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2015/01/15

貸屋!空室が多いと節税できない!(相続税には「賃貸割合」が関係する)

三日連続、相続税関連です、関係ない人ゴメンナサイ m(_ _)m

マンションやハイツを建てることによる相続税軽減、すなわち、土地・建物の貸家建付地評価減。この計算式覚えてますか? >FPや税金の勉強した人

 土 地 = 評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
 家 屋 = 評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)

『賃貸割合』が入っているのです!

つまり、貸屋を建てても、空室だと評価減が出来ません!
(※一時的に空室になっている場合は除きます。=>不動産屋に申し込んで、賃貸広告だしてもらっているとか・・・自分で物置代わりに使ってたりしちゃダメってことね) 
まあ、空室率問題は、全室業者借り上げ制度を利用する、とかで逃げる方法はあったりします。収益は下がりますが安心は安心、かも。

新築の間は、入居者簡単に決まります、でも築20年・30年になったときどうなるか?
人口減少時代&消滅自治体も出るというなかで、どれくらい賃貸できるか?

正直30年後なんて、予想難しいです。

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その昔、平成10年頃に私が賃貸マンションに住んでいたマンション、不景気のあおりで、一時期入居率が6割弱くらいになっていました。7階建てで1つの階に10部屋ほどあるのでが、あっちもこっちも空室。家賃相場が一気に下がったときです。内心、私は

「このマンション、金融公庫の融資で出来てるし(←マンション定礎のところに表示がある)、何年ローンか知らないけど、下手すりゃ賃貸収入どころか、貯金からローン返済してるぞ。もっと下手すりゃローン破綻になるぞ」なんて思ったものです。

実際に、当時、他の賃貸物件では、ローン破綻や賃貸事業倒産の話も聞きました。抵当権行を使されたとか、任意売却でオーナーチェンジ、なんてのも聞きました。

確かに、相続税軽減目的の人は、節税効果を期待する部分がありますから、フツーのサラリーマンがわざわざ不動産オーナーになるよりは、節約&収入増の効果が見込めます。地価の高い所ならば、賃貸収入が少なくても相続税軽減だけでかなりのメリットが出る場合があります。

でも30年後どうなってるか? ・・・今の調子で賃貸物件が増えたら、地域によっては暴落してるぞ! たぶん。

だから出せる資金量にもよりますが、ローンの多さが問題。なので、

「できるだけ安く建築して、早く元が取れるローンの方が良いですよ」
なんていう答えをしてしまいます。

最初に書いたように、賃貸割合が関係しますから、
  (1)節税よりも、まず、納税資金の用意
  (2)そのあとで、余裕資金とローンを考えながら、節税
    (もちろん、賃貸リスクも勘案)
この順番でお願いします。

節税を先に考えてしまうと、何のための賃貸物件だったのか? なんてことになっちゃいます、、、、こんなことがありませんように。

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