FP-不動産・ローン

2017/07/04

路線価公表、でもREIT指数は下がってる

 昨日、国税庁の路線価が発表されました。
 東京の一等地=銀座はバブルを越えた! なんてニュースで言っていました。
 →私の感覚とは大きく違う。
  その理由、東証REIT指数をグラフにしました、10年推移です。

Reit2017

 リーマンショックで大きく下げて、その後(東日本大震災を経て)アベノミクスで急上昇。しかしその後は一進一退。とくにこの2年ほどは下げています。

 便利なところとそうでないところの二極化が進んでいるわけですね。

~~~~~
 中国人が裕福になって、多くの不動産を買っているという噂です(←真実はよく知らない)
 民泊で中国在住のまま不動産オーナーになっているという話も聞きます(←これも真実は知らない)・・・180日制限で厳しくなったはずだけど、違法営業ってこともあるな。

 マイナス金利で、不動産に魅力が出た部分は否めません。
 五輪前に合わせて開業しようと、まとまった土地が、ホテルや商業施設建設に回ったことも否めません。

 と言うことは今がピーク?

 今後は、海外資金が入ってくるかによるでしょう。(個人的には厳しいと思ってます。すでにオフィスビルは賃料高止まり中 →これから上がるか下がるか微妙なところ)

 二極化と言っても、私は、「ほとんど変わらないところと・爆下げになるところ」の二極化と見ています。
 例えば、大阪梅田と言っても、駅から歩いて住宅地が出てくるには10分くらい歩かないと出てきません。20分歩けば、扇町(←やや下町の風情)。つまり、徒歩5分10分20分で環境が変わる。(意外と裏通りに行くと、店舗兼住宅ってのもあるけど)
 これが大きく影響するのだろうな、と。

~~~~ところでっ! このグラフのために、イラストレータ・インストールしました♪

 もう一個のパソコンはほとんど動いていないからインストールしてもいいよね。(一応正規品です。ホントは二つに入れるとダメなんだけど・・・)
 Mac版じゃないので、使えるフォントがあまりありません。でもやっぱりグラフ書くときには使いたいソフト♪

|

2017/06/16

民泊法 成立! 営業は年180日以下

 住宅宿泊事業法、いわゆる「民泊法」が先週、参議院を通過し成立しました。
  ・・・テロ等準備罪(共謀罪)の影に隠れちゃった感じがしますけど。

 普通の人が覚えておきたいのは、、、、

 ・年間180日以下の営業であること(オーナーチェンジとかダメ)
 ・管理者・連絡先の掲示
くらいかな?

====

 ここ数年で急速に民泊が注目を集めたのは、以下の理由。

 ・五輪を控え、観光立国にしたいという国の施策
 ・空き家・空き部屋の有効活用
 ・不動産投資としての妙味 (→ 利潤は180日規制で困難になる)

 ただ、民泊特区は東京・大阪・京都で始められましたが、すでに「違法な民泊」が横行しています。 →今回の法律では罰則も入った

~~~~

 私の住んでいるマンションの近所、徒歩3分の所にできた民泊らしきモノ(一軒家)は、民泊ではなく簡易宿泊所として旅館業法上の届け出がでておりました。今後おそらく、こういうのが増えるんでしょう。180日規制があると、あまり営業的(=利益的)には美味しくありません。ましてや、事業ローンを組んでなんて論外。

 ・・・中国人が日本で賃貸業の法人設立。そうすると在留許可がでる(→「日本の在留許可」ってスゴイステータスになるらしい。→「ハワイに別荘持ってるの♪」みたいな感じか?
 しかも雇った従業員を健保や国保に入れると、3割負担で日本の医療が受けられる! みたいなウラワザがあるそうだけど、当然、詳しくありません。m(_ _)m

(話を戻して)
「民泊180日以下」は投資物件としては旨味がないですから、すでに空室を抱えた物件オーナーか、大きな家に住んでていて2階とか離れとかを有効利用したいという時くらいでしょうかね。(それか、上に書いたように簡易宿泊所にするか)

