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2012/08/29

借り手がいない!長屋を資産運用できる人・出来ない人

長屋、もう死語でしょうか? 木造集合住宅と言うのが正しいのでしょうか。
長屋! 英語で言うとロングハウス!(^_^;) 

近所を歩いていました。
4軒連なった木造集合住宅。築年数は見たところおよそ40年。
平屋で、見るからに薄そうな壁に、窓にはお決まりのはめ込み式換気扇。やや細めの換気用のパイプがニョキっと立っているところがおそらく便所で遠目に見ると等間隔に並んでいるのが見えます。
入居中で、入っているのは1軒のみ。

「この建物で家賃どれくらいなのだろう?」と前を通るたびに思っていたのですが、ついに最後の1軒も出ていきました。
するとほどなく売り家の看板。
でも割と早く買い手が付いたみたいです。

「相続で貰ったけど、家賃収入少ないし、売却しよう」なのか、それとも、「売却するために立ち退き料払って出ていって貰ったか」ってなことを考えていたのですが、早く買い手が付いたところを見ると相当値段を下げたのかなとか思っていました。

私の興味は次のステップに進みます。
  この建物はどうなる? これから何ができる? 

改装工事が始まりました、リフォームですっ!
4軒分同時にリフォーム。。。。この手の改装にこれだけの人数というのは相当大がかり、キッチン入れ替えはもちろんです。
あとは工事現場を見ていたわけではなく、ガレキからの想像ですが、和室を洋室に換えてひょっとしたら人気の対面キッチン仕様、浴槽を替えたところもあるようです。

外壁も綺麗になったと思ったら、不動産屋の看板に変わって、そうしたらすぐに1軒2軒と埋まりました。
数ヶ月で残り2軒も埋まって今や満室。

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私が不動産経営をお勧めする時に考える点は、もちろんその方のライフプランが中心なのですがその中でも、
  ・年齢
  ・他の収入と預貯金
  ・相続税対策
を考えます。特に、若い人が親から相続して、「土地だけで1億円、もし死んだら相続税どうしよう」こう言うときか、不動産経営が好きな人・経験者くらいです。
これに物件の有用性、10年後でも需要がある物件かどうか。

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リフォーム代の推定代金200万円/軒。おそらく2年分くらいの家賃収入が吹っ飛ぶことになります。でも、3年目からは収入がある。昔のままなら、いつまで経っても埋まらない部屋の収入はゼロ。

不動産賃貸経営は、需要と供給で賃貸相場が決まるので、決して楽ではありません。
でも親の代からの賃貸物件では、昔の時代の『立てればすぐに入居者が現れる。少々家賃を下げれば部屋が埋まる』と思っている人もまだまだ多いです。
売却するにしても、バブル期の相場を知っているからなかなか安値で売ることもできない。

実は、ライフプランを見た場合は、安値であっても売却した方が良いこともかなりあります。家賃という「月々の収入」があるわけですが、この見返りが結構面倒。例えば、不動産業者との折衝、賃借人からの依頼、修理やメンテ・・・
それに人口減少時代では空室リスクがかなり高くなっているのが賃貸運用です。

だから現金に換えた方が使い勝手よろしくないですか?
こういう場合も結構あるのです。

※個人の賃貸経営であっても上手くやっておられる方は、
 相場動向はどうかとか、近所にスーパーができるとか、近隣環境どうかとか
 メンテを頼もうとか自分で修理しようとか、結構まめに動いていらっしゃいます。
 まめでないと絶対、出来ません。

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