情報を流して買い手を探すこともあります。
フラット３５（旧金融公庫）なら、返済方法の変更や猶予なんていうメニューもあります。

まずは借りた銀行に滞納する前に相談するっ！

なんとか今回はしのげるけど、将来が心配という方、ライフプランのキャッシュフロー表を作ることを強くお奨めします。
作ると、

　　「月２万の節約では、子供さんの進学と車の買い換えは無理ですね」
　　「奥さんが働くとかで、月３万の収入アップが出来れば・・・」
　　「あっこのローンなら借り換えした方がいいですね」

なんてのがわかってきます。
ご相談は　「ファイナンシャルプランナーに相談．ｃｏｍ」までどうぞ　＜　こちら　＞
　
【関連記事】
　●住宅ローンが払えないとどうなるか　（2009/02/11）

自宅を売って赤字！！、「譲渡損失の繰越控除」知ってる？

マイホームの買い換えで赤字が出た場合に、所得税や住民税を安くする確定申告の一つです。正式には「マイホーム買い換えの場合の譲渡損失の繰越控除」と言います。

地価が大きく下がっていますから、800万円の赤字なら、単純に年収800万でも相殺されて税金０となる、みたいな制度です。税金の計算は、不動産は減価償却とか取得費用とかがあるし、所得税もいろいろ控除があるしでこんな簡単じゃないですけど。

控除しきれなければ、申告すると３年間くりこせます。
まあ、３年間税金０となる人も多いと言うことは言っておきましょう。

この繰越控除にはいろいろな条件（物件の大きさとか50平米以上とか所有期間５年以上とか）がありますが、一番大きな条件が、「新たに住宅ローンを組んだ人」というものがあります。だって「買い換えの場合の控除」ですから。

つまり、自宅を売って賃貸に移ったとか、実家へ戻ったとかは、ダメということ。

とりあえず、該当する人は、自分の所得税や住民税を確認して、手間と戻ってきそうな額とを秤にかけましょう。（自分で出来そうにない人は税理士さんに数万円払って頼む、なんてのも考慮した方がいいかもね）

確定申告ですから翌年２〜３月に申告です。売買契約書とか領収書とか他にもいろんな書類が必要です。
期限が過ぎている人も確か５年間は遡れたと思います。（確定申告していない人）
医療費控除とか他のことで確定申告しちゃった人は、更正の請求というものをしなきゃいけません。

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ローンが苦しかったら、少々損失が出たとしても一旦売却して買い換えて、そんでもって月々の返済が楽になった方が毎日が充実する、なんていう考え方も、ありですよ。

私が毎年のキャッシュフロー表を作ると、確実に生活に余裕が出てくるのが分かりますから。
（さらに、京都なら不動産屋さんとか銀行さんとかも紹介できるかも…）

繰上返済のやりすぎで破綻予備軍に

彼女は結構真面目な性格で、こつこつ貯金を作っては、100万貯まる毎に繰上返済しています。
繰上返済直後の手元資金は、10万円。

彼女いわく、「10万あったらとりあえず大丈夫でしょ」

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うーん、それはちょっと少なすぎぢゃないかなぁ〜

確かに、繰上返済は残り期間が長いほど得ですし、最近は繰上手数料無料というところも増えてきました。彼女のように真面目な正確な人ほど、なるべく頑張って繰上しようと思うのも分かります。
でもそれで、大切なマイホームを失うことになったら。

例えば、交通事故で保険会社ともめてなかなか補償金が出ないとか、住んでいるところがボヤで住めなくなるとか、子供が何かを壊して弁償しなきゃいけないとか、ある日会社が倒産とか、、、、、、

生活できなければ・ローンが払えなくなれば、破綻へ直行です。

●お金のステップ３段階
　
　使うお金　→　守るお金　→　殖やすお金
　
彼女の場合、繰上返済するくらいにしっかり家計管理しています。が、リスクに対処できない。守るお金が出来ていない。つまり、第一段階のままということです。

親が資産家で何かある時は頼れる、なんて言う時には良いと思いますけど、標準的には最低３〜６ヶ月分の生活費は、すぐに現金化できる普通預金か定期預金くらいにした方がいいと思いますよ。
　
　

住宅ローンの自己破産、５万円が１２万円になる株を持っていたならば…

昔、自己破産というと、借金、それも多重債務の方が多いと思っていたのですが、最近、

住宅ローンが原因の自己破産、増えている
ような気がします。

　　　住宅ローンが払えない　→　督促が来ているけど消費者金融で借りても
　　　返せないのがわかっている。　→　親からも借りたけどもうダメ　→　
　　　自己破産しちゃおう

住宅ローンの保証料は、借りる期間によりますがだいたい0.4%くらいですよね。単純に言って250人に一人が破綻する、なんていう制度設計になっているのです。これ以上の人が破綻すると保証会社が倒産します。

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株式投資で儲ける方法をお教えしましょう。半年で２倍は例えばこれっ！
ボーリングとかカラオケとかでお馴染みの（ひょっとして関西だけ？）のラウンドワン。

５万円を元手に売って買って売って買って売って、１２万円！！
５０万円が元手だったら１２０万円！

嘘ですよ～、こんなにうまくいくことなんてまずありません。チャートを見て後から書くなんて誰でもできます。
上の図のように、いつもうまくいくなら私は今頃大金持ちです。

ただ１回くらいの波をつかまえることはできるでしょう、そして、失敗することもあるでしょう。 　　株式投資の　うま味♪　と　怖さorz 低金利時代の今の社会では、基礎知識として必要じゃないのかなぁ、なんて思います。

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パーソナルマネーを考える時にはいつもストックとフローをみます。

フローは良いですね、毎月の収入と支出のこと。
ストック、貯金のことですが他にもあります。不動産とかですね。不動産価値とその借金（よく借金を忘れている人がいます）

　（　貯金　＋　不動産価値　−　借金　）

これがマイナスだと債務超過！

フローは毎月のことですので理解している人が多いと思いますが、ストックは意識していない人多いんじゃないでしょうか？　でもこれを意識していないと、自己破産予備軍となる可能性があります。
株やFXする時にもストックに占める割合とか、を考えることはとても重要です。

「住宅ローンが払えない」こんな時は、状況が悪化する前にご相談下さい、ストックがあるならなんとかできる可能性は高いと思います。

※私、金融商品販売法（旧投資顧問業法）による金融庁の登録を受けていないので、個別銘柄のアドバイス、「あれ買え～これ買え～これいいよ～」は言えませんのであしからず。。。投資資金を集めない限りひっかからないと思っていたのですが、どうも投資助言だけでも摘発例があるようなので、、、、資本金500万で法人化できるようになるまでお待ちください。

地価上昇０のときのローンの組み方、「頭金３５％」

すごいグラフ作っちゃいました。こんなグラフ今まで見たことがありません。takオリジナル。（＞私が知らないだけかも知れませんけど）

で、グラフの結果分かったことは、住宅を買おうと思ったら、頭金35%、これに諸費用他をいれると購入価格の50%は現金で用意しましょうってこと。＼(◎o◎)／
　

3000万の不動産を買う場合の、
「不動産価値のグラフ、地価上昇２％と０％の時のグラフ」です。
これに「頭金０で35年住宅ローンを組んだ時（金利３％）のローン残高」を重ね合わせました。

不動産価値は土地と住宅に分けられます。で建物の方はどんどん古くなって価値が下がります。新古価格でさえ価値が下がりますしね。
　

昔のローンだと、15年くらいまでは債務超過（＝ローンの方が大きい）状態が続きますがそれを我慢すると資産価値が上昇してきました。土地価格２％はわりと控えめな数字ではありますが、まあ、平成に入ってからはどんどん下がっているので、昭和時代のローンだと思ってください。

今は土地は随分下がりましたが、昨年少し上昇し、今年また下がってきています。
一応、０％で計算しました。

これだと頭金なしの全額ローンだと、25年間債務超過が続きます。

これを避けるには、、、、計算しました。
頭金３５％用意しましょう。

住宅購入の際には、諸費用や引っ越し代や家具・インテリア代なんてのも必要なので、
例えば、3000万の家を買うのなら

　　頭金　35%　　1050万
　　諸費用10%　　300万
　　その他5%　　　150万　　　合計　1500万円の現金
　　　　　　　　　　　　　　　（ローン額は1950万円）

つまり購入価格の半分は現金で用意しましょうね。なんて事になります。

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実は、ローンをほとんど組まずに家を建てる方は結構いらっしゃいます。
むしろ、全額ローンの方が聞かないです。

親と一緒に２世帯で住んでいたけど、家が古くなったので引っ越ししたり、建て替えたりとか。でこれが夫婦共働きで50歳くらいだと、ローンほとんどなしだったりします。

もちろん、共働きでなくともしっかり資金準備されている方とか、親と資金を出し合って共有名義とか、親から資金を貰ったりとか。
転勤族で家賃が今までかからずしっかり資金準備できた、なんて方もいらっしゃいます。退職金とあわせてローン組まずに一気に田舎に戻って建てちゃうとか。

35年ローンが一番多いのでこれで計算しましたけど、これだけ頭金を用意するともっと短期に返済できて利息は節約できますね。もう少し詳しい計算が必要かも知れません。

（個人的には多少利息がかさむことには目をつぶって、返済額を少なくしておいて、その分、教育費とか親の介護費とか臨時費用の貯蓄に回すというのも決して悪くないと思いますが・・・。）
　
　

家を守る！ 火災報知器の義務化

　私「最近の火事はすぐに死人が出ますね。お年寄りが増えているからでしょうか？」
業者「新建材の煙だと思いますよ。最近の壁紙とか断熱材とかもの凄い煙ですから」

先日、リフォーム関係の業者さんと喋った時の会話です。
住宅火災、財産を失うのも恐いですが、死ぬというのも恐い。そういえば大阪ネットカフェ火災という痛ましい事故も煙がかなり影響していましたね。

表題は、家を守る！　なんて書きましたが、命を守る！　と書いた方が正確みたいです。
貯金が一杯あっても株で儲けていたとしても大きな家に住んでいたとしても、死んじゃったらお終いです。

別の方からの質問です。

「マンション住まいでも火災報知器はつけないと
　　いけないんですか？」
　
「スプリンクラーとかがない所は設置義務が
　あると思いますけど…　でもまだ当分先だと思いましたけど」
　
って訳で調べました。設置する場所と義務化の期日を一覧（近畿だけです）にしました。

　近畿では、早いところではこの６月から義務化ですね。だから実家の奈良では回覧板が回ってたんだ、と納得。私の住む京都では、２年後からです。
　
社団法人　日本火災報知器工業会
http://www.kaho.or.jp/text/user/awm02_p0206.html

知らなかったのですが、「寝室と階段・廊下に設置義務」があって、あと、自治体により台所も義務化。私のマンションは、大阪ガスからリースしているガス漏れ警報機が台所に設置してあってこれが火災報知兼用タイプだから設置済みと思っていたんですがダメですね。

あと、３階建ての戸建てだと階段の１階と３階につけて！なんて決まっているようです。
詳しくは各自で調べてくださいね。

複数の報知器を設置して、一個が鳴れば他も鳴るワイヤレス連動式なんて言うのも出ています。（ちょい高い）　

財産守る前に自分の命を守らなきゃ。。。。ま保険みたいな物。
年始めに新年会をした時に、十年ぶりくらいにあった同級生が、

　「俺の実家、燃えたんだ、何にもなくなった。両親にケガが無かったのが幸いなんだけど」

なんて言っていた言葉を思い出しました。
　
　

住宅ローンとワークシェアリング；一応、反対と言ってみる

今年はかつてなく、ワークシェアリングという言葉を聞きます。この言葉を最初に聞いたのは10年ほど前でしたでしょうか。

ローンのご相談で、
　　自営業の方が住宅ローンを組む場合
　　会社員の方がローンを組む場合

とでは、どちらがリスクが大きいか、なんて考えると、このままでは会社員になってしまいそうなのです。
会社人間は、終身雇用と年功序列があるから、安心してローンが組めた！、これは過去の事実です。
転籍、分社化、出向、、、、「仕事は一緒なんだけど社名が何回か変わった、そのたびに少しずつ少しずつ労働条件が悪くなっている気がする」なんていう学生時代の同級生が何人もいます。

「年功序列」「終身雇用」今やどちらも崩壊しつつあります。

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で、最近よく聞かれるワークシェアリング。
これ、導入するんだったら、終身雇用を守るというのと引き替えにしなきゃ理不尽じゃないでしょうか。

　　ワークシェアリングを導入するのなら、
　　　希望退職・転籍・出向等はしないし、絶対雇用は守る。
　　　（つまり多少の給料減のみがあり得る）

これくらいの覚悟が、労働者（労働組合）側にも経営者側にも必要なんじゃないかと思います。今のままワークシェアリングを導入しても、それは企業に都合の良いように使われるだけのような気がする。
　
　
　　「ワークシェアリングで頑張りましたけど、やっぱりダメでした。
　　　転籍してください、出向してください、希望退職してください」

なんかフェアじゃないよ〜　　　なんて思うのです。

私の判断基準は単純です。安心して組める住宅ローンはいくらまでか？

希望退職あり・転籍あり・出向あり、ワークシェアリングあり、なんでもありではローンが組めません！！！
（これは私の仕事にとても支障が出てきます、困ります）

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自営業よりリスクが大きい会社員、、、、自分でもホントかよ、なんて思うのですが、現実そうなるかも。結果は10年後、銀行の住宅ローン融資基準がどうなっているかで分かりますね。楽しみのような恐いような。。。。
　

会社員に生命保険はいらない！ （ローンが苦しい人、必見）

こんなこと書くと保険会社の人から怒られそうですね。私もいっぱい知り合いがいて、たま〜に奢って貰ったりするので、うかつな事はかけませんが、

　サラリーマンは　生命保険、入りすぎ！
　

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皆さん生命保険入っていますか？
死亡保障はいくら必要ですか？

万が一に旦那様が亡くなったら、
　　　生活費　20万　の30年分　 7200万!!

だから保険の営業さんはこんなこと言います。　
「皆さん5000万くらいは入っていますよ」
　
（私とお付き合いのある保険屋さんは、いきなりこんなこと絶対言いませんが。）
　
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　旦那さんが亡くなっても収入がすべて無くなる訳じゃないんですよ。

　まず遺族年金が出ます。会社員だと遺族厚生年金。子供の年齢とかにもよりますが、大体、月10万〜15万くらい。
　本人が自分の年金が受け取れる65歳になると、さらに増える人も多いのです。
　
　そして、支出側、これが大きく変わります。いわゆる未亡人とか母子家庭とか言われる立場の支出。

　●住宅ローン、通常は、団体信用生命保険
　　　でちゃらになります。
　●教育費の援助、児童福祉手当、
　　　自治体の減免（健保・税金・保育料・授業料）。。。。。。
　
　月10〜15万の収入でも、いろんな特典のおかげで、実質20万相当になっちゃうのですね。

他にも死亡原因でいろいろあります。
　交通事故で相手が関係しているなら自賠責・任意保険出ますよね。
　業務上災害だと労災保険の給付もありますよね。
　
　必要な保障って、生活費全部じゃなくいのです。私立に行く場合の教育費＋住居費＋α　あれば充分。子供がすでに大きくなっていれば、保障なんてなくてもなんとか生きていけます。いざとなれば実家に帰って住居費かからないなんて言う人もなんとかなります。
　
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　もちろん生命保険に入って、助かったという人も多いのでしょう。でも大抵は、ほとんど貯金になっていて、実際使った分は結構少ないのでは、なんて思います。
　逆に、保険金で豪遊なんていう方を良く聞きます。で使い切ったとたん困るかというと、そうでもなくて、自分は自分で働いて生活していっちゃう。
　

　ま、遺族年金の計算は人によって違いますし、支給期間に制限ある人もあります。それにもちろん、自営や日雇いなんかの厚生年金じゃない人は淋しくなりますので、それ考えて保険に入ってくださいね。

さて、保険の見直し！
ここで、じゃあ見直ししようと、スーパーの一角になる保険屋さんコーナーで相談をすると、「うちではこんなのがお奨めですよぉ」って、少し安い保険が出てくることになっています。
保険の売り込みをして欲しくない方は、私まで（こちら）



※住宅ローンが苦しいという検索ランキングが上位に入ってきています、最近もの凄いのです。こんな方に少しは楽になって頂けるかな、と思いましてこの記事をアップしました。で、私の本音は私の有料相談につながればいいなぁなんても思っているのですが、でもこの記事で、
　　「あっ入らなくていいんだ」
なんて思って頂くだけで結構です。だって必要のない保障を売り込んで死ななきゃ保険会社さんが丸儲け！これが生命保険。しかもうまく売り込んだ営業さんが評価されるって言うあこぎな商売だと思ってますから。みなさんは「自分が本当に必要な保険」だけに入ってくださいね。

マンション購入は、時間をかけて「即買い」が良い

マンション広告を見てました。

　◆家賃並み、どころか、それ以下の月々返済額！
　　　・・・よく見ると、50年ローンだったり
　　　　　　それだけ返せるのか？
　◆最終販売！
　　　・・・10月完成の即入居可。総戸数113戸／販売数３戸
　　　　　　ま、売れ残りってわけか。
　◆モデルルーム家具付き分譲
　　　・・・総戸数222戸／販売数89戸。10月完成済み。
　　　　　６割しか売れてない訳ね。

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マンションの購入！　今は買い時の部類にはいるのかななんて思ったりもします。ただ先行き不安これはありますね。むしろ、10年くらいで完済してあとは売って余所に移る、なんて云う人の方がリスクは低いです。35年もここに住むんだ、なんて方は、充分に考えて契約してください。

　賃貸と比べたり、他の物件と比べて　「損か得か」、
　　　なんてもので考えると、まず、失敗します。

　
　 この物件には二度とお目にかかれない

そんな気持ちになるかどうかがポイントです。

私の場合、一年かけていろいろな物件を見ました。実にいろいろ見学させて頂きました。新築じゃなく中古探しだったので、大きいのから小さいの、背がやたら高いの、低いの、築浅から築25年くらいまで。いや〜不動産屋さんもよく付き合ってくれたものです。
　3日に一度くらいメールをいただいて、FAXしてもらって、気になったのがあれば、会社帰りに外観・周辺環境を見に行って、それでも気になるのは週末実際に見に行くとか、、、、繰り返しました。

一杯見ていると、何故これがこの値段なのかってのがだいぶ分かってきます。時間をかけると不動産屋さんから
　「任意売却物件で内々に来ているやつがあるのですけど」なんて言う情報も貰えたりします。
　「でも部屋荒れ放題ですよ。たぶん。社長さんが別室に使っていたマンションで1年ぐらいいろいろありましたから」
なんてのも見学させていただきました。

私は騒音を気にする方なので、防音の良いマンションを探しました。が、そんな物件まずありません。だから最上階という選択。もうこれだけの条件でも物件数は限られます。
結局４階建ての４階。南側が畑なのでそれなりに視界がある。

間取りが気に入って環境もそこそこ、ここは実際に見学しよう、と不動産屋に連絡して、いざ、見学という段取りになった時、実は、売り主の方は４人暮らしの方だったのですが、戸建て住宅建築中でそのためにマンションを売りたいという方、なので、まだそこに住んでおられます。相手との時間調整も必要です。たぶんお掃除なんかもされるんでしょうね。で、実際に見学に行くと、そこに住んでおられたのは、私が当時勤めていた同じ会社の人。

　「あれっ」てな感じ。

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　新築マンションの契約では、営業マンは、売ることが使命ですから、甘い言葉をいろいろ言うはずです。でもこれは完全無視！甘い言葉を甘いと感じる感覚を持って接しないと失敗します。

何度も引っ越してマンションを変わっている方は、経験値を積んでいますから大丈夫だと思いますが、はじめてマンションを買う方、よくよ〜く考えて契約してくださいね。

人生最大のお買い物、10万円20万の電気製品を買うのとは訳が違います。いろんな知識が必要です。

　＜契約＞
　ローンの仕組み、契約の仕組み、金利のこと、、、、どんな時にどんなメリット・デメリットがあるのか。初めてなら物件云々の前にこの辺りのことでもかなり基本知識が必要です。
　
　＜将来の費用＞
　光熱費がどうなるか、修繕積立金がどう上がっていって、どう使われるのか。固定資産税。メンテ費用。。。
　さらに10年後のリフォームとかも。逆に住宅ローン減税なんていうお得な部分のことも知っておきたい知識です。（※最大500万とか600万の減税なんて言ってますが、これの恩恵があるのは年間50万60万の所得税を払っている人だけです。年20万の所得税なら、10年間で200万円にしかなりません）
　
　＜物件のこと＞
　ま、皆さんこれが一番気になるところ。
　よく問題になるのは、騒音問題・環境問題。隣室では人相の悪そうなのがたむろしているなんてのもあります。外人が苦手、子供が苦手、高校生が苦手、いろいろその人の都合があるわけでして。。。。あと些細なことかも知れませんが、買い物に意外と不便とか、駐車場がとか、、、、ま、これに、住みたい地域やマンションの中での位置とか。絶対譲れないところなんてのがあったりしますので、100%希望と合致する物件なんてまずありません。だから自分の中で優先順位を決めて、譲れるところ譲れないところを考えなきゃいけないですね。