~~~~

 ところで、うちのマンションでは、春の総会(管理組合の総会)で管理組合規定に民泊営業禁止が盛り込まれました。先手を打った対応です。でもあと20年くらいしてマンション全体が、空室ばかりで管理費や修繕積立金が滞納続出! みたいな事態になるとそんなことは言ってられないかもしれません。
 →こういうマンションがちょっとずつ増えてきています。昭和50年くらいにできたマンション。お金がなくて修繕したくても出来ないなんて言う事態。

==========
(で、ちょっと話がずれるけど昔ばなし)

 もう8年くらい前の話。知り合い(ってほどじゃない知り合い)で、脱サラして飲み屋をしようと飲食店の居抜き物件を契約して手付金を払った人がいました。
 しかし、その人がやりたかったのは単なる飲み屋だけじゃなく、飲んだ後、そのまま、泊まり込めるような店。
 →そうなると消防法で、火災通報システムとかいろいろ設備がいるらしい。

 結局、手付け放棄で契約解除!
  ( ・・・これ前に書いてなかったよね、書いたっけ?)

 もし今なら、部屋を区切って、民泊にすれば、180日以下ならOKですね~。
 彼は今頃どう思っているのだろう?
(ちなみに、オレがその飲食店オーナーなら、飲みつぶれて寝込んじゃいました、でこそっと営業しちゃうぞ。 )

 ヨーロッパに行くと、駅前の小さなホテルの一階が飲み屋みたいな居酒屋兼ビジネスホテル、っていう小さな個人の店がありますね。(→都会より田舎の方が生き残ってる)

 ドイツ語だとガストホーフ(Gasthof)って言います。ちょっと古めの小説を読んでると、貴族さんとか軍人さんとかが、出先のそんな店で、情事を重ねていたり。(^_^;)
「酔っぱらちゃったね。プレゼント気に言ってくれた? 上に部屋を取ってるよ」みたいな。

 ・・・おっと、オレは何を読んでるんだ、どんなエロ小説を読んでるんだっ!
     →想像禁止ねっ! しかも、本題からずれてきてるし。m(_ _)m

 ラブホを宿泊施設として使う家族ぐるみのアジア人旅行者というニュースがありましたけど、実質ラブホのような民泊も増えるに違いないよね。
 ・・・個人的には、ホームステイのようなものだけにすればよかったのにと思ってます。治安悪化がちょっと心配です。


 とりあえず、「民泊法」できましたっ! ってことで♪


|

2017/06/14

親子二世帯ローンの相談で悩ましいこと

 親子二世帯住宅で気になっていることがあります。

# 親40年前に家を建てた、
# 家が古くなってきたので建て替えたい。でも年金生活なのでローンが組めない。
# なので、子ども名義(ローンも家も)で建て替える。

 → 子どもが結婚を機に家を出て新たに家を買いたいがローンがもう組めない
 → 親と同居は嫌と、結婚話であとからもめる
 → 同居はしたが、嫁が出て行きたいという
 →   〃   、親が   〃

 まぁ、いろいろあって、こちらもいろいろ言うのだけど、たいていの場合は、もう話が済んでいてこちらの話は聞いて貰えない(^_^;)
  →ここはもう分かっているのであえて突っ込みません。

 問題はその後!!!!!

 30年とか40年とか経った時にどうするか?

 同じ事、すなわち、家が古くなっているということが起こるのですね。
 でも、当然ながら、
  ・子(孫)が複数=分割が困難
  ・子(孫)が順調じゃない(お受験で失敗もあれば、
     リストラもあれば、障害児なんて場合も。
     本人がガンで闘病生活ってのも良く聞く話)
  
 大体、子どもがまだ独身ならば、将来結婚するかどうかも分からない。転勤はもちろん海外の可能性もある。
 どこまでを、どう答えようか悩んでいるのです。「ローン払い続けられますか?」って。
 
====

 さらに言うと、介護問題を抱える可能性もあるわけですね。
   両親 → 片親に → その介護(育児と両立できるか。とか)
 
