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2013/03/28

住宅購入:共有持ち分、夫と妻・親と子どうする?



「家を買います! 一緒に住んでいるんだから、名義は半分ずつ」

こんな人も多いと思います。
親と子、夫と妻、色々なパターンがあると思います。
皆さんどうされていますか?

原則は、お金を出した人(ローンを含む)で持ち分を設定します。
そうでないと、贈与税(お金を出していないのに、不動産を手に入れた)の対象になります。(あとで税務署から「資金どうやって調達しましたか?」とお尋ね書がやってくる)

例えば4000万円の住宅購入。

  夫 貯金500万円 ローン2000万円  持ち分25/40
  妻 貯金500万円           持ち分5/40
  夫の親から 500万円        (〃  5/40)
  妻の親から 500万円        (〃  5/40)

でも多くの方は相続時精算課税や贈与の特例を使うと思います。
これなら、一旦、「親→子 へ贈与」されてその「子の金」で住宅を購入。

 であれば、 夫 貯金500万円 贈与 500万円 ローン2000万円
       妻 貯金500万円 贈与 500万円
 
        ・・・・・持ち分は、夫3/4 妻1/4

 現実には、端数のある持ち分登記も良くあります。
   夫 2950/3950 妻1000/3950 とか
 どんな時かというと、手持ち資金は諸経費に消えて、不動産の代金は全額ローンを組む時。で、共働きで夫婦ともにローンを組む、なんて言う場合には、そのローン額をそのまま持ち分登記にする場合ですね。全然珍しくありません。

 もっとも、家の購入には諸経費(登記料・手数料)や引越代、それに新居にかかわるインテリアの購入など他にもいろいろかかりますから、まぁ、目安的に考えて頂ければ良いのかなぁと思います。

大事な点は、
 ●110万円以上なら贈与税の対象。
 ●婚姻20年以上の夫婦の妻への贈与や、
  相続時精算課税などの特例を使う人は、期限までに申告(翌年3/15まで)
  
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 不動産屋や工務店は、あとから税金がやってくるのは自分に関係ないことなので、あまり知らないことも多いです。
 
 で昔、不動産関係の方から質問があって「司法書士さんに聞いてみては?」と言ったら「司法書士さんも税金はあまり詳しくない人も多いです、というより、詳しくない方が多い」なんて返されたことがあります。

 ローンを貸し出す銀行さん、こちらは以前は貸すことだけに熱心でしたが、随分レベルが上がってきているような気がします。住宅ローンのお客は銀行にとっては長い付き合いになることが多いですから。(というより中小企業よりも個人リテールに力を入れなければならないという事情が・・・)

   登記が動けば税務署は、基本まず、チェックします。(←と地方の税務課の親を持つ友人が言っていました。)

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 ところで相続時精算課税。これ8割の人(大金持ちじゃなく普通の庶民)は使った方が良い制度ですが、今年度のように相続税の基礎控除が減るようだと、あとで、相続税払わなきゃいけなくなった、という人が出ますね。
 一旦、これを利用すると取り消せませんから、親の資産が土地ばかりの人(親の不動産価値4〜5000万円以上の人が目安)は、相続時に納税に苦慮することになると思います。

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