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2007年9月に作成された記事

2007/09/28

年齢別、給与の減り具合;民間給与実態調査から

国税庁の昨年平成18年の民間給与実態統計調査の結果が発表されました。

どこの新聞でも、「平均年収434万円、9年連続減! パートが増えているから」なんて書かれていると思います、たぶん。
ネットだと例えばここ、
  (読売ニュース)  http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20070927it11.htm


ほかで書かれていることを私が再度ここで書いてもオリジナリティがないのでもう少し違う点から見てみます。

全体の平均ではなく 年齢別・男女別を9年前と比較しました。


給与実態調査H18


男性は正社員が多いので給与は高く出ます。でも9年前と較べるとどの年齢でも下がっています。平均で38万円の減少。50歳代では80万円近く減っています。
9年前の先輩とは給料一月分くらい減っていると言うことですね。

で、注意点は、これは「給与所得」、給料で言うと額面給料とだいたい同じ。で、。。。。配偶者控除が縮小されたり、定率減税が無くなったり、介護保険料を払うことになったりと、可処分所得はもっと減っているわけです。

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過去の関連記事はこちら

   「インフレと貯蓄率、年齢別所得の変化」(2007/7/16)

   「平均の貯蓄額」(2007/7/9)

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ところで公務員、初めて人事院勧告でマイナスになったのが平成14年。
  H14   -2.03%
  H15   -1.07%
  H16   改定なし
  H17   ー0.36%
  H18   改定なし ・・・・トータル でマイナス 3.5%
    ※人事院HPより、「過去の人事院勧告の実施状況」
     http://www.jinji.go.jp/kankoku/zissijoukyou.htm

年収1000万と多めに見積もってマイナス34万円。
人事院勧告は民間給料との比較から決められるんですけど、公務員ってそんなに貰っているの? 
そんなことないよですね。 (50歳以上がめちゃめちゃ多くて給料平均が高いのかな?)

民間給料から決めるのに、民間と差が出てくるのかとても不思議なわけです。

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2007/09/26

住民税 安い所・高い所

住民税は基本的には一緒です。

《追記》2009.12 愛知県判断し市議会が日本で(近年では)初じめての住民税10%減税案を可決しました。とりあえず2010年度1年限り。また名古屋市でも審議中です)


最近、自分の自治体だけ負担が大きくなったと感じた貴方、それは誤解です。
日本中で上がっているんです。
定率減税が廃止されたから。
実は後半に書いてある、給付の方(乳児への支援とか介護への支援とか)で、もの凄く差があったりします。

住民税は、税源移譲で、税率一律10%。基本はこれです。
でも地域によって微妙に違うこともあります。

まず、住民税の計算の仕方

  収入ー控除(扶養控除や保険料控除)=所得

これに税金がかかります。
一般的な保険料控除で計算すると、


 ●年収500万のサラリーマンなら
  扶養なし  所得税16万、住民税26万 (合計42万)
  扶養3人  所得税 6万、住民税14万 (合計20万)
  
 ●年金300万なら
  配偶者なし 所得税 6万、住民税13万 (合計19万)
  配偶者扶養 所得税 4万、住民税 9万 (合計13万)
 
 
ここまではどこに住んでも同じです。

実は住民税には、均等割と所得割の2つがあるんです。
上の計算は所得割だけ、これに均等割がついてきます。

この均等割が微妙に都道府県によって違います。
基本は均等割4000円(市町村3000円+都道府県1000円)。

私の住んでいる京都ならこの 4000円、
   でも、実家の奈良なら 4500円。

500円の差額分は「森林環境税」という名前が付いています。いろんな都道府県でこの余分の税が付加されています。(どこも5年間限定?)