 でも私のこんな心配はヨソに、皆さん、どんどん二世帯住宅でローンを組まれてます。
 これだけ不確実な時代なのに、もの凄く安易に・・・
 「今、30歳だから、35年ローン組むのは今しかないですよね」
私「今、定年60歳→再雇用が標準ですよ」
 「いや、65歳定年に変わるでしょ」
   ・・・これくらいなら、まだ私の許容範囲です。

「75歳完済のローン、残りは退職金で」と言う人も、相変わらず多い。
  ・・・つーか、何とかなるだろくらいしか考えてない。

 いや、何とかなれば良いんですけどね〜。
 今の時代、公務員だってどうなるか分かりません。大阪市の地下鉄は民営化の方針だし、過去、NTTも専売公社もJRも民営化した。(民営化して、より良くなったところもありますが・・・)

====

 少なくとも、

 ●いざとなったら売っても良いか?
 ●いつも、売ったらいくらになるか考えてるか?

  =常に、時価価値と債務残高を把握している

 これくらいの気持ちはもって頂きたいなぁと、思ってます。
 というのは、今、「売ってもローンが残る」が増えてます。これ、とてもキツイのです。現実出来ません。3世代の生活が変わりますし、「家を手放してもローンが残るの? じゃあ何のために手放すの?」と現実出来ないのです。

====

 はっきり言えるのは、「安易にローン組まないでね」ということ! 

 みんなが不幸になるかもしれません。→だったら賃貸生活の方がずっと楽しい生活ができると思いますョ。
 即金で家を建てられるのに(=貯金1億くらいあるのに)、賃貸という方もいらっしゃるのです。→転勤の可能性とかね、実家に帰るかもしれないとかね、、、、不確実だからとりあえず貯金って方。

 でも、最初に述べたように、どこまでどう答えるかとても悩ましいのです。

|

2017/05/17

駅から3分の7階建て賃貸!半数が空室でローンもう無理?

 7階建て2DKがほとんどのマンション、総戸数43戸、駅から3分 ・・・ 新婚さんとか喜びそうな物件ですよね♪
 近鉄京都線「富野荘駅」、ま、地元の人以外だと駅名聞いても分からないかも知れませんけど。

 実は私が昔、借りていたマンションです。20年前の1997年頃から約7年半ほど住んでました。で、これが今、どうなってるのかなぁなんて思って調べてみた。
 → summoで(^_^;)

 私の頃は築浅の物件、でも今は築25年とちょっと古めだから家賃が2~3割安いのは当たり前だとして・・・
 駅から3分で、途中にスーパーもコンビニもある。今でも、結構良い物件だと思ってます。
だけど唯一の欠点、急行が止まらない駅、各停しか使えない。京都駅まで途中で急行に乗り換えると28分、各停のまま座ることを優先すると35分。
 ・・・オレ的にはほとんど変わらないから、いつも座ってたけど(^_^;)

 で、43部屋しかないのに、今23部屋が空き家。
 しかも住んでたから知ってるんだけど、定礎のところに住宅金融公庫融資の表示あり!
  ・・・35年ローンとか組んでるんだろうなぁとか想像してた。

 だって、7階建て鉄筋エレベータ付きマンションならそれくらいのローン考えちゃうでしょ(鉄筋だと寿命長いから)。家賃収入で、ローンが払えるはず!
 この目論見がうまくいってるかどうか気になります。
 半数が空き家なら厳しいよ~きっと。

