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2016/08/26

都市部の土地下落リスク!最悪のシナリオは2022年から3年間

 リオ五輪終わりました。高校野球も終わりました。
 知らない間に始まって、知らない間に終わった感じ。
 一応、ニュースだけは見ていたのでメダルラッシュとかは見ていたものの、なんとなくバタバタしていた。

 で、時代をちょっとだけ先読みするtakです♪ 
 ブラジル五輪が決まった時に、投資信託ではブラジルファンドが一杯できました。私も持っていました。もうダメと、ちょっとずつ売ってとっくに手元にはないのですが・・・
→ 先読みした割りには失敗した(^_^;)

 とあるブラジルファンドの一例です。(私が持ってたやつ)
Fundbrasil
 1万円から始まった基準価格は一昨日の時点で5200円。ま、この前3000円台まで行ったことを考えると、ちょっとは盛り返した感じですけど、ずっと持っている人は、半分近い損ですね。
 さて、2020年 東京五輪! 日本はこれからどうなる?

===(ここから、やっと本題!)===

 まだあまり取り上げられいない地価問題があります。不気味な話題です。
 2022年の生産緑地解除問題というやつ!! 土地の供給が激増するかもという話

 都市部の農地は、1992年(平成4年)に宅地並みに課税されました。
 固定資産税も価値も20分の一・50分の一と言われていた農地が、1992年に一気に財産になったのです。で、農家の人は固定資産税が何十倍もなったら困ると、生産緑地を申請しました。こうすると今まで通りでOK。
 生産緑地の指定を受けると30年間営農しないといけません。解除できるのは、営農者が死んだ時。
→今はこれ。原則、親が死んだ時だけ。
 子どもが農家を継がない=宅地に変える。相続税は宅地評価なので莫大な金が出て行くので元農地の1/3を売却して現金化。

 しかし、2022年に、この30年間の縛りが解けます。縛り開放の農地が一杯できます。もちろん、さらに生産緑地再指定の道もありますが、親が死んだ時だけ→死んでないのに、に変わります。だから、営農やめて宅地化する道ができる。

 固定資産税と、将来の相続税(宅地の相続税だから高い)に備えて、「もう宅地にしちゃおう」という人が出てくるはず。
      土地売却→宅地が市場に供給過多
  賃貸物件のみ建築→賃貸市場が供給過多

 どっちも地価を下げる原因となるでしょう。(3年くらいかけて徐々に下がるんじゃないかと思ってますが、先行き不安から一気に供給過多になって、相場急落もあるかも)

 この話は、都市部の農地で生産緑地指定されている地域で、現地をよく見れば、農地の端っこに「生産緑地」の札が立っているはず。こういうところが多い地域の地価は今後下落リスクが高い。マンション経営も厳しくなる恐れが高い。(京都でも大阪でも、結構賑やかなところでも、農地ってあちこちにまだ残ってます)

  【過去記事】・・・ずいぶん前だ!
   ●農地(生産緑地)の相続でさあ大変 (2007/11/02)

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 東京五輪が2020年。その1〜2年まえがピーク&消費税駆け込み需要。その後、相場が冷める。追い打ちをかけるようにさらに2年後、この生産緑地解除で相場が下がる。

 こうなると、土地持ちにとっては、最悪のシナリオです。

 一億総活躍が上手く行くかどうかにかかってる。
 一億総玉砕にならなきゃいいけど。
   ・・・・みんな半信半疑。  

〜〜(以上、本題おわり、以下、補足と蛇足)

 現在、生産緑地を解除できるのは、亡くなった場合だけですが、例えば、実際に解除して宅地にして売却するとなると、この時、猶予されていた相続税を一杯はらわなきゃいけなくなります。
 でも、すでに、(子どもが)30年間到達するよりは今のうちに売却しておこう。こう考え始めている人もいる。

・・・こういう人も増えているという記事がどこかに書いてありました(半年くらい前の記事)。まぁ、地価動向に関係なく遺産分割のために現金にしたかったから、とかかも知れませんけどね。

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