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2016/07/21

賃貸ハイツの太陽光発電、どう引き継ぐかが大問題

 最近、電車に乗って外を見ていると、新築の賃貸物件で屋根がビッシリ太陽光発電、なんていう建物をよく見掛けます。
 →当たり前っちゃあ当たり前か?!

 賃料以外に売電収入も、って所。
 普通、賃貸不動産建築では、最初に一気にどかんとお金が出ていく。それを、賃料として20年くらいかけて回収するイメージです。
 太陽光発電も同じですね、10年くらいで投資を回収していくイメージ。

===でね、気になるのが税金、それも、名義が違う時の税金

 例えば、土地は=父親、子=物件。 子は賃料収入があってその中から親に土地代を払う
  >>利益を親に渡すというとか、悪く言うと、利益を付け替える
 で、太陽光発電=母親  母親は、子に屋根使用料を払う。
  >>子は空室でも収入ができる♪

 それぞれに減価償却があって、税率があって、一体と見なすかどうかで税金が変わる、
  >>>いろいろテクニックがあるんだろうな と思ったりする、詳しくないけど。

===相続時も気になります。

 土地は=父親、子=物件、だと親族間の土地貸借ですから、特例による減税は難しいかも。しかし、「小規模宅地の特例」を使う時に、太陽光の部分は事業用としてどれくらいの割合で認められるのか? この賃貸の一部分に、親が住んでいる時はどうなるのか。
 → 昔は、一部でも共有名義で親が住んでいればもの凄く税金得しましたけど、
   だんだんと厳しくなってきた。
    >上の場合は単純に事業用で考えれば良いのか?

 で、損金が出た場合は、どの部分と通算できるのか?

>>>いろんなパターンを考えると、ちょっと私には手に負えない。
   税金の知識がちょっと足りない。

〜〜〜〜〜〜
 賃貸不動産は、一旦新しく建てると、30年くらい使います。一方、太陽光発電は、10年くらい。
 その後、不動産の方も太陽光パネルの方も、
  ・とことん長く使うか(←日頃のメンテが重要)
  ・とっとと、新しく作り直すか?

 で、最近見掛ける、太陽光発電付き賃貸ハイツで、どれくらい将来のことまで考えているかなぁと疑問に思ったりするわけで。。。
 たぶんほとんどの人は、それなりに高齢(70歳くらい)。だから将来は遺産になる確率が高い。でも、その備えは全く考えずに、「収益物件を遺産にしてやるんだからどんな価値だって構わない、プラスだったら良い」、という気持ちの人が多いと思います。

 不動産経営をしている人は日頃からご存じだと思いますが、いろんなトラブル・リスク・手間暇と引き換えに、収益を上げているわけで、それは太陽光発電も同じです。黄砂の季節にパネルを掃除をするかしないかだけでも収益は1割変わります。
 ・・・どっちにしても事業なんだよ、それなりに手間をかけるから収益があがるんだよ、と分かった上で、正しく、遺産にして貰えれば、貰った方も嬉しいと思うんだけど。
  >>>ここはここで、青色申告=家族専従者給与を経費で落とす、とか
     法人化して、従業員給与を渡すとか、
     子どもの方を委託契約にして、経費化するとか
  ま、いろいろなテクニックがある。

 「税理士」じゃないからあまり詳しいわけじゃないのですが、だからといって、このあたりまで「理解できている税理士」がどれくらいいるかというと、非常に疑問。はっきり言って、税理士のレベルも高い人ばかりではありません!(←断言っ!)

〜〜〜〜〜〜

 一方で、世の中の大家さん。いまだに30年前の気持ちで、
(1)「賃貸作れば、入居者が入ってくる。入ってこないのは不動産が悪いせいだ。」
(2)「今の不景気だと、赤字じゃないだけマシ。こんなもんだろ」
(3)「すでに赤字なのに、これ以上、設備投資するなんて〜」 
などなど、将来のことを考えずに不動産経営されている方も少なく無いように思います。
で、上の(1)→(3)の後は、ほとんど場合、売却になります。

 随分前に、
「それなりに現金があるけど、設備投資すると自分の老後費用(老人ホーム代)がなくなるから、不動産経営を続けるかどうかは、(遺族である)子どもに任せるつもり。」とおっしゃっていた方がいました。

「私も親から引き継いだ土地だから、子どもにも、とは思っているけど、アイツには不動産経営は無理だと思うし。子ども次第。ただ、現金はどれだけ残せるか分からないし、『新たに改築代を借金してでも賃貸経営は続けて欲しい』とは言ってある。」

で、私、
「経営までは無理でも、どこかに、土地だけ貸すなんて言うのもありますよ。今だと老人ホーム用の土地を探しているなんていう人も結構いるみたいですし。だから土地は手放すなとか、そんな言い方もあるとも思いますけど。」

京都だと、創業100年200年300年なんていうお店が一杯あります。
きっと皆さん、どうやって、次に引き継ぐか、を考えているのだと思います。

・・・・今上天皇なんか、ずーっとどう引き継ぐかを考え続けているんだと思います。

これだけでも本当は、とても大変なこと。
【自分の「家」をどう引き継ぐか?】

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単純に、太陽光発電で儲かる、なんていう目先の話より大事な事だと思います。

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