 しかも突然、相続が起こったら・・・ウワモノ(建物)は赤字なのに、土地は相当な財産で相続税が、、、なんてことになる。相続税対策だったマンションが逆に苦しむことになる、なんてこともあり得る。(いや一般には相続税安くなるんですよもの凄く。でもそれはちゃんと資金準備しとかなきゃいけないってことね)

~~~~

 実は私が住んでいた頃にも同じようなことがありました。
 リーマンショックの随分前なのですが、ホームレスがあちこちにあふれて、マンションがやっぱり半数近く空室でした。(このときは、割と早く、外国人とかが住むようになりましたけど。3K仕事は外国人、という時代ね。お隣の宇治市で「日産のゴーンさん工場閉鎖を決める」なんていうこともあったし。)

 こん時も、「ローン払えてるんかなぁ」とちょっと心配だったのです。というのは、平成ひと桁の建物って、バブルの余韻の建物。金利は高いし、物件は埋まらないと返済のために貯金を取り崩してついには、建てた物件が差押え! マンションなんて建てるんじゃなかったと思う人が時々いたのです。(そこまで行かなくても、「毎月貯金を取り崩して返済してます」なんて言う人が結構いた。

(※駅前の農地の「宅地並み課税&生産緑地施策」とか、金融公庫「至上最低金利宣伝」とかあったし。)

 平成4年の宅地並み課税のときに、農地を賃貸物件にして悔やんだ人が一杯いたように、一昨年(平成27年)の相続税増税で、あわてて賃貸物件建てた人。
 さらには、昨年のマイナス金利導入で銀行側が、過剰に不動産融資に回している現状を考えると、

 【無事にローン払い終わってね♪】 と祈るばかり。

~~~~

 今の経済環境は、幸いにも、一時期の不景気時代よりもいいです。以前は、オーナーチェンジ物件・任意売却物件があふれていましたが、そのころよりは(景気感の印象としては)随分ましです。
 ただ、気になるのが、街中の「空き家」。
 更地になって新築に変身するところもあれば、賃貸に出てるところも増えてます。
(うちの徒歩5分の圏内だけでも、5軒が新築に変わって、3軒が空き家・売り家)

 高齢化・多死社会だから当然といえば当然ですね。
 これから、この手の不動産がどう動くか、気になってます。

  ・・・いやたぶん歯抜けのままが多いんだと思うよ。
 うちの実家50軒の新興住宅地で今1割が空き家。いくつかは売りにも出ているようだけど、全然変化しないまま、2年に1軒くらい空き家が増えてるみたいな、そんな感じだし。

~~~~

 しかし、あのマンションでさえ、半数空き家なのか、と思うと、ちょっとショック。 だって、大震災前はともかく、今はとりあえず不景気じゃないでしょ(良くもないけど)。

 結構気に入ってたし。。。まぁ当たり障りなく無難なところが気に入ってただけなですが。
 それくらいの魅力ではこれからの賃貸経営は無理なのかと思う今日この頃。

 いっそのこと特定ニーズに特化して、例えば、専用ガレージ付いてます・自動車やバイクの整備が部屋直結です、みたいな物件を自動車雑誌やバイク雑誌に載せる方が良いのかも知れない。
 ・・・築40年の鉄骨長屋を安く買い取ってメゾネット形式、下はそのまま駐車場とか。

 →そういうアイデアの点では、不動産経営は面白くなるかも知れませんね

~~~~~~~
【追記2017/5/28】・・・約10日後に気がつきましたm(_ _)m
suumoの情報は、不動産屋で
重複して登録されているんですね~
(別の物件見ていて気がつきました。
 ・・・3階に3戸しかない物件なのに4戸も5戸も検索ででてくる。)

上の文中「43戸中、23戸が空き家」と書いてますが、登録の不動産屋の数から見るに
5分の一くらいが正しい数字のようです。つまり4~5戸が空き家。
 というわけで、めでたしめでたし? m(_ _)m

|

2017/05/05

住宅購入・改築;「すまい給付金」と「住宅ローン控除」(2017〜)

