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2007年4月に作成された記事

2007/04/30

住宅ローンに疾病保障つけるべきか?

最近、住宅ローンに○大疾病保障をつけることが流行っています。
例えば三井住友銀行(※検索したら一番最初に出てきただけです)なら、

 ○3大疾病(ガン、脳卒中、急性心筋梗塞)、
 ○5大慢性疾患(高血圧、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎)

の保障付き。住宅ローン残高が0になるという保障。
保険料は金利にして0.3%分を上乗せするという方式です。

ただし、病気になればいつでも残高0になるかというとそうでもなくて、注意が必要です。
所定状態が60日以上とか、13ヶ月労働不可とか、いかなる業務にもまったく従事できない状態(就業不能状態)であるとか、いろいろ条件がついています。

私自身、この特約付きローンはなかなかニーズに合った商品だと思っています。というのは、住宅ローンと一緒にこの○大疾病保障をつけると、ローン残高に応じた保障になり、返済とともに保証も保険料も減っていくので無駄がないというメリットがあるからです。

ただ保険金の出る病気が限られているという点では、やや難があります。むしろ単純な所得保障、つまり、労働できない状態になれば保険金が毎月でる、みたいな保険を別途はいっておく方ががシンプルで良いんじゃないかななんて思います。私の知るところではこんな病気の方がいました。ほぼ慢性的な状態のヘルニアになった。神経疾患が慢性化した。こういうことで労働できなくなったとき、上の○大疾病では保険が出ません。
保険って安心を買うんですから中途半端な保険なら入らないという選択も出来るわけで、むしろ、保険には入らず、保険料の分を万が一のために貯金しておこう、そうすれば、余裕があれば繰上返済にも使えるし、教育資金にも使える、なんていう考え方も可能になってくるわけです。

他にもデメリットがあります。借り換え時です。
借り換えるとこの保障は一旦終わって、もし別の銀行で新たな加入をするとなると、加齢で病気したために特約がつけられないなんていう可能性もあります。

商品自体は決して悪いものとは思いませんが、ここは将来をじっくり見て、借り換え時の可能性や病気の可能性なんかも考えて、

将来にわたる 「自分の返済プラン」と「必要保障」

をよく考えることが必要だと思います。

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2007/04/29

ツバメが来ました

Tsubame

先週、今年初めてのツバメを発見しました。
郵便局に行く途中です。郵便局が東映太秦映画村(ボウケンジャーやゲキレンジャーで有名、、っておい!)の真ん前にあってそこに歩いていく途中に発見。

元野鳥の会のtak(会費を払ってただけ)としては思わずカメラを、と言いたいところですが、写真はフリー素材から。

近所の空き店舗の軒下に巣作り中。

毎日ウグイスの鳴き声も聞こえていて、近所の神社(かいこのやしろ;蚕の社;それなりに有名)に来ているのか、それとも、誰か飼っているのかわかりませんが、微妙にのどかな京都太秦(うずまさ)周辺です。

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2007/04/27

給料から支払う厚生年金の額は?

4月ももう終わりですが、4月と言えば新社会人の季節、ういういしい人、初々しいふりをしている人、初々しくはないけどスーツだけ新しい人、いろいろ見かけます。春は良い季節。

社会人になって会社にはいれば厚生年金を払います、が、意外と皆さんご存じない。

「自分がいくら厚生年金に支払っているか。」

給料から税金と共に勝手に引かれてますからね。しかも健康保険料も
あるのでわかりにくい。
どんな給料でどんな額か社会保険庁のHPに出ています。
月30万の給料の人で厚生年金約2万2千円。


   給料    厚生年金      
  20万円  14,642円 (労使折半後)
  30万円  21,963円 (労使折半後)
  40万円  30,016円 (労使折半後)
 
    ※これとは別にボーナスからも支払います。

ちなみに 国民年金は、収入に関係なく 14,100円

=====================

最大の良いところは、労使折半というところ。
会社も同じだけ払っています。
厚生年金未加入事業所というのは、会社分を節約したいから
起こる現象です。あと、パートとかで週の労働時間を制限して
加入しないでもいいようにするとかね。

厚生年金の方から見ると、給料30万で「2万2千円×2で4万4千円」。単純に40年間を掛けると実に2112万円。老後15年間年金を受け取るとすると

  2112万円÷15年≒141

年間141万円の年金として15年以上生きると元が取れるわけですな。
労使折半だから、この半分で良い。

ま、現行制度ならこういう感じです。
(※ボーナスを入れると3割くらい変わります)

======================
厚生年金は労使折半なので非常にお得。ただ、、、、
問題は、これくらいの額では生活できませんね、ってこと。
じゃあどうするの? 

