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2016/04/28

キャンセル発生!不動産広告の「売れ残り」正しい見方

最近やたらと、うちの近所に出来るマンションの「広告」が入ります。
どうも、「キャンセル住戸が発生」したらしい(笑)

売れ残ると、広告によくこんなコピー(売り文句)が出るのです。
「第1期〜第3期連続完売! 好評につき最終分譲」にもかかわらず、です。

で、冷静に、私が何を最初に見るかというと、【物件概要】です。大抵、小さい文字ですね〜
   ・4階建て(第一種低層地域) 総戸数36戸
   ・竣工予定 H28.4月下旬
   ・販売戸数 9戸

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まぁ、物件概要には他にも駐車場とか交通とか建ぺい率とか構造とか
間取り 2LDK〜4LDKとか、専有面積 67〜90平米とか
いろんなことが書いてありますが、
私が最初に見るのは、上の、《総戸数と販売戸数と竣工日》

「もう完成なのに、まだ1/4も残ってんだぁ」、と思うわけ。
普通だと、マンション購入を考えている人は、「住所と間取りと価格」から見ちゃいますよね〜どうしても。

〜〜〜〜〜〜
低層マンションです! 4階建て!
うちのマンションも4階建てなのですが、京都は風致地区が多いせいで高い建物が建てられないことがよくあります。(街なかでも、高さ制限があるし。7階建てとか11階建てとかまで)

低層マンションというのは、風致地区以外ではだんだんと絶滅危惧種になっていると、ちょっと前にどこかの記事に書いてありました。低層マンション特有のメリットとデメリットがあります。
  低層マンションのデメリットは、エレベーターが無いこと!
    ・・・高齢化社会&車椅子生活は絶対不可と考える人も数知れず。

逆にメリットは、
  エレベーターがないせいで、維持費(修繕積立金)が安くできること!
    ・・・どうせマンション。車椅子必需になったその時は、エレベータ付きか
       施設に移ればいい、とか考えられる人。(つーか、そんなこと考え
       ない若い人とか、ネ)

マンションの場合、区分所有ですから、高い建物ほど一軒あたりの土地代は安くなります。(もちろん高い建物ほど、構造が頑丈になるので建設費も上がりますが、ここで言っているのは土地代のみ)

〜〜〜〜〜〜 で、(話を手にした広告に戻して)

  3LDK 3420万円 月々5万円台の返済♪ だそうです。

→ 試算してみると、
  頭金が2割の700万円くらいあって
  ボーナス月はいつもの月より、プラス2倍払うとして、
  書いてある返済例の金利=0.625%を当てはめると、
  35年返済で、
      月々 54000円。 ボーナス月は16万円ほど

なんて言う計算になります。

※あくまで「返済例」! 諸費用が入っていませんし。
 (→ 本当は、この辺りで1割弱は見て欲しい。)
 契約手数料、登記代に火災保険とかローン保証料とか。

あと、マンションの場合、毎月、管理費と修繕積立金(と駐車場代)が必要です。

〜〜〜〜〜〜 

もうすぐ完成なのに、まだ25%売れ残りっ!!
場所が悪かったのか、建築費・設備費が高くなったのか、それをきちんと伝え切れていないのか(=広告が悪いのか)、まあいずれにせよ、売れ残っているわけです。

他人事ながら、今後の展開がちょっと心配&おもしろそう o(^ー^)oワクワク
これからの広告が楽しみです。単純に値下げして売るのは既契約者から文句が出るのでなかなか出来ないんです。だから、一旦モデルルームにして(したことにして)、
「完売につきモデルルームも販売!」ってのが常套手段。

あと、最後に、売り主側から見てみましょか?
 3500万円×9戸なら 「3億円超えますっ! 3億1千500万円」。結構な額です。

・・・ここで、「値引きするなら買ってもいい」なんて考える人はチャンスかも。
  →いやぁ、この辺りは先着順になるし、気に入る部屋かどうか、マンション購入でのタイミングはかなり難しいです。
    ただ住居用ではなく、投資用(賃貸用)で、「安けりゃ買うよ」という人はいるもので、「手ぐすね引いて待っている状態」で不動産屋に伝えてあったりする人はいます。昔、とある不動産屋さんが、
  「『1億円くらいの3LDK(京都の中心部で)あったら教えて』なんて
  言われて、数年待っている人が何人かいます』、とおっしゃってました。

※なんで「1億円」か、というと、別に1億じゃなく8000万円でも2億円でもいいのです。普通のサラリーマンではローンを組めない物件と言うこと=法人が買うということです。あるいは、法人じゃなくても投資用。
で、法人が買って、それを賃貸として、社長や役員が住む、すなわち・・・
 ・・・ひとつの節税方法なわけです。
    社長は家賃として2割くらいを払って住むみたいな。
    (この話は、機会があれば、また別件で書きますね。法人社長の節税方法)

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