 ゴールデンウィークに、モデルハウスを見学♪ なんて方もいらっしゃるでしょうか?

~~~~~

 先月あったご相談。
「子供二人で、上が4歳。そろそろ家を買おうと仮契約直前。向こうの人は、大丈夫と言うんですが、やっぱり教育資金が心配なんで、セカンドオピニオン的にご相談に伺いたいんですが〜
 ところで、英語大丈夫ですか? 妻、外国人なんです」

 ・・・うぉうぉっ!簡単に「大丈夫ですよ」とは言えません。
   当日に備えて、専門用語の辞書を作りましたがな。(^_^;)
   「金利」とか「契約」とか「制度」とか・・・

====さて本題

今、家を購入する時に関係する大事な制度は
 「住宅ローン減税」と「住まい給付金」。
(他には、親から資金がくる場合には、贈与税の特例を使うとか
 あと、自治体の補助があるとか・・・省エネ住宅の補助)

------------------------------
◆すまい給付金 (→ホームページは、sumai-kyufu.jp)
------------------------------
 ●中低所得者の住宅購入支援の制度(景気対策)
 ●H33年12月まで。 住宅引き渡し後に申請する。
 ●50歳以上なら、現金取得=住宅ローンのない人(住宅ローン減税の
  恩恵のない人)でも給付を受けられる。

【消費税 8%】(現在) 
   年収510万円以下を目安(※)に、10〜30万円が貰える制度
【消費税10%】(H31年=2019年10月〜の予定)
   年収775万円以下を目安(※)に、10〜50万円が貰える制度

(※正確には、引き渡し時の住民税の所得割額で判断する=扶養などの控除により変わる。引き渡し時期、6月末が境目=前々年度分所得か前年分所得かの境目)

【注意すべき要件】
 ・自己居住・持ち分あり
 ・床面積50平米以上
 ・第三者機関の検査
  (中古住宅の場合は、瑕疵担保責任保険加入時の検査がこれに相当)

------------------------------
◆住宅ローン減税(正式名称は「住宅借入金等特別控除」 HPは、国税庁ね)
------------------------------
 ●年末住宅ローン残高の1%分の所得税が戻ってくる制度(×10年間)
  年末残高が4000万円なら40万円
      ・・・40万円が最大(×10年間で400万円)
   ※長期優良住宅・低炭素住宅なら40万円→50万円に拡大
 ●所得税で引ききれない部分は、13.65万円を限度に住民税から還付

【注意すべき要件】
 ・自己居住・持ち分あり
 ・床面積50平米以上
 ・10年以上のローン

 ●初年度は確定申告(翌年3/15)、2年目以降10年目までは、
   サラリーマンなら会社の年末調整でもOK。
 ●中古住宅なら、木造築20年以内か耐火構造で築25年以内
  または、 耐震証明・性能評価書・瑕疵担保保険証明書
  -------------

 他にも、税金的には、「増改築にかかわる、住宅ローン控除」もあります。
あと、 ローンなしでも、「長期優良・低炭素住宅」ならその分の追加費用分の10%を所得税から還付(引ききれない場合は、翌年度も)という制度があります。

================

 さて冒頭のお客さん。初めての外国人のクライアントか? とドキドキしていたのですが、結局、お見えになったのはご主人さんだけ。

「あれ、おひとりですか?」
「子ども寝ちゃったんで。それと、どう考えても、今家買うのはリスクが高すぎるので、家は2〜3年後に見送ることにしました。今日は、教育費のこととか頭金のこととか家計全般で・・・」

 一瞬にしてドキドキがおさまったtakなのでした。

|

2017/04/20

あれは、違法建築、なんだろうな

 建築中の家がありました。
 南側が空いていて、てっきり庭になると思ってました。なのに、1階の南側に窓がありません。小さな窓があるだけ。
 2階もバルコニーがない、というかもの凄く幅の狭いバルコニー。

「それ、2階から出ても、蟹歩き。それにしても、南側に窓がないなんて・・・陽当たり良さそうなのに」

