FP-不動産・ローン

2017/10/06

フラット35 団信別払い→金利上乗せタイプに(2017年10月~)

 住宅金融支援機構(旧金融公庫)のフラット35。全期間固定金利の住宅ローンです、これの団信が変わってます。今月はじめの申し込み分から(2017年10月~)。

 ・・・今日の話題は、「住宅ローンなんて予定ないよ」って方には全然関係ない話題です。m(_ _)m

 債務者が亡くなったときに借金がどうなるか? このための生命保険が団信(団体信用生命保険)。

 今までは、団信は別枠で、例えば年払いで5万円とか10万円とか払う必要がありました。(債務残高が減るに従い、保険料は減少。あと、夫婦連生とか3大疾病つきとかいろいろありましたが、団信に入らないこと・入れない人もありました。)

 それが、すべて団信付き金利上乗せタイプに変更です。
「新機構団信付きフラット35」という名に変わりました。

 でも良いことばかりじゃなく、持病の持っている人とか、その持病に対する死亡なら保険金がでないので、丸損です。←半分ウソね
 ・・・現実には、数年経過後には支払うことが多い保険。ただ告知義務対象範囲に入っていますのでそこは注意。

 フラット35の金利は毎月(かつ、銀行ごと)で異なるのですが、直近の先月分を見てみると(借入期間:21年以上35年以下 融資割合9割以下の一般的な場合で)

 2017年 9月分 1.08%~1.66%
これが今月から、
 2017年10月分 1.36%~1.97%

ちなみに、この一年の最高金利で見ると、 1.12%~1.71%

→団信が付いたことによって、0.25~0.3%くらい上がった感じですね

なお、団信を充実させて、
  ●夫婦連生(デュエット)なら金利にプラス 0.18%
    ・・・これ良いですよ。夫婦どちらかが亡くなれば債務なくなる。共働きにピッタリ。
      (まぁ、死亡保険にそれぞれ入っていれば一緒なんですけどね)
  ●三大疾病付きでプラス 0.24%

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 なお、民間銀行ローンと比べる場合は、下記も比較してくださいね。
  ・団信保険料(銀行はタダが多い)の他に、
  ・保証料(フラットはいらない)や、
  ・繰上返済手数料(フラットはいらない、、、はず。銀行はタダのところもあるし、結構取るところもある。)

 フラットは35だけじゃなく50とか20とかもあります。
  (→50年ローンなんてあまりオススメはしてませんが)
 あと、優良住宅などで金利優遇というのもあります。詳しくは当該HPへどうぞ。

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2017/09/12

専業主婦なのに、不動産持分5:5にするとどんな風に贈与税がかかるか?

表題がちょっと中途半端な書き方ですが、どんなシチュエーションかお分かりですね。
夫婦で家を買う時の話。

共働き夫婦、どっちも収入毎月30万。
フラット35で、夫婦収入合算でローンを組むと、連帯債務になって、、、、
不動産登記を夫婦5:5なんてフツーにありますよね〜。
(フラットじゃなくてもフツーにあると思います。)

で、奥さんが復職予定だったけど、そのまま産休→育休→退社ってな場合も良くありますよね〜。

奥さん無収入なのに不動産を手に入れる!・・・これ贈与なんです。

国税庁のタックスアンサーにこんなのがありました。

Q
 夫婦でマンションを購入することにしました。マンションの名義は夫ですが、ローンは夫婦の連帯債務です。ローンの返済は共働きの収入から行いますが、贈与税の問題がありますか。
A
 ローン返済の年ごとに妻から夫に贈与があったものとされます。その年のローン返済額に妻の所得が夫婦の所得の合計に占める割合を乗じて計算した金額がその年の贈与額になります。

 つまり、無収入の間、相手から(ここでは夫。最近は逆もありますね)、ローン分の支払いを毎年贈与して貰っているという形になるそうです。

 贈与税の基礎控除は110万円ですから、持分半々だと、毎月の返済が計20万円(→一人分で10万円)くらいで、贈与税払わないといけなくなってきますね。

 夫婦で年間返済額が240万円のローンって結構高い方です、でも、少数派って訳でもありません。

 ちなみに、銀行ローン夫婦でそれぞれ2000万円ずつで4000万円の不動産を買って、持分【夫100%】で登記すると、最初の契約時に贈与があったと見なされます。もの凄い贈与税です。←これ常識ですよね。これを知らずに後から税務署が「贈与税ですよ」って言ってきた時に、慌てて登記をやり直す人も、、、、多いのか?