それは自分で考えよう。自分年金提唱中。


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2007/04/25

相続税が払えない人

Souzokuzeih17

相続税を払わないとどうなるか、こういう検索でこのブログに来る方が定期的にあります。こういう財産のある人が私のクライアントに10人も20人もいれば私の商売も順風満帆なんですが、そうは問屋が卸さない。

さて、H17年の国税庁統計から相続税のものをグラフにしました。

財産を貰って相続税を払うことになった「3分の2の人が2億円以下」の財産
であります。

ちょっとした会社を持っているとか、自営業でそれなりに商売がうまくいっている人が亡くなった場合に、2億円以下の財産を相続する、これが圧倒的です。でもって財産のかなりの部分が土地建物という不動産であったりします。だから財産がある=現金があるとは限らない、つーか、相続税を払うお金をどうしようか、という方が結構いる。だから、私のこのブログへの検索も定期的にあるというわけですね。
 
会社を1000万円の資本金で法人化。最初の価格は1000万でも、亡くなった時の評価額は商売がうまくいっているとかなりの額になる。大抵は会社の持っている土地とか建物とか駐車場。会社の簿価だと昔の安い価格だけど、財産評価になったとたんに現在価格で評価されちゃう。そしてその持ち株(持ち分)のほとんどが亡くなった人であると、それがそのまま相続財産となってそのままやってくる。
 
でもって多額の相続税がかかってきて、その現金をどうしようか、なんてことになるわけです。


「何かを担保にお金借りておられますね。たいていは。」
   延納の申し出が認められた利子税や延滞税の税率(利率)より、借りた方の金利が低ければ。なんだったら私までご相談ください。ただし、税理士ではないので(税理士法上)税務まではできません。税理士さん・顧客さまとの共同作業になります。

優秀な税理士さんだと、こういう万が一に備えた対処も事前にしてくれていると思うんですが、税理士さんって税務署から睨まれることを一番嫌うので、法律や通達どおりに滞りなく事務処理することだけを仕事にしている人も多くて、必ずしもお客さんの将来を思ってくれているとは限りません。それにこんな話をすると「何を縁起の悪い」と拒否する社長さんとかもいらっしゃいますしね。
 事前対処としては現金、死亡保険金、すぐに売れる土地を持っておく、高度な対処になると、事前に相続する人へ持ち分を贈与しておく・それも贈与額が下がるように3年くらい計画を立てて贈与税があまりかからないように贈与しておく、なんてあるのですが、ま、ここに来る方はそんな対処が間に合わなかった人ですねきっと。(今からでも間に合う物もあるとは思いますが、効果は少ないですね。)

株を相続人に公平に分けて、そうしたら嫁いでいった娘も相続税を払うことになってさぁ大変。なんてことになったりとか、それを他人に譲ったがために、悪い人たちに株券が移って、株主総会でいちゃもんつけられてついには会社をつぶされちゃった、みたいな話もあるみたいです。



話を戻します。相続税が払えない時、「物納」という選択肢もあります。
昨年手続きが簡素化明確化されました。

相続税の申告は10ヶ月以内(税務署)。
(それと相続税ではありませんが、確定申告が必要な方が亡くなった時、つまり自営業のご主人が亡くなった時は4ヶ月以内に、「準確定申告」というものとしなければいけません。)

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しかしここで重要なのは、目の前の相続税も大切ですが、その後どう切り盛りしていくのか、ということだと思います。相続した人がオーナーになるにしても、ずーっとオーナーで居続けるにはきちんと経営に参加しないといけませんしそれができないなら、事業を譲る、後継者に託す、徐々に縮小していく、いろいろなプランをじっくり考えないと、将来、折角の今ある財産がゼロになる、あるいは、負債ばっかりになってしまうとも限りません。ここからがファイナンシャルプランナーの出番です。(まずは2次相続・3次相続の可能性あたりからチェックしますね)