なんて思ってたら、家が出来た後しばらくすると、なんと、コンクリートでシャッター付きの立派なガレージが引っ付きました。そして、そのまま車庫の上は2階はバルコニー直結。結構広いバルコニーです。南側のスペースは車庫だったんですね。

「あぁこれは建ぺい率違反の違法建築だな」

 まぁね、H型鉄鋼ポンポンと組んでバルコニー付ける人なんて一杯いるし、その下が駐車場、なんていう建物もいくらでもあるから、これくらいなら、オレなら許しちゃう
 >心広いから(^_^)

 というより、閑静な高級住宅街でこれされたら、文句の一つも言いたくなりますが、そこは、商業地域と隣接した中途半端な場所。
 たぶん結構密集してきたのに、建ぺい率の設定が昔のままなんだろうなぁ、みたいなそんな所。。。。建てた人の気持ちは良く分かる。

 こういうのは後で売る時に、、、困るかなぁ、、、微妙だなぁ。

 ちなみに、これを業者が「新築」販売のためにやっているんだったら、私はそんな業者からは買いません。でも「お値段のわりに広い家」で売ってることもあるんだな。←ローンで跳ねられる可能性ありますし。
(ひょっとしたら、ローンとか終わった後で「計画的に」、車庫を作った可能性もありますね。)
 真相はどうなんだろ?

 街を歩いているといろいろ面白いです♪
 違法建築とか、節税のための土地分割(分筆=50万円払って分筆登記して相続税200万円節約する)とか、いろいろ発見がありますョ!

〜〜〜〜

 最近、街を歩いていて興味が出てきたのが大型マンションの建て方。
  ・・・よく見ていると、結構面白い♪

 傾斜地とかで「うまく半地下駐車場作ってるなぁ」とか、
「豪華な中庭(共用スペース)、このおかげで3方向陽当たり良しのコの字型マンション。でも、これ維持費・管理費高そうだな」とか、
「狭いスペースに上手く駐輪場を作ってるなぁ。大型バイクはシャッター付きか」とか
、、、細かく見てると結構面白いです♪ (別に買う気もないんですけどね(^_^;))

|

2017/03/22

公示地価、下げ止まり? 地方は相変わらず

 昨日国交省から公示地価が公表されました。

 ニュースでは「公示地価」で書かれ、
 国交省では、「地価公示」と表記されるのが

毎年のかすかな疑問であったりしますが、とりあえず、結果は以下の通り。
(・・・等幅フォントじゃない人は、ちょっと見にくいかも m(_ _)m)

          住宅地     商業地    工業地
 全 国 平 均  △0.2→ 0.0    0.9→ 1.4    0.0→ 0.3
 地方圏平均  △0.7→△0.4  △0.5→△0.1  △0.9→△0.4

 

  東 京 圏  0.6→ 0.7   2.7→ 3.1   1.6→ 1.8
  大 阪 圏  0.1→ 0.0   3.3→ 4.1   0.4→ 0.6    
  名古屋 圏  0.8→ 0.6   2.7→ 2.5   0.1→ 0.1
地方圏(地方四市) 2.3→ 2.8   5.7→ 6.9   1.8→ 2.6
地方圏(その他) △1.0→△0.8  △1.3→△0.9  △1.2→△0.7

   (※地方4市=札幌、仙台、広島、福岡)

出典は、国交省土地情報ライブラリ;ホーム>土地の価格>地価公示
(http:// tochi.mlit.go.jp/kakaku/chikakouji-kakaku)

========================

 報道では下げ止まりの方が大きく報道されていますが、私としては、
「マイナス金利で、結構な資金が土地に流れたはずなのに、あんまり上がってないなぁ」
という印象。
 ・・・もうすでに、銀行は不動産融資の引き締めに掛かってるはず

 とりあえず、「地方創生」という割には上手くいってないってことでしょか?
 元気な企業も多いのですけどね~

|

2017/03/16

権利がややこしい土地で起こる問題(会話風に)

ちょっと前にあった相談。ちなみに、あんまり中身無いです(^_^;)
しかも、ちょっとだけ盛ってるというか登場人物を変えています。

実家に両親とその子ども(2人のうちの一人)が住んでいました。
で、父親が亡くなりました。