 ・・・よく知らない。銀行が助言してくれることもあると思うけど、あまり立ち入らない事が多いと思う。銀行は貸せるかどうかしか見てないから=頭金が多いとか少ないとか個人の事情には深くは立ち入らないという言い訳?で。

〜〜〜〜

 でね、マイナンバー制度が整ってきたら、
 ・夫婦それぞれの給与と源泉徴収は、しっかり電子データで国税庁は把握する。
 ・ローン控除の確定申告すれば、それで債務も分かる。1年経てば(経たなくても)、返済額が分かる。持分もしっかり書くから国税庁は簡単に把握できる。

 オレがプログラマーだったら、ごく簡単に、贈与税引っかかる人リストをアップできるようにするぞ!

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2017/09/08

売れ残っていたマンションの1年半後、まだ1割残

この2年ほど、ずっと追いかけているマンション広告のその後です(^_^;)
  ・・・わりと近所のマンションね

(1)完成直前 →36戸中 9戸が売り

 ●キャンセル発生!不動産広告の「売れ残り」正しい見方 (2016/04/28)

(2)半年後も9戸が売り →売れてないやん(^_^;)

 ●完成直前に1/4が売れ残っていたマンションのその後(半年後の広告) (2016/12/08)
  
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 最近また広告が入ってました。

(3)36戸中 4戸が売り (2017/8月)・・・前回より5戸減った♪

   3LDK 3140万円・・・今度は庭付きの1階が安い
   でも下げ止まっている感じ
 
 できたのは、去年のGW。もちろん即入居可です。

〜〜〜〜
 東京なんかではタワマンが一杯できて人気だというのに・・・
 マイナス金利が導入されて、住宅市場に流れているはずなのに・・・

  ・4階建ての低層ってのがいかんのか?
  ・ちょっと交通の便が悪いのが悪いのか?
    ・・・高級感っぽくって良い感じなのになぁ。

想像だけど、
 ・賃貸としては家族向けで家賃が高めになるし向いてない。
 ・住居としては、きっと、戸建てと競合してる
    ・・・ってところかな。
 
(予告広告もいれるともう2年。新築マンションの広告が入るとこうやって1年も2年も追いかけているtakでありました。)

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2017/07/04

路線価公表、でもREIT指数は下がってる

 昨日、国税庁の路線価が発表されました。
 東京の一等地=銀座はバブルを越えた! なんてニュースで言っていました。
 →私の感覚とは大きく違う。
  その理由、東証REIT指数をグラフにしました、10年推移です。

Reit2017

 リーマンショックで大きく下げて、その後(東日本大震災を経て)アベノミクスで急上昇。しかしその後は一進一退。とくにこの2年ほどは下げています。

 便利なところとそうでないところの二極化が進んでいるわけですね。

~~~~~
 中国人が裕福になって、多くの不動産を買っているという噂です(←真実はよく知らない)
 民泊で中国在住のまま不動産オーナーになっているという話も聞きます(←これも真実は知らない)・・・180日制限で厳しくなったはずだけど、違法営業ってこともあるな。

 マイナス金利で、不動産に魅力が出た部分は否めません。
 五輪前に合わせて開業しようと、まとまった土地が、ホテルや商業施設建設に回ったことも否めません。

 と言うことは今がピーク?

 今後は、海外資金が入ってくるかによるでしょう。(個人的には厳しいと思ってます。すでにオフィスビルは賃料高止まり中 →これから上がるか下がるか微妙なところ)

 二極化と言っても、私は、「ほとんど変わらないところと・爆下げになるところ」の二極化と見ています。
 例えば、大阪梅田と言っても、駅から歩いて住宅地が出てくるには10分くらい歩かないと出てきません。20分歩けば、扇町(←やや下町の風情)。つまり、徒歩5分10分20分で環境が変わる。(意外と裏通りに行くと、店舗兼住宅ってのもあるけど)
 これが大きく影響するのだろうな、と。