相続税の計算方法(抜粋)はこちらにあります。
http://tak-tak-world.txt-nifty.com/log/2007/03/post_c730.html
 
 

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2007/04/23

ご近所マンションの勧誘電話

「もしもし、マンション販売の○○です」
    ・
    ・
    ・
「モデルルームに来てみませんか?」

こんな電話が掛かってきた。ま、無難にお断りしたんですが、
これ自体は特に変哲のない電話、ですよね、

『この電話番号どうやって知ったの?』
「864ー9千番台を順番にかけさせて頂いてます。」

おいおい、お前相手の名前も分からずに掛けてるのかよっ!!

この手法は初めてです。確かに局番で地域は限定できるわな。
そういや、普通マンション勧誘電話は、もの凄い遠い所のマンションを買いませんか?なんて掛かってきて、ご近所の場合はセールスマンの訪問が普通だよなぁ、なんて電話を切ってから思っていたのでした。

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マンション販売は、普通(かどうかは知らないけど)
4期くらいに分けて、販売します。
営業員の負荷を分散させる意味もありますが、

(1)まず、予告広告:これで注意を惹く。
   厚手の紙で豪華に見せる

(2)いよいよ販売開始の広告
   実は、どれくらいの枚数をどの範囲で撒き散らすか綿密な計画が
   あります。モデルルームの来店数が鈍いようだと、範囲を広げて
   折り込み広告を入れる。
   こんなことを反応を見ながら行います。

(3)同時に、バイトを雇ったりして、絨毯爆撃のごとくご近所訪問です。
   マンション購入の8割以上が、近隣地域からの転居であるという
   法則から、まずは、ご近所さんへのセールス。

こういうのを4期くらいに分けるわけですね。

さて、昨日の電話のマンションはもう3〜4期目のハズ。
で、今ごろ、この手の電話を掛けている所を見ると、売れ残りが出てきて
かなり苦しいんじゃないのかなんて、思うわけですね。

マンションなんて、売れ残ったら価値もイメージも評価ダウンで販売会社にとって良いことは全然無い。こう言う時に、偶然にも買い手が見つかろうものなら、もう必死。特に本人が買う気なのにローン審査が通らないときなんて、あちこちの金融機関に連絡してなんとかローン審査を通そうとする。「奥さん連帯保証・親御さんも連帯保証、子供さんももう働いている?じゃその人も連帯保証に出来ませんか」

逆にこう言う時に、いわゆる、値引き交渉なんか持ち込むと客が強いですね。
とは言っても、価格を下げることには難色を示すのが一般的です。もし、他の客にばれると信用はもとより、入居人同士で壁が出来て、将来の他の物件販売に支障がでるから。
だから、オプションとか引っ越し代とか目に見えないところで有利に持って行って、目に見える価格交渉に拘ってはいけません。

つってもね、目に見えないところがあるのが住宅購入ですからとても慎重にね。

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実はこのマンション、販売激戦区でして、モデルルームの道を隔てたすぐ前に別の大型マンション建設中。一見すると、そのマンションのモデルルーム?なんて思うわけで、営業用自転車が大量にあるところを見ると、おそらく、お客さんはその自転車に乗って、建設中の別のマンションを横に見ながらその奥のマンションに向かうんだぁ、なんて容易に想像できるわけで、立地条件からして最初から苦戦。しかも価格帯も似たり寄ったり。

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慎重にねとは言うものの、ホントに欲しい物件だったら、変な交渉をせずに即契約も悪くはありません。私なんか、最上階の角部屋なんて欲しい場所の一つですが、こういうマンション内で欲しい場所があって、かつ、そのマンションも気に入っているってのなら、「次にこういう物件には巡り会えない」と思うことも必要だと思います。

だからね、「1〜2割高かったとしても、ここ(この部屋)だったら買っても良い」、と思える物件なら、悪くないと思いますよ。
あとは、返済できるかどうか。
買える買えないかぎりぎり、ではダメ。