 ・・・ここまでだったら普通の相続ね。
でも、その実家の土地は、その前、祖父のもの。

土地の相続にあたって、死んだ人(祖父&父親)はやめて、共有名義で生きている人にしておこうとみんなで相談した。
 →母1/2で、残りを、子どもと死んだ父親の兄弟(つまり叔父さん叔母さん)とに
   (もともと祖父名義だから)

親戚仲は良いらしい。・・・とりあえず、母親はまだ生きているわけだし。

しかしっ、母親が亡くなったらどうなるか?
叔父さん叔母さんも亡くなったら、従兄弟同士で土地を共有して、そこに自分が住んでいる状態になるわけです。・・・そのまま子どもが住んでいたとしたらね。

「売って、現金にしない限り、周り(従兄弟)は何にも言わないとは思うんですけど・・・何か問題ありますか?」、とこんな御相談。

〜〜〜〜〜〜〜

ま、田舎に行くと、ずーっと前の名義の土地に、その家系の長男がずーっと住み続けているパターンはよくあるわけで、今回のは、それが長男じゃなく、母親名義・叔父さん・叔母さん名義→従兄弟名義になるパターン。

「親戚仲を良くしておいて下さいね〜。でも、さらにその子どもとかの代になるとどうなるか分からないから、早めに土地の権利を一本化しておいた方が良いと思いますよ。いきなり『判子代』なんて言う話を持っていくと何かあるのかと怪しまれますから、いくつかあるタイミング、甥や姪の結婚とか、叔父さん家の建て替えとか、お爺さんの33回忌とか、そんなタイミングで『権利を買い取りたい』なんて話を持って行けるように心づもりしておいたら良いと思いますよ。あえて言うと、『相手がお金が欲しいと思っている時』が良いタイミング」

「ずっとこのままだったら問題ありますか?」

「はっきり言うと、問題無い場合も多いですね。だって今までそうだったんでしょ。問題が起こるとすると
 ・親戚仲が悪くなって、カネ寄こせ! なんて言ってくる可能性がゼロではないですね。賃料なり買い取れなり、とか。・・・でもこれは当面大丈夫そう、かな?。

 もし将来問題が起こるとすると、
 ・土地を売りたくなる時!
  つまり、その土地に誰も住まない状態になった時で、死んだ時か、住んでいる人が介護が必要になって引っ越さざるを得なくなった=それを資金にしたい時。
  売ろうと思うとみんなのハンコが必要ですから、ハンコ代じゃなく権利相当分のカネを寄こせとなるかもしれません。
 ・土地を管理しなきゃいけない時!
 空き家になって荒れ放題、とか、草刈りしてよとお隣さんから苦情とか、、、、ま、こんな問題も最近では出てきていますが、ま、これは今回に関しては関係ないかな。

 ・あとあまり関係ないと思いますけど、『太陽光発電で補助金を貰う・リフォーム優遇税制使う』なんて場合のときは、ちょっと困ることがあるかもしれません。自分名義であること、なんていう条件が付く時がありますから。でも土地だけが複雑で建物は大丈夫なんでしょ。」

ま、こんな感じのお話をさせて頂きました♪
=====

(会話風に書くと、だらだらして、返って分かりにくいですかね〜
 ・・・形態を変えたり、文体変えたり、
    いろいろ試行錯誤でトライ中のtakです(^_^;) )

|

2017/01/27

住宅ローン(固定)と長期金利は、去年の夏が底だった?

 金利や株価のアップダウンは、
「どこがピークでどこが底なのか、というのは、半年・1年経ってから分かるもの」、
と先日経済ニュースで言っていました。

 グラフは、住宅ローン固定金利の代表であるフラット35の金利と、10年国債の金利です。
 10年国債と比べると、動きがよく似ているのが一目瞭然ですね♪
(※財務省のHPの「国債金利情報」というところで、相当古くから1年〜40年国債の「日々の金利情報」が得られます。)
Loankinnri2017

 若干、あまり重要ではない説明が最初に必要なので書いておきます。
====(面倒くさい人は、次の段落までスキップしてね)

 フラット35の金利は、大元は住宅金融支援機構(旧名住宅金融公庫)なのですが、取り扱う銀行で、若干金利が異なります。毎月、上と下の金利が公表されます。
 住宅金融支援機構のメルマガに登録しておくと、