~~~~ところでっ! このグラフのために、イラストレータ・インストールしました♪

 もう一個のパソコンはほとんど動いていないからインストールしてもいいよね。(一応正規品です。ホントは二つに入れるとダメなんだけど・・・)
 Mac版じゃないので、使えるフォントがあまりありません。でもやっぱりグラフ書くときには使いたいソフト♪

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2017/06/16

民泊法 成立! 営業は年180日以下

 住宅宿泊事業法、いわゆる「民泊法」が先週、参議院を通過し成立しました。
  ・・・テロ等準備罪(共謀罪)の影に隠れちゃった感じがしますけど。

 普通の人が覚えておきたいのは、、、、

 ・年間180日以下の営業であること(オーナーチェンジとかダメ)
 ・管理者・連絡先の掲示
くらいかな?

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 ここ数年で急速に民泊が注目を集めたのは、以下の理由。

 ・五輪を控え、観光立国にしたいという国の施策
 ・空き家・空き部屋の有効活用
 ・不動産投資としての妙味 (→ 利潤は180日規制で困難になる)

 ただ、民泊特区は東京・大阪・京都で始められましたが、すでに「違法な民泊」が横行しています。 →今回の法律では罰則も入った

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 私の住んでいるマンションの近所、徒歩3分の所にできた民泊らしきモノ(一軒家)は、民泊ではなく簡易宿泊所として旅館業法上の届け出がでておりました。今後おそらく、こういうのが増えるんでしょう。180日規制があると、あまり営業的(=利益的)には美味しくありません。ましてや、事業ローンを組んでなんて論外。

 ・・・中国人が日本で賃貸業の法人設立。そうすると在留許可がでる(→「日本の在留許可」ってスゴイステータスになるらしい。→「ハワイに別荘持ってるの♪」みたいな感じか?
 しかも雇った従業員を健保や国保に入れると、3割負担で日本の医療が受けられる! みたいなウラワザがあるそうだけど、当然、詳しくありません。m(_ _)m

(話を戻して)
「民泊180日以下」は投資物件としては旨味がないですから、すでに空室を抱えた物件オーナーか、大きな家に住んでていて2階とか離れとかを有効利用したいという時くらいでしょうかね。(それか、上に書いたように簡易宿泊所にするか)

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 ところで、うちのマンションでは、春の総会(管理組合の総会)で管理組合規定に民泊営業禁止が盛り込まれました。先手を打った対応です。でもあと20年くらいしてマンション全体が、空室ばかりで管理費や修繕積立金が滞納続出! みたいな事態になるとそんなことは言ってられないかもしれません。
 →こういうマンションがちょっとずつ増えてきています。昭和50年くらいにできたマンション。お金がなくて修繕したくても出来ないなんて言う事態。

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(で、ちょっと話がずれるけど昔ばなし)

 もう8年くらい前の話。知り合い(ってほどじゃない知り合い)で、脱サラして飲み屋をしようと飲食店の居抜き物件を契約して手付金を払った人がいました。
 しかし、その人がやりたかったのは単なる飲み屋だけじゃなく、飲んだ後、そのまま、泊まり込めるような店。
 →そうなると消防法で、火災通報システムとかいろいろ設備がいるらしい。

 結局、手付け放棄で契約解除!
  ( ・・・これ前に書いてなかったよね、書いたっけ?)

 もし今なら、部屋を区切って、民泊にすれば、180日以下ならOKですね~。
 彼は今頃どう思っているのだろう?
(ちなみに、オレがその飲食店オーナーなら、飲みつぶれて寝込んじゃいました、でこそっと営業しちゃうぞ。 )

 ヨーロッパに行くと、駅前の小さなホテルの一階が飲み屋みたいな居酒屋兼ビジネスホテル、っていう小さな個人の店がありますね。(→都会より田舎の方が生き残ってる)

 ドイツ語だとガストホーフ(Gasthof)って言います。ちょっと古めの小説を読んでると、貴族さんとか軍人さんとかが、出先のそんな店で、情事を重ねていたり。(^_^;)
「酔っぱらちゃったね。プレゼント気に言ってくれた? 上に部屋を取ってるよ」みたいな。