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だから、損得じゃないんです。
賃貸が得か、購入が得か、じゃありません。

そうではなく、自分の生活の拠点、自分の人生をどう生きるかという拠点が家です。そして、ライフプランとの兼ね合い、つまり、ローン返済年数とか子供の年齢とか、そんなものも関係します。

充分な知識・計画を準備した上で、これと思ったら即買い。

　 この物件には二度とお目にかかれない

そんな気持ちになるかどうかがポイントだと思います。
　まだ他にもあるかも、なんて思っている間はダメ
そうじゃなきゃ即買い！。
　
　だって二度とお目にかかれないのですから。

住宅ローンが払えないとどうなるか

随分前にもこの題名でブログを書いた記憶もあるのですが、パワーアップさせて再掲します。

「破産したらどうなるか？」、私のセミナーでも、不動産購入の話しの時には必ずこれを言ってます。

いきなり破産じゃないんですよね、普通。
普通は、というより、いつも、まず「滞納」から始まります。でその後どうなるか、図を見てください。

ローンが払えないのには、２つの典型的なパターンがあります。

　　収入が減ったか、支出が増えたか

まあ、言われれば当たり前なんですけどね。。。。。
要は、将来設計がどれだけできているか、だと思います。将来設計に対してどれだけ余裕を持っているか、と言うことも出来ますね。
ポイントはキャッシュフローとストック（収支と貯蓄）です。
ところで、自分が払っている税金、大体で良いので言えますか？　所得税いくら、住民税いくら。
全然分からない人は、ここにもうムダを生じている可能性が非常に高い、と言っておきましょう。

ご相談は、　当HPまで　。
平均貯蓄額、標準生活費、学校教育費（私立・公立）、その他もろもろのデータがありますよ。

国債と円天はどこが違う、見方かえれば一緒じゃん

　　「満期保険金の100万円を小学校2年生の息子さんの学資に取っておくなら、
　　　定期預金より国債が良いんじゃないですか？10年国債で丁度、高校卒業くらいですよ。」

今、募集中の10年利付国債の利率1.257%、銀行の定期預金10年で0.6〜0.7%ですので、約２倍の金利です。

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昨日、悪徳詐欺事件の記事をアップしました。高利回りをうたったL&Gの円天。
で、日本の国債、これも銀行金利よりも高利回りですよね。

例えばこんな政策を首相が言ったらどうなるでしょう？

　　「増税はしません、でも、給料の５％、かつ、貯蓄のうち
　　　1000万以上の分は半分国債に変えてください。その代わり、利率は
　　　銀行の５倍出します。源泉徴収と同じく強制で行います。」
　　
　　「でも利息は良いですよ！　1000万円の国債の利率が5%として、年50万円の
　　　利息ですよ！」

ちょっとおいしいと思いません？　100万なら５万円。1000万なら50万円。
でもね、これ、国のキャッシュフローを考えると面白いんですよ。
増税せずに、現金が入ってくるんです。

でもってね、高い利回り分を出すお金は、どうやって賄うかっていうと、結局、国債を買ってくれた人の資金から出るというわけ。自転車操業でほかの詐欺商法と同じ事になるわけですな。無限に借金が膨れあがる。

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政府がお金がないときどうするか。

　「紙幣を印刷すりゃいいじゃん。」

なんて言わないでくださいね。これすると、今ジンバブエがこれなんですが、紙幣の価値がどんどん下がって、インフレ２億％でしたっけ。パンの値段が今日と明日で１割上がっている、、、、なんていうとんでもないことになります。

普通の政府、大抵、軍事政権下が多いように思いますが、なんとか国営銀行に預けさせたり、国債を買わせたり、、、、よくやる手口です。

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GDPがマイナスになる、といっているのに、国債は1.257%。これはおかしくない？　こんな視点も必要です。

もし、５年間ずっとマイナス成長が続いたら（こんなことはあまり考えたくないが）、国債がこんなおいしい金利を出せるのはおかしい、と言うより、リスクが大きくなっていると言うことになる。
美味しいものにはリスクがある、リスクとリターンの原則です。

ほとんどの方は、国債を買う時、定期預金のつもりで買われると思います。つまり、この時点でリスクとリターンがわかっていないということになります。
GDPほか、他の指標と比べて国債の位置づけはどうなのか？　って言う観点、時には大事です。

まあね、国債がすぐに危ない！なんて言う気はさらさらありません。上に書いたように私も奨めています。
が、ここで書いたようなことも頭の端っこの方にでも置いていただければ嬉しいかな、なんて思います。

　　　◆国債残高が増え続けた時が危ない。
　　　◆経済成長していないのにやけに利率が上がった時が危ない。
　　　◆みんなに買わせるようになった時が危ない。

こう思います。

ちなみに日本はそう簡単に破綻しません！
なぜなら、国家予算の１／４を占める社会保障費（年金・医療）２２兆円を半分にすれば、財政がまともになるからです。
なぜなら、国家予算の１／５を占める地方交付税交付金１５兆円、これを半分にすれば　財政がまともになるからです。

つまり、年金半分、医療費の１割・３割負担を５割・７割負担にすればいい。

日本が破綻するより、個人の生活が破綻する。自治体が破綻する。。。。

今の現状見ているとそうだと思いませんか？

貯蓄を計画的に使い、借金を計画的にする、こうやって自己防衛する時代がやってきた。
　　「国債のご利用は計画的に、貯金や借金も計画的にね」

借金の時効

借金の時効　こんなものがあります。

　　◆ローンの返済・・・・・・・５年
　　◆個人の借金・・・・・・・・１０年
　　◆商品や飲み食いのツケ・・・１年または２年

ただ注意点があります。

　単に時間が経過しただけでは時効にならないということ。
　
　「支払いをちょっと待って」とか「半額にして」とかしたらそれは、債務があることを認めているわけで、その時点からとなります。もちろん、借金を分割払いしている間は、一切時効になりません。裁判上の請求がある時もリセットされます。

　で、夜逃げして、逃げ切ればどうなるか。
　
　例えば行方不明（夜逃げ）になったとすると、電話も郵便も届きません。こんな場合でも裁判上の「公示」、という方法があって、時効の成立とはなりません。
　
　さらに付け加えると、「時効なので、もう払いません」という意思表示（内容証明郵便とか）をしなければ、正式には借金はなくなりません。
　
　
　まあ、「自分も相手も○年間も、放ったらかしていた」、なんて時にのみ時効が成立する。こう思ってください。そうじゃなきゃ、誰もお金なんて貸さないでしょ。
　実際には、親とか知人からの借金とか、相続で借金を相続してしまったとかこんな場合くらいじゃないのかな。
　
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最近、「住宅ローンが払えない」という方がどんどん増えています。
右にあります「私のブログに来られた方の検索ランキング」でもベスト１０のうち３つが住宅ローン関係になっています。

私が出来ることは
　「家計の見直し」　とか
　教育費やローンなどの　「将来の支出増に備える」と言うライフプラン
です。

借金をチャラにする方法については詳しくありません。借金に困っているという方は、私ではなく、司法書士さんとか弁護士さんのホームページか何かをご覧ください。

※消費者金融関係ならとりあえず、各自治体の消費生活センターにご相談されることをお奨めします。特に数年来、サラ金を利用している方は過払い金（利息の払いすぎ））が発生していることがほとんどです。

悪質なマンション勧誘(情報)

マンション、この２年ほど、売れ行き鈍っています。
しかしながら、勧誘時の苦情は増えているようです。

今回は、国民生活センターからの情報です。

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マンションの悪質な電話勧誘に関する相談が非常に多数寄せられており、年々増加。
　　「断ると脅された」「長時間に渡り執拗に勧誘」
　　　「玄関に待ち伏せ」「損をすることはない」・・・
　　　「暴言を吐かれた」というのもあるらしい。

対処方法です。

（1）業者名、連絡先がわかる場合は、各都道府県の宅建業法の所管課、
　　　国土交通省もしくは国土交通省の地方整備局等の行政の担当課に申し出ること。
（2）契約してしまった場合、早めに最寄の消費生活センターに相談すること。
（3）暴力を振るわれたり、脅された場合は警察へ申し出ること。

元情報は こちら。（国民生活センター「マンションの悪質な勧誘販売が増加！」）

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以前、賃貸マンションに住んでいた時、絨毯爆撃のような戸別訪問手法を経験したことがあります。
マンションの前に自動車・バンで５人くらいまとめて営業マンが乗りつけてきて、マンション中の呼び鈴を順番に押して、お話ししていくというもの。あちこちで呼び鈴の音が響くわけです。
賃貸マンションの家賃なんて相場が分かるから、「それより安い返済額で買えますよ〜40年ローンなら」なんて勧誘していくのですね。

40年ローンで買うと、返済終わる頃には築40年の古マンションです。価値は４分の一以下ですね。4000万のマンションが1000万（地価が上がらない場合）。マンションの契約というのは、1000万のモノを、利息を払って分割払いするってことですからご注意ください。しかも固定資産税もメンテ費用もかかってきますし。

んでも、家ってのは、生活の基礎となるところだと思います。その場所でどんな生活をはぐくんでいくのか、１０年後２０年後・・・40年後、どんな生活をしているのか、充分考えて計画して失敗しないようにしてくださいね。

REIT：不動産が半額になったらどうする？

バーゲンセール真っ盛りですね。
「３割off」「半額！」
てな感じですね。

ここはついでに、不動産も半額セール。
40坪土地付き一戸建て、4000万が、50%offの「2000万円！」。
家計応援セール実施中。

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さて、戯れ言はさておき、東証REIT指数です。
株価は上がったり下がったり中々難しいですが、不動産価値はどうでしょう？
いくら不景気だからと言っても、貴方が住んでいる不動産価値が２年ほどで半分になったら嫌じゃないですか？

REIT指数、2005年５月のピークから先月末で三分の一以下です。まあREITがバブル状態だったと言うことを差し引いても、下げすぎじゃないでしょうか？

　REIT指数は、将来、不動産価値が半分になる、ことを示唆している。

こんなことをもし偉い人が言ったとしたら、暴動が起こりませんか？
なぜこんなに下げているか、REIT会社が破綻する可能性があるってことですね。しかしながら、指数から見ると、REITを運営している数多くの企業のうち、半数が破綻する、　なんていう風に見えます。そこまで悪いのでしょうか？

はっきり言って、売られすぎだと思います。

株価が２倍になるより、REIT指数が２倍になる方が可能性が高いような気がする。。。。。。
と思われる方は是非投資してみてください。

(※あらゆる投資にはリスクがあります。自己責任でお願いします。)

ニーズとウォンツ

「フラットテレビ買おうかなぁ」

うちのテレビは、未だにブラウン管です。
録画機（ビデオ）もまだテープだし、つーか、録画なんか、年に１〜２回しか使わないし。

５年ほど前の、新聞折り込みチラシ、家電量販店の広告編です。

　　映画館並の大迫力！
　　あなたの家でも大画面プラズマテレビ！

　　　96回ローン　OK！

当時の42型プラズマテレビの値段をざっくと調べてみました。

　　２００２年　　約60万円
　　２００８年　　約20万円
　　

2002年に月々１万円で買った人、 当時の利率だと、完済まであと１年切っているはずです。支払い頑張ってください。

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今年は景気が悪くなると予想されています。年末商戦最悪かも。
でも、週末の折り込み広告は大量に入っています。今、小売業はなんとか売上げを伸ばそう必死になっています。従って、耐久財の購入は叩き売りの狙えるチャンス到来、かも知れません。
（５年前の不況期には、広告さえ減っていたんです。「まだ広告の紙が良いから、不況じゃない」なんて言っているのはうちの親です。）

「物を買っても幸せになれないよ」とセミナーで言ってはいるのですが、でも、どうしても必要なものはあるわけでして、、、、

　　　無くても困らない物・無かったら困る物。
　　　ニーズとウォンツ、
　　　必要なもの　と　欲しい物、　　ですね。
　　
フラットテレビ、どうしようかな？。。。。まだウォンツか＞俺。

2011年の地デジ移行、悩ましい〜。

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　年収が増えたら増えた分だけ、それだけ多くお買い物をする人、よくいらっしゃいます。
こういう人は、物があふれかえるだけで、資産は増えません。

一般的に、年収が高いと住宅ローンを大きく組む事が多いのですが、年収500万と1000万の人が、それぞれローンを組んで、月々の生活費が同じ、なんてことはあちこちで見受けられます。で、住む家が違うだろ！　と皆さん思っていらっしゃるのですが、予想以上にその差が少ないのです。

ローンが終わる頃には建物は古くなっているので、最終的に残せた土地財産の差は1000万円にもならない、なんてことが簡単に起こったりします。

住宅は資産ではなく、最大の耐久消費財、だと思います。
（自分と家族が）　　欲しい家じゃなくて、必要な家
を買って（建てて）ください。

大抵の場合ですね、もう一度、建て替えが必要になってきますから。
　
　

抵当権付きの家を売りたい、という御相談

　　「家が売れなくて困っているんです」

　　「それは高く売りたいからでしょう、基本的に不動産は需要と供給と
　　　価格の問題でして、ようは、どこまで下げるかってのがポイントかと。
　　　不動産屋に頼むと、３ヶ月毎に下げていくことが多いかと
　　　思いますけど。」

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それはさておき、ローンの残ったまま家を売りたいという場合です。

　　「ローンが残っているんですが、売れますか？」

こんなご相談。実際問題、抵当権を抹消しなければ、家は売れません。
ローン残債　3000万、　不動産査定額2000万　だとどうなるでしょうか？

（１）3000万を親戚などからかき集めて、一旦、銀行ローンを完済する。

これなら抵当権がなくなりますから売却ＯＫ。
もちろん、収入が多いなら、フリーローンのようなもので別途融資を受けた上でそれを使うという方法も（利子は高くなりますが）ありえます。
でも物理的にもなかなか出来ない人がほとんどではないでしょうか。
で、売却金が出来てからそれを即親戚とかに完済する。でも1000万円の借金が残りますね。

（２）売却額2000万円として、この他に、1000万をかき集めることを条件に家を売る。

すなわち、売れれば抵当権が消せるというもの。これがまあ多いんじゃないでしょうか。
ただし、銀行は、一瞬でも無担保状態なんて許してくれませんから、所有権移転登記と抵当権抹消と残債の一括返済、これを同時に行います。通常銀行のおかかえ司法書士さんと交えて、せーので契約を行うというもの。

（もちろん同時でなくても良いのですが、銀行は返済されなきゃ抵当権は抹消しない。買う方は、抵当権がついているのは嫌。だから同時。そうでないと、誰も買わないでしょう）

　
ですので、売却時に、本当に抵当権を抹消してくれるかどうかを事前に銀行と相談しなければいけません。まずは銀行とご相談です。
　これでも1000万円の現金を用意しないといけません。

　「差額分のお金の準備が出来ていますから」

この説明をミスすると、話が進まなくなってしまいます。

　　
（３）もう破綻してしまう。

　ローンの支払いを故意に止めてしまいます。銀行から督促が来ます。無視します。３ヶ月もすると、債務は保証会社に移ります。そして、保証会社から連絡があって、その後、任意売却交渉をする。ただし、ブラックリストに載ります。

　「俺、もう自己破産するわ〜。だから兄貴　1500万くらいで買って俺に賃貸して
　　くれないか」
　で、お兄さんの物になった家にシコシコ家賃を払うという方法。
　
　ま、いくらになるか分かりませんが、競売価格が６割くらいと言われていますから、それより上の値段を提示できれば保証会社も交渉の余地有りです。
　別にお兄さんじゃなく、競売でも何でも成り行きに任せるというのも一方法かも。
　
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（１）でも（２）でも、1000万円というお金が必要なわけです。
　つまりこれ、債務超過ってやつ。

　新築の住宅でも、１日住めば中古になって価格が１割２割下がります。
　登記費用や不動産屋への手数料が約５％はかかります。
　債務超過にならないためには、購入時に３割の資金は欲しいところ。でもほとんどの住宅雑誌には頭金２割、頭金０でもＯＫなんて書かれてますね。だって住宅雑誌は家を売るための雑誌なんですから。

　債務超過じゃなければ、何かあった時、借金が残らない。
　ローンがある間は、賃貸と同じ。むしろ始末が悪い。つまり、35年間そこに住まなきゃならないわけですから、自由に引っ越すことさえできません。
　
　友人が言っていましたが、「車買うより、簡単に決めた。」
　車ならディーラー回るし、試乗もするし、２週間くらい時間を決めたけど、マンションは３日間。
　
　家を買うということは、そこで自分がどんな生活を育んでいくのかという大きな大きな人生のイベントです。人生をそこで歩んでいくという基本の場になりますし、子供がいればそこで育てていくという場になりますから、変な借金で自分の首を絞めることのないようにしていただければなぁと思います。
　
　で、すでに首の絞まった人。ま、ご相談にはのりますが、すでに借金を持っているという事実からは逃れられませんので、出来ることは限られるのかなぁと思います。首の絞まった状態をこれからも続けるのか、、、、、このあたりの覚悟が必要かと思います。

　全額ローンの方などは、本来の住宅ローンとは別に、金利の高いローン（諸費用ローンとかフリーローンとか）を別途組み合わされて借りていることに気づいていない方もいらっしゃいますが。。。。。。
　
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ちょっと前に「５０年ローンはやめときなさい」、なんていう記事を書いた２週間後、実家の親から電話がありました。

　「今日来られた家相の相談の人、50年ローンだって。
　　でも、買ってから家相の相談に来られてもねぇ。。。」

親と同居するつもりで、親の資金もあてにして家を買ったらしいです。で、親の家を売却して、そのお金で繰上返済の予定だったところが、嫁とうまくいかずに、すぐに出て行った。とはいえ、実家は無くなっているし親は賃貸住まい、子供は借金に喘いでいる、というちょっと複雑な状況のようでした。50年どころか１年経たずに困っていらっしゃる。
50年ローンを組む人、こうも簡単にいるとは正直思っていませんでした。

どうしてみなさん、後から来られるのかなぁ、契約とか終わっていたら仕方ないよねと。
親の方の相談でも（家相でも方位でも）、私の方の相談でも（ローン計画・資金計画でも）。

皆様、実りある人生を歩まれることを願うばかりです、いや本当に。

住宅ローンが払えない！ その理由

住宅ローンのご相談多いです。
以前は借りる時のご相談が多かったのですが最近は借りた後のご相談が増えてきました。
マネーカウンセラーの私が一番に考えることは、「家族の気持ちがバラバラにならないこと」だったりします。

【過去の関連記事】
●住宅ローンが払えないとどうなるか (2009/2/11)
●住宅ローン破綻　増加中 (2008/8/27)
●住宅ローン負担を減らす！　借り換えはいかが？　　(2008/3/7)
●住宅ローンに疾病保障つけるべきか？　　　(2007/4/30)
● ローンが払えない時の裏技　　　(2007/4/9)

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ローンが払えない！　理由のベスト３、何だと思います？
私の身近なところでのベスト３です。

　　●金利の上昇（固定期間の終了）
　　●教育費がかさむ
　　●リストラ・倒産・転職で収入ダウン
　　

どういうわけか、病気が原因で、というのが私の聞く範囲では非常に少ないのです。
病気が原因で会社を辞めた。これは確かにあります。ローンが払えないのは病気が直接の原因じゃなく、病気をきっかけに、、辞めちゃった人、辞めざるをえなかった人、こんな人が多いのです。

最近は、勤めていた会社が倒産して払えない！　なんてのも増えつつあるのですが、これ違いますよ、倒産したけど同じような給料で再就職できないから払えないんです。

で、ローンのリスクのうち、最初の２つのリスクは回避できます。

　　固定金利でローンを組んで、
　　教育費は貯蓄か、損をしない学資保険でしっかり用意する。
　　
　あと転職しても見込める収入でローンを組んでおけば、倒産しようが何しようが、絶対安泰のライフプランの出来上がりっ！

　皆さんお金に苦労しない人生の方が良いと思いませんか？
　年収が多くても、ローンが大きければ、やっぱりお金に苦労するんですよね。

かなりの確率で、家計の見直しすれば何とかなる、ことが多いのです。皆さん相談の後は、安心されてます。
さらに進めば、有利な条件での借り換え交渉、保険・税金を安くする方法はないかなんて細かく見ていきます、

