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2009/09/08

家賃の更新料は無効の判決(大阪高裁)

  【速報】2011.7.15 最高裁
       「更新料は有効!」と初判断

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少しだけ古いですが先月(2009年8月)のニュースです。
大阪高裁の判決で、1年ごとに家賃2ヶ月分の更新料は無効、というやつです。

賃貸更新料、高裁が無効判決 「目的・性質が不明確」(朝日新聞 2009年8月27日)

FPという立場上、借り主側・貸し主側、両方の立場でこれを見てしまうのですが、今回の判例の大きなポイントは、消費者契約法施行後だという点です。

「更新料を併用し、賃料を一見少なく見せることは消費者契約法の精神に照らして許されない」としたうえで、「更新料相当額を得ようとするのなら、その分を上乗せした賃料を設定し、消費者に明確、透明に示すことが求められる」

大家側から見ると、キャッシュフロー計画を立てる時に、更新料を見込んで計画を作るかそうではないか、ということなのですが、混在していると広告を出した時に一見高い家賃に見えてしまい少し不利になってしまいます。

しかし問題は別にあります。

 「更新料なんてみんな取ってますよ」

って言って建築メーカーが地主に建てさせることが多いのです。

 「借金してもそれは税金対策になりますよ、入居率70%の家賃で返済できますし」

敷金訴訟でも多くの大家さんが、建築不動産屋さんの言葉を信じて泣きました。
そして今でも旧態依然の敷金制度で貸している人も多いし、借りている方もそういうものだと思っている人も多い、これも事実です。(敷金は随分減ったと思いますけど、まだまだありますね)
今回、更新料です。
信じて建てて裁判された大家さんは少し可哀想かもしれません。

 貸す方も借りる方ももっとしっかり勉強しましょうよ。
 そんでもって、契約に問題があるのならその時に指摘するのが本筋じゃないのかな、なんて思います。

(地裁判決はひっくり返る事も多いので高裁判決まで待ってました。今後控訴するのでしょうかねぇ。裁判額としては小さくても大家さん側は他にも影響するから争うのかな?)

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 実は私、敷金訴訟をやりかけたことがあります。

 「クロス張り替えるって入居1年ですよ、それを敷金から引くのは判例上おかしいですよね」
 「そうですね、じゃああとは、、、、契約のことは大家さんと直接お話し下さい」
 
 さっさと不動産屋さんは消えました。
 で大家さんは判例なんて言っても通じないので困りました。

 「とりあえず請求書ください、こちらの責任分かどうか判断しますから」
 「なんで・・・」

 「すみませんけど、この請求書、先週の日付であなたが発行元なんですが、、、私退去したの3ヶ月前ですよ。全部私に負担させるって言うんですか? 」
 「そんなこと言われてもそう言うもんだし」
 「そういうもんじゃないですよ」
 「あの不動産会社、よくないんだよね〜」
 
 結局、仕事が忙しくなってしまったので、諦めました。
 数万円の価値だったから(だってこっちは引っ越したんだもん、遠く離れたところに)、、、でも、暇だったら争って勝ってると思います。
 
 退去の時に、「契約書を引き上げることになってます」。
 これも不動産屋の嘘ですね。

 「あっうっかりどっか荷物に入れちゃいました」「無くしちゃいました」が正解です。
  もっと言えば、なんで返す必要があるのか、ですけどね。

若かりし頃のあまり嬉しくない思い出であります。
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これからの賃貸不動産は、更新料も敷金もそんなに多くは見込めそうにないし、あとは礼金くらいですか。でも全般的に空室率がアップしてきている状況なので、不動産一杯持っているからお金持ち、とは言えない時代かもしれません。

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