 ・・・おっと、オレは何を読んでるんだ、どんなエロ小説を読んでるんだっ!
     →想像禁止ねっ! しかも、本題からずれてきてるし。m(_ _)m

 ラブホを宿泊施設として使う家族ぐるみのアジア人旅行者というニュースがありましたけど、実質ラブホのような民泊も増えるに違いないよね。
 ・・・個人的には、ホームステイのようなものだけにすればよかったのにと思ってます。治安悪化がちょっと心配です。


 とりあえず、「民泊法」できましたっ! ってことで♪


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2017/06/14

親子二世帯ローンの相談で悩ましいこと

 親子二世帯住宅で気になっていることがあります。

# 親40年前に家を建てた、
# 家が古くなってきたので建て替えたい。でも年金生活なのでローンが組めない。
# なので、子ども名義(ローンも家も)で建て替える。

 → 子どもが結婚を機に家を出て新たに家を買いたいがローンがもう組めない
 → 親と同居は嫌と、結婚話であとからもめる
 → 同居はしたが、嫁が出て行きたいという
 →   〃   、親が   〃

 まぁ、いろいろあって、こちらもいろいろ言うのだけど、たいていの場合は、もう話が済んでいてこちらの話は聞いて貰えない(^_^;)
  →ここはもう分かっているのであえて突っ込みません。

 問題はその後!!!!!

 30年とか40年とか経った時にどうするか?

 同じ事、すなわち、家が古くなっているということが起こるのですね。
 でも、当然ながら、
  ・子(孫)が複数=分割が困難
  ・子(孫)が順調じゃない(お受験で失敗もあれば、
     リストラもあれば、障害児なんて場合も。
     本人がガンで闘病生活ってのも良く聞く話)
  
 大体、子どもがまだ独身ならば、将来結婚するかどうかも分からない。転勤はもちろん海外の可能性もある。
 どこまでを、どう答えようか悩んでいるのです。「ローン払い続けられますか?」って。
 
====

 さらに言うと、介護問題を抱える可能性もあるわけですね。
   両親 → 片親に → その介護(育児と両立できるか。とか)
 
 でも私のこんな心配はヨソに、皆さん、どんどん二世帯住宅でローンを組まれてます。
 これだけ不確実な時代なのに、もの凄く安易に・・・
 「今、30歳だから、35年ローン組むのは今しかないですよね」
私「今、定年60歳→再雇用が標準ですよ」
 「いや、65歳定年に変わるでしょ」
   ・・・これくらいなら、まだ私の許容範囲です。

「75歳完済のローン、残りは退職金で」と言う人も、相変わらず多い。
  ・・・つーか、何とかなるだろくらいしか考えてない。

 いや、何とかなれば良いんですけどね〜。
 今の時代、公務員だってどうなるか分かりません。大阪市の地下鉄は民営化の方針だし、過去、NTTも専売公社もJRも民営化した。(民営化して、より良くなったところもありますが・・・)

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 少なくとも、

 ●いざとなったら売っても良いか?
 ●いつも、売ったらいくらになるか考えてるか?

  =常に、時価価値と債務残高を把握している

 これくらいの気持ちはもって頂きたいなぁと、思ってます。
 というのは、今、「売ってもローンが残る」が増えてます。これ、とてもキツイのです。現実出来ません。3世代の生活が変わりますし、「家を手放してもローンが残るの? じゃあ何のために手放すの?」と現実出来ないのです。

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 はっきり言えるのは、「安易にローン組まないでね」ということ! 

 みんなが不幸になるかもしれません。→だったら賃貸生活の方がずっと楽しい生活ができると思いますョ。
 即金で家を建てられるのに(=貯金1億くらいあるのに)、賃貸という方もいらっしゃるのです。→転勤の可能性とかね、実家に帰るかもしれないとかね、、、、不確実だからとりあえず貯金って方。

 でも、最初に述べたように、どこまでどう答えるかとても悩ましいのです。

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2017/05/17

駅から3分の7階建て賃貸!半数が空室でローンもう無理?