でも事が起こってからの相談だと、、、、どうしようもないときもあります。で場合によっては滞納しちゃうとどうなるか、ってことまでお話しします。まあ家計支出の中で、どの順番で滞納していくかってのもありますんで。

相談はこちら
　

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結婚の相性、今、非常に「今の年収」を気にされる方が男性も女性も、親も本人も、とても多いのが不思議なんです。　うちの親は四柱推命をやっているせいで、こんな相性の相談があるそうです。

　　「年収1000万を超えている方なので少々難ありでも結婚の話を進めたいのですが・・・」

そんなに年収を気にするんだったら、「３年分の源泉徴収票を確認しましたか？」、なんて、ローン審査みたいなことを言ってしまいそうな自分が恐いです。だってサラリーマンでも歩合の仕事している人多いですから、去年多くてもその前とか、来年とかはわからない。

　「今の年収」だけでお金に苦労しないと思う人が多いのでしょうか？
住宅ローンが払えないと相談に来られる人は当たり前ですが、収入が減った人か支出が増えた人です。生活破綻しちゃったら年収なんて関係ない。年収がいくら多くても、ぎりぎりの生活（ローン）だと、上の「金利上昇」「教育費」に無防備な家庭は確実に破綻します。で実際には、子の生活と親の生活の『人生の質』がどんどん低下していっている、、、、とても最近多いです。恐ろしいくらいに多い。
　

団体信用生命保険の受取人；住宅ローン

銀行で住宅ローンを借ります。借りる時に団体生命信用保険にはいります。
融資の条件に、保険に入れること、という条件をつけている銀行がほとんど（たぶん100%）だからです。

で、時々、

　　「受取人を妻に変えたいんですが」　とか

　　「私、保険料払ってません。明細見ても保証料は一括で払ってますが
　　　保険料はないんです。」

なんておっしゃる方がいらっしゃいます。

この団信保険、銀行が契約します。受取人は銀行、保険料も銀行もち。
（※住宅金融公庫（現住宅金融支援機構）は任意加入なので
　　　負担があります。入れない方入らない方いらっしゃいますが
万が一の時には借金が残って大変になることもあります。）

　契約者＝銀行です。

だから、受取人は変えられませんし、保険料負担もありません。そして、銀行は取りはぐれがないようになっています。

万が一の時には遺族にとって、『現金ではなく不動産』が手に入るということになります。借金が消えますから、残った不動産を売却してお金にかえる、なんてこともOK！。
（あのですね〜　不動産は借金がある間は自分のものじゃないと思った方がいいですよ、
　自由に売買できませんから。）

先日いらした方がこんな事を言っていました。

　「俺、生命保険はいらないんです。借金は消えるから、家を売って、嫁は実家に
　　帰ることになっているから」

確かにこんな考え方もできますね。大体その家に住み続けたいから大きな民間生命保険に入る人が多い。しっかりライフプランを作ればこんな考え方で保険料の節約もできてきます。

問題は、相続するのが誰なのか。

これは重要です。

　　◆子供と仲が悪い、音信不通。とか
　　◆婚姻届を出していないとか、離婚したけど同居しているとか、
　　◆前妻の子供があるとか、
　　◆子供がいなくて、親にも相続権があるとか、
　　◆子供も親もいなくて、兄弟に相続権があるとか

こういうときに遺産分割でもめると、２〜３年以上、手も足も出なくなる時があったりします。下手すりゃ文句言っている人が死ぬまでまとうなんて云う時もあるくらい。
もめないようにするには、取り分のある人に対して、それなりの生命保険に入っておくのが一番手っ取り早いと思うのですが。。。。。ほとんどつきあいのない義兄弟姉妹が受取人の保険に入るなんて嫌ですかねぇ。これ一番良いんですけど。

ちなみに私、独身で、姉がいます。
もし30年後くらいに、私が亡くなった場合（親も姉もいなくなっていたら）、今の状況では、二人の姪に相続される可能性が高いなぁ、、、、、と思っています。

資産を守る・殖やすご相談、ライブリフッドプランニングまで。（宣伝）

50年返済住宅ローンはやめれ！

　大手銀行の住宅ローンは最長返済期間35年。最近40年ローンが出てきたなぁなんて思っていたら、なんと50年ローンでもＯＫなんて言う銀行が出てきています。どこの銀行とは書きません。
　はっきり言います、やめときなさい！

　こんな50年もの超長期のローンを組んでも良いのは、、、、

　　◆親の遺産・保険金ががっぽり手に入りそうな人、
　　◆ローン組んだ旦那を病死・事故死させる予定の奥さん、
　　◆破産する予定をたてている人、
　　◆宝くじがあたる人、
　　
これ以外はとてもじゃないがお奨めできません。

20歳で組んだとしても、最終返済70歳。（しかも最長でも10年固定金利でその後の金利が不確定だし）
定年超えてます。第一自分がその会社に勤めているかどうかも分からないし、会社自体あるかどうか分かりません。そうなったら破綻します。

　「息子がリストラされた」
　「会社が倒産した」
　「ガンになってまともに働けないし所得が減った」
　「親が死んで実家に帰ることになった」

私のところへもこんな声が聞こえていて、ひょっとすると右下にある、このブログの「検索フレーズランキング」でも入っているかも知れません、「家計破綻」「住宅ローン　払えない」「ローンが払えない」　こういう検索で来る人、増えています。

返済期間35年と50年を比較してみます。

　　3000万を金利３％で借りると、
　　　　３５年返済＝　払う利息は1850万
　　　　５０年返済＝　　　　〃　2450万

　　600万違いますから。
（もし、600万余分にあったら何に使います？）

だいたい、家が50年持ちますか？　今、築50年の家、探せばありますけど大抵建て替えているはずです、で、あったとしても相当に痛んでいるはずです。注文建築の梁や柱がぶっとい頑丈な家しか持ちません。そうじゃなきゃ、50年住み続けようとしたら、リフォームで別途1000万は軽く必要になってきます。

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実家の土地を相続したら現金化して、ローン返済する予定だったＡさん。
でも予定通りに進んでいません。実際には相続で、もめたあげくに、やっと自分名義になりました。でやっと売ろうと不動産屋に行きましたが、思った価格で売却できそうにない！　　それに自分自身、親の土地を売っても良いんだろうかという迷いもでてきました。このAさん、ずるずると、未だに固定資産税という支払を続けておられます。
出費がある間は、資産というより負債です。

まあね、適切な資金計画が出来ていれば、多少は緩和されますが、そう簡単には、
　
　「うん大丈夫！」　
　
なんて私は言えません。

レイクさん、頑張ってますね。

消費者金融のお話し。
私としては不用意にお勧めしたくないし、細かく知っているわけではないのですが、電車の広告みてビックリ。

　・金利半減で　１８％　→　９％
　　　新規契約で10万円以下の人限定。
または、
　・３０日間無利息

この２つのキャンペーンをほのぼのレイクさん、やっておられます。9/30まで。

無利息はノーローンとかが昔からやっていますね。レイク自身も60日間無料とかやっていたことがあると思います。ただ金利の方、消費者金融業界で９％で貸すって、いくら１０万限度とはいえ、、、、、よくやるなぁ。私は始めて見ました。

だってついこの前まで、利息制限法の20%を超えて（グレーゾーン金利）出資法の29.2%で貸していたんですよ。時代の流れは恐ろしい物です。

レイクは今やGE（ゼネラル・エレクトリック）の傘下に入っていますが、今度、新生銀行傘下のシンキに吸収されるようなニュースが出ています。規模的に厳しいんでしょうなぁ。少しでも顧客数や貸出高をなんとしてでも増やしておきたい、という経営上の判断でしょうかね。

三菱UFJはアコムを子会社にすると発表したばかりですし、業界再編真っ最中っていったところでしょうか。

返済計画見て、返せる当てがない時は借りてはいけませんよ！

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あのー消費者金融の話題を書くと、もの凄い数のトラックバック（トラバ）がつきます。プロフィールに書いておりますが、アフィリエイト目的と思われるものは、公開しませんし、しつこい方はアクセスブロックをしますので、、、、って、rss自動トラバで私の記事を読んでいないと思いますけど一応ご忠告。

大家の喜ぶ、家賃の払い方

アパートとかマンションとか駐車場とか、大家さんに賃料を毎月払いますよね。
どうされていますか？

最近は入金確認（そんでもって督促）の事務を管理会社に手数料を払って頼んでいる場合も多いのですが、入金確認は結構きっちりされています。月一回記帳してチェック、なんて言う悠長なことはやっていません。入居者の記録も一覧でわかるようにしてあるのが普通です。

　　「この人また、遅れてる。公務員なのに仕事きちんとしるんやろか」
　　「この人、いつも３日前までには入ってる。人は見かけによらないね」
　　「文句ばっかり言ってくる割には、いつも督促するまで払わないな、こいつっ！」
とかね。
　　
　人間って基本的にきっちり払う人か、少々遅れても全然気にしない人かの２パターンに分かれまして、これは性格の問題ですから、お金に困っている困っていないに関係なかったりします。
　当然大家さんはきっちり払ってくれる人が嬉しいわけで、契約申込み時に血液型の欄があって、Ａ型しか貸さない、Ｂ型はルーズだからダメ、なんて話は聞いたことがありませんよ。でも大家さんはきっちり払ってくれる人に借りて貰いたいと思っています。

　　・毎月30日か31日に振り込まれている人が、一回遅れたのと、
　　・しょっちゅう遅れていて電話しないといけない人、
　　
全然大家さんの信用が違いますよね。
　
大家さんは契約前の書類で、
　　「この人、きちんと払ってくれるかな」
これを一番に考えます。そういう期待を大家さんは持っているのですから、毎月きっちり払えば期待に添えます。
ただ、期待に添うだけでは、「喜び」にはなりません。喜びにするには「サプライズ」が必要です。
で、どんなサプライズかというと、２ヶ月まとめて払う、これです。それもきっちり月末までに。一言、２か月分払う時もある、って言っておくとなおよろしい。
毎月振込手数料が掛かっている人には、もの凄くお勧めです。大家さんへの信用が全然変わってきます。
ボーナスなんかの臨時収入のある方、一回分の家賃をとっておけば、これが可能です。

これがいったい何の得になるのか？　なんて思われますか？
　信用です、信用！

さっき信用が変わるって書いたでしょ！

大家さんは毎回　「あっ、この人、今回も前払いしてくれている」ってインプットされる訳です。
何かの時にこういう信用が役に立ちます。
隣人トラブル・自分のミスで起こった洗濯機の水漏れ・ガスレンジやエアコンが壊れた時の対応・・・・

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　私の仕事、信用第一です。どんな会社でも「信用第一」、これみなさん、非常に簡単に使っています。
　信用はお金では買えません、そして、信用は簡単に作れなくて失う時は一瞬。会社でも個人でも、生きていくために、どんな風に信用を築いていくか。
　毎月ぎりぎりの生活をしている人はともかく、ある程度の貯金のある人、こういうお金の使い方（厳密には１ヶ月分だけ先取りする使い方）もありますよ、というご紹介です。毎月ぎりぎりの生活をしている人は、この方法での信用は作れないので別のことを考えなきゃとなるわけです。
　赤の他人に信用してもらうってね、大変なわけですよ。
だからといって、２ヶ月まとめて払いなさい、なんて言う気は全くありませんが、ま、こんな事も考えていただければ嬉しいなぁ、とか思っています。

住宅ローン破綻 増加中

 

住宅ローンどこで借りていますか？

20年ほど前に住宅ローンを借りようとした人は、「住宅金融公庫」に行って申込みをされていました。
10年ほど前なら、銀行で住宅ローンを借りた人が多いと思います。

銀行が、企業向けでは破綻懸念が高いこともあって、個人客向けの融資を増やしてきていること、その競争で金利が低めに設定されたこと、なんかが影響しています。

 

しかしそれでも、いまでも、住宅金融公庫は根強い人気。とくに、最近は、金利上昇懸念があるために、固定金利で組もうという方が増えてきて、ここのフラット３５で組まれる方が増えています。

住宅金融公庫は住宅金融支援機構に鞍替えしました。
徐々に民営化ということもあり、情報公開も積極的にされるようになっています。

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さて、本題、この住宅金融支援機構の資料から、住宅ローンの延滞・破産の割合（＝リスク債権額）のグラフを、年度ごとの報告から一生懸命、作ってみました。
　　　（http://www.jhf.go.jp/investor/issue/index.html）

今ではなくなりましたが、以前は「ステップ返済・ゆとり返済」と言いまして10年後から金利が高くなるローンでした。

　　「10年経てば給料も上がっている、と思ったけど、ダメ」
　　「あー、来月から返済額が３割上がるよ〜　払えないよ〜」

なんて言う方がどれくらいあるかわかりませんが、ここしばらくずーっと、破綻率上がっています。特に直近は一年前の1.6倍の破綻。

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えっとですね、ステップ返済は、最初っから金利がこれだけ上がるって分かっているローンです。これでも払えないのに、ここ10年以内に銀行の変動金利で借りた人、ご注意ください。今後金利が上がっても払っていけることをお祈りしております。なんてったって過去30年で見れば史上最低金利でしたからね。

私はこれから住宅ローン破綻が、ますます増えると思います。
だって担保価値より収入（返済割合）で貸しているんだから。こんなお金の貸し方はサラ金と同じ。企業会計を習った方は分かると思いますが、バランスシートが悪いんです。
昔に比べてリストラ・倒産・退職、いろんなことで収入が減って支払えなくなるリスクが格段に高くなっているのに、簡単に貸しているんだから、いずれ調子がおかしくなります。

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とある親御さんから、

　　「娘から電話があって、旦那の会社が倒産して、失業保険も
　　　無くなって、就職試験も落ちたらしい」

なんてお話しをお聞きしました。しかもこの方、反対したんですが、「全額ローン」。
これから家を買う方、物件価格の３割以上の頭金はご用意ください。将来の収支が全然違ってきます。（もちろん、もっと用意できるのにこしたことはありません。）頭金が増えれば将来がどれだけ楽になるか是非将来キャッシュフローを作ることをお奨めします。

無料相談はこちら
　

住宅ローン、大きな借金を背負っているわけですから払えない！なんてことになればことは簡単ではありません。でも、状況によっていろんな対策が取れたりします。
銀行の金利を負けて貰う方法があったりとか、任意売却で家を買うなんていう技があったりとか、もちろん、場合によれば一旦売却して清算してから再スタートするとか。

10年後に自立の幸せが得られるライフプランができそうなら、私は、自己破産も例外にしていません。だって、親も子も夫も妻もみんなが悲しむよりいいでしょ。倒産で自己破産、こんなの今やめずらしくないし、７年経てばローンも組めるようになります。ずるずる苦しむより、早く立ち直った方が良くないですか？

間違っても、収入の予定がないのに、消費者金融なんかで借りないでくださいね。

 

 

不動産購入セミナーにて

不動産広告の一例として、私のセミナーで使ってた広告です。

　　頭金０　　月々　　77,126円
　　値下げ！　3280万→2980万
　

頭金０、家賃以下のこの例のローンを組むとどんなことになるか、なんて言うけっこう良い材料の広告だったのですが、このマンション、メロディーハイムシリーズです。
もうご存じですね。作っていた「近藤産業」、この春に　 倒産!　してます。

このマンション買った人、「もう完成していて良かったね」というところでしょうか。
でも、もし建設中だったらどうなる？
購入講座ですからいろんな事を題材にします。諸費用・メンテ費用・リスク・ローンが払えなくなった時は、、、、などなど。

さて、業者の破綻リスク。これくらい大きな会社でも、資金繰りが悪くなれば倒産します。
大きい会社は大きいなりに小さいところは小さいなりにリスクがあるのです。

工務店経由で家を建てていたけど倒産。
自分の家を建てている最中に倒産！、これは決してあり得ない話ではありません。
例えば10軒くらいの敷地を分譲販売しているような工務店で、３ヶ月以内の建築条件付き、なんて時に、思うように分譲できなければ資金繰りがまたたくまに悪化します。

マンションの場合は、残りを自分で建てるということはできませんから、変わりの業者が出てくきてくれるのをまつしかありません。でも戸建て住宅の破綻の場合は、マンションと違って何とかなる場合もあります。
工務店の基本の仕事は、「親方」との折衝・スケジュール管理。
建築系のお仕事をご存じの方はおわかりでしょうが、いろんな人が出入りして完成するのが住宅建築です。「水道関係」「電気関係」「建築関係」「内装」「塗装」「外構」「洗い」いろんな人たちの管理して、その中間マージンを工務店が受け取るようになっている。なので、万が一倒産なんてことになったら、かわりにこれをしてくれるところを探し出せるかどうかがポイントになってきます。
（※履行保険ってのもあります。）

やはりね、普通の人にとっては不動産購入は高い買い物です。
スーパーで、タマネギ買って、腐ってたからこれ返すは、なんてできないのが不動産契約。たとえ相手が「良い人・良い業者」であっても、連鎖倒産なんてことも考えられます、特に今の時代は。

家は資産、だと思ったのがクズになった、なんて事のないように、できるだけ詳しい人、詳しい情報に接するように心掛けてください。

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個人のライフプランを作成していて思ったのですが、「自分の家」をどうするかで、人生が失敗するかしないかが、結構な確率で決まるような気がしています。失敗してしまった人は、なかなか立ち直れない。
極端な例は、「無理な借金で結局払えず、手放すことになる」、というものですが、この予備軍がもっともっといて、人生の質が上げられない理由になっている。そんな気がしています。

まして、上のようなアクシデント、不可抗力で人生の質が低下する。
ただ私から見ると、交通事故に遭うよりも確率の高そうなアクシデントで失敗しているような人が多いような、そんな気がしています。自動車なら、対人対物無制限の保険で年間５万円、１０年間なら50万円の保険。
家は高い買い物ですから、これと同じくらいの保険なり調査なりの費用を掛けてもいいんじゃないかな。測量調査とか地盤調査とかね、なんて思ってきています、最近。
　（引越後に地面掘ったら、前の建築廃材が出てきたなんていう人がいたりしました。ちなみにうちの実家、建て替えでしたけどやはり簡単な地盤調査はしましたよ、地面の下なんてどうなっているか分からなくて20〜30年もつかどうか不安でしたから。）
　

屋根の修理1000万円なり

「ガガガガ〜」

今、もの凄い騒音です。屋根の修理なのです。
今、私の２ｍ上の気温35℃の炎天下で、電動コンクリートドリルを持って、少なくともお二人の方が作業されている模様です。

マンション住まいなのですが、10年に一度の雨漏り対策工事。
さて、この雨漏り対策。コンクリートの平屋根では必ずと言っていいほど雨漏りが発生します。ゴムシートか何かを張るようなのですが、管理組合によると、すでに一昨年あたりから部分的に雨漏りが発生しているようで、元々、保証期間が10年間だそうです。

そして、昨年の管理組合の資料によると、この工事の見積額1000万円です。40戸ほどあるから一戸あたり25万円。

去年度はマンション入り口の自動ロックドアを交換しました。100万円
インターホンを全戸、カメラ付きの物に交換しました。（値段忘れた）

月１万円程度の修繕積立金では、そのうち破綻しそうです（涙）。

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ちなみにマンション住まいと戸建てでは、
　　メンテ費用は若干マンションの方が高くなります。

給水塔の掃除とか排水溝の掃除とかを事前事前で前もって計画的に行いますから。でもこれにより環境が守られているとも言えます。戸建てだと、その都度その都度ですが、風呂回り全改装なんて結構な額になりますからどちらが割高とは言えません。

しかしながら、管理費、つまりは管理人の人件費、
これはマンションの方が割高、というか戸建てなら掛かりません。

最近は、２４時間管理人常駐、「マンション・コンシェルジュ」なんていうのを売りに、クリーニングや宅配の取り次ぎ、夜間の医療施設紹介、ホテルのロビーのような感じのサービスを目玉にマンション販売している広告をよく見かけます。が、これらの人件費は管理費に含まれていて、総戸数が少ないと、相当な額になっています。

マンション選びの際には、こういうサービスの必要性を考えないとかなり割高なものとなってきますので注意が必要ですし、もしかすると将来、組合総会で、「もう止めよう」「これがあるからこのマンションを選んだんだ」と入居者同士のもめる元になるかも知れません。

丁度、バブル期にできた噴水・流水付きのマンションで、

　「電気代がもったいないからもう水流すの止めようよ。
　　時々水漏れも起こっているし」

という管理組合が増えたのと一緒。

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私の住んでいるマンションの管理人さんは、週三日の出勤。
とても良い管理人さんで、家で咲いたとか言って季節の植物を持ってきたり、引越の時なんかは休みの日でも顔を出してくれたり、共用部分の簡単な修理とかしてくれてとても助かっています。（時々工具を貸してあげたり、というか一緒に「おかしいなぁ」なんて言って修理したりしているのですけど）
宅配の受取だけしてくれると助かるんですけどね、「きまりでできないんです、何かあったら問題になるので」なんて言われちゃいました。

