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2014/10/22

住宅建築の資金繰り:「つなぎ融資」か「分割融資」か、どっちでも100万余計に!

さらなる次の消費増税に向けて
というよりは、来年からの相続税増税に向けて

親が援助して家を建てる! ってのが流行ってるらしい。(ホントか?!)

で、住宅建築・住宅購入の基本中の基本。契約について!

フツーの庶民が、住宅を購入する契約では

  1)家を買う・建てるという契約
  2)お金を借りるという契約

二つの契約をします。で資金繰り。
すでに物件がある場合には“即入居可!”、お金と鍵の引渡は同時!でありますが、建てる場合、建築中の場合なんかは時間のずれが出てきます。例えば、更地から家を建築するなら、

  最初の契約時に、手付け金(200万円)・・これは充当される
  土地購入や請負契約初回金 500万円・・・例えば1ヶ月後
  途中で、 第二回中間金  500万円・・・ 〃 2ヶ月後
  引き渡し時に      2500万円・・・ 〃 4か月

ま、こんな感じでお金が出ていくわけですが、このお金をどう用意するか?
住宅ローンの銀行選びとその種類が問題になります、よね(^_^)。

  フラット35・・・固定金利絶対の人
  銀行融資・・・・・利便性重視の人(変動・固定・ミックスいろいろ)

フラット35は、建物が出来てから登記(抵当権設定)します。
つまり、建物が出来てから正式に借金! となるのですが、現実、土地取得時・建設途中の中間金が必要です。途中のお金が「手持ち金」で用意できる人は万々歳。でもそうでないなら、「つなぎ融資」を借りるのが普通。

でも、最初から3000万円借りて、それを分割実行するという方法もあります。
3000万円の借金なんだけど、最初に500万円・途中で500万円・最後に2000万円とか分割して受け取る方法。「分割融資」と言います

金利がどうなるか、担保設定をどうするか(まず、土地で抵当権、最後に建物にも抵当権と二回分けるとか)このあたりは、物件によっても銀行によっても当然変わります。

「つなぎ」にしても「分割」にしてもどっちにしても、手数料100万円くらい掛かります。
(100万円はちょっと言い過ぎかも。でもフラットなら物件検査代も必要だし・・・)

 大事なのは、どっちが得か? だけじゃありません。
   損得はもちろん、手続きの面倒さはどうなのか?
     ・・・・ ここはしっかり把握して欲しい

 つなぎ融資の手数料、つなぎ融資の金利・分割実行時の金利
 抵当権設定費用、事務手数料、検査費用

 それに、もし計画がちょっと変更になった時にはどうなるか?(お金も時間も)

 お金の多寡がそんなに変わらないのなら、「流れ」が理解できる方で選ぶのが良いと思います。

 あと、あえていうと、万が一引き渡しが伸びたとき(最近の出来事だと、山崩れがあったとか建設中に放火されたとかの場合)にどうなるか? ちょっと前の出来事だと、引き渡し前に業者が倒産したらどうなるか? まで理解して契約してもらえれば万全ですっ!

※物件引渡前に、遅延が生じれば、普通は売り主側に責任があります。
 ただし、遅延分の金利をどうするか? いろいろ生じた損害はどうするか?
  ・・・なんて個別対応なのが実情。
 というか、フツーは関係者みんな、遅延しないことを前提にしてますから。
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ローンは余裕を持って♪ 金銭的にも時間的にも! 

  お願いだから・・・ m(_ _)m

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