 7階建て2DKがほとんどのマンション、総戸数43戸、駅から3分 ・・・ 新婚さんとか喜びそうな物件ですよね♪
 近鉄京都線「富野荘駅」、ま、地元の人以外だと駅名聞いても分からないかも知れませんけど。

 実は私が昔、借りていたマンションです。20年前の1997年頃から約7年半ほど住んでました。で、これが今、どうなってるのかなぁなんて思って調べてみた。
 → summoで(^_^;)

 私の頃は築浅の物件、でも今は築25年とちょっと古めだから家賃が2~3割安いのは当たり前だとして・・・
 駅から3分で、途中にスーパーもコンビニもある。今でも、結構良い物件だと思ってます。
だけど唯一の欠点、急行が止まらない駅、各停しか使えない。京都駅まで途中で急行に乗り換えると28分、各停のまま座ることを優先すると35分。
 ・・・オレ的にはほとんど変わらないから、いつも座ってたけど(^_^;)

 で、43部屋しかないのに、今23部屋が空き家。
 しかも住んでたから知ってるんだけど、定礎のところに住宅金融公庫融資の表示あり!
  ・・・35年ローンとか組んでるんだろうなぁとか想像してた。

 だって、7階建て鉄筋エレベータ付きマンションならそれくらいのローン考えちゃうでしょ(鉄筋だと寿命長いから)。家賃収入で、ローンが払えるはず!
 この目論見がうまくいってるかどうか気になります。
 半数が空き家なら厳しいよ~きっと。

 しかも突然、相続が起こったら・・・ウワモノ(建物)は赤字なのに、土地は相当な財産で相続税が、、、なんてことになる。相続税対策だったマンションが逆に苦しむことになる、なんてこともあり得る。(いや一般には相続税安くなるんですよもの凄く。でもそれはちゃんと資金準備しとかなきゃいけないってことね)

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 実は私が住んでいた頃にも同じようなことがありました。
 リーマンショックの随分前なのですが、ホームレスがあちこちにあふれて、マンションがやっぱり半数近く空室でした。(このときは、割と早く、外国人とかが住むようになりましたけど。3K仕事は外国人、という時代ね。お隣の宇治市で「日産のゴーンさん工場閉鎖を決める」なんていうこともあったし。)

 こん時も、「ローン払えてるんかなぁ」とちょっと心配だったのです。というのは、平成ひと桁の建物って、バブルの余韻の建物。金利は高いし、物件は埋まらないと返済のために貯金を取り崩してついには、建てた物件が差押え! マンションなんて建てるんじゃなかったと思う人が時々いたのです。(そこまで行かなくても、「毎月貯金を取り崩して返済してます」なんて言う人が結構いた。

(※駅前の農地の「宅地並み課税&生産緑地施策」とか、金融公庫「至上最低金利宣伝」とかあったし。)

 平成4年の宅地並み課税のときに、農地を賃貸物件にして悔やんだ人が一杯いたように、一昨年(平成27年)の相続税増税で、あわてて賃貸物件建てた人。
 さらには、昨年のマイナス金利導入で銀行側が、過剰に不動産融資に回している現状を考えると、

 【無事にローン払い終わってね♪】 と祈るばかり。

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 今の経済環境は、幸いにも、一時期の不景気時代よりもいいです。以前は、オーナーチェンジ物件・任意売却物件があふれていましたが、そのころよりは(景気感の印象としては)随分ましです。
 ただ、気になるのが、街中の「空き家」。
 更地になって新築に変身するところもあれば、賃貸に出てるところも増えてます。
(うちの徒歩5分の圏内だけでも、5軒が新築に変わって、3軒が空き家・売り家)

 高齢化・多死社会だから当然といえば当然ですね。
 これから、この手の不動産がどう動くか、気になってます。

  ・・・いやたぶん歯抜けのままが多いんだと思うよ。
 うちの実家50軒の新興住宅地で今1割が空き家。いくつかは売りにも出ているようだけど、全然変化しないまま、2年に1軒くらい空き家が増えてるみたいな、そんな感じだし。

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 しかし、あのマンションでさえ、半数空き家なのか、と思うと、ちょっとショック。 だって、大震災前はともかく、今はとりあえず不景気じゃないでしょ(良くもないけど)。

 結構気に入ってたし。。。まぁ当たり障りなく無難なところが気に入ってただけなですが。
 それくらいの魅力ではこれからの賃貸経営は無理なのかと思う今日この頃。

 いっそのこと特定ニーズに特化して、例えば、専用ガレージ付いてます・自動車やバイクの整備が部屋直結です、みたいな物件を自動車雑誌やバイク雑誌に載せる方が良いのかも知れない。
 ・・・築40年の鉄骨長屋を安く買い取ってメゾネット形式、下はそのまま駐車場とか。