ちなみに、ハローワークインターネットサービスで調べると、今、マンション管理人の時給は750円から800円くらい（昼間）みたいです。

不動産オーナー 利回り6〜9％

近所に売り土地があります。
100坪超えの土地。近所の工務店なのか、建築条件付きで売られています。

　
100坪の家となると9000万とか１億の値段になってちょっと手が出しにくいですよね。
そこで、この工務店は２つに割って売った方が売りやすい、こう考えたのでしょう、２分割の広告が出ました。
それでも一軒4800万円、まだ手が出にくい。

そこで、３分割の広告も出ています。
かなり変形の土地、というか、長い土地です。奥の家は土地は広いものの、1/4程は通路専用になってしまいます。
広告が出ているところを見るとまだ売れていないのでしょう。

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貴方ならこういう土地どうします？
３分割の案では、手前の家が間口4.5mとちょっと狭いし長細〜い家になります。そして奥の家は隣家の間の２ｍ幅の通路を通ることになります。ま、隣の家を密接していないことをメリットと考える人もいるでしょうね。でもやはりちょっと使い勝手が悪そうです。

どう考えても、この土地は、賃貸向きでしょう。
広めのワンルームが10部屋できます。駐車場（４台分）を無くせば、12部屋つくれます。普通は部屋数増やすでしょうね。その方が賃料収入が増えるから。
　　
建ぺい率が分からなかったのと、ごく近所に競合する賃貸住宅があるので、駐車場を売りにしようという作戦です。10年も経って古くなってきた時に近所の賃貸より自分の所に入って貰うための売り文句になります。
端の部屋は道路に面しているので、用途地域の制限がなければ事務所・店舗形式にしてもいいかもしれません。
（つーか、私のような仕事の事務所ならこういうので十分なのだが・・・）

そこそこ妥当に見積もっても、表面利回り11%でます。たぶんもう少し12〜13%出るでしょう。でも実際には管理費とか空室率とか火災保険料とかなどなどで半分くらいの
　
　利回り6%が固い線、9%くらいは期待できそうなんて思います。
　
不動産ですから、地震リスクとか、事故物件になるリスクとかがあります。
ミドルリスク・ミドルリターンなのが不動産投資。

10室あれば空室率がそれなりに平均化されるし、多少ならローン組んでやってみても悪くないように思います。事業ローン４％（変動10年）くらいで借りてもそこそこペイしそう。

まあね、この例では8000万という現金が、（多少ローンを組んで3000万借りたとしても残り5000万の現金）が必要ですけどね、、、、何人かでお金出して賃貸経営するっていう人も結構いるようです。しかも法人化してそこから管理人給料を経費で落とすとか。。。常套手段です。

（こういうのを考えてたら、私募REITつくれるなぁなんて思っちゃいました。
　5〜9%の利益出す！　と言って、一口500万くらいで20人くらい集めちゃうとかね。
　ま、今REITも割安になって５％を出すREITも増えているので、資産運用で相談され
　れば、普通にREIT買う方を勧めますけどね。でも９％となると、結構うまみあるなぁ）
　
　
※ちなみに、３分割案の奥の土地の隣接する裏手の人、もし、この土地30坪程度を
　買おうとすれば、結構安く手に入る可能性があります。

※この手の物件は、通常、相続税対策に使います。8000万の現金を賃貸物件に
　買えることで、見かけの財産評価が下がって相続税が数百万〜1000万単位で
　減る、なんてね。

この手の話、興味ある人連絡くださいね。（業者の方の売り込みはダメですよ、ご相談の方ね）
　

住宅ローン：みんな、いくらの家を買っているか？

住宅購入のご相談。いくつかパターンがありますね。
　
　　●子供の学区を考えて、とか
　　●ローン年数を考えて、とか
　　●家賃と比較して、とか
　
私の実家近くでは、親の家が古くなったので建て替える、というパターンもあります。
結婚を機にというのは親が絡んで２パターン。「まだ生活が落ち着いてからでいいんじゃない？」と言う親と、「家賃払うくらいだったら。頭金出してやるし」という親。
　　結納が決まって
　　「じゃあ、敷地内に子供夫婦の家を建てようかと思ってるんですが」
　　、、、、
　　「子供さんの意見きいてからで良いんじゃないですか？　だいたい通勤できないでしょ」
　　「いやでも、いずれ帰ってくるし」

これで帰ってこなくて、遠く遠くに行っちゃう場合もあったりするんですよねぇ〜。しかも土地と建物の名義違うと、後で相続とか離婚とか売却とかで、えらく大変になったりとか。
何はともあれ、関係者の意見尊重が大切です。「私がお金を出すんだからと、奥さんの意見を一切聞かずに家を建てたご主人」ついに離婚騒ぎになりましたよ。

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さて、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の平成１９年度の調査からです。
フラット３５利用者平均像のうち、土地付きで家を買った人はどれくらいの平均像か？　って言うのを抜き出しました。（詳細は　こちら　）

首都圏と関西圏の値段の差は、ずばり土地の値段です。

　　首都圏　　土地　2135万　　　建物　2337万
　　関西圏　　土地　1754万　　　建物　2330万

グラフにはありませんが、平均返済率（年収に占める返済額の割合）23%ほどです。
世帯年収700万なら、年間161万円の御返済。
　
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サラリーマンの住宅購入は、一番大きな買い物です。
もう少し大きめが良かった、小さめが良かった、返済が大きすぎた、なんてことにならないようにご注意ください。
多くの方が、購入後の固定資産税等の支出やメンテ費用（給湯器、壁の塗り替え、畳等の消耗品・・・）の考慮が足りません。そして、ローン返済までの家族生活の変化、これも重要です。
　
平均像（首都圏で年収770万　37歳　年間170万円の返済）の人が二歳と五歳の子供を持ってる、、、、なんて時は、相当収入アップしないと、教育費をしっかり見込んでおかないと家計が苦しくなると思います。１０年経って子供が高校受験、、、あっという間です。１０年あれば、かなり無理なく貯められますよ。しっかりご準備ください。

１兆円の利息取りすぎ（サラ金大手４社）

最近、電車に「利息払いすぎていませんか？」なんて言う広告が出ていたりします。

消費者金融から限度額ぎりぎり５０万円を、10年くらい続けて利用していた人。いわゆるグレーゾーン金利29.2%ですでに払った利息が大きくて、実際に再計算すると、借金チャラになるくらいになっている人が大勢おおぜいオオゼイいます。（でも業者自らは返そうとしてないんですよねぇ・・・）

最近最高裁判決が出て、返還義務がはっきりしましたので、昨年あたりから、各消費謝金融会社は決算にその額をおりこんでいます。

グレーゾーン金利　大手４社
　　その額合計　１兆円・・・取りすぎ利息　
　
　　　武富士　3863億円の残高
　　　アコム　3748億円の残高
　　プロミス　 877億円の残高
　　アイフル　1437億円の残高
　
　※　各社の平成20年３月期決算短信、利息返還損失引当金の計上額
　
　
　しかしながら、自ら「あなたにはこれだけ返せます！」なんて言う気はないらしく、各社とも年間の返還額は数十億くらい。これは決算予算書に織りこんでいる額。結局、弁護士・司法書士なんかが間に入った人が払い戻されているというのが現状のようです。（最近では独力で取り返す人も出ているようですが、そんな出版物を見たことがあります）
　
　一番上に書いたような人、グレーゾーン金利で長年借りていた人は、取り返せる場合が多いと思います。専門家に相談されることをお勧めします。
　ちなみに弁護士費用20〜40万円くらいが目安じゃないかと。数社から長年借りている人は、弁護士費用を払っても200万円くらい戻ってくる、なんて人も大勢いますよ。
　まずは、いつどれくらい借りたかという記録（記憶でも）を作って、市民センターなんかの相談窓口にご相談されることをお奨めします。
　
私の叔父さん亡くなったあとに、「債務が残ってます。200万」みたいな手紙が来ましたけど、実際の損金はいくらだったのかなぁなんて思います。

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あっ、ちなみに、住宅ローンでも、諸費用ローンの部分がグレーゾーン金利だったなんていう例も聞いています。こういう人は、利息を払いすぎているので注意しましょう。やっぱり自ら言ってくれません。
　

住宅ローン控除と住民税

住民税の減額の申請、忘れていませんか？
住宅ローン控除を使っている人で、平成11年〜18年に引っ越しした人で、所得税から引ききれなかった人が対象です。

昨年、所得税を住民税に移すという税源移譲というものがありました。
住宅ローン控除を使っていた人は、所得税分が減ったので損になった、ということにならないようにするための措置です。所得税で引ききれなかった分は住民税から引いて税源移譲前後で変わらないようにしましょうということなのですが、所得税は国税庁管轄・住民税は市町村管轄、なので、市町村へは毎年申告が必要なんてことになっています。

ま、ほとんどの自治体は、お知らせ出したり、市民新聞なんかに載せているようですが、転職した家族を残して単身赴任で引っ越したなんて人は特に要注意ですね。
　

　

あっ、基本の知識、
　　所得税は１月から１２月までで計算。年末調整または確定申告（翌年3/15）で一年分を清算。
　　住民税は、上の所得税の計算を元に、翌年６月に１年分の住民税が決まる。

派遣でも家が欲しい；住宅ローンの審査

非正規雇用者増え続けています、全国で330万人ほど。

平均年収280万円ってとこでしょうか。
共働きで世帯収入500万円。

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住宅ローン審査の主なものはと言うと、

●年間返済額と収入との割合
　　　返済額＜35%前後にしている銀行が多い

●勤続年数　
　　　３年以上が多い。１年でもＯＫというところも出ていますが
　　　やや金利高めになることもあるみたい

●ブラックリストに載っていない
　　　クレジットとか他の借金で滞納などのトラブルがなかったかどうか

●他の借金がない
　　　クレジットカードを大量に持っていて審査が通らない、なんてあります。
　　　枠の合計がそのまま借金があるということになっちゃいます。
　　　あと、親子ローンで組めない（このローンも借金があるということになる）
　　　というのも聞きますね。

●銀行融資では、団体生命信用保険に入れること
　　　すなわち、５年以内の入院歴とか２週間以上の治療歴とか。
　　　ケガの入院は大抵大丈夫ですが、持病は厳しくなる。
　　　最近はうつ病歴で入れないとかいうのもよく聞きます。
　　　
●融資物件の担保価値
　　　違法建築とか権利関係がややこしい土地とか。
　　　要は、売りにくい土地はだめ

この他
●住民税などの滞納がないか領収書をチェック
　　　なんてのも聞いたことがあります。
　　　（公共料金引き落とし口座がある＝ブラックではない）

●健康保険証
　　　勤続年数がわかります。資格取得日＝入社日
　　　ただ転籍とかでやむなく変わってしまう人が時々いるようです。

ローンの注意点はと言うと
　ローンが終わるまでは自分のものではないのと同じということ。
　連帯債務・連帯保証は離婚しようがついて回るということ。
んで、ずーっと払い続けられるかどうかということ。

　人生でめちゃ大きい借金を抱えるわけですから、十分準備してローンを組んでくださいね。「大きな喜びである住宅」のはずが、「大きな借金が悩みの種」なんて人生になってはもったいないです。
　
　

違法建築を見てしまいました

　「あそこに見える家、最初は１軒だったのが、
　　出来たとたんに、２軒に別れちゃったのよ、
　　なんであんなことするのかなぁ」

私がよく行くお店の人が何気に尋ねてこられました。

　「違法建築かなぁ」
　
　

　

建築基準法で、「建物を建てる時は、道路に２ｍ以上接しておく」という決まり事があります。接道義務と言います。建築確認が出ません。

この建物、建てる時には２つの土地だったんだと思います。で完成すると、建物を分割して、奥の土地をさらに２つに分割。パネルを貼って作れる現代建築の技ですね。

私設道路があるじゃん、、と言いたいところなのですが、私設道路を「（法律上の）道路」として見なして貰うにはいろいろ手続きがあります。今回の場合は、この手続きをしたくなかったのか、それともしようとしたけど、お隣の畑の持ち主がウンと言わなかったのか、どちらかなんじゃないかなぁなんて思います。

さて、こういう物件を買うとどうなるか。
住んでいる間はあまり問題にならない、と思います。（※）
次に建て替える、あるいは、売却する時に、困ります。とても困ります。半端じゃなく困ります。

建て替えられませんから、土地の価値、半減です。
一番右の土地は、道路に接していますから大丈夫、でも他の２軒は同じ面積でも半分くらいの値段になるでしょう。

よく、銀行がこんな土地にお金を貸したなぁと思いますが、ま、ローンで買ったとは限りませんしね。

買う時に、「建築許可」と「建築確認済み書」両方あることを確認すればいいだけなんですが、ま、ここまでする業者は、なんだかんだと言い訳して、見せないでしょう。

実際、身近にこんな例があるんだなぁと感心したり、この家、買っちゃった人たぶん分かってないんだろうなぁ、なんて同情したり。

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京都は狭い路地が多く、建て替え不可の土地が結構あります。中古物件はもちろん、新築でも上のようなケースがありますので、注意しましょう。大きな土地で端っこから建物建てて、どんどん分筆（土地を区分）してどんどん二度と建物が建たない土地を作っていくこと、ときどきあるようなないような。
　
　　「次に建て替えられない土地の価値は、半分とかになる」

資産を半減させない不動産購入／売却、これはもう、信頼できる業者で信頼できる人から買う／売る（業者と人の両方です）ことにつきると思います。

（※）
　あっ、最初の銀行は貸してくれたけど、借り換えするときに次の銀行では貸してくれない（担保価値不足）、なんてこともありますよ。
　
　

マンション売れてない

いや〜、もう全然マンション売れてない、んでしょうか？

日経のニュースなんかでは、
　首都圏の新規発売戸数は、1993年以来14年ぶりの低水準。
　改正建築基準法の施行に伴う着工減←構造計算書が・・・というやつね！
　地価や建築費の上昇で販売価格が上がり、所得が伸び悩む中で買い控え。
（http://www.nikkei.co.jp/keiki/mankei/20080121ds2ixn01017.html）

で、近畿は首都圏ほどは、、、なんて言われていましたが、

　久しぶりに見ました！　「値下げ広告」

　　　2780万→2430万

　着工前の募集（昨年７月）から、完成間近になってもまだ売れ残りのためと思われますね。
　普通、値下げってしません。すでに契約した人ともめますから。
　マンション価値に関わりますのでリセール価格にも影響するし。だから、家電製品をつけるとかそういうところで値引きするのが普通。でもそれをしてきたってことは、そうとう苦戦していると言うことだと思います。
　広告を見る限りでは、２割ほど売れてないようです。
　
　どこのマンションかは書きません、一応。
　
　-------
　
　実は、もう一軒気になっているマンションがあります。
　駅前のちょっと豪華さをうたったマンションなんですが、これも売れてないみたい。36戸中、あと25戸。オイッって言う感じです。
　きっと担当者は頭を抱えていることでしょう。3000万としたって7.5億円ですからね。
　
　昨年夏の着工前にガンガン折り込み広告で宣伝して、
　秋に、新聞一面広告を少なくとも２回。
　その後、ＴＶコマーシャル。
　年末年始も折り込み広告入れて、まだダメ。
　
　最近の広告は「完成間近」「堂々完成」「完成披露」と毎週広告が入ってます。
　一回数百万円のコストが飛んで行ってるんじゃないでしょうかね、相当広い範囲で広告入れているだろうし。

　結構見晴らし良いし、静かなところだし、俺的には何故ここまで売れないのか気になる所なんですが、やはりね、ちょっと高めの金額設定なんですね。これが受けなかったのかな、なんて思います。
　
　-------
　
　これだけ売れていないと、銀行の融資条件、緩和されそうですね。
　収益頭だった投信が今はガンガン下げていて、住宅ローンも収益減。
　さて、銀行はこれからどうやって利益を出していく？
　
　なりふりかまわぬ、銀行がでてくるかも。
　
　アメリカの景気減速も気になりますが、国内もとっても気になってきました。

住宅ローン負担を減らす！ 借り換えはいかが？

　総額　700万円の負担減！！

『３年前に借入金3000万　返済年数35年の住宅ローンを組んだAさん
　　当時の金利は1.0%（３年固定特約）。』

　　今、３年固定の期間が終わり金利が変わるところ。
　　しかし、次の年利は調べると3.5%。

支払額がどう変わるか、なって？

　　月々返済額 ¥84,685　　→　　¥120,265

月々の支払が3.5万アップ。これは苦しいですねぇ。家計向上を目指すFPとしてはこれは何とかしなければいけません。
でもね、意外と、「苦しいなぁ」と思っていても、「何とかなる人の方」が実は危ない。
何とか出来ない人は真剣に考えますが、「金利上がるの仕方ないし」で済む人はそれで行ってしまうわけでして、、、、

　　　　借り換え、しませんか？

今、10年固定でも、優遇金利で「2.3%」　なんていう銀行はあります。
これだと、月々返済額　　¥102,188

残りのローン　32年のローン残高2776万

　　●そのまま続けた時
　　　　3.5%　　　月々¥120,265　　　　総額4618万円
　
　　●借り換えた時
　　　　2.3%　　　月々¥102,188　　　　総額3924万円　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　700万円の負担減

　借り換えの費用　数十万円を払っても得ですよね。

ところで、住宅ローン控除の関係で一点だけ。
住宅ローン控除は本来、家を買う時にだけ使える制度です。でも借り換えは例外的に認められています。その際、「明らかに借り換えと分かること」。ローン残高分を新たにローンで組んだとかです。ダメな具体例を言うと、ローン期間が重なっているとか、生活が苦しいからと残高以上に大きく借りたときとか。こんな時は住宅ローン控除が使えなくなります。

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最近銀行もだいぶ変わってきて、確実に返して貰えそうなお客さんには、優遇金利を言ってきます。
　優遇金利＝給与の振り込み　クレジットカードの申込み　なんて条件をつけているところがほとんどですが、交渉次第でもう0.1〜0.2%優遇なんてことがあります。
ローン交渉です。

　「もう少し金利を負けてくれるんだったら、借りてやっても良いよ」
　
お金を借りるのに、こんなに高飛車になるなんてなんて時代が変わったのでしょう。
（※公務員とか大手企業に勤めていて勤続年数が長いとか、
　　親の事業を継いでいて資産が一杯ある人とかです。）

　「優良顧客なら是非紹介してくださいよ、金利優遇しますから」
　こんな話があったりします。（もちろん、相手次第です）
　　　でも何で俺らが銀行の営業しなきゃいかんのだ。
　　　ま、みんながハッピーになればそれで良いんだけどね。

「保険とか家計全般を見直し」て、その浮いたお金を「住宅ローン控除が終わって税金が増えた時」に備える。んでもって、将来の教育費とか余暇費とか老後資金に回す計画を立てる。資金計画に時間があるなら、一部の資金を債券とか投資とかで利回りも追求する。親の援助が期待できるんだったら贈与税のかからないように資金計画を練る。
ここまで出来ればライフプラン万全です。ＦＰに相談する必要全然ありません。

自宅の売却：名義で税金の差260万

　　Aさん老夫婦は商店街で代々自営業を営まれていました。
　　しかし、ここ数年ご夫婦とも病気がちでお店は休んでいました。
　　そんなときにご主人が倒れ亡くなってしまいました。

残された奥さんは、独りで暮らすのは心細いとお店をたたんで、一人いる娘の住む近くで賃貸マンションを借りることになりました。

高齢だからと入居を断られるかもと心配しましたが、幸い高齢者向けのバリアフリー物件を見つけ、引っ越す予定になっています。

さて、元々の自宅兼お店。これを売却するつもりにしていますが、名義はまだ亡くなったご主人のまま。売却手続きは難しいのでお子さんの名義に換えてお子さんに現金化をして貰う予定です。大体2000万円くらいで売れると見込んでいます。

ここで税金の注意点が３点あります。

まず相続税。今回は書きません。相続税の基礎控除は、5000万＋法定相続人×1000万ですから今回の場合、7000万までの相続については税金がかかりません。

２点目、家の名義をお子さんにしてから（相続登記して）から現金を貰うと、贈与税です。2000万円の贈与税はだいたい、720万円で貰った方が申告することになります。

３点目、家の売却で得た現金、これに税金がかかります。所得税です。
　　正確には、儲けた分について税金がかかります。
　　昔1000万で買った家を2000万円で売れば1000万円の儲け、この儲けに税金がかかる仕組みです。（実際には、土地と建物にわけて減価償却、すなわち、建物分のうち使った分の価値はきちんと計算しますよという計算になっています。）
　　購入価格が分からない時、こういうときは、概算取得費というもので計算するのですが売却代金の５％しか認められません。2000万で売却すれば100万円分だけ。
　　
　　儲けは、　　2000万−100万−売却費用　が儲けになります。
　　概算すると　260万円の税金！
　
　しかし、ここで、「居住用財産」であれば、3000万円までの儲けについては税金を掛けないという控除があります。住んでいる人が売却すれば税金が安いということ。

