FP-不動産・ローン

2021/11/29

ローンありの家は、資産か負債か?

「家は資産ですよっ!」と勧誘する不動産担当者。

 いざとなれば、
   ・売ることもできるし
   ・貸すこともできるし

「預金の利率は低いし、ローン金利は低いし絶好のチャンス」
という言葉とともに使われています。

====
ローンは、当然、負債です。=借金
売る(売った)ときの価格 =資産

で、ローン残高は通常返済し続けていけば、どんどん減っていきます。
売値の方は、
 ・建物の方はどんどん古くなると価値は下がりますが、
 ・土地の方は環境によっては上がったり/下がったりします。

あと手数料(売買手数料や登記費用)もありますね

  残っているローン(借金額) < (売却価格ー手数料)  が

プラス  なら、資産ですね。
マイナスなら、負債です。=家を売っても借金が残る状態

(※ 分かりやすさ重視で記述しています。
 企業会計なら、貸借対照表で、資産と負債を別々に計上しますね)

借金額も売却価格も1年に1回くらい、チェックしておくと、ライフプランに余裕が出来ます。

 →・もうちょっと頑張って貯金して繰上返済したいな~とか
  ・万が一リストラされても、家を売ればプラスの500万円、とか

で、借金がなくて売れば現金が残る! となっても、それが古家だったら、「解体費」なんていうのも考慮しなければなりません。
実際、毎日ポストに入る不動産広告でも、「古家付き」だとその分価値が下がっているのが普通です。

(もちろん、いろんな状態の古家があって、若干の手直しで綺麗になりそうな物件から、屋根が崩れて潰すしかない危険物件までいろいろですが)


====
今の不安定な世の中(コロナもそうだし、定年延長や年功序列制度、年金問題、あるいは、天災に人災も含めて)

「家を売っても借金が残る」状態は、なるべく少ない期間にして頂きたい。
→そのためには、頭金を増やして無理なローンは組まない! に限ります。


※ただ、家の購入は、単に資産価値だけでなく
「こんな環境で住みたい・子育てしたい」とか、親戚や知人が多い/少ない、勤務地に近い/遠い、、、など他の条件も入ります。
 それを兼ねあわせた上で、やっぱり年に一度は、自分の家が資産か負債か=プラスかマイナスか、は考えることをオススメします。
 
 ・・・お金持ちの不動産経験者は、皆さん、10年後20年後の資産価値を考えていますから。

不動産投資では、例えば、20年間保有するとして、
 今の購入価格・20年後の売却価格・その間の賃料収入・その間のメンテ支出、それに手数料や空室率を考えて、投資効率を考えます。

(→これをDCF法と言います、、、まぁ、20年後の土地の価値って想像するしかないんですけどね~)

~~~~

 ま、分かりやすく私の例で言うと、私の親は昭和50年代に市営団地を出て、新興住宅地を買って戸建てを買った世代。(私、当時小学3年生。)、その実家の住宅地は、いまや70代80代の人がほとんど。
 →当然、空き家がポツポツと出てきて、若い人があまり入ってこない。
(昭和50年代の新興住宅街はこういうところが全国に一杯あるはず)

→で、今、皆さん35年ローンとか、なかには親子50年のリレー返済とか組まれてたり。しかも、引越代とかまで考えると実質、頭金なしのオーバーローンであったりとか。

  35年後/50年後どうなるか・・・他人事ながら、ちょっと不安になるんです。

|

2021/09/29

「全室、駐車場あり」マンションなんてあったよね

 もし私が直接不動産業界の仕事をしていれば、「時代の流れは、早い早い」と実感しているんだろうな・・・。

 その昔、『全室、駐車場あり』というマンション広告が入っていました。
  いつだろう? 15年くらい前ですかね。
「マンション買ってさらに駐車場を借りるなんて」という人が多かった時代で、ものすごく短かったような気がします。

 で、『ペット可マンション(小型に限る)』これが流行り始めたのが20年くらい前で、おそらくピークは15年前かな。
近年だと『タワーマンション』ブームもありました。(これは一部継続中、かも)

細かいところだと、マンション内に、「保育園がある・スーパーがある」とか
当然ながら、「駅近・駅に直結」とか、もあります。

