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2014/09/27

中古不動産:あとから不具合が発覚! “瑕疵担保”って知ってる?

“瑕疵”なんか、難しい言葉です。
“瑕疵担保”なんて、あまり普通の人は使わない単語ですね。
住宅における隠れた不具合。それも、売る方・買う方どちらも予期していない不具合を一般に指します。(売る方が最初から不具合を知っていたら、それは瑕疵じゃなく欠陥&詐欺!ね)

 ・住宅の柱や梁の「重要構造部分」
 ・屋根の雨漏り
 ・給排水の水漏れやその電気設備

こういうものが、買って1年2年でこわれたら、誰が弁償するか? っていうのが発端で、きっかけになったのは、アネハ構造計算書問題から。

しかし、「新築」は制度設計されましたが(「構造部分の不具合は10年間売った側が補償」など)、「中古」住宅についてはまだまだ進んでいません。

だいたい、中古物件の売買はほとんどが、仲介業者を通した個人間売買。
築20年にもなれば、売買直後に偶然、水漏れが起きる! なんてことがあってもおかしくない。
だから中古売買においては、売買契約の条項で「瑕疵については1年間(とか3ヶ月とか)売り主が補償」と書かれるのが普通です。

でも、これ、売り主からみれば
 「あーやっとマンション売れた、これで次が買える」

と思っていた矢先に、「水漏れしました!」なんて連絡が入ると、資金的に困ってしまうと言う事態が起こったりします。

実は私の買った中古マンションでも、近い事がありました。

契約後の引渡前に、便所の便座周囲の水漏れが発覚!!

契約後に売り主側から「実は・・・」と連絡がありました。
「業者に来て貰ったら、シーリング(コーキング)で大丈夫とのことなんですけど構いませんか?」とのこと。「一式取り替えだと30万とか40万とかかかるそうなんです(;_;)」

私は心が広いので(^_^;)・・・・
「普通に使える状態になっているなら良いですよ。でもすぐにダダ漏れなんてなったら連絡しますからその時は考えて下さいね」

それから約十年経ちましたが大丈夫です♪

便所よりむしろ最近、他の水漏れが気になります。いや現在のところ水漏れはしてないんですが、築25年、どこの水回りがおかしくなっても変じゃない。
というか、同じマンションの別の部屋で時々、リフォームしているのですよ。
 台所取り替えに、便器にタンク交換。大がかりなのは風呂場入れ替え。

  ・・・・明日が我が身?

========

話がずれてしまいました。
中古売買における「瑕疵」に備える保険!!  個人版の瑕疵担保保険!!

業者向け、新築向けは前々からあったのです。個人間はなかなかなかったのですが、最近はいくつかの会社が、取り扱っています。

  1年間 500万円まで とか
  5年間 1000万円まで とか

  ※ただ、加入に当たっては、物件審査があります。
  (築5年と、築30年が同じってわけにはいかないですから)

新築物件は、先に述べたようにアネハ問題以降、売り主側に責任があるようになってますが、一応、どんな時に何がいつまで補償されているか確認した方が良いと思います。
  →法律で決まってるんですけどねぇ、、、
   これを「10年補償付き!」なんて販売しているのが実情だったり

   ※10年補償されるのは、構造物重要構造部分(柱と梁)です。     地盤まで入っていません、だから、地震→液状化で建物ごと傾いた住宅。これ千葉県とかで裁判してます。建築の際、どこまで考慮しておくべきか、これは非常に難しい問題です。(=規制・義務化は簡単だけど、考慮するほど物件価格は高くなる)

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