  ・高知県、和歌山県にも同様の森林環境税 500円
  ・岡山県ほか中国地方:森づくり県民税 500円
  ・神奈川県:水源環境を保全・再生するための個人県民税 300円
  ・北海道は洞爺湖サミットに向け(←環境が問題になるから)導入検討中。

横浜市がみどり税なる特別税 1000円程度を検討中(2008.12追記)

大体どこも財政難の地方では「水や森」をキーワードに増税してきています。
法人にかかる分もあったりします。

ちなみに、住民税は、市町村区民税と都道府県民税の総称です。

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まあ数百円、全体から見ればわずかなんですけどねぇ。。。。増税。
さて、私の場合、奈良と京都を往復している生活なのですが、
奈良だと均等割 4500円、京都だと4000円。

だから京都に住民票がある。でもね、京都市はゴミだすのに袋を買わなきゃいけません。
毎週20〜30円。年間にすると1000〜1500円。うーみゅ、損だよ。

でももっと差があるのは、給付の方。
子供の医療費タダ。なんてのはかなりの自治体がやっていますが、さらに子育て支援制度があったり、行政サービスがあったり、あるいは、高齢者に特化したサービスがあったりとか。。。。

実は住民税よりも大きく違うのが介護保険料。65歳以上の第1号被保険者で、私の住んでいる京都市と実家の自治体で較べると、

《介護保険料の違い》
     京都市      実家
   42,840円  38,700円・・・世帯全員が住民税非課税
   99,960円  77,400円・・・課税所得400万円の人

  ※自治体で、介護サービスそのものの内容が異なるからです。

仕事でよく「銀行は選ぶ時代ですよ。保険会社も選ぶ時代ですよ」なんて言っているのですが「住むところも選ぶ時代なのか?」な、とか思ってしまいます。

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2007/09/24

前頭葉を働かせる!

頭の柔らかくなる話題?  損得勘定と感情の話。

【質問】どっちが嬉しいですか?
 
選択権があなたにある時に、
 (a)あなたには5000円、隣の人には1万円 あげる。
 (b)あなたも隣の人も、0円
 
  どっち選ぶ?

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(b)を選ぶ人も結構いるそうです。自分が損するのは嫌!という感情。

ちょっと古い記事ですが、9/14付けの朝日新聞の記事「損得勘定と感情」からです。
合理的に考えると自分に得なのは(a)。
自分だけが得したい、他人と一緒ならいいや、という感情面が強いと(b)を選ぶ。

この質問をもじって、
 
どっちが嬉しい?

 (a)日経平均が2割上がっている中、貴方の株は1割しか上がらなかった。
 (b)日経平均が急落している中、貴方の株は全然下がらなかった
  
どっちが貴方にとって得になるでしょう?

得になるのは(a)なのですが、あまり気持ちが良くはないですね。

どうも脳の活動領域が違うらしいのですが、

           脳の領域         働き
  短期的利益は「島皮質・線条体の下部」・・・感情、運動
  長期的利益は「前頭葉」・・・・・・・思考・行動や感情の調節

 が働くということ。


 前頭葉の働きを活発化させないといけませんな。
 最初の質問で言うと、「ギャンブルと投資の違い」の一つの要因がここにはあるように感じます。
 
 自分だけが得する銘柄を探すより、みんなが得する銘柄を選んで自分も得する、こんな考え方で銘柄探しをしなければいけないな、と思ったのでした。だってみんなが欲しくなる株は値段上がるっしょ。(^_^)

株を買って上がった下がったと振り回されるのもよくありませんが、その会社の事をいろいろ調べて、
「この会社は、これくらい大きくなってもっと社会の役に立つようになるな」
「企業規模が大きくなって株価も上がるだろう」
「今は小さいけど10年後この会社がない生活は考えられなくなるよ。」

いろいろ想像してみて「夢」見ることも、脳を活性化させますよ、きっと。

上がる株は、相当悪いことして利益を上げている会社か、それとも、本当に時代にマッチした良い会社、そんな気がしてきました。
 
 

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2007/09/21

高齢者医療制度どうなる?