# ■今月の金利水準
#(融資率9割以下の場合)
# 返済期間が21年以上35年以下の場合の金利幅:年1.120%〜年1.690%
#     (取扱金融機関が提供する金利で最も多いのは、年1.120%)
# 返済期間が20年以下の場合の金利幅:年1.020%〜年1.590%
#          (取扱金融機関が提供する金利で最も多いのは、年1.020%)
#(融資率9割超の場合)
# 返済期間が21年以上35年以下の場合の金利幅:年1.560%〜年2.130%
#     (取扱金融機関が提供する金利で最も多いのは、年1.560%)
# 返済期間が20年以下の場合の金利幅:年1.460%〜年2.030%
#         (取扱金融機関が提供する金利で最も多いのは、年1.460%)

 こんなメールが毎月貰えます♪
    →このメールから、グラフ化した。

 で、金利の幅があるものの、普通の銀行なら、個人向け住宅ローンはおいしいお客さん(※)として競争が激しく、お客さんも低い所で借りることが多いので、公表されている金利幅のうち、下限金利を抜き出しました。
 また、フラット35の金利は、いろいろ種類(自宅用か事業用かなど)があるのですが、返済年限が20年を境に金利が変わります。また、以前は、融資率9割以上か以下で金利が変わってました。(→これは確か、無くなったんじゃなかったかな。)

 とまあ、ちょっとややこしいのですが、普通の人が自宅を建てるために20〜35年ローンを、固定金利で借りたい!というときの金利推移です。

※おいしいお客さん=
 大抵は長期の顧客になって、給与振り込みが期待できて、かつ、公共料金などの引き落とし手数料も手に入る(一回あたり50円とか100円とか)。車のローンや、子どもが小さければ教育ローンなんかも期待できる。

==== ここからちょっとだけ難しい、この1年の日銀のお話。

 去年の今頃、すなわち、2016年1月頃に、日銀が「マイナス金利導入」を初めて発表しました。そのため、10年国債は2月から一旦マイナス金利になりました。
 しかし、マイナス金利だと、銀行や保険会社は、預かったお金の運用に困りますよね。

 なので、日銀の政策会合で、「経済に与えるマイナス面が多い」という理由で、去年の秋から、「短期はともかく、長期金利はプラスになるように誘導する」という方針に変わりました。
 これ、今の国債市場の歪みです。(←良いか悪いか別にして)

 というのは、今の国債市場は、日銀の買い入れ額(量)で金利が誘導されています。これを短期国債と長期国債で買い入れ量を調整しようというもの。→買いが多いと、価格が上がって、金利が低下します。

   →古〜い言葉だと、買いオペとか売りオペとかで市場のお金の供給量
    調整していたみたいなもの。政策金利(昔の公定歩合)だけでは
    調整できなくなったから。

 ということで、市場原理ではなく、半分は日銀が作っている金利なのですが、グラフを見る限り、去年の夏が底だったのかなぁということで。。。
 ・・・「どこが底なのか、というのは、半年・1年経ってから分かるもの」♪

|

2016/12/08

完成直前に1/4が売れ残っていたマンションのその後(半年後の広告)

半年ほど前、GW前に完成直前なのに、36戸中9戸が売りに出ていたマンション。
「売れ残りだよなぁ」、なんて思っていた。

キャンセル発生!不動産広告の「売れ残り」正しい見方 (2016/04/28)

その後、何度か広告が入ったのだけど、しばらく見ていないので、
「もう(やっと)売れた?」
なんて思っていた矢先に、再び、先日、広告が入りました。

なんと、まだ、36戸中 9戸 販売中♪
  ・・・全然売れてないやん

モデルルーム 限定一戸で2980万円(約60平米)

このまま行くと、新古品になっちゃいそうです。

(※定義だと、完成1年かつ未入居が“新築物件”)

~~~~~~~

消費者物価の公表値は8ヶ月連続の下落!

スーパー行っても、「なんか値上がりしてるよな、絶対に」なんて思ってるのに、きっと、こんな不動産とかの高額品が値下がりしてるからなんだろうな。

|

より以前の記事一覧