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2010/05/10

親の借地権・耕作権、どうしたらいい?

親が借地に住んでいる、毎年地代を払っている。
でも相続した子供はもういらない。

こんな土地、どうしましょうか?

借地って借りてるだけって思われる方も多いのですが、土地を利用できるという大きな権利をもっています。繰り返しますよ、地代を払うかわりに「土地を利用する権利」を持っているのです。
価値を考える時の公式ってのがあります。

  フツーの売買価格 = 底地の価値 + 借地権の価値

実際にはこうはいかないのですけど、一応こんな関係があります。

地主と借り主の関係者がいて、借り主は借地権だけを売買できます。
さて本題。親の借地権をどうすればいいか。

売買できるなんて書きましたが、よほどの一等地しか買い手が見つかりません。
一番良いのは地主に買い取って貰う方法。でもこれ地主さんに資金がないと買い取って貰えません。地主さんは、毎年の地代が楽しみであったりするわけで別に土地を買い取りたい訳じゃない。

しかも土地だけで見ると、こんな借地権の土地は売買しにくいです。買い手が見つからない。

だから、これの交渉にはFPの智恵が必要となってきます。

「将来のこと考えると、普通の所有権だけのフツーの土地にしておいた方がいいですよ」

冒頭に書きましたけど、「借地権の価値」これ地主さんが分かってないと非常にもめます。うちは貸してやってるんだ! そんな価値がどこにある? ってな具合。

もっともめることもあります。過去のいわく!です。
 ずっと住むって言ってたし、とか
 前に塀が壊れた時に地主と借り主と負担金でもめた、とか
 私の地代は2万円なのに、向こうの地代は1万円で半額だ、とか

もう些細なことでもめます。「葬式に来なかった」とか関係ない部分であったりすることも多いです。

- - -

第三者に売って現金にするという方法もあります。
相手にお金がないのなら、土地を分割して、それぞれの所有権にしちゃうということも出来ます。

 「借地返します。地代はもう払いません。
  で、借地権で贈与税が発生しますけど構いませんか?
  管理の費用もかかってきますよ」

こんなところからも攻めていきます。(※)
地主も借り主もお互い長い長い関係ですから、皆さんがハッピーになることが大事で事を急いてはいけません。でも基本、お金が欲しい方・またはこれ以上払いたくない人が立場が弱い、これは土地関係ではいつも言えること。
マンションを売り急ごうとしたら、どんどん価格下げなきゃいけないのと同じです。しかも置いておけば置いておくだけ固定資産税は毎年掛かってくる。

こういうやつは、もめてこんがらがる前に、ささっと、済ませられた方が良いです。
三方一両損くらいの気持ち、損して得取れという気持ち、になることが肝要かと。


※定期借地権も含めて、新法(といってもかなり経つけど)の借地契約はこのあたりがかなりすっきりしていますね。なお、借地権の権利、実際にはこれ「もう要りません」って返す方が多いような気がしています。変にもめるよりは良いですね。実際に贈与になるどうかは、土地の条件で違いますし、税理士さんや税務所さんの見解をお聞きしないとわかりません。


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