~~~

5~10年くらいで、サイクルが変わるんでしょうかね~?
でもって、結構皆さん、35年ローンとかもっと長いローンを組んだりとか。

しかしながら、私のお仕事では、「戸建て」の方が主流になってきています。
マンションより狭くなっても「戸建て」指向。

→だって、価格差が減ってきているんだもん。

これからは、中古リフォームが(すでに前からありますが)一層活発になると予想しています。(→ここは根拠のない私の勘)
マンションのスケルトンリフォーム(骨組みだけにして内装を新品にするやつ)や、
中古戸建て=空き家の全面リフォーム。
 →空き家が増えてるし

~~~

上で「保育園」併設のマンションと書きましたが、これは当然、購入層が若い人だから。
これからは、老後に車を手放して、夫婦(あるいは兄姉とか)で、車を手放してマンション住まいなんていう人が増えてくるはず(@人口ピラミッドを考えると)

長いローンを組んで、将来売却予定があるのなら、こういう「誰が買ってくれるだろうか?」という点は少しは考えておきましょう。
・・・とは言っても、どうなるか分からないし、京都なんかコロナ禍でインバウンド消滅の影響がスゴイですけどね。

とりあえず言いたいことは、
 ・マンション広告の売り文句なんてあてにならないよ
 ・10年ごとに自分の資産の価値を考えておきましょうね

そして、それよりも、自分の将来の生活を守っていく方が大事だよ。
もちろん、無理なローンはやめといてね、ってことだけ。

お金は、自分の人生を豊かにするために使うモノ。
なのに、ローンに縛られて不幸になってしまう人もいる。

===
正直に書きますけど、提案書の中でライフプラン40年分くらいのグラフを描いていて、「どれくらいこの範囲におさまるかな」、って思ったりするんです。

 ・・・その時どきで、見直しが必要なのがライフプラン(キャッシュフロー表)ですからね

でも、そのグラフ(良いときと悪いときの2つのグラフ)を見ながら、それが人生の目安になるなら、その分、安心につながるんだろうなと思ってお仕事しているのです。

「ここの範囲ならOK」/「これは危険域とか」(→高校大学の教育費って半端じゃないし)

でさらに今や、リストラや転職や再就職とか、奥さんが大出世とか、、、お子さんが予期せぬ方向へ、とかある訳で

お金は、使うときに富に変わる
逆に言えば、富=幸福になる使い方(ここでは住宅ローン)をしてくださいね。

====

あえて書いとくけど、、、
 困ってから、SNSで検索しても、
  そのときは手遅れってことも多いです。

→迷惑メールで「今すぐ借りたい人は必見」なんていうメールがくると、
 そういう時代なんだなぁと、逆に思っちゃうんですよね~

どうか皆さん、幸せな人生が遅れますようにネ!

|

2021/08/30

2年売れてない物件、ご近所の話(@京都市内 右京)

今日は、私の自宅から徒歩5分以内の不動産物件の話題を二つ。
どちらも、少なくとも2年売れていません。

一つ目は、普通の戸建て住宅。住宅地にある普通の住宅です。30~40坪のおうち。
(以前にもチラリとこのブログで書いたことがあります。)
ある日、更地になったかと思うと、すぐに着工が始まって、普通に完成。これが2年前の丁度今頃。その後時代は、すぐにコロナ禍に入りました~

当時、「消費税が10%になる前に作ったんだなぁ」と思っていました。(※当時、実際には増税に対する緩和措置がありましたが)

で、いまだに、「オープンハウス」のまま。

気になる価格はというと、数十万円ほど下がったくらい。3390万円→3340万円っていう感じ。(ここ、数字はうろ覚えです)
今では、広告も入りません。

Uribukken

で、もう一つの物件、こっちは、ちょっとシュールというかブラックというか・・・

不動産屋そのものが売物件!
3階建ての鉄筋のビルで、1階が事務所。上はどうなっているのかは見えないので分かりません。事務所かもしれないし、居住用かもしれない。ちょっとした商店街というかお店が何軒かある区域の一軒の物件。
最初見たとき「あれ?不動産屋がのぼりをしまい忘れたのかな?」とか思っちゃったのでした。

こちらは、3年くらいになりますがずっと同じ状態です。

~~~ついでにもう一つ

で、そのすぐ隣の隣くらいの個人医院。こちらも休業のまま。(しかし、「売家」ののぼりはありません)
こちらの個人医院さんの前には、道をはさんで何台かの駐車場があったのですが、こちらは医院の看板が布で覆われたり外されたりして、「あーもうやめちゃうんだなぁ」と思っていた矢先に、この駐車場が売り地になって → 今では、賃貸ハイツに変わっています。古い個人医院の建物だけが残っている状態で、たぶんもう4年くらい。

====
近所に建築中のマンションがあります。
完成度合いからすれば、普通なら何度も「広告」が入っても良さそうなのですが、コロナ前と1年程前の、2度くらいしか広告を見ていません。

他の知人の話を聞いても、京都市の私の居住地の周辺では、あまり不動産が活況という訳じゃない感じ。(私のところは右京区なので、もっと真ん中の中京区に行くと、話が変わるかもしれません。)

そんな右京区ですが、でも、値段はあまり下がってません。
 → 皆さん、コロナが収束して値段が戻ってくるのを待っているのか?

