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2008/03/31

違法建築を見てしまいました


 「あそこに見える家、最初は1軒だったのが、
  出来たとたんに、2軒に別れちゃったのよ、
  なんであんなことするのかなぁ」

私がよく行くお店の人が何気に尋ねてこられました。

 「違法建築かなぁ」

 
 

 Ihoukenchiku

建築基準法で、「建物を建てる時は、道路に2m以上接しておく」という決まり事があります。接道義務と言います。建築確認が出ません。

この建物、建てる時には2つの土地だったんだと思います。で完成すると、建物を分割して、奥の土地をさらに2つに分割。パネルを貼って作れる現代建築の技ですね。

私設道路があるじゃん、、と言いたいところなのですが、私設道路を「(法律上の)道路」として見なして貰うにはいろいろ手続きがあります。今回の場合は、この手続きをしたくなかったのか、それともしようとしたけど、お隣の畑の持ち主がウンと言わなかったのか、どちらかなんじゃないかなぁなんて思います。

さて、こういう物件を買うとどうなるか。
住んでいる間はあまり問題にならない、と思います。(※)
次に建て替える、あるいは、売却する時に、困ります。とても困ります。半端じゃなく困ります。

建て替えられませんから、土地の価値、半減です。
一番右の土地は、道路に接していますから大丈夫、でも他の2軒は同じ面積でも半分くらいの値段になるでしょう。

よく、銀行がこんな土地にお金を貸したなぁと思いますが、ま、ローンで買ったとは限りませんしね。

買う時に、「建築許可」と「建築確認済み書」両方あることを確認すればいいだけなんですが、ま、ここまでする業者は、なんだかんだと言い訳して、見せないでしょう。

実際、身近にこんな例があるんだなぁと感心したり、この家、買っちゃった人たぶん分かってないんだろうなぁ、なんて同情したり。

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京都は狭い路地が多く、建て替え不可の土地が結構あります。中古物件はもちろん、新築でも上のようなケースがありますので、注意しましょう。大きな土地で端っこから建物建てて、どんどん分筆(土地を区分)してどんどん二度と建物が建たない土地を作っていくこと、ときどきあるようなないような。
 
  「次に建て替えられない土地の価値は、半分とかになる」

資産を半減させない不動産購入/売却、これはもう、信頼できる業者で信頼できる人から買う/売る(業者と人の両方です)ことにつきると思います。

(※)
 あっ、最初の銀行は貸してくれたけど、借り換えするときに次の銀行では貸してくれない(担保価値不足)、なんてこともありますよ。
 
 

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