一国の首相が突然辞めてしまいました、問題山積みの日本、今後どうなるんだろうと少し不安です。

今後の政権はとりあえず置いておいて、医療制度改革。すでに法案は随分前に通っています。まだあまりニュースになっていませんが、隅々まで見ると時々書かれています。今後、ホットな話題になるであろう、高齢者医療制度のお話しです。

来年春から
 ★保険料天引き(65歳以上の国民健康保険)
 ★70歳〜75歳の1割負担がなくなり、2割負担。(一定以上所得者すでに3割負担)
 ★後期高齢者医療制度の創設(月6200円を年金から天引き)

 少子高齢化問題はますます増えるお年よりについて、財政的にどうするかという問題がつきまとうわけで、つまるところ、年金給付と健康保険という社会保険制度をどうするかということにいきつきます。(社会保険庁問題で年金に火が点きましたけど、健保も重要性で言えば同じ。)

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★保険料天引き

 65歳以上の国民健康保険の人、年金から介護保険とともに天引きされる予定になっています。 (制度自体は今までと同じ。保険料納付率の向上を期待)

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★70歳〜75歳の1割負担がなくなり、2割に!

過去、老人健康保険は1割負担、高所得者2割負担だったのが、昨年H18年より、現役並所得の人の負担として規模を拡大して2割→3割負担にかわっています。
そして、H20年からは、一般に人の負担が1割→2割に変わります。(70〜75歳)

  70〜75歳  1割・3割負担 →2割・3割負担
  75歳〜    1割・3割負担

  ※3割負担者は年収520万以上(夫婦世帯)、単身で383万以上)
  ※自治体によって救済策があるかも。
 

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★後期高齢者医療制度の創設

現在、お年寄りのほとんどは、国民健康保険に加入しているか、または、子供の扶養になっている方がほとんどですが、これを75歳以上専用の保険制度に国民全体を移動させます。
 来年春から75歳以上の人すべてについて、現在の保険制度から脱退して、後期高齢者医療制度に移行するという手はずになっています。

●75歳以上の年金から、保険料天引き;後期高齢者医療

 原則、年金から天引きで、その額は・・・・・

  ●厚生年金208万円(平均厚生年金の支給額)の年金受給者
   6200円/月
  ●子供(年収390万)と同居する年金79万の親
   3100円/月
  ●基礎年金だけの年金受給者
    900円/月

ただし2年間、激変緩和措置として半額に抑える予定。

そんでもってこの制度、定期的見直しにより、医療費が上がればどんどん保険料を上げるという制度。
丁度、年金が少子高齢化が進むほど受給額が減るような制度に変わったのと同じ。

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高齢者医療制度。これから春にかけて、それなりにテレビや新聞なんかのマスコミ火が点くんじゃないかと思ってます。(現在、福田自民党総裁候補は凍結・見直しを示唆しています。公明党も同調です。民主党は凍結を要求しています。凍結なら凍結でいいんですが、先の記事でも書きましたが今後高齢者が増えるにしたがって必要な財源をどうするのか、真剣に考える時だと思います。・・・失われた十年で経済成長せず法人税も増えなかった。これをどうするのか。もっと成長させるのか、個人増税を増やすのか、それとも給付を縮小していくのか、、、、問題山積みです)

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2007/09/19

教育訓練給付金の制度が変わる

会社員など雇用保険加入者は、いろいろなスクール授業料をキャッシュバックしてくれる制度があります。
私も数年前に英会話スクールやFPのスクールでお金を返して貰いました。

どこかに入って授業を受けようと思っているのなら今月中に申し込むのが得。   

  最大20万円のキャッシュバック → 最大10万円に 
 

この制度は、リストラが問題になった頃にもの凄く充実したのですが、徐々に縮小されています。そしてこの10月からさらに縮小されます。

現行制度は、雇用保険加入期間で金額が変わります。
  (1)加入5年以上       40%(最大20万)
  (2)加入3年以上5年未満  20%(最大10万円)
  