一方で、中古マンション。こちらは、いろいろありますね~

値段が変わらず、ずーっと1年以上出ている広告もあれば、みるみる3ヶ月で1割ほど下げている物件もある。
(その物件が売れないことには次のところに行けないからなのか、あるいは、早急に現金化したいのか)、

→マンションの場合、中途半端な広さで、中途半端な築年数は今後、苦戦すると予想してます。
 老後二人で住むには広すぎる/子どもが学校に行く間までは賃貸かマンション、その後は戸建てへ。
 なのに、ファミリー向けと称してちょっと広めのマンションが世の中一杯出来ちゃったんですよね~
 
 で、ワンルームも、大都市では、単身赴任向けとかの企業需要があったのですが、テレワークとかが流行るとちょっと厳しいし、学生向けはもっと前から苦しいし(少子化だし、自宅通学志向だし)
 
====
京都の場合、やっぱり、インバウンドだけじゃなく観光客関係でにぎわっていたので、将来がちょっと不安であります。どうなんだろ?
でも京都は知名度的にも歴史的に、捨てがたいものがあるので、めちゃめちゃ下がったら買いかも
  →オイラには、REITを買うくらいしか出来ませんが。

 

|

2021/08/22

パルスオキシメータ、品薄なんだ~

 (※最後に少し、無理矢理、住宅ローンのことをつけたしてます)

====

昨日のYahooニュースだかで、「パルスオキシメータ」が品薄、なんていうニュースを見て、
「おれが買ったのいつだったかなぁ」とブログの過去を遡ってみれば、こんなところにあった。去年の10月ですね

【過去記事】
 ●パルスオキシメータ(酸素飽和度)買ってきた@7500円(2020/10/05)

 ( tak-tak-world.txt-nifty.com/log/2020/10/post-b2cdec.html

ちょうど、第一波・第二波(去年の夏休み)が終わって、「ひょっとしたら収束できるのかなぁ」、

でも、やっぱり
 GoToトラベルはやばいよなぁ (→最初、東京だけがはずされた)
 GoToイートはどうなるかなぁ、(→トリキ錬金なんていう言葉ができた)

と思っていた時期。

Pulseoximeter_20210822223001  (写真は、以前のやつの使い回し) →リサイクルでエコなのだ


ニュースを見て、【ヨドバシカメラ】や【上新電機】のネットサイトを見ると確かに、品切れになっています。
アマゾンは出ているけど、出荷時期がはっきりしていない。

もっとも今回の品薄は、自治体からの大量発注でメーカーがそちらの方に注力しているためというニュースもありますが、まぁ、個人では入手困難な状態であることには変わりありません。

・・・で、自宅療養で貸し出したこのパルスオキシメータが自治体によっては3~4割返却されてないとかのニュースも。

そういえば、去年の6月くらいでしたっけ、体温計が品薄になってました。
 → 事業所で入室時に最初に測定するところが増えたため(たぶん)

====

takのおうちでは、パルスオキシメータは買いましたが、
現在、体温計は、いまだに、電子体温計となつかしの水銀体温計。
(関係ないけど)やっと先月、ガラケーからスマホに、買い換えたところ。

 体温は、古いのでも測れるけど、血中酸素飽和濃度は新しい機器しか測れない
 ガラケーでも通話できるので、あえてスマホは必要ない(パソコンあるし)

昔、メーカーのエンジニア時代だったころに先輩から、
「モノを売るんじゃない、機能を売るんだ」なんて言葉を言われました、
「機能をいっぱいつけて、『あれもできる・これもできる』ではコストが上がるだけ。本当に必要な機能を見極めることが大事」(※)

これを今、少しだけ実感しているtakです。=機能が必要ならば即買い!

(でも実はいま、体温計は「非接触&即時計測っていう機能」は捨てがたいなぁなんて思っているところ →ちょっと迷ってる)
私の友人には、「機能も大事だけど、デザインはもっと大事」なんていう人もいるのですが・・・

 

※【必要な機能を見極める】
 この言葉、FPの今では住宅購入で迷っている方に応用しています。
というのは「予算から入る」人が多いんです。とくに、お子さんが年少~小学生くらいで住宅購入を考えている方。
住宅は、ローンのある間そこに縛られて、かつ、そこで、どんな風に子どもを育てていくかの拠点になる【幸せの家】でないと、後悔するから。学区重視なら賃貸でもありだし、戸建て庭付きで育てたいとか、子ども一人だからペットが飼えるところとか。

・・・で、予算オーバーなのに無理して戸建て庭付き・ペット付きで、あとから破綻、なんて方がいらっしゃる。

 家に求める機能は何か? 予算よりも「なぜ家を買うのか?そこに住むのか?」の方が大事。
 もちろん、老後の住宅も同じ、、、「なぜ家を? Why?が大事
 金額が大きいだけに人生を左右しますョ。

|

2021/06/12

不動産の勧誘電話(重なるときは、重なるね~)