　奥さんが売れば、税金０
　お子さんが売れば当然住んでいませんから、所得税260万そのまま。

　
　相続登記では、住んでいる人を優先する。
　これは特段、売却を考えていない人でもこうした方がいいです。
　時々、相続登記費用を一回節約しようと
　
　　「どうせ貴方の物になるんだから。固定資産税も払って欲しいし」

　なんて、子供の名義にされる方がいますが、将来、病気になったり長期入院したりどうなるか分かりませんし。
　こんなこともありました。「子供さんの方が先に亡くなった」。
　財産は子供さんの配偶者とその子供（孫）に相続されます。

財産は、絶対自分で守る！　という姿勢が必要だと思います。
つれあいがどうなろうが、一時期、辛かったとしても結局は、生きていかなきゃいけない。
配偶者に死なれたらやっぱり、１〜３年は立ち直れない人が多いようです。
でもどうせ生きていくんだったら、楽しい方・充実した方が良いんじゃない？
残った人生を悔いなく生きる！
ライフプラン作りがその一助になればいいなぁと思っています。

※不動産の売却には、長期・短期・低率分離　などの要件で税率が異なります。
　今回は最も低くかつ適用できる可能性が高い低率分離で計算しています。

家は買う物か、建てる物か？

皆さんどっちですか？

住宅ローンの相談では、家を買う人が多いですね。

「自分の家！」

庭には絶対芝生で、ビーグル犬を買うんだ、とか、菜園するんだとかね。
いろいろな思いを持つ人も多いと思います。

私なんかは、あまりこだわりがないので、そこそこ気に入っていればいいや、なんて性格なので、正直、マンションの隣の人が、「多少のお礼はするから場所変わって」、なんて言われたらホイホイ引っ越してしまいそうなタイプなのですが、とは言っても、普通は自分の住むところですからね。愛着持って当然です。

家は３回引っ越さなきゃ本当の自分の気に入った家は手に入らない、なんて言っていた人がいましたが、持ち家３回は普通の庶民には絶対無理です。

　で、買う物か、建てる物か。

どっちが正解ってものはないです。安く買って満足する人、高級物件を買って満足する人、値段には関係なく自分のこだわりが一番重要な人、いろいろですね。

　「子供が大きくなるまでは家が汚くなるので賃貸なんだ」

これはこれで一つの選択ですね。
逆に子供が大きくなる前に、

「子供と遊べる庭が欲しい」、
「自分の『庭』で子供と一緒に遊んでバーベキューして・・・」

なんて方もおられます。

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　　「そろそろ家が欲しいと思っているんですが」　とある会社員の方

　　中小というか小規模事業者の会社員。
　　社長はそろそろ高齢で、２〜３年後には店をたたむ。
　　そうなると転職になるからその前にローンを組みたい。

確かに転職するとすぐにはローンは組めません。こういう相談は正直困ります。
でも収入の見通しをどう見積もればいいのか。思ったように転職できるかどうか。

　「給料１割減くらいでなら探せると思うんです」

この言葉を信じて良いのか、迷います。
ハローワークの求人情報を見て大体の感じが掴めても、それが数年後どうなっているかはわからないし、でも、状況がはっきりするまで、家を諦めなさいなんても言えない。

　　どれだけ頭金を用意できて、どれだけの借金になるのか
　　そして、しばらくのライフイベント（とくに教育費）はどうなのか。

親からの援助は？　奥さんの働きと収入の可能性は？　雇用保険は？
ってなところをひとつひとつ考えて判断しないといけないのですが正直、どう答えるか難しいですね。
　
　

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もの凄くこだわって家を建てたい、こんな思いがある人は、少々無理してでもしっかり頭金を用意できるし、目標があって失敗もしたくないから、今住んでいるところが少々汚い賃貸住宅でも時間を掛けて夢に向かってしっかり準備されているようです。
またこういう時って意外と楽しいんだなぁこれが。

買うにしろ建てるにしろ、資金計画・ローンのムダ・税金のムダしっかり計画を立てないと、50万100万200万と簡単に金額が変わってきます。（ご相談は右上のリンクからどうぞ）

住宅ローン ２８４万円の差

固定金利ローンのフラット３５。
ここ1年間の金利は２．９％～３．３％です。

さて、この差が実際にどれくらいの金額差になるか計算しましょう。
3000万、35年の固定金利2.9%と3.3％の支払総額の差、

なんと　２８４万円　になります。

住宅をいつ買うか。今後金利がどうなるか、予想するのはなかなか難しく、それに、購入タイミングは人によって異なってきますので、得するか損するか、半分、運に左右されてしまうのですが、それでも決して少なくない額が支払総額に影響すると言うことは知っておいて良いと思います。

ローンを組んでしまった方も、ローン期間は長いですから、「下げ相場では借り換え。上げ相場では固定金利への変更」などなど、ローンを組んであとでも、世の中の金利動向には、ときたまは気にした方が良いと思いますよ。

借金の肩代わり(保証人)はするな！

友人の借金・身内の借金、これの肩代わり。
多くの場合、事態が悪化します。

連帯保証人もダメ。
ただ、連帯保証人と単なる保証人と身元保証人ときちんと区別できている人がどれだけいるか？
絶対ダメなのは連帯保証人。連帯ってのは一心同体ってことだからね。
　　※連帯保証人だと、「返済が滞っている」これだけで請求されます。
　　　保証人だと、「破産したから、代わりに払う」ってな具合。
　　　　　（ま、それでもみんな自己破産しちゃうときもありますが）

親にクレジットカードを渡して、知らないうちにブラックになってて住宅ローンを組めない子供。
子の借金を親が返して、全然反省することなく、グレードアップして再発する子。
事業を継いだ息子が放漫経営で徐々に借金まみれ、で、それに貢ぐ女とか。
会社辞めて起業。で、辞めた原因は自己破産で、女に借金を頼む状態。

いやー身近にこういうのがあるんですよね。まるでドラマのよう。

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最近は親子ローンで子供が迷惑というのを良く聞きます。
（親子ローンは通常「連帯」です。親の審査が通らないときとか）

逆に、子のローンを親が面倒見るってのもときどき聞きます。

借金・保証人は、最悪の場合、命を亡くしてしまいます。
自分一人なら自己破産で済んだものが、他人と関わったために身動き取れない状態になる。借金・保証人は、最悪、友人関係・親子親戚関係もなくなってします。

借金自体は悪い事じゃない、でもそれを他人に振り向けるのは絶対ダメッ！

学生の時いませんでしたか？
　「お金貸して？」といいながらそれで「漫画買ったり、アイス喰ってたりしてた奴」

基本的なお金の使い方は、20代までに決まる！経験則です。

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親子ローンは、現実問題としては切実です。
実家が古くて建て替えが必要。でも親の収入ではローン審査が通らない。
まだ先行きがはっきりしていない入社したての子供とかだったら、十分な生命保険が親に掛かっていない限り、慎重にした方がいいと思いますよ。
だって20年先、親も子も、どうなってるかわからないですから。

親と子の認識の違いなんてものがあったりします。
　　　親：いずれ子供が相続するんだから・・・
　　　子：転勤あるかも知れないし、将来もそこに住むとは限らないよ。

ってな具合です。
で、これに多額の借金がつきまとうわけですからね、、、、、結構厳しく切実。

親が転けて骨折して車いす生活になった、とか、子供が結婚した（そして別れた）、とか。
これくらいは今の時代十分ありえます。
大体、両親どちらかが普通に亡くなるだけで生活（収入と支出）が一変して破綻することが結構ある。
これで破綻するようならローン組まない方が良いです。

リボ払い：ＤＣカードで、ちょい驚きっ

ＤＣカードから、リボ払いの手数料率改定　というお手紙をいただいて細かく読んでいたら、２つほど知らないことがあって驚きました。たいした驚きじゃありません、ちょっとした驚きです。

●まず１つ目。
株式会社ディーシーカード（旧名ダイヤモンドクレジット株式会社）。
これ無くなっているんですね。
2007年4月から、三菱UFJニコスという会社に変わってました(^_^;)
いや知らなんだぁ＼(◎o◎)／

●で、２つ目。
リボ利息の付き方なんです。
住友VISAのリボだと、１回目の引き落とし以降に利息が付く。どこでもこういう計算だと思っていたのです、ＦＰの授業でもそれで計算してましたし。でもＤＣカードは違ってました。１回目の締切日以降に利息が付きます。

まず最初に言っておくと、非常に細かい話です。興味ない方は斜め読みでどうぞ。

【リボルビング払いの基礎知識】
　　リボ金利13.2%（年利）は、月に直すと1.1%です。
　　リボ支払月々１万円定額コースで10万円のお買い物をすると
　　10万円の1.1%、すなわち　1100円の利息を払わなきゃいけない。
　
　　で、リボ１万円支払コースなら、利息を引いた8900円の元本を減らした
　ということで、10万−8900＝９万ちょいに、翌月1.1%の利息が付く。
　計算するとその次の利息は1002円です。
　　　　　最初の利息　　　２回目の利息　　　・・・
　　　　　　1100円　　　　　1002円　　　・・・・

　上の計算だって数学嫌いな人にとっては相当やっかいですが、実際には、締切日と支払日で日割計算します。実際には、13.2%×（30日／365日）こんな計算なのです。
で、計算式をいっぱい書いてもお腹いっぱいになるので、簡単に図にします。

　
リボを使う人ってずっと使いそうなので、ホントの最初の最初、だけの差なのかもしれません。でも、こんな違いがあるんだなぁとちょっと驚いたのでした。

なおＤＣカードの手数料率改定は2/16以降だそうです。
VISAはすでに15.0%になってます。　

住宅ローン控除で税額０の人：住民税も減らせるかも

12月と言えば、源泉徴収票の月。
ほとんどのサラリーマンは給料袋に源泉徴収票が入っているはず。

私なんかはサラリーマン時代は結構興味津々で見ていたのですが、ふつーの人は、チラッと見て終わり。なんか分からん数字が並んでいるなぁなんて云う印象でしょうか。
（大体、給与欄の数字は、実際に貰った額以上の金額になっているし、他の数字はよく分からんし、、、、ってね）

ところで、住宅ローン控除はローン残高に応じて一定額の税金が戻ってくる制度でありますが、

源泉徴収票で税金が０になっている人は、住民税も戻ってくる可能性があります。要チェックです。

というのは、元々、このローン控除は所得税だけで住民税は関係ありませんでした。でも今年税源移譲されたため所得税が減って住民税が増えた。ということは控除で引ききれなかった人は損することになる、という経過を補うためにできた制度です。

●チェック方法：源泉徴収票で税額０の人

　対象者：住宅借入金等税額控除が所得税額より大きい人
　　　　（所得税−住宅ローン控除）＜０
→
　税源移譲されて所得税が住民税に移動した分は住民税が減額されます。

　　※平成１１年から平成１８年中の入居
　　※平成２０〜２８年度住民税に適用
　　※毎年３月１５日までに申告が必要となります

●申告
　税務署に確定申告する方：確定申告（税務署）に用紙が備え付けられますので同時に提出
　税務署に確定申告しない方：区役所等で用紙をもらって（役所に）提出
　　　※税務署の担当は国税で、地方税は市役所・役場なんです。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
右京区役所で聞いたところ

　　●申告用紙は？
　　　　該当者は申告が必要なのだけどまだ用紙が来ていない。
　　　　来年２月ごろまでには来ます。

　　●該当者に案内は来ますか？
　　　　案内する方向ではあるが全員にもれなく出来るか分からない。
　　　　市民しんぶんやホームページで確認してください。

ということでした。

転勤・離婚と住宅ローン控除

これを正しく知っておかないと、最大で数百万円損することになりますので要注意！

で、
　　「離婚したんだけど・・・・」
　　「転勤したんだけど・・・」

こういう場合の疑問にお答えします。

この控除は、
　　（１）「所得税を払っている人」が
　　（２）適用物件を「新築（中古の場合は要件厳しい）・増改築」した場合に、
　　（３）自分がそこに住んでいる間で、かつ、
　　（４）10年間とか、15年間とかの控除が受けられる

というもの。

【離婚の時】
　だから、離婚して、旦那が出て行けば＝　旦那：住んでいないのでダメ
　借金を奥さんに変えていても、奥さんは新築したり増改築した訳じゃ
ないのでダメ。

　ま、一旦離婚してから、他人同士で売買契約結んで・・・・
　なんてことも可能ではありますが、離婚する時に新たに不動産業者を入れて普通売買をするなんて言う状態ではないでしょうから
　・・・・・大体、奥さんにも相応の年収がないと借金そのものの名義が変えられませんよ。銀行が拒否します。「もっと考えて借金してください」ってね。

　もっとも、共有名義、連帯債務とかの場合、離婚の前と後で、元々控除を受けていた部分はそのまま離婚後も適用できます。

====

【転勤の時】

転勤はちょっと微妙です。
　　単身赴任（国内）で、家族が元々の家に住んだままなら場合はＯＫ
　　　ただ、単身赴任が海外ならダメ。だって所得税が外国だからね。
　　単身赴任（国外）が終わって、(4)の期間が残っている部分はＯＫ。
　　家族全員で転居。これは国内でも海外でもダメ。（戻ってきた時もダメ）

====

うまく使わないと、最大で数百万円損する制度です。
疑問のある方はご相談くださいね。
あっ、それから、親族間借金は、利子が無いと贈与と見なされる。んで、利子を付けても、この住宅ローン控除の対象外です。

関連記事：
　　　
『離婚；財産半分ずつ、ローンも半分ずつ』(2007/3);
　　　
『住宅ローン控除の証明書を無くした場合』;　(2006/11)

不動産投資を考える

先日、不動産投資をやっている人とお話ししました。

今、不動産の価格（中古価格）は地域によると思いますが、都市部であれば利回りで決まります。
その物件がいくらで貸せてどれだけの収益になるか。
（実は自分の家を買う時にも周辺の賃貸相場の動向を見ると、自分の資産がこれから上がっていくのか急落していくのが推測できたりします。）

築10年のワンルーム　1000万。10年後に売るとして800万。
こんなマンションがあったとして、

賃貸収入（賃料ｰ経費）が年60万とすると、10年間の収益は600万。
　　（※経費＝火災保険・修繕費・管理費用・固定資産税）
　　
1000万ｰ800万＋600万＝800万の収益です、年率に換算すると6%。定期預金の利率とは比べものになりません。

これだけみると、かなり良い利率。地価が上がって10年間の物件価値の下落が少ないとそれだけ利益も増える。

ただ想定以上の空室率になったり、事故物件（自殺・犯罪・病死）になったり、予想以上に地価が下落したり、地震などで物件価値が下落するというリスクがあります。
こういうリスクを抱えるのは、年６％と少々高利回りでも、私自身はあまり好きじゃありません。が将来インフレで地価が上がるのなら、こいつはかなりインフレに強い資産になります。

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実はもっとメリットのある人がいます。
一つめは、所得が多くて税金の高い人。サラリーマンオーナーとか。不動産所得が例えば-20万と赤字になっても、所得が相殺されて、税金が安くなる分があるので、まるまる20万損する訳じゃない。
（ま、損は損なのですけど）

二つめは、相続税のかかる人。不動産賃貸をすることで、少々赤字になろうが相続税が減ることで得する人がいる。３億とか４億とかそれ以上の資産のあるような人は、家一軒分くらいの相続税を安くできたりすることができるので借金して不動産投資をしておられます。

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一方で苦戦している人もいますね。バブル期に、老後の年金になると思ってローンを組んでマンション建てた人。今や築20年ほど。空室だらけで、賃料だけではローンが払えず貯蓄を取り崩している、このままではいずれ貯金もなくなりそう。なんていう大家さんも結構いらっしゃいます。

逆にそういう物件が売りに出た時が、ねらい目だったりするのかなぁなんても思ったりもするのですが、こういう物件は大抵、キッチン＋和室の構造。今の需要に合わせると、リフォームして大きなフローリングLDKに変更なんてものが必要です。マンションのリフォームって、コンクリートの内側部分だけなんで戸建てに較べると結構安く綺麗にできたりします。50万とか、80万とか。もっと安く上げることもできます。

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少子高齢化なので平均的には土地価格がまだまだ下がると思います。
でも、地域によっては人口の増えているところもありますし、今後、都市計画で発展しそうな地域ならねらい目かなぁなんて思います。
それにもう一つ。目的物件と需要動向です。

学生が減っている地域で、学生向けの物件を手に入れても期待できません。ファミリー向けの地域に単身用を持ってもなかなか埋まらない。目先を変えて、老人向けターゲットとかどうでしょう？

実は、かなりの地域で世帯数は増えています。大家族から小家族へ。少子化だからと言って世帯数も減っているわけではないのです。
老人世帯の数は急増中。少子高齢化＝世帯が減るという訳でもありません。

どんな需要をターゲットにするのか、とても重要です。

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　最初２ヶ月間は家賃タダ！気に入らなければ出ていっても良い。

　お試し期間付き賃貸ですね。こんな工夫で空室率を下げている物件も出てきているそうです。１棟買いマンションで、空き部屋がいくつか出ているようだとこんなうたい文句で集客する。
　実際には引っ越ししてしまうとお金も労力も必要なのでそのまま契約になる場合がかなりある。
　
　これからの不動産投資は、オーナーのいろいろな智恵と工夫が求められます。
　中古物件は特にですが、不労所得ではありません。結構労力が掛かります。で、その労力を管理会社に任せるとどんどん経費が増えていく。
　
　不動産投資は悪い物ではありませんが、何事もメリット・デメリットを考える必要があると思いますよ。

　

住宅ローンに疾病保障つけるべきか？

最近、住宅ローンに○大疾病保障をつけることが流行っています。
例えば三井住友銀行（※検索したら一番最初に出てきただけです）なら、

　○３大疾病（ガン、脳卒中、急性心筋梗塞）、
　○５大慢性疾患（高血圧、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎）

の保障付き。住宅ローン残高が０になるという保障。
保険料は金利にして0.3%分を上乗せするという方式です。

ただし、病気になればいつでも残高０になるかというとそうでもなくて、注意が必要です。
所定状態が60日以上とか、１３ヶ月労働不可とか、いかなる業務にもまったく従事できない状態（就業不能状態）であるとか、いろいろ条件がついています。

私自身、この特約付きローンはなかなかニーズに合った商品だと思っています。というのは、住宅ローンと一緒にこの○大疾病保障をつけると、ローン残高に応じた保障になり、返済とともに保証も保険料も減っていくので無駄がないというメリットがあるからです。

ただ保険金の出る病気が限られているという点では、やや難があります。むしろ単純な所得保障、つまり、労働できない状態になれば保険金が毎月でる、みたいな保険を別途はいっておく方ががシンプルで良いんじゃないかななんて思います。私の知るところではこんな病気の方がいました。ほぼ慢性的な状態のヘルニアになった。神経疾患が慢性化した。こういうことで労働できなくなったとき、上の○大疾病では保険が出ません。
保険って安心を買うんですから中途半端な保険なら入らないという選択も出来るわけで、むしろ、保険には入らず、保険料の分を万が一のために貯金しておこう、そうすれば、余裕があれば繰上返済にも使えるし、教育資金にも使える、なんていう考え方も可能になってくるわけです。

他にもデメリットがあります。借り換え時です。
借り換えるとこの保障は一旦終わって、もし別の銀行で新たな加入をするとなると、加齢で病気したために特約がつけられないなんていう可能性もあります。

商品自体は決して悪いものとは思いませんが、ここは将来をじっくり見て、借り換え時の可能性や病気の可能性なんかも考えて、

将来にわたる　「自分の返済プラン」と「必要保障」

をよく考えることが必要だと思います。

ご近所マンションの勧誘電話

「もしもし、マンション販売の○○です」
　　　　・
　　　　・
　　　　・
「モデルルームに来てみませんか？」

こんな電話が掛かってきた。ま、無難にお断りしたんですが、
これ自体は特に変哲のない電話、ですよね、

『この電話番号どうやって知ったの？』
「864ｰ9千番台を順番にかけさせて頂いてます。」

おいおい、お前相手の名前も分からずに掛けてるのかよっ！！

この手法は初めてです。確かに局番で地域は限定できるわな。
そういや、普通マンション勧誘電話は、もの凄い遠い所のマンションを買いませんか？なんて掛かってきて、ご近所の場合はセールスマンの訪問が普通だよなぁ、なんて電話を切ってから思っていたのでした。

