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2017/05/17

駅から3分の7階建て賃貸!半数が空室でローンもう無理?

 7階建て2DKがほとんどのマンション、総戸数43戸、駅から3分 ・・・ 新婚さんとか喜びそうな物件ですよね♪
 近鉄京都線「富野荘駅」、ま、地元の人以外だと駅名聞いても分からないかも知れませんけど。

 実は私が昔、借りていたマンションです。20年前の1997年頃から約7年半ほど住んでました。で、これが今、どうなってるのかなぁなんて思って調べてみた。
 → summoで(^_^;)

 私の頃は築浅の物件、でも今は築25年とちょっと古めだから家賃が2~3割安いのは当たり前だとして・・・
 駅から3分で、途中にスーパーもコンビニもある。今でも、結構良い物件だと思ってます。
だけど唯一の欠点、急行が止まらない駅、各停しか使えない。京都駅まで途中で急行に乗り換えると28分、各停のまま座ることを優先すると35分。
 ・・・オレ的にはほとんど変わらないから、いつも座ってたけど(^_^;)

 で、43部屋しかないのに、今23部屋が空き家。
 しかも住んでたから知ってるんだけど、定礎のところに住宅金融公庫融資の表示あり!
  ・・・35年ローンとか組んでるんだろうなぁとか想像してた。

 だって、7階建て鉄筋エレベータ付きマンションならそれくらいのローン考えちゃうでしょ(鉄筋だと寿命長いから)。家賃収入で、ローンが払えるはず!
 この目論見がうまくいってるかどうか気になります。
 半数が空き家なら厳しいよ~きっと。

 しかも突然、相続が起こったら・・・ウワモノ(建物)は赤字なのに、土地は相当な財産で相続税が、、、なんてことになる。相続税対策だったマンションが逆に苦しむことになる、なんてこともあり得る。(いや一般には相続税安くなるんですよもの凄く。でもそれはちゃんと資金準備しとかなきゃいけないってことね)

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 実は私が住んでいた頃にも同じようなことがありました。
 リーマンショックの随分前なのですが、ホームレスがあちこちにあふれて、マンションがやっぱり半数近く空室でした。(このときは、割と早く、外国人とかが住むようになりましたけど。3K仕事は外国人、という時代ね。お隣の宇治市で「日産のゴーンさん工場閉鎖を決める」なんていうこともあったし。)

 こん時も、「ローン払えてるんかなぁ」とちょっと心配だったのです。というのは、平成ひと桁の建物って、バブルの余韻の建物。金利は高いし、物件は埋まらないと返済のために貯金を取り崩してついには、建てた物件が差押え! マンションなんて建てるんじゃなかったと思う人が時々いたのです。(そこまで行かなくても、「毎月貯金を取り崩して返済してます」なんて言う人が結構いた。

(※駅前の農地の「宅地並み課税&生産緑地施策」とか、金融公庫「至上最低金利宣伝」とかあったし。)

 平成4年の宅地並み課税のときに、農地を賃貸物件にして悔やんだ人が一杯いたように、一昨年(平成27年)の相続税増税で、あわてて賃貸物件建てた人。
 さらには、昨年のマイナス金利導入で銀行側が、過剰に不動産融資に回している現状を考えると、

 【無事にローン払い終わってね♪】 と祈るばかり。

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 今の経済環境は、幸いにも、一時期の不景気時代よりもいいです。以前は、オーナーチェンジ物件・任意売却物件があふれていましたが、そのころよりは(景気感の印象としては)随分ましです。
 ただ、気になるのが、街中の「空き家」。
 更地になって新築に変身するところもあれば、賃貸に出てるところも増えてます。
(うちの徒歩5分の圏内だけでも、5軒が新築に変わって、3軒が空き家・売り家)

 高齢化・多死社会だから当然といえば当然ですね。
 これから、この手の不動産がどう動くか、気になってます。

  ・・・いやたぶん歯抜けのままが多いんだと思うよ。
 うちの実家50軒の新興住宅地で今1割が空き家。いくつかは売りにも出ているようだけど、全然変化しないまま、2年に1軒くらい空き家が増えてるみたいな、そんな感じだし。

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 しかし、あのマンションでさえ、半数空き家なのか、と思うと、ちょっとショック。 だって、大震災前はともかく、今はとりあえず不景気じゃないでしょ(良くもないけど)。

 結構気に入ってたし。。。まぁ当たり障りなく無難なところが気に入ってただけなですが。
 それくらいの魅力ではこれからの賃貸経営は無理なのかと思う今日この頃。

 いっそのこと特定ニーズに特化して、例えば、専用ガレージ付いてます・自動車やバイクの整備が部屋直結です、みたいな物件を自動車雑誌やバイク雑誌に載せる方が良いのかも知れない。
 ・・・築40年の鉄骨長屋を安く買い取ってメゾネット形式、下はそのまま駐車場とか。

 →そういうアイデアの点では、不動産経営は面白くなるかも知れませんね

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【追記2017/5/28】・・・約10日後に気がつきましたm(_ _)m
suumoの情報は、不動産屋で
重複して登録されているんですね~
(別の物件見ていて気がつきました。
 ・・・3階に3戸しかない物件なのに4戸も5戸も検索ででてくる。)

上の文中「43戸中、23戸が空き家」と書いてますが、登録の不動産屋の数から見るに
5分の一くらいが正しい数字のようです。つまり4~5戸が空き家。
 というわけで、めでたしめでたし? m(_ _)m

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