 先月くらいからかな、複数の不動産関係の会社から勧誘のご連絡をいただきます。
 よくある、投資勧誘じゃありません。少しナナメ上。
お客さんを紹介してくれたら・・・】というご連絡です。

~~~~

「私、紐付きじゃないFPを売りにしているので、そういう話はあまり興味ないんですよね~」

でお断りしているのですが、それでも一度くらいお会いするくらいはしておいてもいいかな、と思うこともあります。

→というのは、直接紹介ではなくても、(不動産業者に限らず税理士でも弁護士でも)
相手が困っていたら「こんな人がいますよ」、くらいの紹介をしたくなるときがあるじゃないですか。
そのためには、どんな方・業者なのか、一度お会いしておかないとという感じで。

「今、不動産面白そうですね~、私も当然それなりに広告をチェック
 していますけど、コロナ以降、確実に動く物件は減っているのに、
 値段がほとんど下がってませんね~」

なんて雑談してたり。

====

不動産仲介業は、手数料で儲けています。価格の「3%+6万円」というやつ。3000万円なら96万円。
工務店やマンション建築なら、売買代金-仕入れ値-工賃・作業費

ちなみに、投資信託なら、販売手数料や信託報酬という手数料を、証券会社と運用会社と販売会社で分け合う仕組み。

私は、資産規模的にも、株式をちまちまと売買するのが好きで、これは手数料が最近は格安です。
でもって、証券会社はなんとか他の商品(投信はもう利幅が減ったので、)信用取引に誘導している感じか。
銀行は、いまだに保険販売に力を入れている(いや、住宅ローンとそれにあわせた保険って相性いいんですよ、私でもそう思う)もっとも、銀行さんはコロナ禍では別の負の圧力がありそうですが。

===不動産に話を戻します。私のご相談では、

「相続した古い不動産をどうしたらいいか?」の方が多いです。

相続で空き家になった家なら、(過疎懸念があるならば)売れる間に売っておきましょうですし、
それより問題は、5軒長屋とか10戸の文化住宅、築50年、今、入っているのは2戸だけで親の代から住んでいる人、の場合だと

・・・老朽化&建替問題と、退去問題が混在するわけ
  (とりわけ、相続税増税で競合する新築賃貸が増えちゃいましたしね~)

コロナのニュースで地方移住の話も一層聞くようにはなりましたが、これをどこまで信じたら良いのか? 実は私もよく分かっていません。というより、信じがたいなぁと思うことの方が多くなっています。(一体何を信じれば?)

・・・インバウンドで沸いていた京都に住んでいるという私の事情(感覚)が錯覚を起こしているのかもしれません

とりあえず、不動産系は、ここ数年は、以前より慎重に考えないといけないな、と思っているところであります。
(→不動産業者から、重なって連絡がくるということは、業界の地殻変動が起こっている証拠とも考えられますね)

ホントの地殻変動=地震がありませんように。

|

2021/05/29

ローン返済が困難なとき「銀行へ早めに相談」の真意

(FPをはじめて十数年もたつと、教科書で習った以上のケースがいろいろあるなぁと思う今日この頃。今日はそんなひとつ)


 コロナ禍も含めて、リストラや病気などで、住宅ローンの返済が厳しくなったときには、

早めに借入先の銀行に相談しましょう」と、どこのサイトや雑誌を見ても書いています。

 この真意です。→ 訳があるのです。
 
~~~~
 まず、不動産を買うとき、
 
  ・所有権=買った本人(あるいは、夫婦共有とか)
  ・抵当権=銀行、というより保証会社

 が不動産登記に設定されます。

 ローンというと、ついつい相手を「銀行」と想定しがちですが、実際は、抵当権者である保証会社やフラット35の扱い元の住宅支援機構の承諾がないと動けないのが銀行なのです。銀行は中継ぎの立場

  ローンが支払えない → 数ヶ月滞納 → 督促状 → 競売通知
 
 詳しく書くと、上の手続きが移行する間には、銀行さんから「滞納してますよ」なんていう連絡もありますし、競売前に、「だったら競売じゃなく任意売却で」、というケースもありますが、上で書いた手続きに移行する前に、銀行に相談にいくことがとても大事なのです。
 
 というのは、
  滞納が数ヶ月 → 銀行は保証会社に代位返済を申請 →保証会社が動き始める
 
 銀行さんも本当はこういうことをしたくないのですよ。銀行内、それもその担当部署の中で解決できるか出来ないかがまず重要ポイントになります。
 だから、「早めに相談してください!」なのです。とりあえず事情を聞かせてくださいと。

~~~~

 フラット35なら、完済年齢80歳までとかの条件があります。もし、70歳完済予定を80歳まで延ばすことで月々の返済額を減らす、こういう事例は多数あります。(自然災害が多い昨今や、このコロナ禍ではごく普通の対応です)

 今回書きたいのはもっとスゴイこと。実際のお客さんの例です(50代でローンを組まれた方で、数年前の話)。
 
 早めに相談=延滞する前に相談することで、90歳まで延長なんていう特例的対応 を認めてくれたという例です。

 これが実現できたのは、政府が「昨今の状況を鑑みて、柔軟に対応するように」という指示を出したこととともに、
 ・本人が退職して収入が減った上に、病気になったけれども、延滞しないように今までアルバイトするなどして延滞がなく支払ってきたという事情を銀行の担当者が勘案してくれたから。
 ・さらには、年金額と返済額を考えると年限延長で十分支払うことが出来る額になったから。
  (とりわけ、ボーナス払いがきつかったのです)
 ・そして最悪時には、子どもが肩代わり(子どもへの任意売却)も覚悟していたから。
 
 →つまり、総合的に見たうえで、銀行を味方につけることができたから、です。

と想像しています。

 銀行は中継ぎの立場だけに、先に書いた滞納手続きに移行するとマニュアル通りの対応にならざるを得ないので、その前の行動が重要になってくるわけ。

 上の例では、銀行が相手に掛け合って、90歳までの延長を認めさせてくれたのですが、【ただし】があります。
 団体信用生命保険はそうはいかない。なので、延長している間に本人が死亡すると、一気に残債の返済が遺族に降りかかるリスクを承諾した上での対応です。
(もっとも、年数がたてば残債も減るし、いざとなれば、売却しても十分おつりがきて、破綻はさけられる)
 