 →そういうアイデアの点では、不動産経営は面白くなるかも知れませんね

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【追記2017/5/28】・・・約10日後に気がつきましたm(_ _)m
suumoの情報は、不動産屋で
重複して登録されているんですね~
(別の物件見ていて気がつきました。
 ・・・3階に3戸しかない物件なのに4戸も5戸も検索ででてくる。)

上の文中「43戸中、23戸が空き家」と書いてますが、登録の不動産屋の数から見るに
5分の一くらいが正しい数字のようです。つまり4~5戸が空き家。
 というわけで、めでたしめでたし? m(_ _)m

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2017/05/05

住宅購入・改築;「すまい給付金」と「住宅ローン控除」(2017〜)

 ゴールデンウィークに、モデルハウスを見学♪ なんて方もいらっしゃるでしょうか?

~~~~~

 先月あったご相談。
「子供二人で、上が4歳。そろそろ家を買おうと仮契約直前。向こうの人は、大丈夫と言うんですが、やっぱり教育資金が心配なんで、セカンドオピニオン的にご相談に伺いたいんですが〜
 ところで、英語大丈夫ですか? 妻、外国人なんです」

 ・・・うぉうぉっ!簡単に「大丈夫ですよ」とは言えません。
   当日に備えて、専門用語の辞書を作りましたがな。(^_^;)
   「金利」とか「契約」とか「制度」とか・・・

====さて本題

今、家を購入する時に関係する大事な制度は
 「住宅ローン減税」と「住まい給付金」。
(他には、親から資金がくる場合には、贈与税の特例を使うとか
 あと、自治体の補助があるとか・・・省エネ住宅の補助)

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◆すまい給付金 (→ホームページは、sumai-kyufu.jp)
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 ●中低所得者の住宅購入支援の制度(景気対策)
 ●H33年12月まで。 住宅引き渡し後に申請する。
 ●50歳以上なら、現金取得=住宅ローンのない人(住宅ローン減税の
  恩恵のない人)でも給付を受けられる。

【消費税 8%】(現在) 
   年収510万円以下を目安(※)に、10〜30万円が貰える制度
【消費税10%】(H31年=2019年10月〜の予定)
   年収775万円以下を目安(※)に、10〜50万円が貰える制度

(※正確には、引き渡し時の住民税の所得割額で判断する=扶養などの控除により変わる。引き渡し時期、6月末が境目=前々年度分所得か前年分所得かの境目)

【注意すべき要件】
 ・自己居住・持ち分あり
 ・床面積50平米以上
 ・第三者機関の検査
  (中古住宅の場合は、瑕疵担保責任保険加入時の検査がこれに相当)

------------------------------
◆住宅ローン減税(正式名称は「住宅借入金等特別控除」 HPは、国税庁ね)
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 ●年末住宅ローン残高の1%分の所得税が戻ってくる制度(×10年間)
  年末残高が4000万円なら40万円
      ・・・40万円が最大(×10年間で400万円)
   ※長期優良住宅・低炭素住宅なら40万円→50万円に拡大
 ●所得税で引ききれない部分は、13.65万円を限度に住民税から還付

【注意すべき要件】
 ・自己居住・持ち分あり
 ・床面積50平米以上
 ・10年以上のローン

 ●初年度は確定申告(翌年3/15)、2年目以降10年目までは、
   サラリーマンなら会社の年末調整でもOK。
 ●中古住宅なら、木造築20年以内か耐火構造で築25年以内
  または、 耐震証明・性能評価書・瑕疵担保保険証明書
  -------------

 他にも、税金的には、「増改築にかかわる、住宅ローン控除」もあります。
あと、 ローンなしでも、「長期優良・低炭素住宅」ならその分の追加費用分の10%を所得税から還付(引ききれない場合は、翌年度も)という制度があります。

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 さて冒頭のお客さん。初めての外国人のクライアントか? とドキドキしていたのですが、結局、お見えになったのはご主人さんだけ。

「あれ、おひとりですか?」
「子ども寝ちゃったんで。それと、どう考えても、今家買うのはリスクが高すぎるので、家は2〜3年後に見送ることにしました。今日は、教育費のこととか頭金のこととか家計全般で・・・」

