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2008/02/06

自宅の売却:名義で税金の差260万

  Aさん老夫婦は商店街で代々自営業を営まれていました。
  しかし、ここ数年ご夫婦とも病気がちでお店は休んでいました。
  そんなときにご主人が倒れ亡くなってしまいました。


残された奥さんは、独りで暮らすのは心細いとお店をたたんで、一人いる娘の住む近くで賃貸マンションを借りることになりました。

高齢だからと入居を断られるかもと心配しましたが、幸い高齢者向けのバリアフリー物件を見つけ、引っ越す予定になっています。

さて、元々の自宅兼お店。これを売却するつもりにしていますが、名義はまだ亡くなったご主人のまま。売却手続きは難しいのでお子さんの名義に換えてお子さんに現金化をして貰う予定です。大体2000万円くらいで売れると見込んでいます。

Jitakubaikyaku


ここで税金の注意点が3点あります。

まず相続税。今回は書きません。相続税の基礎控除は、5000万+法定相続人×1000万ですから今回の場合、7000万までの相続については税金がかかりません。

2点目、家の名義をお子さんにしてから(相続登記して)から現金を貰うと、贈与税です。2000万円の贈与税はだいたい、720万円で貰った方が申告することになります。

3点目、家の売却で得た現金、これに税金がかかります。所得税です。
  正確には、儲けた分について税金がかかります。
  昔1000万で買った家を2000万円で売れば1000万円の儲け、この儲けに税金がかかる仕組みです。(実際には、土地と建物にわけて減価償却、すなわち、建物分のうち使った分の価値はきちんと計算しますよという計算になっています。)
  購入価格が分からない時、こういうときは、概算取得費というもので計算するのですが売却代金の5%しか認められません。2000万で売却すれば100万円分だけ。
  
  儲けは、  2000万−100万−売却費用 が儲けになります。
  概算すると 260万円の税金!
 
 しかし、ここで、「居住用財産」であれば、3000万円までの儲けについては税金を掛けないという控除があります。住んでいる人が売却すれば税金が安いということ。

 奥さんが売れば、税金0
 お子さんが売れば当然住んでいませんから、所得税260万そのまま。

 
 相続登記では、住んでいる人を優先する。
 これは特段、売却を考えていない人でもこうした方がいいです。
 時々、相続登記費用を一回節約しようと
 
  「どうせ貴方の物になるんだから。固定資産税も払って欲しいし」

 なんて、子供の名義にされる方がいますが、将来、病気になったり長期入院したりどうなるか分かりませんし。
 こんなこともありました。「子供さんの方が先に亡くなった」。
 財産は子供さんの配偶者とその子供(孫)に相続されます。

財産は、絶対自分で守る! という姿勢が必要だと思います。
つれあいがどうなろうが、一時期、辛かったとしても結局は、生きていかなきゃいけない。
配偶者に死なれたらやっぱり、1〜3年は立ち直れない人が多いようです。
でもどうせ生きていくんだったら、楽しい方・充実した方が良いんじゃない?
残った人生を悔いなく生きる!
ライフプラン作りがその一助になればいいなぁと思っています。

※不動産の売却には、長期・短期・低率分離 などの要件で税率が異なります。
 今回は最も低くかつ適用できる可能性が高い低率分離で計算しています。

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