~~~~

 滞納すると→ 優遇金利が消える・銀行によっては「要注意債権」に回って担当部署がかわる → 銀行内のブラックリスト(グレーリスト)にあがる

 このような銀行の規定の中で、いろいろなデメリットが自動処理することになる上に、銀行の経理で言えば、最悪不良債権に分類されると赤字計上しないといけません。
 そうなる前、つまり、滞納する前に相談する! これが、大事なのです。

 ちなみに、銀行さんは、消費者金融をはじめ、資金が他の返済に回ることをもっとも嫌います。だって、自分も貸し手ですからね。

 ・・・だから、少々のクレジット払いはともかく、うかつに、ローン返済のために消費者金融やカードローンを利用するのはやめましょう。信用情報機関で調べたら「こいつ、ローン返済のために借りてるな」と一発でバレます。

 
 もっとも、返済困難な場合の時の対応は、銀行や担当者でそれぞれだとは思います。というより、それまでの事情が人それぞれですよね。
 ただ、「なんでこういう状況になる前、数ヶ月前に来て下さらなかったんですか」という時も往々にしてある、と書いておきますね。

→だから、滞納する前に、早めに相談してください!

|

2021/03/22

ガーン! マンション積立金が値上げだ(涙)

 私のマンション築34年。年度末と言うことでマンション管理組合の総会資料がやって来ました。

 いろいろある議案のうち、衝撃的なのがマンション修繕積立金の値上げ

  → 約5000円のアップ
     約1万円→1.5万円 (ちなみに、管理費は別に1万円弱)

理由は、「将来の修繕予定でおカネが足りなくなる、という予想から」。
いや、ここ十数年間、一度も値上げはなかったのです。デフレだったから。
でも、最近、建築費が高騰しているでしょ。当然、将来の工事にも影響するという。

築30年以上になると、マンションでも戸建てでもあちこち傷むんですよね~

とくに昨年は、マンション地下の共用排水口をファイバー点検したら、コンクリート土管の亀裂損傷が見つかりました。
 →とある1階の部屋をひと月ほど引っ越して貰って、洗面所+風呂場などを剥がして、構造物の鉄筋も切断して、コンクリ土管の修繕をして、また戻して、洗面所+風呂場を入れ替えて内装修理して戻って貰う。
 (これ共用部分だから管理組合が負担する。総額約1000万円  もっとも、引っ越ししないといけない当人が、素直に承諾して貰ったから良かったのですけど)

ま、こういうこともあって積立金が心細くなるのが確実で、一度に値上げすると困るから今回に! という流れらしい。
(次の大規模修繕予定は数年後)

~~~~

ま、マンションに住んでいると日常的にもいろいろトラブルがあります。
「オートロックが壊れました、→修理100万円」「通路の植木が倒れそうなので入れ替えます、→10万円」くらいの出費はほぼ毎年あるのですが、過去これまでは、デフレ時代で予想より工事費が安くすんで見込み以下の推移で何とか来たけど、ここ数年でどうもこれじゃダメだなという結論になったみたい。

こういうことを事前に考えてくれる管理会社と理事会役員さんも大変です(わりと保守的な人が多くて、私はほぼ無関心でも安心して任せられているのですが。)

それでも、値上げは辛いですね~
 ・・・まぁいずれはそうなるとは想像してましたけど。(何しろ、築30年ごえだから)

~~~~~

上はマンションの話ですが、戸建てでも築30年となると、あちこち傷みますよね。

戸建てなら、自分でタイミングを調整できるけど、マンションではそうはいかないことがデメリット。
だけど、共用部分ならみんなで負担だから一軒あたりは安くなると言うメリットもあります。
(例えば、私のところは、ネット会社も複数選べる上にマンションタイプだから少し安いし。)
ただ、マンション管理人の人件費。日勤もあれば常駐もあれば、週3回くらいとか、いろいろあるとは思いますが、こういう負担をコスト=カネで解決するか、自分でするかという点では、マンションと戸建てとの大きな違いがあります。

・・・むしろ、どれくらいの管理費でどれくらいのことをやってもらえるのか、が重要かも
  (→メンテが大事ですからね)