------

マンション販売は、普通（かどうかは知らないけど）
４期くらいに分けて、販売します。
営業員の負荷を分散させる意味もありますが、

（１）まず、予告広告：これで注意を惹く。
　　　厚手の紙で豪華に見せる

（２）いよいよ販売開始の広告
　　　実は、どれくらいの枚数をどの範囲で撒き散らすか綿密な計画が
　　　あります。モデルルームの来店数が鈍いようだと、範囲を広げて
　　　折り込み広告を入れる。
　　　こんなことを反応を見ながら行います。

（３）同時に、バイトを雇ったりして、絨毯爆撃のごとくご近所訪問です。
　　　マンション購入の８割以上が、近隣地域からの転居であるという
　　　法則から、まずは、ご近所さんへのセールス。

こういうのを４期くらいに分けるわけですね。

さて、昨日の電話のマンションはもう３〜４期目のハズ。
で、今ごろ、この手の電話を掛けている所を見ると、売れ残りが出てきて
かなり苦しいんじゃないのかなんて、思うわけですね。

マンションなんて、売れ残ったら価値もイメージも評価ダウンで販売会社にとって良いことは全然無い。こう言う時に、偶然にも買い手が見つかろうものなら、もう必死。特に本人が買う気なのにローン審査が通らないときなんて、あちこちの金融機関に連絡してなんとかローン審査を通そうとする。「奥さん連帯保証・親御さんも連帯保証、子供さんももう働いている？じゃその人も連帯保証に出来ませんか」

逆にこう言う時に、いわゆる、値引き交渉なんか持ち込むと客が強いですね。
とは言っても、価格を下げることには難色を示すのが一般的です。もし、他の客にばれると信用はもとより、入居人同士で壁が出来て、将来の他の物件販売に支障がでるから。
だから、オプションとか引っ越し代とか目に見えないところで有利に持って行って、目に見える価格交渉に拘ってはいけません。

つってもね、目に見えないところがあるのが住宅購入ですからとても慎重にね。

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実はこのマンション、販売激戦区でして、モデルルームの道を隔てたすぐ前に別の大型マンション建設中。一見すると、そのマンションのモデルルーム？なんて思うわけで、営業用自転車が大量にあるところを見ると、おそらく、お客さんはその自転車に乗って、建設中の別のマンションを横に見ながらその奥のマンションに向かうんだぁ、なんて容易に想像できるわけで、立地条件からして最初から苦戦。しかも価格帯も似たり寄ったり。

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慎重にねとは言うものの、ホントに欲しい物件だったら、変な交渉をせずに即契約も悪くはありません。私なんか、最上階の角部屋なんて欲しい場所の一つですが、こういうマンション内で欲しい場所があって、かつ、そのマンションも気に入っているってのなら、「次にこういう物件には巡り会えない」と思うことも必要だと思います。

だからね、「１〜２割高かったとしても、ここ（この部屋）だったら買っても良い」、と思える物件なら、悪くないと思いますよ。
あとは、返済できるかどうか。
買える買えないかぎりぎり、ではダメ。

　　●返済計画を考えて、物件価格の上限を決めておく
　　●ご近所相場を１年くらい観察して、相場観を見ておく。
　　
　自分の持っている価格の２割増し、２割引の物件を見て違いを肌で感じておく。どんなところで安いのか高いのか、いくつか見ればだんだんわかってきます。
　だいたい、ある程度要望の絞り込みが出来れば、毎週物件見学で時間がつぶれるってほど物件がありませんしね。
　
　
　こういうことして物件を買えば、失敗しない買い物が出来るんじゃないかなぁなんて思います。あえて、FPに相談しなくても。こういう人だとFPがしゃしゃり出て行けるのは、返済計画と「万が一のリスク管理」と、「教育費等のマネープラン」、という「物件以外の部分」になっちゃいます。
　

ローンが払えない時の裏技

金利が上がっています。ここ数年で家を建てた人の半分以上の人は、
住宅ローンを

　○変動金利か、
　○３年短期固定金利

で組まれていると思います。
金利が上がって返済額が３割増し、なんて人は多そうです。

ローンが払えないとどうなるか、図にまとめました。（クリックで拡大）

払えないんですから自己破産ですと言いたいところですが、すぐにそうなるわけではありません。

１．まず滞納すると銀行は保証会社に借金肩代わりを求めます。
　　代位弁済といいます。

２．保証会社に債務が移ります。

３．保証会社はなんとか現金化しようとします。
　　一般には競売の申し立てを裁判所にするのですが、
　　競売でうまく高値で落札されるとは限りません。

４．そこで、競売前に任意売却という別の買い手を探します。
　　前提は、競売価格より高値で買ってくれる人。
　　競売にするか任意売却をするかは物件によりますし、
　　任意売却しようとしたけど買い手が見つからなくて競売、ということもあります。

５．家を売っても借金が残る時は残りの分を返す相談をすることになります。
　　が、売れた価格しだいによっては、保証会社がまけてくれることもある。
　　価格と状況次第。というのは借金が残っていても破産してしまえばチャラになるからです。保証会社は回収できなくなる。だから破産されるくらいだったら借金をまけて少しでも回収できた方がいいなぁなんて考えるのです。
　　
　
さて、裏技です。
ずばり任意売却。

例えば、親が病気とかしてローンを払えなくなった。子供は会社員で持ち家なし。
こういう時に子供に「任意売却」するのです。
（逆もあります。子供の家を親や兄弟に「任意売却」）

今までどおりの生活をしながら、借金を半分にする方法。
　　　※いつもうまくいくとはかぎりません。

【例】
　　自己破産寸前　3000万のローン
　　　　家の価値2400万。競売予想価格1200万。
　　保証会社は1500万で売れたらよしとしよう、なんて思ってくれたら、

　　兄弟とか親とか子が「任意売却」で家を買う。
　　借金の残りが1500万あるけど、破産すればチャラになるし、保証会社が500万で手を打とう、なんて交渉する余地もある。
　　
買った方にとっては格安で家が手に入る。
元の住人は、兄弟とかに借金を返すんだけど、当初よりもずっと返済額が減る。

この手の話は、税金がちょっと絡むことがあります。子から親への贈与だとか、住宅ローン控除が使えないとか、、、、、でも借金がどかっと減るわけですからいたしかたないでしょう。
「家を失わずに済む」し、今まで通りの生活もできる。借金も減る。
　ただ、信用はなくなります。今後しばらく融資は受けられなくなります。
実際には、先に自己破産、その後、抵当権者である保証会社から安く買う、なんて場合もあります。
　
でも自己破産もせず、生活も楽になる、返済先が銀行から兄弟に変わっただけ、なんてことも結構あるようです。

唯一の問題は、親・子・兄弟、あるいは親戚・知人で買ってくれる人がいるかどうか。

まあこういう事態に陥りそうだったら早めに専門家（不動産の債務整理に強い弁護士がベスト）に相談することをお勧めします。お金掛かりますけど、借金をどかっと減らす相談ですから割りきってくださいませ。

----
私の所への相談は、こうなる前の段階の人が多いです。

　「なんとなく苦しい。」

こういう人は、たいていなんとか出来ます。私が毎月やっている「家計向上セミナー」にはこういう方が対象。
もちろん個人的な有料相談もやっています。でも一時間1万円払って相談するなんてとんでもないという人が９９％だと思います。
1万円で１０万円の価値があれば9万も得、保険で100万家計が浮けば99万得だと思うんですが、、、、、ま、自己責任の時代ですし、私と相性が合うかどうかわかりませんので無理にはお奨めいたしません。


一番上のブログタイトルにあるように、「家計のムダ」「税金のムダ」「保険のムダ」「ローンのムダ」気になる人はご相談ください。（右上のリンクからどうぞ）

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【関連記事】

●住宅ローンが払えない！ その理由　　(2008/9/29)
●住宅ローン破綻　増加中 (2008/8/27)
●住宅ローン負担を減らす！　借り換えはいかが？　　(2008/3/7)
●住宅ローンに疾病保障つけるべきか？　　　(2007/4/30)
● ローンが払えない時の裏技　　　(2007/4/9)

退職金で住宅ローン：その注意点は？

　退職金で家を建て替える人増えています。
　先日こんな相談がありました。
　子供さんの方からです。
　
　「親が実家を建て替える。ローンを組むので一旦お前の住民票を実家に移してくれ。年金から無理なく返済するし、お前には迷惑かけないから」
　
　要注意なんです。

--------------

　60歳以上の方がローンを組もうとするとなかなか銀行は「はい」と言ってくれません。なんせ収入が年金だけですから。
　（個人的には就職３年目の若者の方が貸し倒れリスクが多いように思うんですけどね。辞めちゃうの多いから。）
　
　
　そこで、銀行は、「親子リレー返済はどうですか？」と提案してきます。これは民間の銀行ローンでも金融公庫でも同じ。実際高齢になるとこれしか借金できない。
　
　注意点
　（１）子と親の連帯債務（連帯保証）
　（２）親子同居
　
（１）が問題なんです。
連帯債務ということは、一心同体。だから、子供は実際に支払っていなくても借入金（債務）を持っているという扱いになります。これは、もし子供が独立して家を持ちたくなってもローンが組めないと言うことになりかねません。
連帯保証と連帯債務はよく似た言葉ですが意味は違います。連帯保証人は、本人が払えなくなったときに効力を発生するもの、「肩代わりしてくれる人」です。一方、連帯債務は、一心同体。
　
連帯債務そのものの危険も当然あります。
お父様が亡くなれば、借金は自分にかかってきます。
すでに加入済みの生命保険があってそれで返済できるのならばこの借金リスクは取り除けます。が、ローンに合わせて保険に新規加入するとなると、まず、病歴がある場合が多くてダメ。病歴なくても年齢から保険料はバカ高。

（２）の同居条件。・・・・これは借りた後で子供が出て行っても特には問題なし。審査はたいてい通ります。でもね、、、、

-------------

いじわるに、銀行の立場から考えましょう。

親子連帯債務だから、親は死んでもどうなっても子供に返済を迫ればいい。
もし子供が亡くなるような事態になったら返済して貰えないから、子供さんへの団体信用生命保険は入ってもらっとこう。これで子供さんが亡くなっても損害なし。
そんでもって、通常ローンと同じで抵当権はつける。保証協会の保障があるなら返済が滞っても銀行は保証協会からお金を受け取れるので損はしない。あとは保証協会と競売するかどうかはやりあってね。

ちなみに、融資額が多額だと「お子さん２人の連帯保証ならご融資できますよ」。
こんな風に提案されるときもあります。

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親子ローンを組んでも良いのは、２世帯住宅でずーっと住むというときだけ。これが本来の親子ローンの姿です。

でも、結婚して嫁とそりが合わずにどちらかが出て行くというパターン。非常に多いです。だいたい３年目くらいが危険域みたい。だから、子供が独身でまだどうなるかわからないのに親子ローンを組むのはもってのほか。

　もっとも、子供自身もずーっとそこに住むつもり。あるいは、当面自分で家を買わないというのならＯＫ。

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ついでに言うと、２世帯住宅で300平米以上の土地なら、うまく家を建てる（リフォームする）と、固定資産税が安くなります。

　玄関２つの構造にして、例えば１階を親、２階を子、の居住空間にして鍵をかけられるようにする。そうすると、区分登記が可能となる。２世帯別々だから税の軽減措置が２倍つかえる。（地価によりますが、120坪以上くらいならそれなりに効果有り）

　大規模リフォームで、子供が資金を出す。こんな時にもきちんと子供分の区分登記すれば、親名義の家を改装して「贈与税がやってきた」という問題も避けられるし、住宅ローン控除も適用できるのでかなり得。
　
　なんか裏技みたいに見えるんですけど、これって、法の趣旨をそのまんま適用しているだけであって、世の中みなさん、名義に関して無関心の人が多いというのが現状のようです。
　
　

離婚；財産半分ずつ、ローンも半分ずつ

若い人の離婚が増えています。
結婚して、家建てて、いざ離婚。

家の半分は私のもの、なんて考えるのでしょうが、同時にローンも半分ずつです。

結婚してすぐに新築の家を買った家庭だと、債務超過状態、すなわち、借金の方が多い家庭が非常に多い。
だから、離婚して財産を半分貰うと「借金を引き受ける」ということになります。

【5000万で家を購入して、ローンの残り4000万。】

家の半分ずつと、ローンの半分ずつを分け合うことになります。

　　※頭金1000万円分は、それが結婚前に出来たお金かそうでないかで変わります。

そして、夫婦どちらかその家に住む方がローンも引き受けるという場合が多いのですが、うまくやらないと贈与税がかかってきます。

相手の家の価値2500万円分と、相手のローン2000万円を引き受けると、500万円分差額が出ますよね、これが贈与として見なされ、受けた方が払うということになるのです。

築浅の家だと、家の価値は5000万→3000万になっていることが多いでしょう。そうすると逆になります。
相手の家の価値1500万円分と、相手のローン2000万円を引き受けることになって、差額500万円は、今度は渡した方が得したことになって贈与税を払うことになります。

500万円の贈与税は40万円ほど。

で、よくあるのが、ローンはそのまま、名義だけを変えるというやつ。
これをすると、家の価値の相手分をそのままただで貰ったことになるので、1500万円の贈与になって、贈与税額４７０万円。

ちなみにこれすると、不動産名義（妻）とローン名義（夫）であれば、銀行は、とても嫌がります。
つーか、まず認めてくれません。するんだったら一括返済してね。こう言います。
それでも強引にやったらどうなるか。
ローン条項違反（本人居住）っていうのに引っかかり、裁判してでも一括返済を迫って、払えなければ競売ということに。。。。。

銀行をクリアできても、後で問題が出てきます。それは出て行った方が家を建てたくなった時。
新たなローンが組めません。

妻に安定した収入があって、その範囲内のローンなら認めてくれることもあるでしょう。
その分まで（親戚から借りるとかして）、借金を減らせされないのなら、もう、すんなり売却する方がいい。

売却しても残ったローンをしこしこ返済するというのが後腐れ無い良い方法です。
（ローン残るなら売らないという人がほとんどでしょうが、後々考えると絶対これが良いと断言しますよ。）

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熟年離婚だと、ローンはないか、あってもわずか。
それに婚姻20年以上なら、妻の居住用不動産贈与の特例（2000万円まで）が使えます。

名義を気にしない人多いです。
夫婦だから１／２ずつの共有なんて人も。

「夫婦になってから出来たお金」なのか、「（結婚前の）相手のお金）」「自分のお金」、ローンを払っているのは（名義人は）誰か。これを明確に分けないといけません。

慰謝料なりなんなりのプラスαはこの後です。

住宅ローン破綻 急増するかも

今、住宅ローンが脆くなってきています。

　○20歳代の住宅ローン増加
　○30～40歳代の所得低下
　○退職者して収入減少でもローンが残っている人の増加
　○民間金融機関の審査の基準緩和
　○金利上昇の気配

ここ数年でかなり悪化しています。
これらから導き出されるのは、ずばり　『住宅ローン破綻』　の増加です。

あなたがこれからもローンを払っていけるかどうかじっくり検討してください。

　「みんなローン組んでるし」
　「金融機関の審査に通ったんだし」

なんて考えないでください。

金融機関は、返済不能になったらとっとと保証協会に債務を回して、銀行自身はリスクを負っていません。
あとは、保証協会とあなたとの交渉で、競売にかかった上に、売っても残る残金をシコシコ返済するという交渉になるか、あるいは、自己破産という道になってしまいます。

正直、今の銀行は貸し過ぎじゃないのか。それだったら中小企業にもっと貸してやれよ。なんて言いたいのですが、今の銀行は財務体質の悪い中小は気にも掛けてくれません。

銀行は社会のインフラだという意識をもってもらいたいのですが・・・・・

日本経済は立派な銀行業があるから心配ないよ！って世界経済に胸張れるようにならないものでしょうか。

消費者金融＋銀行の宣伝を見るたびに苦々しく思うのであります。

マンションの新しいセールストーク

『金利が上昇してきています』
『ローンを組むなら早いほうが良いですよ。金利が上がると借入金できる金額が下がります。』

これで変動金利型でローンを組ませてしまうのは犯罪じゃないかと思うんですけど。
で、購入者が、

「金利が上がると返済額が増えるんですよねぇ」
『はい、返済額は増えますが、今の金利情勢では当面、変動金利の方が固定よりも金利が低いのでずっーと得ですよ。』

おいおい、そりゃないだろ。

確かに嘘は言ってないですね。これを鵜呑みにする人も結構いたりするので困ったものです。

将来金利が上がったときに、「固定にしておけばよかったなぁ」と後悔しないようにローンを組みましょう。

固定金利は一見返済額が多いように見えますが、それは将来金利が上がったときの保険みたいなもんです。

TOEIC点数で金利優遇（住宅ローン）

　GE Moneyの住宅ローン

　　TOEIC900点以上なら金利0.2％優遇
　　　　　800点以上なら〃　0.1%優遇。
　　　　　
ＩＴ系資格の優遇もあります。
　　例えば
　　　上級シスアドで0.1%優遇とか。
　
　
派遣社員も視野に入れたローン貸し出し戦略の一環みたいですね。
2005年から行っているようで、知りませんでした。
情報不足・勉強不足を反省。
もっと、ネットくるくるしなくては。。。。(^o^;)

年末調整に控除の書類が間に合わない時（サラリーマン）

年末調整の季節ですね。
証明書を無くしてしまったとか、繰上返済して残高が変わってしまったとか。
時として年末調整に間に合わないことがあります。

住宅ローン控除は、初年度は確定申告。
２年目以降しばらくの間は、「住宅借入金等特別控除証明書」を添付（会社に提出）する必要があります。

（ 　　　こっちも見てね
　　『住宅ローン控除の証明書を無くした場合』　；

　http://tak-tak-world.txt-nifty.com/log/2006/11/post_0c74_1.html ）

また、銀行からの「借入金の年末残高等証明書」も必要です。

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保険料控除なら、新たに保険に加入したなんて言う場合もあります。12月末に契約すれば当然間に合いません。（損害保険会社の長期年金保険（＝年金払積立障害保険とか、10年以上の保険で満期金があるやつね）の損保控除が今年で最後なので、駆け込み加入した人も多いはず）

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年末調整は、あくまでも、本来なら確定申告（通常2/16〜3/15）しなければならないものを、扶養家族に変更が無い人とか給与所得しかないとかの人について、１年の給与所得から前もって会社で計算して確定申告を不要にしておこうというものです。

だから、書類が間に合わなくて年末調整で反映できなかった人の最終リミットは3月15日。（でも3/15の税務署は混んでいます。）
（12月こえて、1月くらいなら会社で修正できることもあります。）

万が一税金が増える人（サラリーマンではあまり増える人はいないと思いますが）で、リミット3/15を超えた人は払っていない税金分に延滞税がくっつきます。が、

還付については５年間さかのぼれます。（確定申告しなかった年の分に限る）

書類が間に合わないからといってあわてることはありません。
（ただ忘れないようにね）

もちろん私のクライアントには、あわてないようにサポートしています。
（こういうサポートだけではお金はいただけない。。。。。有利な貯蓄のキャンペーン情報。株の対処、金利動向、借り換え手順、将来のローンに向けた計画（教育資金準備と対策）なんてまとめてサポート。
と宣伝しておきましょう）

正直、株で3万も受けるより税金3万節約する方が簡単だったりすることも多いです。税金知識が乏しい方は是非どうぞ。（このブログの隅から隅まで読んでいただくだけでも相当家計向上ができると思いますけど。京都市で家計向上セミナーを毎月やっています）
　
　

住宅ローンを組もうとしている貴方へ：800万のものを2800万で買う

2000万の25年ローン。
25年間の総支払額は約2800万でしょうか。

もしローン返済途中で売却したら、ローンが残ります。赤字です。

ローンが終わった時のその物件価値は？
いくら地価が上がりつつあるとは言え、建物は古くなりますから800万くらい？
今築25年の物件と比較すれば大体想像できますかね。
　

　「あなたは、25年後に800万のものを、今2800万で買おうとしている。」

「家賃いくら捨てました？」・・よくあるフレーズですが、完全に誤解です。
家賃とローンの比較は、全くナンセンス。

マンション投資：家賃が滞納し始めたら

都市部の地価上昇傾向とも重なり、不動産投資される方が増えてます。
良い借り手が見つかってずっと賃貸できていれば、かなりの不動産収入になります。

でも。。。。。。

折角借り手の見つかったマンション貸し部屋。
　　　もし家賃が滞り始めたら。
　　　家賃の値上げ交渉で、相手が値上げに応じてくれなかったら。

こんなこと考えて不動産投資してますか？

契約の関係がわからないまま、単に不払いになったら出て行って貰えばいいなんて思っていると、裁判で負けることになります。

借地権・借家権・賃借権、それから契約書。
貸し手と借り手の権利と義務の関係は複雑です。下手すりゃ立ち退き料まで取られるかも。
オーソドックスなのは１〜２年の賃貸契約。半年未納なら退去の条項付きの契約。
それでもこんな事が起こります。