 一瞬にしてドキドキがおさまったtakなのでした。

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2017/04/20

あれは、違法建築、なんだろうな

 建築中の家がありました。
 南側が空いていて、てっきり庭になると思ってました。なのに、1階の南側に窓がありません。小さな窓があるだけ。
 2階もバルコニーがない、というかもの凄く幅の狭いバルコニー。

「それ、2階から出ても、蟹歩き。それにしても、南側に窓がないなんて・・・陽当たり良さそうなのに」

なんて思ってたら、家が出来た後しばらくすると、なんと、コンクリートでシャッター付きの立派なガレージが引っ付きました。そして、そのまま車庫の上は2階はバルコニー直結。結構広いバルコニーです。南側のスペースは車庫だったんですね。

「あぁこれは建ぺい率違反の違法建築だな」

 まぁね、H型鉄鋼ポンポンと組んでバルコニー付ける人なんて一杯いるし、その下が駐車場、なんていう建物もいくらでもあるから、これくらいなら、オレなら許しちゃう
 >心広いから(^_^)

 というより、閑静な高級住宅街でこれされたら、文句の一つも言いたくなりますが、そこは、商業地域と隣接した中途半端な場所。
 たぶん結構密集してきたのに、建ぺい率の設定が昔のままなんだろうなぁ、みたいなそんな所。。。。建てた人の気持ちは良く分かる。

 こういうのは後で売る時に、、、困るかなぁ、、、微妙だなぁ。

 ちなみに、これを業者が「新築」販売のためにやっているんだったら、私はそんな業者からは買いません。でも「お値段のわりに広い家」で売ってることもあるんだな。←ローンで跳ねられる可能性ありますし。
(ひょっとしたら、ローンとか終わった後で「計画的に」、車庫を作った可能性もありますね。)
 真相はどうなんだろ?

 街を歩いているといろいろ面白いです♪
 違法建築とか、節税のための土地分割(分筆=50万円払って分筆登記して相続税200万円節約する)とか、いろいろ発見がありますョ!

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 最近、街を歩いていて興味が出てきたのが大型マンションの建て方。
  ・・・よく見ていると、結構面白い♪

 傾斜地とかで「うまく半地下駐車場作ってるなぁ」とか、
「豪華な中庭(共用スペース)、このおかげで3方向陽当たり良しのコの字型マンション。でも、これ維持費・管理費高そうだな」とか、
「狭いスペースに上手く駐輪場を作ってるなぁ。大型バイクはシャッター付きか」とか
、、、細かく見てると結構面白いです♪ (別に買う気もないんですけどね(^_^;))

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2017/03/22

公示地価、下げ止まり? 地方は相変わらず

 昨日国交省から公示地価が公表されました。

 ニュースでは「公示地価」で書かれ、
 国交省では、「地価公示」と表記されるのが

毎年のかすかな疑問であったりしますが、とりあえず、結果は以下の通り。
(・・・等幅フォントじゃない人は、ちょっと見にくいかも m(_ _)m)

          住宅地     商業地    工業地
 全 国 平 均  △0.2→ 0.0    0.9→ 1.4    0.0→ 0.3
 地方圏平均  △0.7→△0.4  △0.5→△0.1  △0.9→△0.4

 

  東 京 圏  0.6→ 0.7   2.7→ 3.1   1.6→ 1.8
  大 阪 圏  0.1→ 0.0   3.3→ 4.1   0.4→ 0.6    
  名古屋 圏  0.8→ 0.6   2.7→ 2.5   0.1→ 0.1
地方圏(地方四市) 2.3→ 2.8   5.7→ 6.9   1.8→ 2.6
地方圏(その他) △1.0→△0.8  △1.3→△0.9  △1.2→△0.7

   (※地方4市=札幌、仙台、広島、福岡)

出典は、国交省土地情報ライブラリ;ホーム>土地の価格>地価公示
(http:// tochi.mlit.go.jp/kakaku/chikakouji-kakaku)

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 報道では下げ止まりの方が大きく報道されていますが、私としては、
「マイナス金利で、結構な資金が土地に流れたはずなのに、あんまり上がってないなぁ」
という印象。
 ・・・もうすでに、銀行は不動産融資の引き締めに掛かってるはず

 とりあえず、「地方創生」という割には上手くいってないってことでしょか?
 元気な企業も多いのですけどね~

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