これが平成19年10月以降
  加入1年以上  20%(最大10万円)
  

加入要件が短くなったので就業して2年とかの人は、10月以降の方がいいですね。
(転職を繰り返している場合、その期間通算とかもあります)

こんな流れです。
  0.(教育スクールが該当講座の認定を受ける)
  1. 受講者が申し込む
  2. 1年間受講する(講座により短期間の場合もあり)
  3. 終了証明を教育スクールから受け取る
  4. ハローワークで申請する
  5. (指定口座に振り込まれる)

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求職者には公共職業訓練というタダでスクールに通わせてくれる制度もあります。
毎日出席の60日間とか、決められた講座だけなのですが、簿記とかCGとかいろんな講座があります。
競争率は結構高いようです(京都の場合、人気のあるコンピュータ初級講座なんかは競争率5倍〜10倍,20倍とか。人気のない講座でも2〜3倍)
それに、募集講座も期間・開講期間も限られています。ハローワークで確認できます。

ま、うまく受講できる人にとっては非常にお得な制度であるとは思いますよ。
自己スキルを高めて、それを就職に活かす、そういう制度です。
(そうそう、受講後どこに就職したかの質問票があったような気がします。)

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2007/09/17

100歳以上3万人;敬老の日

敬老の日です。
厚生労働省9/14発表からの数字。

100歳以上の人数

100歳以上の人数は、ついに 3万人突破して、  32295人

10年前は             8491人
20年前は             2271人
30年前は              691人

超高齢化社会です。
長寿はおめでたいことです。でも最近そうじゃない空気が漂ってきている気がしてなりません。
そろそろ、真面目に、社会保障の財源をどうするか考えないといけないんじゃないでしょうか?

●国家予算(一般歳出)から見れば、全体で80兆円の一般歳出。
  うち、社会保障費 21兆円。
  公共事業(現在7兆)、地方交付金(15兆)、(平成19年度予算:財務省)

●保険制度から見れば、医療・年金・生活保護・労災・福祉みんな入れて、
  社会保障給付費 85兆円。このうち、高齢者 43兆円 
       (平成16年度 社会保障統計年報)

そんでもって、いかに、一人一人が自分の幸せを実感する生活をするのか、していけるのか、何を捨てて何を求めていくのか。個人としても公としても真剣に考える時代がやってきていると思います。

例えば介護施設;
「いままでトイレに行けていたのに入院したとたん、おむつになって、立てなくなった」

よく聞く話です。それが本人の介護になっているのかどうか。。。。。
もちろん、階段の多い自宅より、施設ではるかに多くの安心を得ている人もいる。そうじゃない人もいる。
在宅介護でも施設介護でも、どちらが良いとか悪いとかありませんし、また、本人の身体状態でころころ変わっていく物です。それが果たして「本人主役の社会保障制度」になっているのかどうか

  「教育資金の準備は早いほど良い」これは簡単に言えます。

でも介護の問題は、
  「ぎりぎりまで現状で頑張る」
  「前もって準備する(引越とか)」

どちらがいいかは、人にもよりますし、第一、自分でも判断できないことが多いと思います。
ライフプランの提案では非常に悩むところであります。

これからは、「個の時代」、、、、3年程前の雑誌の見出しです。
素直に長寿が祝える生活にするにはどんなライフプランが提案できるか、悩みどころであります。
 
 

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2007/09/12

株式売買手数料 安い所・高い所

株を売ったり買ったりする手数料って会社によって様々です。
私、3カ所に証券口座があります、イートレード証券と大和証券と野村證券。
で、その比較。
(プラス、最近ジョインベスト証券が派手に宣伝しているので、きっと安かろうとここのデータをつけました)