　「今度の更新時に家賃を２割値上げね」
　「そりゃないでしょ、大家さん」
　
話がまとまらずに、借り手が６ヶ月未納してくれたら、契約解除で明け渡しを請求できますが、借り手に法律の知識があると、前の家賃を法務局へ供託していくことで明け渡しを拒む、という手段に出るかも知れません。
　しかも、家主は、税務上収入があったとして所得税を計算しなければいけません。（供託金は将来手に入るものとして収入があったと見なされる）
　

そのうち払ってくれるだろう、なんて思っていると、ずるずるずると滞納額が膨らんで、結局弁護し立てて、、、、、結局、滞納分も消えて裁判費用も消えて、、、、なんのための投資だったのか、なんてことになります。

問題が起きたら、とっとと不動産トラブルに強い専門家に相談しましょう。　
トラブルの芽をつみとることと、もしトラブルになったら、

災難にあったと思って早く諦めて、もっと良い借り手を見つけること、　こ

れが肝要です。

住宅ローン控除の証明書を無くした場合

　
　住宅ローンを組んで、住宅ローン控除を使って税金を安くしてもらおう。
こう考えて家を購入される方は多いと思います、というか絶対考えるでしょう、普通。

　この控除は、年末のローン残高に応じて、

「あんたはローンをしてまで景気回復に貢献してくれているので所得税をまけてあげましょう」

という制度です。

景気が回復してきたこともあり、住宅ローン控除の額は、年々減ってきています。

　例えばローンが、来年（H19)１月１日以降なら、毎年25万（1-6年目）か、12.5万（7-10年目）。　昔は、10年間50万円だったことを比べると控除額は半分以下になっていますが、それでも無視できない制度です。

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【最初の年】

　住宅ローン控除は、まず、最初の年については、確定申告です。
　年末調整ではありません。

　
　例えば6月に家を買ったとして、その年の年末調整ではなく、翌年2月-3月の確定申告で、税金返してね、と申告します。
　この時、売買契約書とか登記簿（登記事項証明書）をか源泉徴収票とか、金融機関のローン残高証明書とかいろいろな書類が必要です。

　そして申告する時に「控除証明書の要否」という欄に丸を付けておきます。



【２年目以降】
　2年目からは、先の控除証明書を毎年添付（会社に提出）すると、以後は年末調整で控除できます。税務署に行かなくてもいい。

　で、控除証明書を毎年添付と書きましたが、1年目の確定申告をした後、つまり3月頃にいろいろな書類とともに確定申告して、その約半年たって忘れた頃（10月頃）、税務署から、「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」というものが、残りの年度分（普通は残り9年分＝9枚）どかっとやってきます。

　これを1枚ずつ毎年提出する訳なのですが、うかうかすると、なくしちゃいます。９年間ですから。

　　控除証明書を無くした時は、納税地(住所地)を所轄する税務署へ再交付の申請を行ってください。

※住宅ローン控除には、家の大きさや年収などの制限もありますのでご注意ください。あと、土地だけ先に買って家は翌年とかの場合、うかつにローンを組むと控除額が減ることになりますのでご注意ください。
※共働きで、夫婦共有・連帯債務にして、それぞれが返済すると双方でローン控除が使えます。が、子供ができて共働きをやめたりすると、片方の控除が使えなくなる（所得税を払っていないと引けない）ことになります。また、万が一離婚、なんて云う場合に、債務をどうするかなんていう問題も出てきますし、それを片方に押しつけると物件価格とローン残高の差額が「贈与」と見なされることがあったりします。
　ローンの設定は慎重にしてください。安易に組む人が多すぎます。
【Ｈ19年８月追記】
※ローン残高証明書は銀行より送られてきます。または、現在までの分頂戴！って請求もできます。（借り換える時とか）
※H19年より、住民税への税源移譲により、控除期間10年に加え、15年を選択できるようになりました。ただし、各年の限度が違うため、どちらが得になるかは人により違いますし、また繰上返済予定でも変わってきます。

10年目のダイヤモンドより、20年目の不動産

　
結婚10周年でダイヤモンドを貰ったり贈ったりしましたか？
スイート10なのか、スィート10なのか、スウィート・テンなのか、どれが正しいのか分かりませんが、結婚10周年記念に「スイートテン・ダイヤ」を贈る（貰う）習慣があるそうです。
（そんな習慣いつから出来たんですか？）
　
　
でも、税金のことを詳しい方はご存じのはず。

10年目のダイヤモンドより20年目の不動産

　
夫「来年１０周年だね、ダイヤのリングを贈るね」
妻「指輪はいらないから、20周年で、この家と土地が欲しいなぁ」

不動産の名義というのはとっても大切で、名義人の資産であることを意味します。財産である以上簡単に移動できません。いや移動そのものは司法書士さんなんかに頼んで簡単にできるのですが、金銭の授受がなく移動すると贈与税がかかってきます。
2000万円の贈与なら、贈与税720万円。
そこで、
「20年目に贈与税の配偶者控除を使って、自宅2000万円分を貰う。」
　
婚姻20年以上なら一回限りの限定付きで居住用不動産については2000万まで贈与税をかけないという特例があります。
普通の贈与税基礎控除をいれると2110万円まで、税金０。

ご主人に資産が多い場合は、あらかじめ資産を移動させておくと、万が一亡くなった場合の相続税が少なくなりますし、一番のメリットは、
　・相続が「争続」に変わった時とか、
　・離婚時とか
こういう場合に誰の名義かというのがとても重要になってきます。

ただし注意点があります。
○名義を変えると当然固定資産税はその名義人宛にやってきます。また名義変更には司法書士報酬や登記のための費用が必要です。
○この特例をするためには、税務署に「配偶者控除を使います」という書類を出さないといけません。
○その他の条件、例えば、翌年３月まで居住してかつその後もそこに住む予定であることなどの条件があります。
○ローンが残っている場合は、負担付き贈与すれば、この特例云々にかかわらず名義を変えられますが、新たな名義人（＝通常奥さん）がローンを払うことになるのでローンの新規審査が必要となります。

ちなみに、この特例は
　・自宅の名義を共有名義にするとか、
　・居住用不動産を取得するための金銭2000万でもＯＫ。（←これつまりは、別居ということか？）
　

ダイヤモンドより、不動産の方が資産価値は大きいのが普通です。
・・・・ま、身につけらないし、資産税がかかるというのが難点ではありますが。。。。

夫「結婚10周年。これダイヤのリング」
妻「わーありがと。この次は不動産ねっ。」
　
　男性諸氏のために言っておきますと、20年経ったら奥さんに名義を変えなきゃいけない、なんてことではありませんのでご安心ください。
あくまでも、贈与しても贈与税がかからない、ということだけです。
この制度は結婚20年くらいすれば、居住用不動産は半分くらい奥さんの分け前があっても良いんじゃない、それに課税しちゃうのは可愛そうだよねっていう観点で作られています。

変動金利や短期固定金利も、実はお得(住宅ローン)

金利上昇が叫ばれているので、固定金利型住宅ローンが大流行です。

でも、題名とは逆のことを最初に言います。
変動金利型のローンは金利上昇に無防備になります。要注意です。

銀行の融資担当が、
　　→固定金利を勧めたい時は「どれだけ金利が上がるかわかりませんよ」
　　→変動金利を勧めたい時は「こちらの金利が低いので月々の支払は少ないですよ」

要は営業ですから、彼らはどっちだって良いのです。
金利さえ手に入れば。←これ銀行業の基本、ビジネスとしての基本です。
『うちで借りてくれるか』『うちの審査に通るかどうか』
これが彼らの一番先に考えることであります。
-----------
で、金利の話に戻します。

今は、変動金利の方が固定金利よりも格段に金利が低いので、実は結構お得だったりします。
つまり、 金利の安い間にガンガン返済してしまうという事。

今、変動金利や固定選択型（５年以下）なら金利2%を割っている銀行もあります。
例えばソニー銀行の3年固定で1.858%。
そして、固定金利の代表であるフラット35（住宅金融公庫提携）ならSBIモーゲージの場合で実質金利3.075%。

FPらしく、試算します。
3500万　30年のローン。　　全期間固定が3%として、金利変動タイプのうち、
　　3分の1の期間が-1%、　残り3分の2が+1%、の場合、　を仮定します。

●変動・短期固定（仮定10年間は2%、その後4%）
　　当初10年　　2%　（月々12万9366円）
　　その後20年　4%　（月々15万4964円）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　総返済額　　5272万円
　

●全期間固定
　30年間　　3%　（月々14万7561円）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　総返済額　　5312万円

ねっ、全期間固定と比べて、総支払額は40万円低くなります。

もし、金利の低い間に繰上返済をガンガン行えば、かなり得。
で、問題はと言うと、金利がどこまで上がるか分からないという事。
上で言うと「その後20年　4%」というのが非常にリスク要因になります。
4%にとどまっていればお得ですが、もし5%になってしまったとしたら、総支払額　5603万円になってしまいます。
　
　
固定金利を組んだと思って、支払が減った分、その差額を貯めておいて、それを繰上返済するとか、もし、金利が思っている以上に高くなったら、それを埋める資金がある方は、実は変動金利もお得なのです。

　
一番いけないのは、変動金利の支払だけでぎりぎりの人。
最初に書いたように金利上昇には無防備なので、せっかくの夢のマイホームがローンに追いかけられることになります。

でもって、親からの援助を期待できる人は、贈与税がかからないように毎年110万ずつ贈与して貰って、それを繰上返済する、、、、ということをすると相続時精算の手続きもいらないので、とっても良かったりします。（ただ親から援助して貰える時だけね）
　


ちなみに、私は金利リスクを取りたくなかったので全期間固定にしています。

土地は買わないで定期借地権にするという選択

いきなり、全然違う話題から。
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実家の犬が病気で大変でした。
どうも両眼失明したみたいです。
目をつぶったまま、じっと動かなくなって、丸二日。餌も食べず、水も飲まず、
痛みにじっと耐えて丸二日、見ているのが辛い。
頭の奥から痛みが来ているのか、それとも、目の奥が痛いのか、そんな感じなのだが、喋らないからわからない。

丸二日経ってやっと、落ち着いてきたのか、あちこちぶつかりながらも恐る恐る動くようになりました。瞳を見ると変な色。
外見から分かる症状は緑内障の症状とのこと。でも近所の動物病院では原因分からず、ＣＴもあるという大阪の大きな病院を紹介されました。予約できたのは３日後。診察代いくらもっていけばいいだろう？
ついこの前まで、一緒に走り回っていたことを思い出すととても辛いです。
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さて、本題のＦＰの話題、「定期借地権」です。
「土地を貸したら帰ってこない」こんな神話というか事実というか現実があって、これじゃ土地の有効利用が進まないぞっ、て言うことで平成４年に施行された「新借地借家法」ここで定期借地権というものができました。これは、簡単に言うと、50年（通常）の期間が経てば更地にして返しますよという条件で土地を借りる権利を売買するものであります。更新するかしないかは地主側の方が強いというのがこれまでの借地借家法とは違うところ。

　土地を買うわけではないから当然安い。でも、最後は返さなきゃいけない。これはなかなか普及しないだろうなぁなんて考えていて、事実あまり普及していないのだけれども、今後、これが増えるんじゃないかって気がしてきました。

例えばこんなパターン：
　定年前の夫婦、子供はすでに独立、今は若い頃に買った郊外の家に住んでいる。実家の田舎には爺さん（親）の住んでいた古家が残っている。元々、老後は田舎に帰るつもりだったけど、まだまだ隠居したくない。それよりも便利な都会に住みたい。じゃ今の家を売って便利な都会の家を買おう。夫婦２人だから大きな家はいらない。どうせ、将来売って現金に換える土地だ。
　

　こんな考えをしたときに、土地が安く手にはいるという定期借地権を選ぶ人も出てくるんじゃないかと思います。
　
　50歳で契約しても50年なら100歳。生きている可能性は無いとは言えないけど、少なくとも夫婦どちらかは亡くなっていて、かつ100歳越えて一人暮らしと言うことはまずあり得ない。田舎の実家の家は折りをみて長男に譲って、もし、自分も生きていれば子供の世話になろう。
　これなら定期借地で建てる家でもいいんじゃないか。
　
　ここで重要なポイントは、定期借地分で安くなった現金が手元に残っているという点。これは老後生活費の安心料としては見逃せない。
　もし定期借地でなく普通に買っていたとしてもどうせ最後は売る土地、で、その現金を得るのは遺族（子供）なんである。それより生活費に使える方がいいんじゃないか。
　
　こんな考え方をする人増えるんじゃないでしょうかね。そんな気がします。

ローンの肩代わり → 贈与税

『　親父さんが家を買った、
　　病気して、ローンが払えなくなった、
　　息子が代わりにローンを組むことになった。　』

まあ、こんなパターンもありますわな。
例えローンと一緒に不動産を受け取っても、贈与税がかかる時が結構あります。

　　○ローン残債　　　2000万
　　○家・土地の評価額1000万
この差額1000万が、息子への贈与となります。
贈与税額200万越えます。

世の中厳しい。。。。。

※こういう場合は、相続時精算課税を選んで、税務署に３月１５日までに届けることが多いです。
※離婚なら財産分与という方法もあります。しっかり書面で残しましょう。

不動産投資という選択

電話かかってきませんか？　投資用マンションの勧誘電話。
私はかつて、一日に２回受けたことがあります。
１軒目は「東京の閑静な駅近くの物件」。そんな遠いところ物件も見に行けませんし。２軒目は「滝の見える神戸の物件」。ひょっとしてお前らグルか？。単なる偶然だったみたいですけど。

彼らの決まり文句、家賃保証です、月々の返済額と家賃を同じにすれば出費なしでローンが組めますよみたいな。。。。
個人情報保護法のせいか、最近は電話が鳴ることがかなり減ったような気がしますけど、それは私だけ？

いかがわしくない、不動産投資、確かにあります。私も知り合いから勧められました。
『マンション１棟買い』。今、中古物件だと、ワンルーム15部屋くらいのちょい小さめの物件が１億円くらいであります。丁度、新築戸建て住宅の３倍くらいですね。月々の支払いが50万として、一部屋７万で貸して、諸経費引いて５万の収入。空室率90%として、月々17万円の収入、年間にすると204万円。１億円の2%です。ローンを組んでいてもプラスになる計算。
　もちろん、頭金が多く用意できるならもっと収益を上げられます。

　だいたい、収益マンションの収入は5-10%と言われています。言われているというのは、そりゃ、物件にも人の集まるマンション、いつも空室ばかりのマンションという差があるわけで、最近新築マンションが増えたこともあって結構中古物件は人気がなかったりします。

　で、この一番のリスクは、安定して収益を上げられるかどうかと言うところ。空室率が高くなったりとか、家賃未払いの人ばっかりになったとか、危ない人が入居したとか、最近は物騒だから、事件／事故物件になっちゃうとか。それから地震リスクってのもあります。地震保険はありますが、やはり地震はちと辛い。
　長期リスクとしてはやはり地価。都市部は下げ止まりとはいえ、日本全体ではまだ下がっていてこれがなかなか読み辛いリスク。
　
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　サラリーマンの不動産投資は、決して悪い物ではありませんが、あえて借金を作ってまでする物ではないと思います。自分の目で見て、これなら20年間借り手がいる、というような物件なら、、、、でも、ワンルーム一部屋の賃貸だと空室率とか未納とかがもの凄く収益に響いてリスクが高いのでお薦めしません。「やめときなさい」。

　かつては不動産収入は不労所得でしたが、今では、未納の督促やら、設備のメンテやら、掃除やら、住人間のいざこざやら、洗濯機のホースがはずれて水漏れ！やら、決して「不労」ではなく労力のいる事業になっています。そして、これらを管理会社に任せれば任せるほど、自分の財布が細って、彼らの懐が暖まるという仕組みです。

ーーーーーーーー
　最初に書いた「家賃保証」ですが、よく聞いてみると大抵、最初の2-3年だけで、その後は、家賃の保証はあるものの、その額はその時の相場よって変更されるという条項が付いていることがほとんどです。当然古い物件になるほど家賃は下がるのが相場。でもって、ローンの返済額は、固定金利なら一定なので、どんどん苦しくなってしまう。それでも不動産という資産を買ってるんだ、と思えて、家計に余裕のある人は、反対はしません。
　販売業者さんは、マンション販売時の手数料と、その後のメンテ費用（管理会社費用）の両方で商売されておられます。
　唯一メリットと言えば、普通はローンを組めば団体信用生命保険に入るので、万が一のとき、遺族にマンションが残るという保険的メリットがあります。相当リスキーなメリットのような気がしますけど。

　ただ一般論としては、預貯金・現金、株／投資信託、などと並んで不動産投資は存在しリスクヘッジができると考えられています。そして、相続においては、節税として、賃貸不動産を持つことは他の資産よりも非常に有効です。自営業の方が自分の年金代わりにと建てられることも多い。
　
ーーーーーーーー
　サラリーマンが投資用物件のローンを組もうとすると審査は少し厳しくなります。なので、自分の住居を１年ずつ変えて、その自分の住んでいたマンションを順番に賃貸にしていくという裏技（裏技かなぁ）があります。
　融資額は当然ふくらんでいくのですが、今の銀行の融資は不動産担保よりも、年間返済額が年収の○%以下という基準を重視する傾向にあるので、これをクリアすれば「お貸ししますよ」っていう銀行も多いです。夫婦合算なんかにすると３軒くらいは持てそうです。
　融資が膨らむので、FPとしてはお薦めしません。病気とかで収入が途絶えたなんてことがあれば自己破産に陥ることもあります。
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　なお、１０室以上（戸建てなら５軒以上）あれば、青色申告の控除が増えて税金上お得になりますし、奥さんに給料を出して経費にするということもできてきます。そこそこ収益が見込めて、自分の給与所得の税率が高くなるなら法人化してしまう方が良い場合もあります。
ーーーーーーーー
　最初に言いましたように、物件が命です。空室にならずにいつも入ってくれているかどうか。単に「建てれば儲かるんだろ」、なんて考えだと、経費ばかりかかる金食い虫になってしまいます。
　不動産購入は、業者が信頼できるかどうか、これが一番のポイントです。

　

住宅ローン控除が転勤で使えない

知ってても損することがあります。

　住宅を買った、住宅ローン控除を使った。これで10年間で250万円の税金が戻るはず、なんて思っていたのに、転勤になっちゃった。「住宅ローン控除が使えなくなるので転勤したくないっ！」って言える職場なら何の問題もありません。

住宅ローン控除は、本人が住むことを基本にしているので、家族みんなで転居すれば、この控除が受けられません。（同一生計の家族が居住している場合はＯＫ、つまり単身赴任なら控除できます。ただし、海外勤務はダメ。（なぜ海外だとダメかっていうと、所得税とかが外国で課税されるでしょ、だから））

こんなパターンもあります。
実家を建て替えることになった。ローンを組むのは収入の点では自分しかいない。将来は実家に住むつもり、でも、今は、勤め先近くの賃貸住まい。
年齢を考えると住宅ローン年数にも影響するし、、、、、。
これも本人が住んでいないので全くダメ。中には住民票を動かしてしまう人もいるようですけど、通勤できないくらい離れてたらどうしようもないですね。

制度を知っていてもなんともできないこともあるのです。

住宅ローン控除は年々縮小されてきていますが、それでも１０年間で100〜300万程度の影響がありますから無視できない制度です。知り合いにもこのおかげで所得税が毎年０なんていう人も結構います。
転勤時の手当が多く出る会社なら良いのですが、そうでない場合は、転勤の費用もかかるし定期的な帰省費用もかかる、、、それに、子供の学校とか生活が大変。そんな中でキャッシュフローも見直さないといけません。ま、新しいことを経験できるかっ！て前向きに考えましょうね。

相続時清算制度は損？

20人に一人は損する計算。その訳は・・・・
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年間110万以上の援助を受ければ贈与税がかかります。
まあ、アカの他人が「ほれ、あげる」ってくれることは、普通はないでしょう。
一番多いのが、家を買うときに親から援助して貰うとき。
誰かから年間110万以上の援助を受ければ贈与税がかかりますが、これが親からの贈与だと特例があって

（１）５年分先取り、550万までは贈与税０。さらに1500万までなら割引
　　　＜ただし、この特例は平成17年で終了＞
（２）相続時清算制度で、3500万まで贈与税０。