なので、戸建て/マンション、どっちが良いかは人それぞれ。

 うちの親は、マンションは、玄関の鍵ひとつで、すぐに出かけられるね~。実家だと窓や雨戸しめたり、出かける準備だけで一苦労だった、とか言ってます。
 逆に私のお客さんの中には、絶対土地付きしかダメ。いざとなれば売却出来るしと、土地資産重視の人いますし、
 ペットを飼いたいから必然的に戸建てとか、園芸したいから庭がいるとか、駅前じゃなきゃ絶対嫌でそれだと高いからどうしてもマンションで、子どもの学区の関係で予算的にどうしてもマンションになるとか、、、2択ではなく、1択の人も大勢いらっしゃいます。

~~~~

人生最大の買い物が住宅購入!
とくに賃貸にお住まいの人は、購入にあたっては、ローンが払えるかどうかが大きなポイントですが、それ以外にも、管理費やメンテ費用(それに固定資産税や火災保険)などが必要。
なので私は、「返済は余裕を持った金額でね」と答えるのです。

もし、購入で迷ったら、「2割高くても買うか/買える物件か」で判断しましょう。
(お子さんが小さい人は、将来の教育費。とくにローンが終わるまでの収支も考えてくださいね)

一番の安全策の考え方は、「万が一売ることになっても(※)、ローン残債が残らないレベル」で購入すること。
それが無理でも、できれば購入10年くらいで、このオーバーローン状態が解消できること」、だと思います。

 →借金が残らないならば、賃貸に戻れますので。

※病気・ケガ・リストラ・コロナ・親の介護・台風・地震・離婚 など
 10年以上の予測はなかなか難しいですから

(バブル頃は、少々無理なローンでも地価が上がったから、1~2年でオーバーローンが解消できたのです。なので、需要がどんどん増えて余計に土地バブルになってしまって、土地神話になっちゃったという歴史。いま、逆ですからね。

※「売っても借金がまだ残る」;これ、昔はたった数年で解消できたのです。大きな変化です。
 →地下が下がったから景気低迷というのは、日本もサブプライムローン(アメリカ)も同じね。)

====で、現実には、

子どもの世話か教育(こども園や学区+親からの距離)と、賃貸代/ローン支払い で考える人が多いのは事実です。

・・・で、まず困るのが10年後。ローン減税が終わって20~30万円くらいの出費が増えて、かつ、子どもが中学高校進学で子ども費が増える。

仕方が無いので教育ローンを組む →老後資金が足りなくなる→せっかく払い終わった住宅ローンなのに、再度、不動産担保やリバースモーゲージでおカネを借りる。
 ・・・ずっと借金返済の人生。

個人的には、適度な住宅ローンで、充実した日常生活ができて、地域コミュニケーションというのが充実した日常生活ではないかとは思っているのですが、安易にローンを組む人が多いなぁ・平和ぼけの日本だなぁと思ったりするのです。(これだけ、天災・企業破綻・世界不安が増大しているというのに)
リスク低減なら、賃貸の方がよほど良い。とくに動かせる資金がないと、子どもの選択肢を狭めかねないですから。(留学ダメとか、伸ばせる才能を金銭面で伸ばせないとかなると、なんのための住宅ローンなのか、ってなるし)

 

|

2020/09/11

「自宅を持ちながら現金化」の3つの方法

自宅を住みながら、現金化する方法を3つご紹介します。
(おまけで(4)もありますが、これはホントにおまけ)

(1)不動産担保ローン (2)リバースモーゲージ (3)リースバック

です。

自宅が空き家になる(たとえば、自分は介護施設に行く)場合は
(4)他人に賃貸する

という、方法も賃料という形ですが現金化のひとつです。

どれも、不動産名義は自分のまま。

===
(1)不動産担保ローン

 不動産を担保にお金を借りる方法ですね。よく、消費者金融で
 まず10万円→膨れ上がって100万円→「これ以上なら、不動産担保にしてください」
 なんていう流れが、現実には一番多いような気がします。

 が、自営業など、昔から、「自宅を担保にしないとお金を貸せません」と銀行などから言われることもしばしば。

(2)リバースモーゲージ

 今、流行りです。住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)では、「リ・バース60」という名称で、60歳からの住宅ローン(60歳からの借り換え)なんて宣伝しています。また、自治体主導で、銀行に斡旋する制度があるところもありますが、いずれにしても、
 【相続時に家を売却することで清算する借金】
 であります。

 現実には、相続時=相続人(つまり、子どもなど)が、家を売却するか、子どもが自分のお金で返済するかになります。
 具体的に書くと、普通に売れば3000万円かなぁという土地・建物を抵当に、1500万円借りて、生きている間は利息のみの返済。借入元金1500万円は、相続時に家を売却するか誰かの資金で返済するというもの。

 家を残す必要のない人には便利な仕組みです。

(3)リースバック

 これは、いったん、誰かに売って、そこに賃貸するという形式です。それを条件に売るわけです。
 賃貸優先権を付けて、不動産を売る形ですね。最低のリース期間が決められていたりすることもあります。その他いろいろ条件がつく場合もあります。(例えば、夫婦が住んでいて、夫名義の不動産を売却・妻が生きている間は賃貸権が保障されているとか、逆に、家賃を払い続けている間はずっと賃貸権が優先されるとか)

 企業業績が急激に悪化した会社なんかでは、一旦本社ビルをリースバックして当面の資金繰りにあてる、なんていうニュースが時たまありますね。(有名電機メーカーとか。資金力のあるところに自社ビルを売って、まとまった現金を手にして、その上で毎月家賃を払うってやつ。)

(4)他人に賃貸

 これはもう、普通の不動産賃貸物件と同じです。借りてくれる相場があって、借りてくれる人がいるかどうかの問題。名義は自分ですが他人が住む訳なので、自分は住めません。

====

 さて、上の(1)~(3)では、まとまったお金が一旦は手に入ります。
 施設入所を考えている人は、このうちのどれかという選択になりますね。

で、最も気になるのが、いくら貸してくれるか! のはず。

 固定資産評価額の半分~6割くらいと思っておけば、まあ良いでしょう。
(→毎年春にやってくる、固定資産税の納付書をよく見直してくださいね、そこに書いてあります。)

 ・・・貸す方も、将来価値などリスクを抱える訳なのであまり貸してくれないのね。