日本株式を20万円・100万円売ったり買ったりした時の手数料の比較です。

   約定代金      20万の取引    100万の取引
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
  ジョインベスト証券    100円      750円
  イートレード証券     250円      800円
  大和証券(ネット)  1,050円    3,622円
  野村證券(ネット)  2,184円    4,987円
  大和証券(通常)   2,625円   12,075円
  野村證券(通常)   2,730円   11,634円

これ以外に、口座管理料が必要だったり必要でなかったりします。0〜3150円/年。

 ネット証券は人件費がかからないので格安にしてきていますし、それに追随する形で大手証券会社もネット口座として手数料設定してきています。

さらに、最近はいろいろなコースがあったりとかポイントがついて還元される制度があったりとか、残高に応じてサービスが変わったりとかいろいろなものが出てきています。

(イートレード証券に口座を作ろうと思っている方、
  お友達キャンペーン実施中なので連絡もらえると嬉しいdesu(^_^) )

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2007/09/10

世界の貧困;1ヶ月の生活費が1万円以下!

テレビ東京系(関西ではテレビ関西19ch)で8月末に放送された
  「100円玉に愛を込めて」  見ました。泣きました。

放映されたのは、ケニア・コロンビア・モルドバ。

  ●乳幼児死亡率17%の病気・栄養失調。透明な水を見たことがない子供達
  ●ゲリラに家族を殺され拉致され少年兵として育てられる現実。学校に行ってみんなと勉強したいと言う12歳の少年。
  ●食べるものが無く人身売買に巻き込まれたりする少女。

仕事柄、お金を全身で感じたい・感受性を高めたいと思っているので、「○○円」なんて言葉に反応してしまうんですよね。普段、民放はあまり見なくてもっぱら経済ニュースばかりが点いているうちのテレビですが、とても良い番組でありました。


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それ以来ずっと気になっていた事。今、貧困層と呼ばれる人がどれくらいいるのか?
ネットサーフィンしてみてもはっきりしません。一度調べたのですがどうもはっきりしません。

 「一日1ドル以下で暮らす人は世界の半分」 という記述もあれば
 「2ドル以下、20%」など。

でネットくるくるしてみて、少なく見積もっても一日2ドル以下で暮らす人は世界の15%程度はいる、これが私の結論。
世界には60〜70億人いるから、約10億人がこういう生活をしているらしい。

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随分前から、クリック募金というのをしています。
株式会社カカクコム提供で、1日に1回しかクリック出来ないのですが、企業が代わりに募金してくれるというものです。もうすぐ200円分になります。 ただいま198円。198回クリックしたと言うことですね。いくつかの団体が選べるのですが私はいつも「世界の子供の教育支援」を選んでいます。

    http://kakaku.com/donation/index.html

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グローバル企業と貧困国の関係。非常にデリケートな問題であります。
企業が儲けるから貧困も減る、そう言う面は確かにある、絶対ある。
一方で、搾取行為があったり公害があったりする面もある、絶対ある。
 
「金採掘」による貧困層への影響・環境への影響

     ・・・・・「資源としての金」と「資産としての金」。同じ金なのですが、
   金投資を考えた時に、いつもつい金採掘の光景が頭に浮かぶ(いや見たことはないのですけどね)。

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 お金と幸せは一致しない、それよりも夢!
 
ちょっと考え込んでしまいました。

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2007/09/07

またも円高、2番底か?

またまた急激な円高です。本日午後9時過ぎより動き始めました。

一気に1円50銭ほど動いています。113円台。
どこまで進むかなぁ。

日本は明日土曜日で休場。月曜以降どうなるか?