この（２）がくせ者。
なぜなら、相続時清算制度は文字通り、相続時に精算する制度だからで、
正確に書くと
（２）相続時清算制度では、相続時に精算するので、とりあえず贈与時点では3500万まで贈与税０。

なんかですねぇ、不動産屋さんは、(2)を曖昧に言っちゃっているようで、かなりの方が誤解されてます。
3500万まで非課税、なんて言い切っている人もいるみたい。

相続税は、ある一定以上の資産を相続したときに払う税金ですが、その基礎控除は
5000万＋法定相続人×1000万。
両親＋子供２人で、親父さんが亡くなれば、8000万までは相続税はかかりません。
例えば、ちょっとした土地があって5000万、生命保険で3000万、会社から弔慰金が2000万、預貯金1000万。（生保・弔慰金それぞれ、500万×法定相続人の非課税枠があります。他にもありますが詳しくは書きません）
大体、これを越えると相続税がかかってきます。
この計算の時に相続時清算制度では、昔の分も合わせて計算します。相続税のかかる資産が増えることになっちゃうのですね。

ただ、相続税を払わないといけない人というのは20人に一人、という統計になっています。19人の人は控除内で収まってしまう。
だから、相続時清算制度を選んで得する人は、
　(a)結局、相続時にも相続税を払うほど資産がない
　(b)将来値上がりするものを、低い価格で、贈与しておきたい。
という人。こうじゃなく、相続時清算制度を選んでしまった、20人に一人の人は、損することになってしまいます。

相続時清算制度は、一度使うと、その親からの贈与はずーっと、この制度に乗っかります、解除できません。年間110万円枠はその親からは使えないことになりますし、たとえ１万円でも贈与をカウントする必要が（厳密には）あります。

ちなみに、相続時清算制度を選んで贈与を受けて、枠を越えたとき、とりあえず、20%の贈与税を払うことになりますが、これは、当然、相続時に精算され、払いすぎていれば還付されます。

相続税は累進課税ですが、控除枠を越えて、例えば5000万貰うとすると、貰った人はその20%の相続税＝1000万円。これから控除200万を引いて800万の相続税になります。もらった財産が現金だったら払えるんですが、土地だったら現金を用意しないといけないんですよね。しかも１０ヶ月の期限までに。だから物納が大流行。

支払総額（住宅ローン金利）

金利の上昇先取りで、この春からどの銀行も金利を上げてきています。
変動金利で借りるとまだまだ1%台のローンも多いのですが、今長期固定の住宅ローンだと3%強と、3%の大台を超えるところが増えてきました。

試算です。
￥35,500,000- 35年ローンの支払総額　　元利均等で
　　2%の時　　総額4939万
　　3%の時　　総額5738万
　　4%の時　　総額6602万

元利均等か元金均等か、どっちが得か、どっちが利子は少ないかと問われれば、元金均等なのですが、こいつは、最初に我慢して一杯払って徐々にローンが楽になっていくというメリットはあるのですが、いかんせん最初の頃の支払いが大きくなりすぎてしまうという、生活設計としてはややしづらい面もあります。

なんで住宅ローンは金利が低いのか。

教育ローンでも4-5%、カードローンは十数％の金利。なのに住宅ローンだと金利が低い。
なぜかって言うと、住宅ローンを組むと大抵の方は、その銀行を給与振り込み先にして、公共料金の支払い口座にするから。この手数料１回あたり50円程度と言われています。
これにメインバンクとして定期預金を作ったり他のローンを借りてくれたりという相乗効果が見込めるので、住宅ローンの金利は低いのであります。

家の権利書が・・・

不動産を購入されたことのあるひとは、権利書ってのを見たことがあると思います。
正確には登記すればってことで、立派な表紙がついて、司法書士さんのハンコがあって、「○○町○番地、あーこれが俺の家の権利書かぁ、一国一城のあるじだよなぁ」なんて感慨深く見つめるものだったりする訳で。
　親父が死んで、相続で登記を変えることもありますね。「爺さんがはじめて買って親父に書き換わって、、、、」なんてのが分かるのです。
　抵当権をつけたりはずしたりって時にも書き換わるのですが、やっぱり、普通の人にとっては、家を買ったときにしげしげ見てしまう物でしょう。

　さて、この権利書、今コンピュータ化されて、もうすぐ１２桁の記号に変わります。でもってこんな番号の登記をしましたよってのに変わる。法務局行って、この番号の登記のコピーくださいっていうと、プリントアウトされたのがでてくる。なんだか味気ないなぁ。。。。

　住民基本台帳も年金番号も何でもかんでもこういう記号に変わっていくのは時代の流れでしょうかねぇ。

　国債も電子化されています。株券ももう数年で電子化される予定。
　すでに「紙幣」という「紙」ではなく、銀行預金とかクレジット残高とか「紙」を介さない情報だけの決済が進んできています。給料３０万、いろいろ自動引き落としで月末に残っているのは1万円ほどとか。株券今日の相場では30万円、昨日は35万円の価値だった。
　お金（価格）は、物やサービスの価値を測るメジャーなんて言われますが、うかうかしていると、このメジャーそのものが狂ってるってことにもなりかねません。

　お金も権利も目に見えない情報というものに形を変えつつありますが、少なくともこいつは、30年前はかなり見えていた物だったて考えると、ちょっと恐い気もします。

　「ママ、お菓子買ってぇ」「そんなお金ないっ！」「あそこにATMあるよ」

すでに、幼児の世界では労働の対価としてのお金という感覚はなくなってきているのかも知れません。

35年ローンは公務員だけ？

３５年の住宅ローンを組む人がいる。
年功序列・終身雇用が崩壊してきているというのに。

リスク多すぎ。

少し前までは、「３５年組めるのは公務員だけ」と言われてきたが、ここ数ヶ月で、人件費削減を表明する自治体が増えてきた。今のところ数％／年程度の減少であるが、これから先どうなるか分からない。

民間給与がこの５年で大きく下げたことを考えると、公務員受難の時代はしばらく続くかも。

傍目から見ると恵まれているように見える公務員。しかし、当人にとってはこれからボディブローのように徐々に厳しく感じられてくるはず。

丁度、年収１０００万ある人が、８００万になったら相当わびしく感じるのだけど、年収400万の人から見ると、もの凄いあるじゃん！　というのと同じ。

家賃、いくら捨てましたか？

本日のマンションの広告です。
「家賃10万、１年間で120万、５年間だと、600万。
　賃貸では財産は残りません。貴方はいくら捨てましたか？」
「月々７万円のご返済」。

おいおい、35年のローンでどれくらい金利を払うのか行ってやりたいよ。
おい、修繕積立費かかるだろ、固定資産税かかるだろ、火災保険はかかるだろ、えっどうなんだっ。
なにっ、駐車料金別じゃんか、自転車置き場も金かかるのかよ。

変動金利での返済で７万円というのもなんだかなぁ。日銀の量的緩和近し、「今の金利は異常な状態、緊急避難的に行った政策である」なる発言が出てきて、金利上昇までカウントダウンの中、未だに変動金利の支払い計算しているところも気にくわない。

毎週末に入る住宅の広告。
『固定金利３％で借りられる最後のチャンスかも、こんなに安く固定金利が組める時代はそうそうないよ』
なんていう広告が一つくらいあっても良さそうなのだが、未だに見かけたことがない。

あー無性に腹が立つ。つーか、これをそのまま鵜呑みにしちゃって、破綻しちゃう人が可愛そう。

毎月貯金できない人！　　月々貯められない人に、今の賃貸費用を上回る借金は無理！・・・・断言します。
「年間の返済額−賃貸費用＋資産税とかの年間費用」を貯められない人は、絶対に破綻します。（収入増が見込める人を除く）。それだけ分貯金できるようになってから借金してください。

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住宅情報誌の記事を見ていると、賃貸と持ち家どっちが得か、なる比較が時々出ています。
ちょっと待ってね、
住宅情報の記事、、、、、、そう、「住宅情報誌」の雑誌。
この記事だから、どっちが得かなんて最初から結論ついてます。ね、そうでしょ。

持ち家の方が得って結果がね、まあ、間違っている訳じゃないんだけど、木造の耐用年数が35年とか45年とかいわれる中で、ローンが終わった後、傷んだ家を誰が建て直すのか、っていう視点が大抵ありません。

平均寿命男性78歳、女性86歳。30歳でローン組んだとすると、途中で絶対に建て替えか引っ越しが必要。
この費用を入れずに、「定年退職してローン返済が終わると、持ち家の方が得になって資産として残る」、なんて結論になっている場合が多いです。

セカンドライフで家を建て直す人、実家に戻る人（遺産を受け継ぐ人）、子供に家を建て直させる人、家を売って、介護老人ホームに移る人、、、、、人それぞれですから何とも言えませんが、必ずしも、家を購入するのが得とは言えません。でも、賃貸の方が得だとも言えません。

少子化でこれから20年くらいすると家はどんどん余ってきますから、資産価値がかなり減少することもありそうです。3500万で買っても、売るときには2000万。その差である1500万円あれば賃貸を借りたとしても、相当条件の良い賃貸を借りられます。
　賃貸ならリスクはない上に、ライフスタイルに応じて、引っ越ししていく、子供が小さい時は郊外で、老後になれば便利な落ち着いた所で、という選択も可能です。

　賃貸は無駄と考える前に、そういうリスクをヘッジするための費用も入っていると考えることもできますので、まずは家族で将来のライフスタイルを話し合うこと、すなわち、持ち家を所有するという部分とか住む環境とか、つまりは、お金に換算できない部分について、家族みんなで話し合うことが大切です。

住宅ローン控除の人

もし来年・再来年続けて、所得税定率減税が廃止されたら、所得税は上がります。

しかし、住宅ローン控除で税額控除されていて、それが所得税より多ければいくら上がろうが、所得税は０となります。

さて、平成11年〜13年6月までに家を購入した方、再来年あたりに控除額が変わります。ローン残高の1%の控除（上限あり）、この残高の1%というのが、７年目からは0.75%に変わります。購入したときにすでに決まっていたのでそう説明されているはずです。
　例えば、昨年ローン残高2500万でその１％の25万円が控除されていた人、この人が１年間でローン残高が2300万に減っていたとして、この0.75%になるので、17万ちょい。控除額は約８万円減少になり、所得税を払っている人は８万円アップになります。自分の本来の所得税額とよくにらめっこしてくださいね。住宅ローン控除の計算率と定率減税廃止と重なると結構負担が増えます（10万〜20万円は軽く影響を受けます）ので要注意です。

　それから、時代的には、約10年前というと、ローン金利が上昇・下降してしまった時期で、そろそろ住宅金融公庫で借りて11年目に入るという方が結構多いようです。公庫のゆとり返済を使った人は、そろそろ１１年目で金利が上がってゆとり期間終了となりますので、要注意。
　借り換えは誰もが出来るとは限らず、かつ、誰もが有利になるとは限りませんが、一度検討してみるのもよいでしょう。（例えば、団体信用生命保険に入れないような病気になっちゃった人は、借り換えは難しい。）

ＦＰにローン相談すると

今回はちょこっと宣伝。

ＦＰにローンの相談すると、、、、。ほんの少しのことで、１００万２００万円の経済効果を出せる自信があるから、世の中にＦＰという職業があるわけです。そんななか、ローンのお話。

ローンで一番大きいのは住宅ローンですが、例えば、数年以内に車の購入の予定があるとか子供が私立大学に行くとか住宅以外の支出と重なることも多いです。こんな時、それぞれでローンを組むより一番安い金利である住宅ローンで多めに借りておく、なんて手法も取れるわけでしかも、住宅ローンなら「住宅ローン控除」という減税効果も使えるわけですね。

　資金の需要時期が微妙にずれるので、金利動向なんかには少し先を見た判断が必要なわけですが、もし、予想外になったら、その時は繰り上げ返済という手も可能なわけですし、リスクよりはメリットの方が大きいと思います。
　ほとんどの人は、住宅を購入するときに目の前だけを見てローンを借りてぎりぎりの生活になっちゃうから、余計に苦しくなっちゃう。人生何度もない住宅購入を目前にすると回りに目が届きにくくなるのはわかりますが、それではいけません。

こんな提案が出来るのはＦＰだけ。 不動産屋さんや銀行さんはこんな提案してくれません。

アメリカでは、良い医者、良い弁護士、良いＦＰ　がいればＯＫなんて言われています。

中古マンション売り出し中

最近はネットで不動産検索ができたりして、結構お気に入りのブックマークがあったりしますが、yahooでも「不動産」というのがあって、中古マンションが検索できます。

「仲介マンション」→「京都中京区」なんていうので検索すると、、、、ですね。

2002年に総戸数９６戸で１０戸が売りに出ていたり、
京都駅前に１９９８年に出来たマンションが７８戸中１２戸売りに出ていたりと結構な割合で買い手募集がされていて興味深いです。マンション中の１割越えるってのはちょい多いですよ、たぶん。

どちらも、当時、大々的に宣伝した物件なのですが、ちょうどこのくらい時期が経ったときが売りたくなる時期なのでしょうか。それともローンに苦しくなって我慢できなくなるのが、この５年目７年目くらいの時期なのでしょうか。

しかし、手放す人が多いのは、やはり難があるのか。オーナーチェンジと書いていないので、収益物件ということはなさそうなのだけど、駅までで結構便利なところでなぜ手放すのか。ちょっと気になります。

いずれにせよ、５年目くらいの物件だとリフォームすれば、そんなに改装費もかからずにかなり新築に近いものが手に入ります。新築にこだわりがないのなら、こういった物件を手に入れるというのも、価格的には結構メリットがあるんじゃないかと思った次第。

京都市内はマンション建築ラッシュが続いているので、価格が高いうちに売っちゃおうという目論見かな。

新築にせよ中古にせよ、自分の気に入った物件というだけでなく、５年後１０年後のライフデザインを考えて購入しましょうね。引っ越し費用ももばかになりませんから。

家は資産か？ マンション賃貸

「家は資産ですよ〜」　新築マンションギャラリーやらモデルハウスを見に行くとかなりの確率で営業マンが発する言葉であります。こういうことを言うのは若い営業マンに多いのですが、正直疲れます。かれらは、今月の売り上げになるかどうかしか考えていなくて、歩合も多いものだから目の前のことしか考えていない。買う方にしてみれば、一生に何度もない買い物をしようとしているのに。

　「かなりの確率」というのは、そうでない人もいます。長い話、それこそ物件をいろいろ見たりしていく中で本当にこちらの考えをわかろうとしている人は「「家は資産ですよ〜」　とは簡単には口にしません。

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（実勢価格）−（ローン残高）　　＝　家の価値
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売却ならば、実際に売ったらいくらになるか、そこからローンを引いて、あと、売却後は、税金（譲渡益が出る場合；いろいろ控除あり）や登記などの諸経費も考慮する必要があるでしょう。
３０００万のマンションを買って、入居前に売却しても、新古価格になって下がってしまえば負債だけが残ります。
逆にプレミアがついて値上がりすることもあるかも知れませんがそれは非常にまれです。
負債だけ残る　→　バランスシートでも、資産と負債はまったく別、というか、対照の位置にある数字です。

さて、マンション投資、ときどき電話がかかってきます。個人情報保護法以降はめっきり減りましたが、「新たにローンを組んで賃貸しませんか、家賃でローンが払えますよ」なんていう勧誘があります。「家賃は保証」なんて言っておきながらよく聞くと、当初２年間だけで、それ以降は実勢価格での保証額に変わります。なんて言う場合が多い。

そんでもって、初期費用と管理費が高い。すぐに売ったとしてもかなりの損。

普通ローンを組むと一定額を数十年払うことになりますが、家賃は減っていく、、、、将来の安定収入・豊かな老後のために、生活を切りつめてローンを払う。でもって、３０年も経つとかなり価値の下がったマンションが手にはいるわけです。少々立地条件がよくて、土地の単価が上がったとしても、建物の方は２０年３０年もすれば、相当に価値は下落しますよ、普通。

（実勢価格）−（ローン残高）　　＝　家の価値

で価値が残るようなローンであれば、投資の価値はあるでしょう。ま、簡単に言うと、多額の借金してまでマンション投資すべきではない、といえます。

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一つだけ得する場合があります。
ローンを組むと団体信用生命保険に入りますので、万が一、ローンを組んだ人が亡くなっても保険金で残債が支払われ、マンションはそのまま遺族のものとなり、家賃が入ってきます。
万が一の遺族のために年金保険に入った、と考えられる人はいいかもしれません。

借金しないで買える人は、マンション投資も数ある投資の一選択肢として考えてもいいでしょう。将来自分が住んでもいいな、と思うような物件が良いと思います。場合によれば、不動産所得の損益通算とか税金のメリットもありますし。

自分の賃貸住宅が競売に

少し前にあった事例です。賃貸マンションに住んでいる方が、近所の人から自室が競売にかけられている事を聞きました。さて、どうするか。

（１）自分も競売に参加する。
裁判所で調べると（インターネットで調べられます）競売価格はかなり安い、・・・・需要のあるマンションはそれなりに結構いい値段がつくので、競売価格では買えない。近隣の取引価格で競りにかかるので結局高くなる、絶対に競り落とそうとするとかなり高価で、素人判断ではまず無理。

（２）新しいオーナーはどんなことをいってくる？
新しいオーナーがどういう目的でこの物件を手に入れたかで変わる。・・・・・ほとんどは、投資目的で利回りが欲しいので、滞納せずに長く住んでくれる人がいいと思っている。なので賃貸条件が大きく変わる可能性は低い。が、中には、次の更新時で退去して。。。。。なんていう場合も無いとは言えない。昔ほど、借り主の立場は強くない。また「家賃はずっと上げないから」なんて昔のオーナーが言ってたなんていうのは当然すべて無効になる。家賃の値上げとかその他の契約事項がどうなるかはっきりしない。ま、道義的にもすぐ出て行けはないにしろ、２年後には出て行ってね、なんていうことをいう可能性も無いとは言えない。

結局、この方は、同じマンションの別の部屋を親御さんがローンで購入され、これを親から借りているという形で引っ越されました。
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ここで、税金面の問題があります。親御さんのローンなので当然、親御さんがローンを支払っている。

（１）親御さんは子供さんから賃貸料を貰っている。・・・・所得税
　親御さんには新たに所得が増えるわけですね。不動産所得。賃貸料から経費を引いた残りを所得として申告し他の所得とあわせて所得税を払わないといけません。他の所得が多ければ税率も高くなります。もし２０％の税率なら不動産所得が１００万円あっても８０万の手取りとなってしまいます。親御さん本人が住んでいるわけではないので住宅ローン控除は使えません。

（２）親御さんは子供さんに無償で家を貸し、別途、子供さんは親御さんにお金を渡していることにする。
　　　　　・・・・贈与税
年間１１０万円以内であれば贈与税の対象外ですからＯＫです。１１０万越えた場合、越えた分について贈与税の対象となります。
夫婦で１００万と３０万にわけて贈与したことにすれば税金はかかりませんが、これが許されるかどうかは税務署あるいは税理士に聞かないと即答できません。それぞれに収入があってそれぞれの名義の通帳から別々に支払い、税務署が行ってきたら、いつでも証拠を提出できるのなら大丈夫そうに思います。

（３）親御さんは子供さんに無償で家を貸し、子供は親の生活費を負担していることにする。
直系親族は扶養の義務がありますから、毎月の定額支払いだと税務署がどう判断するかわかりませんが、実家の○○の修理費、とかなんとかでその代金を支払うことについては贈与とは見なされません。領収書をとっておくとかでこういった贈与金（扶養親族としての生活費）を支払うことは可能。生活費なら額がいくらであっても贈与税はかかりません。

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ちなみに、実家を生前贈与で、子供名義に変えておいて、これを担保にローンを子供が組むと、自分が住んでいるので住宅ローン控除は使えます。かわりに実家の不動産税も自分宛にやってきますが。
　　　　・・・・生前贈与

不動産登記をすれば、税務署は固定資産税・取得税の請求のために、必ずなんらか調べます。名義人の口座も調べて（というかローンを組んだら登記簿に書いてある）お金の流れを確かめる、と思っておいた方がいいでしょう。不正な贈与があれば課税します。納税の不平等をなくすためです。税務署の方はとても仕事熱心なのです。

住宅ローン金利過去最低

takは昨年、金利が底！　っと思ってローンを2.98%で組んだのですが、今、さらに下がっています。

　みずほ銀行　2.59%(35年　フラット３５)
　三井住友　　2.65%(30年)
　東京三菱　　2.70%(20年)

2000万円　２０年ローンとして支払総額を計算すると、
　2.98% ＝　2657万 　　　　　　　2.59%＝2565万　　　　　その差９２万円なり。

これに、住宅ローン控除縮小の効果を入れると、、、、眠たくなってきた(^^;)
嘘ウソ。。。ローン２０００万では影響なしですな。