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2016/11/14

20年後、3軒に1軒が空き家! 不動産経営は成り立つか?

 野村総合研究所が、20年くらい経つと、3軒に一軒が空き家になる! なんて予測をしたのが先月。
 で、前々から気になっていた「住宅着工件数」をグラフにしました。どのくらい前からかというと、今年の1月! メルマガ1月号に「注目しているのは原油・賃金・土地価格」なんて書いて以来。放ったらかしでしたm(_ _)m

(※住宅着工のグラフ、実に久々の登場♪。このブログは10年ほど書いているのですけど、過去、4回しか登場してないし(^_^;) )

【過去記事】
 ●「住宅着工(月次推移)」、消費前後でどうなった?(2014/06/05)
 ●住宅着工、持ち直しているけど弱い(2013)(2013/08/30)
 ●住宅建築、増えてますか?(2012/05/22)
 ●住宅の建設、持ち直してる!?(2010/10/22)

 昔は年間150万戸出来ていた家も今では、年間100万戸弱。もう少し詳しく見ようと、毎月の月次データで見て見ると、毎月毎月
  ・貸屋と持ち家それぞれ3万戸くらい・・・個人が建てる
  ・一戸建てとマンションが1万戸ずつ・・・分譲=業者が建てる

Jyuutaku2016

 グラフを見てお気づきですよね。消費税5→8%以降、「貸屋」がやけに増えています。
 2014年春の消費増税までは、貸屋も持ち家も駆け込み需要がありました。これは当然ですね。
「消費税上がる前に建てよう(建て替えよう)♪」という人たちです。だから、「持家」の方は反動減が見て取れます。でも一方で「貸屋」増えて行ってます。

 なぜ貸屋建築は伸びているのか?・・・相続税ですっ!
 2015年から相続税の基礎控除が減りました。土地持ち資産家は相続税評価を下げようと軒並みに貸屋を建てていて、その勢いとどまらず!
 そのため2016年上半期では6%増の件数になっています。この調子なら年間戸数は、グラフでピンク色で描いた100万戸前後になりそうな感じ。

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 さて冒頭に書いた「3軒に一軒が空き家」になるとどうなるか?
 普通のオーナーなら、空き家が出来るとまず、貸すことを考えますっ! でも、ここまで増えると貸すに貸せれない。
  ・・・これ、不動産経営にとっては大問題。
 
 しかし、賃貸不動産には当然の原則があります。これ忘れないでおきましょう♪

「条件の良い不動産は、借り手がある! 逆に条件の悪い不動産は、いくら安くしても借り手がいない!」 →これがますます厳しくなるってこと。
  
 駅から徒歩10分と20分とでは、面積にすると4倍あります。そういう中でも競争力のある不動産でないと、不動産経営は難しくなってくる。
(駅じゃなく、他の生活施設かもしれませんね。田舎に行くと駅前は寂れていて、国道沿いの方が、駅前よりも賑やかなんてこともありますし、スーパーとか病院とか保育園とか。)

 いずれにせよ、20年後でも競争力のある条件を示せる物件かどうか?
 グラフ見てて思うけど、安易に貸屋建てない方が良いと思う、というか安易に建てている人が多いような気がします。
 ましてや、「相続税のために、20年ローンを組んで、借金してまで建てたりすると結構辛くなるかも」。←業者は、「借金があると資産がさらに減らせますよ、なんて言うんだな。」

>>>これ半分ウソですよ。返済をしていく借金ですから。
ま、半分ウソで半分ホント。で20年経つって返済が終わると古くなった不動産が手に入る♪

 将来の人口構成(つまり少子高齢化)を考えると、どう考えても過剰な貸屋建築が始まっているような気がしてなりません。

 

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