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2007/09/03

不動産投資を考える

先日、不動産投資をやっている人とお話ししました。

今、不動産の価格(中古価格)は地域によると思いますが、都市部であれば利回りで決まります。
その物件がいくらで貸せてどれだけの収益になるか。
(実は自分の家を買う時にも周辺の賃貸相場の動向を見ると、自分の資産がこれから上がっていくのか急落していくのが推測できたりします。)

築10年のワンルーム 1000万。10年後に売るとして800万。
こんなマンションがあったとして、

賃貸収入(賃料ー経費)が年60万とすると、10年間の収益は600万。
  (※経費=火災保険・修繕費・管理費用・固定資産税)
  
1000万ー800万+600万=800万の収益です、年率に換算すると6%。定期預金の利率とは比べものになりません。

これだけみると、かなり良い利率。地価が上がって10年間の物件価値の下落が少ないとそれだけ利益も増える。

ただ想定以上の空室率になったり、事故物件(自殺・犯罪・病死)になったり、予想以上に地価が下落したり、地震などで物件価値が下落するというリスクがあります。
こういうリスクを抱えるのは、年6%と少々高利回りでも、私自身はあまり好きじゃありません。が将来インフレで地価が上がるのなら、こいつはかなりインフレに強い資産になります。

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実はもっとメリットのある人がいます。
一つめは、所得が多くて税金の高い人。サラリーマンオーナーとか。不動産所得が例えば-20万と赤字になっても、所得が相殺されて、税金が安くなる分があるので、まるまる20万損する訳じゃない。
(ま、損は損なのですけど)

二つめは、相続税のかかる人。不動産賃貸をすることで、少々赤字になろうが相続税が減ることで得する人がいる。3億とか4億とかそれ以上の資産のあるような人は、家一軒分くらいの相続税を安くできたりすることができるので借金して不動産投資をしておられます。

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一方で苦戦している人もいますね。バブル期に、老後の年金になると思ってローンを組んでマンション建てた人。今や築20年ほど。空室だらけで、賃料だけではローンが払えず貯蓄を取り崩している、このままではいずれ貯金もなくなりそう。なんていう大家さんも結構いらっしゃいます。

逆にそういう物件が売りに出た時が、ねらい目だったりするのかなぁなんても思ったりもするのですが、こういう物件は大抵、キッチン+和室の構造。今の需要に合わせると、リフォームして大きなフローリングLDKに変更なんてものが必要です。マンションのリフォームって、コンクリートの内側部分だけなんで戸建てに較べると結構安く綺麗にできたりします。50万とか、80万とか。もっと安く上げることもできます。

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少子高齢化なので平均的には土地価格がまだまだ下がると思います。
でも、地域によっては人口の増えているところもありますし、今後、都市計画で発展しそうな地域ならねらい目かなぁなんて思います。
それにもう一つ。目的物件と需要動向です。

学生が減っている地域で、学生向けの物件を手に入れても期待できません。ファミリー向けの地域に単身用を持ってもなかなか埋まらない。目先を変えて、老人向けターゲットとかどうでしょう?

実は、かなりの地域で世帯数は増えています。大家族から小家族へ。少子化だからと言って世帯数も減っているわけではないのです。
老人世帯の数は急増中。少子高齢化=世帯が減るという訳でもありません。

どんな需要をターゲットにするのか、とても重要です。

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 最初2ヶ月間は家賃タダ!気に入らなければ出ていっても良い。

 お試し期間付き賃貸ですね。こんな工夫で空室率を下げている物件も出てきているそうです。1棟買いマンションで、空き部屋がいくつか出ているようだとこんなうたい文句で集客する。
 実際には引っ越ししてしまうとお金も労力も必要なのでそのまま契約になる場合がかなりある。
 
 これからの不動産投資は、オーナーのいろいろな智恵と工夫が求められます。
 中古物件は特にですが、不労所得ではありません。結構労力が掛かります。で、その労力を管理会社に任せるとどんどん経費が増えていく。
 
 不動産投資は悪い物ではありませんが、何事もメリット・デメリットを考える必要があると思いますよ。

 

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投稿: JK | 2007/09/03 09:53

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