Yendoll20070907

今回のは、アメリカ雇用統計悪化で、個人消費が減速するという見方から

  「アメリカやっぱりダメじゃん」

という人が増えたから円高になっている、とニュースでは言ってます。

とりあえずこの前買ったETF-TOPIX、わずかな利食いで手放していますが、うーみゅどうなるか。
2番底でしょうか? そう思えるなら買い時ではあるのですが、もう一回、なんか来そうです。やっぱ、10月頃までは危ないことはしないで様子見かなぁ。


それよりTFPコンサル(4792)なんとかしてくれぇ~

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年金;貰い忘れの人が結構多い

自分の払う年金保険料がどれだけなのか分からない人も多いですが、それがどこに行くのか知らない人はもっと多いようです。大体、制度がわからない。
厚生年金と厚生年金基金の違い、なんて知っている人がどれだけいるのか?

年金保険料の行き先は大きく3つ。
(1)国(社会保険庁)  
(2)共済年金組合 
(3)企業年金基金(厚生年金基金)

9月6日の朝日新聞のトップニュースは、

年金基金の3割強=124万人が未払い、総額1544億円。

保険料が上の(1)(2)(3) それぞれに行きますので、それぞれに請求しなきゃいけません。
ま、実際には最後の年金がどれだったかで変わったりもするのですが、3カ所分もれなく貰っているかどうか、大切です。

年金支給

うちの親父(もう亡なりましたけど)の例で言いましょう。

  (1)若い頃、ちょっとだけ会社員でした。
  (2)それからずーっと公務員でした。定年後、 
  (3)企業年金基金のある会社に嘱託で働いていました。

上のすべてに該当します。
亡くなったので、母親は遺族厚生年金を受け取っています。
やっぱりすべてに該当します。

姉の例で言いましょう。

  (1)子供が出来るまで、年金基金のある会社に勤めていました
   (2)その後専業主婦。平成4年くらいから第3号被保険者(扶養)

やっぱり年取ったら社会保険事務所に自分の年金を請求するとともに、若い頃の年金基金分は自分で請求しなきゃいけません。これを忘れている人、結構いると思います。

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厚生年金を貰っているからと、厚生年金基金を忘れていたりとか、、、、、
自分の払った保険料が、国と基金の両方に行ってるなんて知らない人多いでしょう。

特に短期間勤めていたなんて時、その分の厚生年金を貰っていても、年金基金分をもらっていない
 なんて非常に多いと思われます。

基金のある会社に勤めていたことがあるかどうか、あなたも調べ直した方がよくありませんか?

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企業年金ってなんだ?

教科書的なことを書いてもどうかなぁ、なんて思いますが、きっと、

   「企業年金基金ってなんだ?」
   「なんでそんなものがあるんだ?厚生年金とは違うのか?」

なんてことを疑問に感じている人もいるでしょうからご説明します。
(なかなか実務的な部分が書けるFPはいないんじゃないかなぁ、なんて思いますので。なんでFPが年金に詳しいのか? 年間250万を20年間もらうと5000万なんて額になるからだよ〜)

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会社員の年金は、1階部分が基礎年金、2階部分が厚生年金、3階部分が「企業年金」。

「企業年金」にはいくつか種類があります。

     -厚生年金基金---大企業
     -適格年金  ---大・中企業
     -中退共・特退共--中・小企業

 企業はこの3階部分を作る義務はありませんが、作れば会社は、税法上の損金にでき、従業員は(拠出分があれば)これに所得税がかからないという特典があります。上の企業年金はいずれも、年金資金を国でもなくその企業でもないその外側で管理しているという特徴があります。倒産したりした場合の資産保護の観点です。

「厚生年金基金」は、独立に○○基金というものを設立しそこで年金運用・管理を行うというもので、単独で500人以上・グループ企業で800人以上などという条件をクリアしなければ設立ができません。(当然、○○基金を設立していなければ、いくら大企業でも、その会社の年金基金はなく、適格年金を選んでいる所もあります。)

大企業でないと○○基金が作れませんから、そのような場合、

「適格年金」を選びます。(従業員15人以上)。これは企業が独自に信託銀行や保険会社と契約して、年金試算の管理・運用を行ってもらうものです。(適格年金を選ぶ必要はないのですが、これを選ぶと損金にできます。過去、損金にできると言うことで流行ったという経緯があります。)なお適年は、将来(税法上の特典が)なくなることが決まっており、すでに新規契約はできません。他の年金制度(確定拠出年金など)に移行するように誘導されています。

