« 任意売却・競売物件の購入はリフォームが必須 | トップページ | 京都マラソン 3/10、あと2週間 »

2013/02/22

相続対策の借金は、間違いです



昔あった相談です。
「結構広い土地(売値で1億円相当)を持っています。駐車場にしています。
 相続税が大変なので、何かを立てて借金しておかないと・・・・」

工務店や建築メーカーが、
『相続税対策のために借金しておきましょうよ、アパート・マンション建てましょう。そうすれば、借金分は債務だから相続税が節税できますよ。』
常套の台詞です、これ自体は間違いではありません。

でもおかしいのです、どこがおかしいのでしょうか?
それは20年分くらいのキャッシュフローを作ればわかります。債務が減るのが普通だから。
(←賃料ゼロで借金なら確かに債務控除で相続税は安くなるけど、それは資産が減ったからという訳)
建物の耐用年数やローンの組み方にもよりますが、20年・30年くらいすると収入の方が上回るようになります。

========

相続対策の基本は
相続税対策で借金して債務控除 ×(いずれ借金がなくなる、はず)
  〃   借地にする    ○(土地評価が低くなる、7割とか)
その前に現金を土地に変える  ○(実勢価格より、路線価の方が低い)

相続時に小規模宅地の特例が使える(一定規模まで8割減とか5割減とか。)

こんなところでしょうか?

「借金しないと相続税大変なんです。借金しますっ!」
「あなたの年齢なら、無理じゃないですか?」
「だから子どもの名前で借金します。」
「・・・子どもさん名義なら、借金引き算できませんよ」

========
相続税の基礎控除が減額されるような感じです、だから
「借金すればその分相続税が減る」
と考える人もいるでしょう、誤解です。
なぜって、1億円借りれば、その分の現金も増えるでしょ♪


※相続税対策において、上に書いた、借地・貸家建付地による評価減や小規模宅地の評価減は、もっとも有効な相続税対策であると思っています。問題は、簡単に分割できないところ(←遺産分割でもめたり、「遺留分が払えない!」ということにも発展します)。

|

« 任意売却・競売物件の購入はリフォームが必須 | トップページ | 京都マラソン 3/10、あと2週間 »

FP-不動産・ローン」カテゴリの記事

FP-相続・税・離婚」カテゴリの記事