  ●返済計画を考えて、物件価格の上限を決めておく
  ●ご近所相場を1年くらい観察して、相場観を見ておく。
  
 自分の持っている価格の2割増し、2割引の物件を見て違いを肌で感じておく。どんなところで安いのか高いのか、いくつか見ればだんだんわかってきます。
 だいたい、ある程度要望の絞り込みが出来れば、毎週物件見学で時間がつぶれるってほど物件がありませんしね。
 
 
 こういうことして物件を買えば、失敗しない買い物が出来るんじゃないかなぁなんて思います。あえて、FPに相談しなくても。こういう人だとFPがしゃしゃり出て行けるのは、返済計画と「万が一のリスク管理」と、「教育費等のマネープラン」、という「物件以外の部分」になっちゃいます。
 

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2007/04/22

部屋に絵を飾りたい

「芸術は腹の足しにはならず、されど、これを失へば獣(けもの)となる」
絵でも音楽でも写真でも工芸でも、美を感じることが出来るのは人間の特権。

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随分前から、壁が殺風景だから絵を飾りたいなぁなんて思っているのですが、マンションのコンクリート壁だと、穴開けてアンカーボルトを埋め込んだりしなきゃいけないと思うと、まだまだ先でいいか、なんて思ってとりあえず購入予定はないのですが、ときどき、ふと、街を歩いていて良さげな絵がないかと、目にした絵をしげしげとみることがあります。

だいたい、美術館に行くのは嫌いじゃないけど、絵画自体にそれほど興味があるわけでもなく、まずは、自分の欲しい絵はどんなものだろう、自分に合うのはどれだ、なんていうイメージ作りから始めています。

そんな中、気になる画家が鈴木英人。http://www.eizin.net/index.html
昔、カレンダーを見てこれを1年飾ってから、3年経った今でも思い出す。
ということは、とても気になる画家であるということで、先日大阪の百貨店で、原画展があるというので見に行きました。
(しかもタダ。つーか商談会でしたが。でも営業マンが親切で買う気がないのに、昔の作品の背景とか絵の作り方の説明とか、なんかを説明してくれたりして良かったです)

イラストレータの部類なんだけど、独特の技法で他にはない良さがあるんですよね。

原画はサイズ30号くらいかな、これで200万円代、版画でも40万円代。
原画は絶対無理だけど、版画なら数年後には予算化できるかな、なんて思いつつ、部屋に飾った時のイメージを考えておりました。

で、結局、売れ残りの今年のカレンダーを半額特価の1050円(税込み)でご購入。

好きな絵を部屋に飾って、眺めて楽しむ、そんな生活がしたいなぁ。
予算化計画をスタートしようかな。
実はこういうイメージを膨らませている間が結構好きだったりするtakでした。


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2007/04/20

ホテル投資、利回り8.4%

雑誌などでもときどき見かける、「HOPEアルファ」。
不動産投資のひとつでホテルの出資証券が事業主体で
過去の実績は5年満期で8.4%の利回りらしい。一口50万から。
ただ、ホテルといってもラブホテル。

優先出資匿名組合という、過去破綻した平成電電と同様の手法。
ホームページを見る限り、怪しいところはなさそうなのだけど、いかんせん、開示情報が限られているので、何とも言えません。(雑誌にはブレークするかもなんて書かれていますが・・・)

個人的にはラブホテル自体の需要は有るだろうし条件さえ合えば十分ペイしていける事業ではあると思う。ただ、、、、
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takもだんだん大人になってきて、利回りだけでなく投資対象がどんな社会的作用をもたらすか、ということを考えるようになってきました。
ラブホテルが対象じゃなく、優良医療施設なんかだったら利回りが低くてもそちらを選ぶ、みたいな感じ。

自分の欲しいインフラかどうか。
ラブホテル、そういうものを必要とする人もいるんだろうななんて思うし、○○ウォーカーなんかでは特集を組んだりしてますが、あまり、家の横にラブホテルは欲しくないなぁと思うわけで。