この他に、中小企業向けに、中退共・特退共があります。

※3階部分は企業が独自に(大手なら労使交渉して)決めますので、退職金も退職年金も一度に受け取るか分割して貰うかの違いと考えて、退職金規定の中に企業年金をいれたりする場合もあります。
※企業年金の資金は別管理ではありますが、利率5.5%前後で運用することを前提に設計されていることが多く、現実どこも積立不足になっているというのが現状のようです。(当時は今のような低金利を想定していなかったので)

【厚生年金基金の企業側から見たメリット・デメリット】

デメリット
 ○掛け金・給付手続き、資金の管理、また、定期的な国への財政報告など
  事務作業量が膨大に増える。

メリット
 ○年金(3階部分)だけでも魅力的ですが、さらに遺族年金など独自の給付を
  設定でき、さらに魅力的な企業にできる。
 ○平均年齢の若い企業だと、給付が少ないので、他社より効率的に運用が可能。
  (逆に言うと団塊世代が多いところは大変)
 ○一定範囲内において、グループ企業内で資金の融通ができる。
 ○厚生省OBを迎えると厚生省との関係が良くなる(かもしれない)。

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昔はメリットが多かったのですが、だんだんとメリットが無くなり、「もう、や〜めた。解散!」という企業がもの凄くふえました。残った資産は従業員や受給者に分配。国からの委託部分は国に返す。「代行返上」というやつです。また、受け皿的団体である年金基金連合会なんてのもあります。

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2007/09/05

授業料が払えなくなった時のための保険

学費の保険です。学業継続費用保険。


 「離婚、リストラや倒産で解雇」された場合。
 「病気・ケガで死亡・重度後遺障害、災害により家が損壊」

扶養者が授業料を払えなくなった場合の保険です。
アリアンツ火災海上保険が今年の初めからこういう保険を出しています。
離婚・リストラが入っているのは目新しい。


まさに、リスクあるところに保険あり!ですね。


アリアンツのHPによると、高校入学から卒業まで

   一括払い8000円
   内容;授業料35万円、施設拡充費用15万円
   補償:扶養者の病気・ケガによる死亡・重度後遺障害

 
ということになってます。

アリアンツ火災海上保険株式会社
  http://www.allianz.co.jp/


※加入に当たっては、契約内容はもとより、当該保険会社の財務状態等まで(すなわち破綻したりしないかなど)含めて、各自でご判断の上、ご契約ください。当方は契約にあたりなんら責任を負えません・負いません。

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2007/09/03

不動産投資を考える

先日、不動産投資をやっている人とお話ししました。

今、不動産の価格(中古価格)は地域によると思いますが、都市部であれば利回りで決まります。
その物件がいくらで貸せてどれだけの収益になるか。
(実は自分の家を買う時にも周辺の賃貸相場の動向を見ると、自分の資産がこれから上がっていくのか急落していくのが推測できたりします。)

築10年のワンルーム 1000万。10年後に売るとして800万。
こんなマンションがあったとして、

賃貸収入(賃料ー経費)が年60万とすると、10年間の収益は600万。
  (※経費=火災保険・修繕費・管理費用・固定資産税)
  
1000万ー800万+600万=800万の収益です、年率に換算すると6%。定期預金の利率とは比べものになりません。

これだけみると、かなり良い利率。地価が上がって10年間の物件価値の下落が少ないとそれだけ利益も増える。

ただ想定以上の空室率になったり、事故物件(自殺・犯罪・病死)になったり、予想以上に地価が下落したり、地震などで物件価値が下落するというリスクがあります。
こういうリスクを抱えるのは、年6%と少々高利回りでも、私自身はあまり好きじゃありません。が将来インフレで地価が上がるのなら、こいつはかなりインフレに強い資産になります。

