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2014/10/17

素人の不動産投資家が持つ「不満」。ここが予定外!

不動産投資! 例えば、ワンルームマンションとか・・・
  すでに持ち家あり・ローンなし、子供の教育費も大丈夫!
なんて云う人がワンルームマンションを買う。
目的は「年金代わりに!」、非常によくあるケースです。

ワンルームを売る販売会社も、そういう層の顧客に電話しまくり。
上場一部の大手会社員とか、公務員とか。年齢層なら50歳代とか。
田舎だと、親の家との2世帯住宅に住んでます、なんていう人も多いのでこの層もターゲット。

で、どんな不満が出るか?

 「思ったほど利益が出ない」
 「思ったより面倒」

借り上げ制度利用なら、安定収入があるもののあまり利益が出ません。でも、定期預金よりはよかったかなぁ、で納得。
でもそうでなかったら、空室になったら当然賃料は入りませんし、さらに広告代なんてものを取られる時もある。

でもって、空室が長引けば、「賃料下げませんか? 近隣相場では築年数的に負け始めてますよ。」なんて仲介業者が言ってくる。
もちろん普通に「今の人、次の更新で出るようですが、その後家賃設定は今のまま行きますか?」をはじめ、
「壁紙変えましょう、塗装変えましょう。設備更新どうですか?
 ミストシャワーは売り文句に出来ますよ」なんても言ってくる。

順調に貸している時も、
「ガスレンジ壊れました。これは家主が交換してください」は当然の事として
「隣がうるさいらしい」「本人がうるさいらしい」
「蚊が多いので、雑草なんとかなりませんか」
「ハトやカラスが糞を・・・・」
「指定日以外にゴミ出す人がいる」・・・いやそれはマンション管理の方ですって。

「家賃、遅れてます。」「そろそろ法的に出ますか?」

普通に順調な時でも、入居者の可否とか、マンション全体の管理の事(→管理組合事項)とか、なんやかんや雑用に振り回される。

思ったほど利益がないのに、結構面倒。
  ・・・・誰だ! 不労所得と言ったのはっ!!

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 不動産投資、決して悪い物じゃありません。
  ・節税効果(所得税の高い人・相続税の高くなりそうな人)
  ・期待利回りとリスク(=インカムゲイン)
  ・地価上昇メリットと下落リスク(=キャピタルゲイン)

良い面、悪い面、両方あります。
ま、株で言えば、儲かる会社もあれば倒産する会社もあるってことと同じ。

とりあえず、「買いませんか?」と誘ってくる人は、100%「販売の手数料」目当てです。これだけは覚えておきましょう♪
  ・・・マンションに限らず、あらゆる商品、すなわち、投信も保険も、すべてね♪

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いつもではないのですが、当然、相談される時に物件の住所を教えてくれる人もいます。
それが住宅ローン(事業用ローン・セカンドハウスローン)の組み方の相談であっても、つい下調べをしてしまいます。こんな時には私の親切心というか好奇心が大活躍♪

  ・国税庁の路線価調査
  ・地価動向(←国土交通省のデータベース) 数年分
  ・グーグルマップの航空写真やストリートビューも便利

賃貸情報も、ネット公開しているのは少し限られますが当然、調べます。
でもって
 「今の金利だと、余裕を持った返済が良いですよ」とか
 「物件が古くなって空室リスクが増える前に、頑張って返しましょう。
  返済優先、そしたら、その後は利益がでますから」とか
逆に
 「年金がわりって言っても、老後30年間も貸すのは大変ですよ。どこかで
  売却する予定ですか?」
と暗に「止めておいたら」、と示唆する事もあります。

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もちろん、今後地価がどうなるか? なんて私には分かりません。人がいるかぎり、人気の場所はどんどん出てくるし、今後期待できる街も一杯あります。単純に人口減少時代だから不動産はダメ! なんて言う気はさらさら無い。

前に、宅建の資格で仕事している人とお話しした事があります。(つまり不動産会社にお勤めの人ね)

「今の定期預金なら、絶対、不動産買った方が良いですよね〜
 粗利でも5%くらいはいけるし」

「いや、そう簡単に言えるのは、アナタが目利き出来るからですって。
 空室リスク・相場下落リスク・物件価値の下落リスク、それに、、、
 急に現金にしたくなってもすぐには現金に出来ないリスク。これらを
 考えると、普通のサラリーマンにはなかなか薦められませんよ〜。」

不動産投資、普通はかなり金額が大きいですから、よく考えてやってくださいね。
特に、来年からの相続税増税&次の消費税増税を前にして、賃貸物件が増えているので、たぶん、おそらく、将来、絶対、「やらなきゃ良かった」という人が増えると思ってます。

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全然関係ないですが、私がその昔、賃貸に住んでいて出る時に、ちょっとだけ物品を置いていきました。それは、、、、ガスがなかったので『200VのIHヒータ(レンジ)』、結構高かった。確か20万円くらいした。

でも次の場所にはガスレンジあるし、だいたい、200Vが来てないし。
数年で捨てるのはもったいなかったから、置いてきた。←結構、貧乏性?

これ、物件の価値をほんの少し高めたことになるので、「買い取って下さい」とお願いする事はできます。でも、そんな事言うと、「じゃあ片づけて。最初の状態にして」と言われて終わり。

で、おそらく不動産会社から家主さんに

「ガスレンジ置いていくって言ってますが、どうします?
 処分するなら処分費を敷金から差し引く事もできますし、
 持って帰れということもできますし」、
なーんていう連絡がわざわざ入っているはず。。。。大家っていろいろ面倒なんです。はい。

何にも連絡がなかったってことは、たぶん、そのまま次の人に貸したんだろうな〜。
(※IHヒーターは、きちんと念入りに、マジックリンで掃除しましたよ・・・あまりにも捨てるのはもったいなかったし)

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