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2009/07/29

マンション経営;空室率が上がってきた、どうすればいい?

「うちのマンション、空部屋が増えてきたんです、ローンがまだ残っているのに
 貯金を取り崩しています。」

 
15年前のバブル崩壊後も同じようなことがありました。

『このままでは5年後に貯金が底をつく、その前に離婚して自己破産しよう。』

こんな決断をされた方もいらっしゃいました。

土地資産が上がるからと銀行に勧められてマンションを建てたのは良いけど、ローンが払えない。空室率7割でトントンならかなり良い方で85%でなきゃ採算が取れないなんていう物件も数多くありました。

土地は下がる、膨大な借金がある、将来の年金代わりになると思っていたのにとんだ災難?です。

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15年前と今の状況とで異なることがあります。新築住宅の価格低下・中古市場の活性化。
今や、3000万のマンションが2000万で投げ売りされる時代で、賃貸経営者にとってはかなり苦しい状況でして、家賃並みで家が買えるを越えて、家賃以下で家を買えると宣伝されるようになってしまいました。(→※ライフプランのない長期ローンはお奨めしませんけどね、、、、破綻される方が多いようです)

マンションを建てれば『何もしなくても家賃が入ると思っている人が実に多い』、と不動産関係の方からお聞きしたことがあります。

でもこんな時代、空室を抑えるためのマンション経営は、従来の不労所得どころか経営者としてのセンスが大きく問われるのです。


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「若い人が好むようなちょっと値の張る壁紙に買えたんですけど、全然ダメなんです」

物件が溢れている時代では、こんな小手先では通じません。
古い4畳半の和室を繋げてフローリングにするとか、キッチンを入れ替えるとか、はたまた上げ床まで変えて水道配管まで変えて住みやすくするとか。
もちろんリフォームはお金がかかりますから採算シミュレーションはかかせません。
1年間収益が出そうにないのなら、半年分の費用を掛けてでもそれから先に収益が出るようにする、なんていう観点ができるかできないか。まさしく経営者としての判断です。


「もうこれ以上お金は掛けたくないんですけど…」

こういう人も多いと思います。だってすでに採算取れていないんですから。
人の流れの無くなった商店街でひたすらお客さんが戻ってきてくれるのを待っているだけでいいのですか? というのと同じ。

不動産屋に
 
「俺のマンション紹介していないんじゃないか」
 
なんて文句言っても始まりませんし、
 
 「その上、家賃をもっと下げろ、なんて言ってきた」

なんて怒鳴っても無意味です。余計悪化することさえあります。
(建てるだけであと知らんよっていう態度の建築業者には困りものなんですけど…彼らは所詮、建築屋さん、なんでね)
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物件が溢れている中でどうすれば自分のマンションを選んでくれるのか、繰り返しますけど、こんな時代のマンション経営は経営者としてのセンスが問われます。

売り手市場と買い手市場では全然対応が異なります。
こんな提案をいくつかさせていただきました。

 「ペット可」「高齢者向けに一階のバリアフリー化+特別融資」
 「お試し入居で、1ヶ月後気に入らなければ、全額返還」
 「建て替え者向けに、半年以内の契約なら家賃割引。」

 
あとは地域性の市場調査と、ターゲットと家賃設定帯、それに大事なのが採算シミュレーション。
融資金利に収益・返済計画、さらに相続関係。

資産をしっかり守ろうと思うとファイナンシャルプランナーの存在は欠かせません。(と宣伝したのは良いけど、実は私自信はあまり不動産は得意じゃありません。もっと詳しいフィナンシャルプランナーを捜してください。私は「人生とお金を考えるライフプランの専門」でどう自分のお金を守って使うかであって、不動産でどう収益を上げるかというコンサルタントではありませんのであしからず。)

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