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実はもっとメリットのある人がいます。
一つめは、所得が多くて税金の高い人。サラリーマンオーナーとか。不動産所得が例えば-20万と赤字になっても、所得が相殺されて、税金が安くなる分があるので、まるまる20万損する訳じゃない。
(ま、損は損なのですけど)

二つめは、相続税のかかる人。不動産賃貸をすることで、少々赤字になろうが相続税が減ることで得する人がいる。3億とか4億とかそれ以上の資産のあるような人は、家一軒分くらいの相続税を安くできたりすることができるので借金して不動産投資をしておられます。

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一方で苦戦している人もいますね。バブル期に、老後の年金になると思ってローンを組んでマンション建てた人。今や築20年ほど。空室だらけで、賃料だけではローンが払えず貯蓄を取り崩している、このままではいずれ貯金もなくなりそう。なんていう大家さんも結構いらっしゃいます。

逆にそういう物件が売りに出た時が、ねらい目だったりするのかなぁなんても思ったりもするのですが、こういう物件は大抵、キッチン+和室の構造。今の需要に合わせると、リフォームして大きなフローリングLDKに変更なんてものが必要です。マンションのリフォームって、コンクリートの内側部分だけなんで戸建てに較べると結構安く綺麗にできたりします。50万とか、80万とか。もっと安く上げることもできます。

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少子高齢化なので平均的には土地価格がまだまだ下がると思います。
でも、地域によっては人口の増えているところもありますし、今後、都市計画で発展しそうな地域ならねらい目かなぁなんて思います。
それにもう一つ。目的物件と需要動向です。

学生が減っている地域で、学生向けの物件を手に入れても期待できません。ファミリー向けの地域に単身用を持ってもなかなか埋まらない。目先を変えて、老人向けターゲットとかどうでしょう?

実は、かなりの地域で世帯数は増えています。大家族から小家族へ。少子化だからと言って世帯数も減っているわけではないのです。
老人世帯の数は急増中。少子高齢化=世帯が減るという訳でもありません。

どんな需要をターゲットにするのか、とても重要です。

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 最初2ヶ月間は家賃タダ!気に入らなければ出ていっても良い。

 お試し期間付き賃貸ですね。こんな工夫で空室率を下げている物件も出てきているそうです。1棟買いマンションで、空き部屋がいくつか出ているようだとこんなうたい文句で集客する。
 実際には引っ越ししてしまうとお金も労力も必要なのでそのまま契約になる場合がかなりある。
 
 これからの不動産投資は、オーナーのいろいろな智恵と工夫が求められます。
 中古物件は特にですが、不労所得ではありません。結構労力が掛かります。で、その労力を管理会社に任せるとどんどん経費が増えていく。
 
 不動産投資は悪い物ではありませんが、何事もメリット・デメリットを考える必要があると思いますよ。

 

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2007/09/02

tak-tak-world:アクセス推移(お礼)

いつもご訪問有り難うございます。
まだまだ暑い中、もう9月に入ってしまいました。喜んでいる人、悲しい人、1年の1/3が終わってしまったと嘆く人いろいろかと思います。

さて、このブログの1年間ほどのアクセス数の推移でございます。

アクセス推移

アフィリエイトのスパム系やロボットや、一回に何度もアクセスされる方とか、あるいは、迷い込んでしまってやって来た方もあるんじゃないかとは思いますが、アクセス数順調に伸びてきております。(正しい数値を見たいので自分のパソコンからはカウントしないようフィルタ設定してあります。) 

芸能とかスポーツとかと違うこのようなブログで月2000アクセスなんて私にとっては驚異です。調べようがありませんが、

 独立系ファイナンシャルプランナーの中では

  京都市内だと1番2番いくんじゃないか?

なんて思ったりしています。嬉しい限りです。

今後ともよろしくお願い致します。m(_ _)m

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