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2020/09/11

「自宅を持ちながら現金化」の3つの方法

自宅を住みながら、現金化する方法を3つご紹介します。
(おまけで(4)もありますが、これはホントにおまけ)

(1)不動産担保ローン (2)リバースモーゲージ (3)リースバック

です。

自宅が空き家になる(たとえば、自分は介護施設に行く)場合は
(4)他人に賃貸する

という、方法も賃料という形ですが現金化のひとつです。

どれも、不動産名義は自分のまま。

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(1)不動産担保ローン

 不動産を担保にお金を借りる方法ですね。よく、消費者金融で
 まず10万円→膨れ上がって100万円→「これ以上なら、不動産担保にしてください」
 なんていう流れが、現実には一番多いような気がします。

 が、自営業など、昔から、「自宅を担保にしないとお金を貸せません」と銀行などから言われることもしばしば。

(2)リバースモーゲージ

 今、流行りです。住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)では、「リ・バース60」という名称で、60歳からの住宅ローン(60歳からの借り換え)なんて宣伝しています。また、自治体主導で、銀行に斡旋する制度があるところもありますが、いずれにしても、
 【相続時に家を売却することで清算する借金】
 であります。

 現実には、相続時=相続人(つまり、子どもなど)が、家を売却するか、子どもが自分のお金で返済するかになります。
 具体的に書くと、普通に売れば3000万円かなぁという土地・建物を抵当に、1500万円借りて、生きている間は利息のみの返済。借入元金1500万円は、相続時に家を売却するか誰かの資金で返済するというもの。

 家を残す必要のない人には便利な仕組みです。

(3)リースバック

 これは、いったん、誰かに売って、そこに賃貸するという形式です。それを条件に売るわけです。
 賃貸優先権を付けて、不動産を売る形ですね。最低のリース期間が決められていたりすることもあります。その他いろいろ条件がつく場合もあります。(例えば、夫婦が住んでいて、夫名義の不動産を売却・妻が生きている間は賃貸権が保障されているとか、逆に、家賃を払い続けている間はずっと賃貸権が優先されるとか)

 企業業績が急激に悪化した会社なんかでは、一旦本社ビルをリースバックして当面の資金繰りにあてる、なんていうニュースが時たまありますね。(有名電機メーカーとか。資金力のあるところに自社ビルを売って、まとまった現金を手にして、その上で毎月家賃を払うってやつ。)

(4)他人に賃貸

 これはもう、普通の不動産賃貸物件と同じです。借りてくれる相場があって、借りてくれる人がいるかどうかの問題。名義は自分ですが他人が住む訳なので、自分は住めません。

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 さて、上の(1)~(3)では、まとまったお金が一旦は手に入ります。
 施設入所を考えている人は、このうちのどれかという選択になりますね。

で、最も気になるのが、いくら貸してくれるか! のはず。

 固定資産評価額の半分~6割くらいと思っておけば、まあ良いでしょう。
(→毎年春にやってくる、固定資産税の納付書をよく見直してくださいね、そこに書いてあります。)

 ・・・貸す方も、将来価値などリスクを抱える訳なのであまり貸してくれないのね。

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 ここまでで「な~んだ」と思う方は、それで済ませてください。
 だけど、施設入所が必須の状態(かつ、まとまったお金が必要)になって、これらを利用する人も多いのです。
 このときに最大の難関になるのが「認知症」。つまり、判断能力=契約が出来る状態かどうかです。

「施設入所が必須の状態」っていうのは、何らかの介護が必要な場合であって、それは認知症であるケースも多いのです。となると、契約しようとすると、任意後見なり法定後見なりで、後見人という家庭裁判所の選任を受けた後、その後見人が契約行為をすることになります。

※これに備えて、不動産は子どもだれそれに信託する、という公正証書を作って、「家族信託契約」をしている人もいらっしゃいます。

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「さっさと、自宅を売っちゃって、現金にすれば良いじゃん」

 と思う人も多いでしょう。でも、そのために、施設に入ったり、一旦、賃貸生活するなりのまとまったお金がなくて、上の(1)~(3)を使う人も多いのです。
 それに、施設入所だとしても、自宅を手放すのは(気持ち的に)死んでからの方が良いと思う人も多いのです。「施設に行っても、いざとなれば、自宅があるという気持ち」。

・・・自分が建てて生活してきた家を手放してそれで施設に入ることになった、という精神的ショックはとても大きいらしい。
   やっぱり、空き家でも自分の家が残っている方が良い
   → だから、リバースモーゲージなどを選択

また、(2)の冒頭でも書きましたが、60歳以降で住宅ローンの返済が残っていて(かつ、自宅は将来売却しても良いという人)には、リバースモーゲージを利用した借り換えという手法もとることが可能です。

 

(※久しぶりに、まともなFP的ブログ記事が書けたと自己満足。でも、以前に書いたかも、っていう不安が多少あったり。)

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