~~~~
 ここまでで「な~んだ」と思う方は、それで済ませてください。
 だけど、施設入所が必須の状態(かつ、まとまったお金が必要)になって、これらを利用する人も多いのです。
 このときに最大の難関になるのが「認知症」。つまり、判断能力=契約が出来る状態かどうかです。

「施設入所が必須の状態」っていうのは、何らかの介護が必要な場合であって、それは認知症であるケースも多いのです。となると、契約しようとすると、任意後見なり法定後見なりで、後見人という家庭裁判所の選任を受けた後、その後見人が契約行為をすることになります。

※これに備えて、不動産は子どもだれそれに信託する、という公正証書を作って、「家族信託契約」をしている人もいらっしゃいます。

===

「さっさと、自宅を売っちゃって、現金にすれば良いじゃん」

 と思う人も多いでしょう。でも、そのために、施設に入ったり、一旦、賃貸生活するなりのまとまったお金がなくて、上の(1)~(3)を使う人も多いのです。
 それに、施設入所だとしても、自宅を手放すのは(気持ち的に)死んでからの方が良いと思う人も多いのです。「施設に行っても、いざとなれば、自宅があるという気持ち」。

・・・自分が建てて生活してきた家を手放してそれで施設に入ることになった、という精神的ショックはとても大きいらしい。
   やっぱり、空き家でも自分の家が残っている方が良い
   → だから、リバースモーゲージなどを選択

また、(2)の冒頭でも書きましたが、60歳以降で住宅ローンの返済が残っていて(かつ、自宅は将来売却しても良いという人)には、リバースモーゲージを利用した借り換えという手法もとることが可能です。

 

(※久しぶりに、まともなFP的ブログ記事が書けたと自己満足。でも、以前に書いたかも、っていう不安が多少あったり。)

|

2020/06/12

不動産売買って運だよな~(その1・その2)

