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2012/08/24

住宅ローン:繰上返済は慌てるな(低金利の今だから)

今週の特集「低金利の今だからシリーズ」第3弾です (^_^;)
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その昔、20年ほど前、住宅ローンの金利は7%とか5%とかでした。1990年には8.5%です。どんどこどんどこ金利は下がり続け、1995年後に3%割れ。当時借換の目安は「金利差1%以上、残り年数10年以上」とか言われていたものです。
その後、約5年前くらいには、変動金利が1%強くらいになって私自身非常に驚きました。
「住宅ローン減税考えたら、その部分は無利子で借りられるようなものだね」と。

で、今、さらに金利が下がって変動1%割れの時代になっています。
固定十年でも、1.5%〜2%くらい。
どこまで下がるローン金利、ってな感じで、だからここ2〜3年で住宅ローンを組まれた方は非常に低金利でお金を借りておられるはずです。


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   繰上返済すればその分運用してするのと同じ。
     リスクが無くてメリットのある運用と同じ!
と昔は言われていました。
今でもそれは変わっていないのですが、重要度が全然違います。
5%の金利、、、、貯金100万円を5%で運用しようと思うとそれなりに努力と運と知識が必要なのですが、1%を割り込むような今の金利なら、、、、運用しないのも一つの智恵になってきます。

金額的にどれくらい違うかというと

●100万円の残り35年で計算すると

      総支払額   利息分
  1%  119万円   19万円 ★
  2%  139万円   39万円
  3%  162万円   69万円
  4%  188万円   88万円
  5%  212万円   112万円 ★
ね、1%と5%では全然違うでしょ。
 (※上は100万円を借りた場合の元利均等で計算。厳密にはローン残高総額で変わるので個々に値が変わります。)
当然ながら、低金利時代には利息分メリットは小さくなります。だから繰上返済する重要性は昔に比べて小さくなっている、と言えます。

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無理に繰上返済してもメリットは昔ほど大きくない!
もし、子供の進学などの出費が心配なら、貯金して安心を取っておくのも一考です。

「じゃあ無理に繰上返済しなくても良いんだね♪」と誤解されると困るので、最悪パターンを記しておきます。こんなパターンだと最悪。

  私立に行った、繰上用に取っておいた資金を学費に回した
  金利が上昇した! 返済額が月3万円上がった!
  払えない!・・・・家は競売、学校は退学して公立へ。

こんなことないようにしっかりライフプランつくってくださいね♪

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ところで
日本でもサブプライムローン問題が起こるでしょうか?
住宅ローン破綻どうでしょう?
私自身は7割の確率で起こると思っています。アメリカほどではないものの、ローン破綻→地価下落→不景気 の悪循環が起こる可能性はそこそこ高いと思ってます。
現在変動金利や短期固定金利で借りておられる利用者が6〜7割。金利上昇について行けない人が増えると思っています。
でも、これがいつ起こるかは分かりません。

アメリカは不景気→地価下落が発端でしたが、日本で起こるとすれば、国債金利上昇 → 国の財政さらに悪化、金融機関も悪化。住宅ローン破綻でさらに景気悪化。これをうけてさらに金利上昇・国債下落 →銀行の資産減少→不景気→ローン破綻。ますます金融機関悪化。

日本のプライマリーバランスがそこそこ健全化するまで日本はこのリスクを抱えることになる、、、、と思ってはいるのですが、実は自信がありません。消費税増税でどれだけ健全化するか、焼け石に水とは言わないまでもまだまだ不十分。だいたい消費増税の目的は増える社会保障費の補填であって、過去の借金を減らす目的ではありません。

過去の箱モノ行政で積み上がった借金をどう返すか?という話の以前に、「もっと(国の)借金しようぜ! それで景気回復だ」 こういう人も多いし、これが上手くいって景気回復の中での増税ならば、金利上昇しても破綻リスクは下がります。景気回復の中でなら法人税等の増税も十分可能。

破綻増加するかしないか。どっちの確率が高いか、私は前者が高いと思っている、ってわけなのですが、自信がまったくありません。ということで、これをお読みのお近くの常連さん、一度、飲み屋で語り合いませんか♪

【追記2013.1】安倍政権が発足し、インフレターゲット2%が注目されています。変動金利をお考えの方・すでに変動金利ローンを持っている方は、今後の金利動向にご注意下さい。

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