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2009/09/04

住宅ローン;定年時でも2000万の残債! を勧めるとき

住宅ローンは、理想は頭金を多くして、できるだけ軽いローンでさっさと返してしまう、ってのが金利負担も小さくお奨めです。ということは、定年後まで続くようなローンなんて論外!

とはいっても、時として、定年時でも2000万残っている!、というようなローンを勧めることもないわけではありません。


●4人家族で、子供さんが 中2と高2。旦那さんの年齢は40歳

こんな方の場合、2年後には上の子供さんが大学生、さらに3年後には、二人の子供さんが大学生、なんていうライフプランの場合がありますね。教育費が増えます。
この将来の教育費を例えば年間100万、200万などと見込むとすると、現時点では無理なローンは組めません。

そこで、その教育費負担が無くなった後に、その教育費分を繰上返済する、こんなプランを作る時があります。

40歳で3300万のローン(30年 固定金利2.9%)
 
  月々の返済額は13万7400円。
  普通に考えれば、70歳までのローンですね。


        60歳時点での残債は 2030万円。

これの繰上返済シミュレーションを計算します。
お子さん達は、大学を順調に進めば48歳時で卒業していますので、まあ余裕を見て、50歳から、毎年100〜110万ずつ10回分繰上返済するとすれば、

        60歳時点での残債は 385万円。

これを退職金で支払っても良いし、そのまま月々13万7400円を支払続けても61歳8ヶ月で完済となります。

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あくまでも繰上返済していくことが前提となっています。この部分は不安定要素というリスクがあります。

最初にぎりぎりのローンを組むと、教育費でさらに別のローン、なんていう二重ローンでしかも金利が高かったり、なんていうことが起きます。(とくに教育費絡みの方相談して随分助かった、という方、割といらっしゃいますよ。)

今は変動金利の方が金利は低いですが、20年30年のローンですから、金利変動リスクをというリスクを除外しようと考えれば、固定金利で安心の生活設計という方がよろしいんじゃないでしょうかね。
(3300万のローンのうち、1000万を変動金利にして残りを固定金利にする、なんていうミックス金利も考えられますけど)

しっかりシミュレーションしてみて、どんな生活設計を考えるか、かなり大切なことではないかと思います。

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