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2008/10/20

抵当権付きの家を売りたい、という御相談

  「家が売れなくて困っているんです」

  「それは高く売りたいからでしょう、基本的に不動産は需要と供給と
   価格の問題でして、ようは、どこまで下げるかってのがポイントかと。
   不動産屋に頼むと、3ヶ月毎に下げていくことが多いかと
   思いますけど。」

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それはさておき、ローンの残ったまま家を売りたいという場合です。

  「ローンが残っているんですが、売れますか?」

こんなご相談。実際問題、抵当権を抹消しなければ、家は売れません。
ローン残債 3000万、 不動産査定額2000万 だとどうなるでしょうか?

(1)3000万を親戚などからかき集めて、一旦、銀行ローンを完済する。

これなら抵当権がなくなりますから売却OK。
もちろん、収入が多いなら、フリーローンのようなもので別途融資を受けた上でそれを使うという方法も(利子は高くなりますが)ありえます。
でも物理的にもなかなか出来ない人がほとんどではないでしょうか。
で、売却金が出来てからそれを即親戚とかに完済する。でも1000万円の借金が残りますね。

(2)売却額2000万円として、この他に、1000万をかき集めることを条件に家を売る。

すなわち、売れれば抵当権が消せるというもの。これがまあ多いんじゃないでしょうか。
ただし、銀行は、一瞬でも無担保状態なんて許してくれませんから、所有権移転登記と抵当権抹消と残債の一括返済、これを同時に行います。通常銀行のおかかえ司法書士さんと交えて、せーので契約を行うというもの。

(もちろん同時でなくても良いのですが、銀行は返済されなきゃ抵当権は抹消しない。買う方は、抵当権がついているのは嫌。だから同時。そうでないと、誰も買わないでしょう)

 
ですので、売却時に、本当に抵当権を抹消してくれるかどうかを事前に銀行と相談しなければいけません。まずは銀行とご相談です。
 これでも1000万円の現金を用意しないといけません。

 「差額分のお金の準備が出来ていますから」

この説明をミスすると、話が進まなくなってしまいます。

  
(3)もう破綻してしまう。

 ローンの支払いを故意に止めてしまいます。銀行から督促が来ます。無視します。3ヶ月もすると、債務は保証会社に移ります。そして、保証会社から連絡があって、その後、任意売却交渉をする。ただし、ブラックリストに載ります。

 「俺、もう自己破産するわ〜。だから兄貴 1500万くらいで買って俺に賃貸して
  くれないか」
 で、お兄さんの物になった家にシコシコ家賃を払うという方法。
 
 ま、いくらになるか分かりませんが、競売価格が6割くらいと言われていますから、それより上の値段を提示できれば保証会社も交渉の余地有りです。
 別にお兄さんじゃなく、競売でも何でも成り行きに任せるというのも一方法かも。
 
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(1)でも(2)でも、1000万円というお金が必要なわけです。
 つまりこれ、債務超過ってやつ。

 新築の住宅でも、1日住めば中古になって価格が1割2割下がります。
 登記費用や不動産屋への手数料が約5%はかかります。
 債務超過にならないためには、購入時に3割の資金は欲しいところ。でもほとんどの住宅雑誌には頭金2割、頭金0でもOKなんて書かれてますね。だって住宅雑誌は家を売るための雑誌なんですから。

 債務超過じゃなければ、何かあった時、借金が残らない。
 ローンがある間は、賃貸と同じ。むしろ始末が悪い。つまり、35年間そこに住まなきゃならないわけですから、自由に引っ越すことさえできません。
 
 友人が言っていましたが、「車買うより、簡単に決めた。」
 車ならディーラー回るし、試乗もするし、2週間くらい時間を決めたけど、マンションは3日間。
 
 家を買うということは、そこで自分がどんな生活を育んでいくのかという大きな大きな人生のイベントです。人生をそこで歩んでいくという基本の場になりますし、子供がいればそこで育てていくという場になりますから、変な借金で自分の首を絞めることのないようにしていただければなぁと思います。
 
 で、すでに首の絞まった人。ま、ご相談にはのりますが、すでに借金を持っているという事実からは逃れられませんので、出来ることは限られるのかなぁと思います。首の絞まった状態をこれからも続けるのか、、、、、このあたりの覚悟が必要かと思います。

 全額ローンの方などは、本来の住宅ローンとは別に、金利の高いローン(諸費用ローンとかフリーローンとか)を別途組み合わされて借りていることに気づいていない方もいらっしゃいますが。。。。。。
 
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ちょっと前に「50年ローンはやめときなさい」、なんていう記事を書いた2週間後、実家の親から電話がありました。

 「今日来られた家相の相談の人、50年ローンだって。
  でも、買ってから家相の相談に来られてもねぇ。。。」

親と同居するつもりで、親の資金もあてにして家を買ったらしいです。で、親の家を売却して、そのお金で繰上返済の予定だったところが、嫁とうまくいかずに、すぐに出て行った。とはいえ、実家は無くなっているし親は賃貸住まい、子供は借金に喘いでいる、というちょっと複雑な状況のようでした。50年どころか1年経たずに困っていらっしゃる。
50年ローンを組む人、こうも簡単にいるとは正直思っていませんでした。

どうしてみなさん、後から来られるのかなぁ、契約とか終わっていたら仕方ないよねと。
親の方の相談でも(家相でも方位でも)、私の方の相談でも(ローン計画・資金計画でも)。

皆様、実りある人生を歩まれることを願うばかりです、いや本当に。



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FP-不動産・ローン」カテゴリの記事

コメント

抵当権の付いた住宅を消費者金融が差押さえ出来るのですか?

投稿: 啓祐 | 2009/01/20 21:46

私の実家では、叔父さんの借金の件で黒塗りの車で、サングラスつけた人が訪れてきたことがありますけど、正直、差押えで家に入れないより、誰かが家の前で待っていて入れない方が、かなり恐いと思いますよ。

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ここでは住宅ローンの話しだけなので、消費者金融がいきなり出てきたということは、別途、借金がある時、ということでしょうかね。
それとも、、、、
  「1000万の不動産に、抵当権を1万円だけつけておけば
   差し押さえはない」
なんてことを期待されているのでしょうか。(これ、無意味です)

消費者金融に限らず、お金を貸した方は債権者と言いますが、まずは裁判所で「債権(借金)がある。返してくれない。○○という財産があるはずだから、差押えしたい」という申し立てをすることになります。不動産に限らず、給料なんて時もあります。そして裁判所が認めた時に初めて差し押さえと言うことになりますね。
中古価格1000万の家に、抵当権(銀行)2000万で、消費者金融が差押えを申し立てても、消費者金融は回収できる可能性がありませんから裁判所は認めません。

ただ、銀行ローンの返済が進んで、1000万の価値の家に、あと200万の借金なんて時とか、消費者金融で借りる際に「公正証書」という書類を作って「滞った時は差押えされても構いません」なんていう条件で借りる場合(知らない間に、書類が出来ていて自分のハンコが押させている場合)もあります。債権を持っている以上、一概に差押えが出来ないというわけではありません。(いずれにせよ差押えは裁判所での手続きです)


消費者金融は、そんな面倒なことをするより(お金もかかるし裁判所の決定も待たなきゃいけない)、まず、「払え払え払え払え払え払え払え!」「給料日に会社・家で待ってるぞ!」とか言ってくると思います。

投稿: tak | 2009/01/20 23:18

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