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2007/04/02

公示地価と株価の関係は?

Graph6_1

今年の公示地価が3月22日、国土交通省より発表されました。
住宅地が全国平均で0.1%、商業地も2.3%上昇。全用途平均値で上昇したのは16年ぶり。


さて、これまでの地価変動率と日経平均株価を同じ時間軸で比較しました。
注意するのは、地価変動率は文字通り変化率=微係数ということですが、
このグラフを見ると、地価動向が平均株価より2〜3年早く現れることが多いように思います。

ということは、株価はこれから上昇する?

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私は神様でも占い師でもないので将来のことはわかりません。でも期待しています。

が、不安材料もあります。

●都市部と地方の格差が広がっている
●REITと私募ファンドが都市部の地価を引き上げ要因の一つになっている。

REITの規模は2兆円、私募ファンドを入れても数兆円の規模です。近年規模が増えているとは言っても不動産市場全体から見ればまだ少ない。でも、都内の優良物件はすでに買い集められたという話です。これらが地価を上昇した要因になっている。

 証券化不動産投資では、着実に投資物件を増やしていかなければ収益が上がらない構造です。5年後10年後まで成長していけるのかどうか。かなり厳しいんじゃないのかなと思ってます。少なくともここ2〜3年のような高収益は無理な気がする。
 じゃ、その後地価はどうなるの? 下落する可能性もかなり高い。と私は思う。
 
地方の影響も無視できません。まだまだ低迷しているところが多いです。20年前とは構造そのものが変わってきています。バブル期は日本全体が気が狂ったようになった経済状態でしたが、今は全体的にクール。高齢化が進む中で地方の活性化がなされなければ、株価も上昇しないだろう。

今後地価と株価どうなっていくか楽しみです。

※ところでグラフを作ってみて、丁度ピークで買った人は、まだ半値戻しになってないのだなぁと思ってしまいました。投資する人は慎重にね!

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