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2016/11/04

住宅ローン;一部繰上の方が全部繰上返済より得になる場合

久しぶりに、住宅ローンの話題。それも、繰り上げ返済の話題。
しかも、ちょっとセコイ(^^;)、1~3万円程度の話。

「もう一括で全部返済しちゃおうか」ってときに考えたいこと。

●一つめは、住宅ローン控除。

 通常10年目で住宅ローン控除は終了します。年末のローン残高の1%(←標準の人)。
でもって、年末残高だから、12月繰り上げ返済するとその年分すべて使えなくなります。だから翌年まわし(1月2月)にしましょう。
 比較するのは、「1~2ヶ月の金利分」と「住宅ローン控除額」と比べてどっちが得か?・・・普通は翌年まわしにしたほうが得

●二つめは、手数料。
 最近ネットで手続きできるところも多く、というよりほとんどの銀行でできたりします。

 で、
「ネットでなら手数料無料で一部繰上返済いつでもOK!」というところが増えてます。

 一方で、全部一括繰上だと手数料がかかるところもあります。ましてや書面(窓口か郵送)でしかできないとなると、手数料が1万とか3万円とか、さらにプラス消費税、なんて言う手数料。

 だから、比較するのは、一部繰り上げ返済するときの終了までの金利分と、手数料。

 概算の仕方はこんな感じ。
 例えば、月10万円の返済なら、×12で年間120万円の返済。金利1%なら1.2万円。
 これが最終年で、さらに返済するわけだから残高は毎回減って、ざくっと計算すると半分の6000円が金利分。・・・・これと手数料を比較する訳。

 ただボーナス返済併用だと、中抜き型=期間短縮型の繰り上げ返済だから、半年ごとの返済タイミングになっちゃいます。(最後のボーナス分と最後の月返済分が同じタイミングの人ばかりとは限りませんし。)

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 銀行のHPにいくと大抵「アナタの場合のシミュレーション」画面があるから、その残高に、自分の金利掛けて、ザクッと利息分を計算して、全部繰り上げ返済する時の手数料と比べるってのが正しい判断法。

・・・というより、一部繰り上げ返済で可能な限り返済しちゃって、あとは完済まで待つっていうのがたぶん安くつく。

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 繰り上げ返済考えてる人は、ほとんどが得したいから・もったいないからという人だとおもうので、こんな所でも損しないようにね♪

「どうしても、すぐにローンを終わらせたい」って時だけ全部繰上にして下さい。
(※「引越で売却するから・売却しないと次買えないから・離婚で売却して精算するから」、なんていう場合などね)

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