« 仮想空間での土地売買(行政処分) | トップページ | 総合口座の自動借入、常識ですよね »

2009/12/04

空家を賃貸に出したい

親の知り合いの方です。来年から家を貸そうかと考えているらしい。

 「子供の援助、というか孫の教育費なんですけど、来年高校の長女(孫)と中学校の長男が両方私立で援助してやりたいなと思いまして、もう一軒の空いている家を賃貸にしようかななんて思っているんです」
 
 「たしか●●にお持ちでしたよね、あそこは便利なところだしいいですね。築何年になりますか?」
 
 「本当は向こうに住むつもりだったんですけど結局20年経ちました、ほとんど家の荷物の倉庫になってますけど」
 
 「じゃあ改装は必要ですね。どれくらいの家賃で貸せるのか、でどれくらいリフォームにお金掛けるのか、まずは不動産屋に行くとかして相場が分からないとどうしようもないですね。今は空き家・空き室が多くて中途半端な物件は借り手がいませんし。信頼できそうな不動産屋さんご存じですか?」
 
 「弟の知り合いに●●ホームの人がいるのでそこでリフォームして貰おうと思っているんです」
 
 「じゃあその人から不動産屋さん紹介して貰ったらどうですか。建築屋さんは流通のことはわかりませんし地元の情報は地元でしか分かりませんから。それに最終的にはどこかの不動産屋さんを通して貸すことになるでしょう、だから向こうも親切に対応してくれますよ。長い付き合いになりますから信頼できるところを選ぶというのはとても大事です。自分との相性というのもありますし、いくつか回ってみた方が良いと思いますよ。」
 
-------

 親の知り合いだからご夫婦共に昭和一桁世代で高齢です。たぶんこの方、結局貸さないことになるんじゃないのかなぁなんて思ったのでした。まあどうなるか何とも言えませんけど。
 まずは相場状況・流通状況が分からないと資金計画もターゲットも何も決められません。リフォームでお金掛けるとすると例えば半年分とか1年分とかは赤字でその後黒字になるというキャッシュフローになります。それにリフォームして賃貸契約作って広告流して、なんてことを一つ一つクリアすると結構大変だったりします。
 次に、毎年の収入が増えるわけで、月10万円で年間120万円。経費を引いても、年金生活の旦那さんなら税金1割、健康保険で1割の支出増。それを避けるために特例を使って奥さんに不動産を贈与した後賃貸に出して、青色申告して、、、、ここまで出来る人じゃないような気がする。それを誰かに頼むとするとそれだけ収益を圧迫するのでますます黒字化が遅くなる。

 節税! 節約! 節健康保険! 土地は父親の名義、建物は奥さんや子どもの名義、これで上がってくる賃料収入が誰に入るのかで、税金やキャッシュフローが、ガンガン変わります。相続税計算の資産評価もガンガン変わります。

 相続「税」対策でもなく相続「分割」対策でもなく、「収入」だけで賃貸を考えているならば、年齢的にも精神的にも体力的にも辛くてしんどいのではないか。
 しんどい=人生が豊かじゃない、だとすれば貸さない方がいいのかも。もっとも子供さん(といっても定年間近)に生前贈与して子供さんがオーナーになるというのなら別だけど。
 
 貸そうとしている家は20年前のバブルの時の家、当時推定4000万円は下らない。で今の価値は2000万以下、それを倉庫として使っている(いた)。ちょっともったいない話かななんて思ったのでした。
 
 「不動産屋さん回って、相場とか流通状況とか見て、どんな感じで貸そうかな、どれくらいの収入になりそうかなというイメージが湧いたらまた相談してください。収入が出来れば税金とかが増えるわけで、名義とか申告とかで税金がかわりますから、何も考えずにやると損しますよ。」

ちなみにうちの姉(リフォーム営業しているのですけど)が後からこの話を聞いて「どう思う」と尋ねてみると、「中古の戸建ての家なんて借りて見つけるの大変だし、お金いるんだったら売る方が絶対良い」と一蹴してました。

|

« 仮想空間での土地売買(行政処分) | トップページ | 総合口座の自動借入、常識ですよね »

FP-不動産・ローン」カテゴリの記事

コメント

コメントを書く



(ウェブ上には掲載しません)


コメントは記事投稿者が公開するまで表示されません。



トラックバック

この記事のトラックバックURL:
http://app.cocolog-nifty.com/t/trackback/61456/46923996

この記事へのトラックバック一覧です: 空家を賃貸に出したい:

« 仮想空間での土地売買(行政処分) | トップページ | 総合口座の自動借入、常識ですよね »