(その1)
ご近所の不動産の話です。戸建て住宅です。

去年の春頃に取り壊されて更地になって、ポンポンポンと新築の家ができました。
できたのは、確か昨年の8月か9月。

建築看板を見ると、建てているのはどこかの不動産屋さん。

「消費増税(8%→10%)前に契約のつもりで作っているんだな」
と思っていました。

で、2~3回、内覧をしている人をお見かけしましたが,いまだに売り家のままです。

 秋に消費増税されたけど、当時はまだまだ京都は民泊ブーム(繰り返しで申し訳ないですが、今年の2月の市長選でも観光公害が話題だったのです、たった、4ヶ月前まで)。
 
 おそらく業者は強気でいたんでしょう。
 でもきっと今は、あのとき、少々値引きしていても売っていれば良かったなぁと思っているはず。だって、もう完成して10ヶ月ですから。
 
~~~~
 
(その2)

やはりご近所の畑地の話。
昨年の冬くらいから作付けが減ってきて野っ原になってました。広さは、戸建てなら十数軒くらい建つ土地。
変形土地とはいえ、15軒、うまくすれば20軒はできるかな、という広さの土地でした。(400坪くらい?)

で、冬に、トラックがはいるように土地も真ん中に道のように砂利がまかれて、、、
このまま造成に入るのかと思いきや、工事が止まりました。

コロナの影響と思われます。(建築関係が一時期ストップしたからね)

道路沿いに建築許可の看板が出ていました。よく見ると2つ。
 ・一つは5階建ての集合住宅(→マンションか?)
 ・もう一つは、ハイツが2棟。

マンション分の土地を売却して、そのお金で、ハイツ建築して、賃料収入を得るとみた!
 ・・・いや完全に想像ですが。
   (土地ごと工務店に売って、そこが計画しているのかもしれない)

「売買契約の方は、コロナ前で良かったなぁ」と思っているに違いない。
ただ、ハイツの方は今後どうなるだろ?
 まぁ、JRの駅まで10分かからないしスーパーもコンビニも近くだし中規模病院も近いし。。。建築費高騰を考えても土地を早くに売買していたのならラッキーと思っているはず。

 ・・・な~んて、どこの誰かも知らない人の土地売買を勝手に想像逞しく予想しているわけです。

=====
不動産売買、ってある意味、運ですっ☆
売る人と買う人があって成り立つ。でもって、不動産業者はその手数料が命。

ただまぁ,今回、借金してその返済に賃料を考えているのなら、
 コロナで工期が2ヶ月ほどは延長。物資も予定通り入ってこない(→中国製も多いしね)
 だけど、ローン返済はやってくる
 その間は、どうする? 預貯金とりくずし?

付け加えると、これに税金が絡んだりする(相続税であったり、生産緑地の宅地なみ課税であったり、土地売買の譲渡益だったり。。。もっとも税金系はコロナで延滞(猶予措置)が可能になってますが)

※実は私が、FPになる前かなった頃の古い話ですが、
「田んぼを売って7階だて賃貸マンションを作ったけどリーマンショックがやってきて空室だらけでローンが払えない。このままでは預貯金がなくなって、自己破産」、なんていう話も聞いたことがあるのです。(同様なことをいくつかお聞きしました)

~~~~
ま、興味本位のtakにとっては、上の不動産が今後どうなるか?
 ハイツにちゃんと住人が入るかなぁ(2棟もあるからね~)
 マンションが分譲か賃貸か知らないけどきちんと入居者がでるかなぁ

と、人ごとながら気にしていたりします。

※数年前に相続税対策で賃貸物件建てた人の危機も、ちょっと気になっているtakです。

|

2019/10/23

自然災害で借金が返せない! 債務整理ガイドラインもあるよ

天皇陛下のニュースが多い中で、ときおり今でも流れる台風19号の被害のニュース。
 ・・・数十年ぶりに〇△台風と名前がつくらしい。

さて、こんな時の、自己破産以外の債務整理の話です。

東日本大震災では、多くの方が家も職場も失いました。これをきっかけにできたガイドライン。
災害にあったあとでも残る借金返済、これを減免するガイドラインです。

でも、ガイドラインであって、お金を貸した銀行との協議が必要です。
例えば。

 ●災害にあった・その土地では(津波や浸水で)すぐには再建できない
 ●でも、次の住居(あるいは自営業なら自宅兼仕事場)がいる

こういうときに、債務を減免するガイドライン。
(あらたな住宅ローン=2重ローンの場合もあると思います)


詳しくは、全銀協のHPをご覧ください。

 ・災害規模や被災状況、被災後の物件価値

その他もろもろを勘案して、債務整理を行うというもの。

これ、債務整理のひとつですが、まぁ銀行は損をするわけです。でも、自己破産されるといきなり、貸し倒れで損金処理=利益が吹っ飛ぶ。
適正な債務整理なら、銀行の決算も適正に行えるという、双方のメリットがあるわけですね。

昨年の西日本豪雨(平成30年7月)で、第一号が適用されたとニュースになりました。
今回の台風19号はそれ以上の被害のようですからきっとこれの適用というか、このガイドラインに沿って、銀行と協議する方もいるのでは、と思います。

~~~~~

一応、「借りたものは返す」、これが基本。

だけど、災害で返せないなら、自己破産→銀行にとっては不良債権処理(貸し倒れで損金処理)
これを、双方どちらもメリットがあるように、「債務整理」の方法がガイドラインとして提示されているということであります。

→もっとも、結局は、銀行との話し合いになるんですけどね。
 ただ、以前は、自己破産しかなかった、という点においては大きな進歩だと思いますョ。
 

※債務整理は、自己破産と違って、残っているなけなしの財産を手放さずに済む、借金棒引き手段です。
(繰り返すけど、あくまでも、銀行側との協議ね。
 自己破産されるよりは、(悪く書くと)多少でも戻ってくるならそっちの方が銀行にとっても、借りている利用者にとってもお互い良いじゃん、みたいな。)

・・・これまでだと、債務整理というと、消費者金融で多額に借りて、なけなしの収入がほとんどすべて借金の利息で消えている、みたいなときが多かったんじゃないかと思います。
 →サラリーマンで定収入があるのだけど、カードをいっぱい持っていて、ほとんどが借金返済に消えるとか。こういう時にお互い痛み分けで協議するのが債務整理。でもまぁ、通常は弁護士とかが必要だし、その費用を考えると、数百万以上の債務を抱えている場合でしょうかね。

 災害で自己破産、それも、多少の援助があれば復活できそうなのに、なんて可哀そうでしょ、、、その取り組みの一つ、と思っています。

|

より以前の記事一覧