とは言え、病院だって、騒がしくなるからと病院建設反対運動なんてのもあったりして、人それぞれの価値観は異なるらしい。私なんか家の横に良い病院ができたらラッキーなんて思うんだけどね。


<投資判断は自己責任にてお願いします。>

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2007/04/18

お金はあってももめる元

一人暮らしのお年寄りのお話。

痴呆の初期段階は、回りから見ていてもすぐに気が付きません。
「さっき言ったところなのに。ひょっとして痴呆?」
こんな感じ。そして、なぜか

「お金がなくなった、財布がなくなった」

というのをよく聞きます。でしばらくして、

「いきなりひょこっと出てきた」
みたいな会話になったりします。

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多少のお金を持った人が、痴呆気味になると、困ったことがよくあります。
これは、架空のお話しです。

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Aさんは配偶者の財産を相続して、それなりに預貯金をもった一人暮らしをしておられる。で、子供も2人いるけど、兄弟も健在で、、、、、、、老人の一人暮らしだからと、みんなAさんの家に様子を見に来る。
そして、Aさんは、

 「なんかあった時は、貯金の半分をあんたにやるから」

こんなことをみんなに言うもんだから、時が経つに連れてだんだん話がややこしくなる。前はこう言っていた、その前はこう言っていた。

痴呆もだいぶ進み、体力的にも誰かと同居することになりました。
一人暮らしの間は、みんな適当にお小遣い程度は貰っていたり、お買い物ついでに、

「あんたの分もついでに買ってきても良いよ」なんて言ってたし、それに、
「貯金の半分は私のもの」

なんてみんなが思ってるから、いきなり同居する人がでてきて、その人が財産管理をするとなると、他の人がだまっていません。


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こんな時どうしましょうかね。
みんなで話し合って済むのならそれでいいんだけど、ま、こじれるだろうから、

「成年後見人」を誰にするか、そして、その人が財産を管理する、

なんて言う話し合いに持っていきますね。

持ってる財産の一覧とか報告とかを裁判所にしていくことになるので、私的流用にも一定の歯止めになるし、だいたい、裁判所に書類を出さなきゃ行けなくなるという時点で、引っ込む親戚が多いと思います。
多少手続きや司法書士・弁護士等へのお金がかかりますが、これが無難じゃないかなぁ。


ただ、悪意をもってすれば、どうにでもなっちゃうのが後見人制度の不備なところ。


財産管理の後見人(成年後見人)なら、司法書士でもファイナンシャルプランナーでも近所の面倒見の良い人でもなれますし、そういう商売をしている団体(信託銀行など)があります。でも普通は、血の濃い人が後見人になります。できればそう言う話は身内の中でおさめておいて欲しいなぁ、と思います。
ま、第三者の方がうまくいくときも多いみたいですけど。第三者に委託する場合は通常、管理期間中の報酬(管理料)がかかります。

「お金の健康」と「心の健康」のバランス;

お金が有る・お金が無いということ、金の切れ目が縁の切れ目、お金の醜い争い、こういうものより、『最後まで人間らしく生きるにはどうすればよいか。いかに満足に生活するか』という部分の方が大切だと感じます。

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2007/04/16

保険は安心を買うもの

またまた生保の不払いのニュースが出てきていました。
まだ中間集計のようなのでこの話題は別に取りあげることにして、そもそも保険って何だ、ってことを消費者側から書きたいと思います。


どうも観点がずれている人が多いように思います。
題名に書きましたが、「保険ってのは安心を買う」んです。
決して、「同じ補償で安い方がいい」、なんていうものじゃない。

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万が一の時にどうなるか、多額の出費や多額の賠償金、本人や遺族の生活保障、こういったものにどう備えるか。備えが出来ない人は大人じゃないし、ましてや、保険金で裕福な生活になっちゃったていうのもおかしい。

そもそも最近の人は、「その時になんなきゃわからない」なんていう責任感の欠如の人種も増えてきているようですが、ほとんど大多数の「責任ある大人」なら保険に入ります。

必要な補償を必要なだけ入る。安心できるところで入る。それが先にあって、じゃどこの保険会社を選ぼうか、保険料はどう違うのか、自分にあう保険はどこだっていうことを比較しなきゃいけない。

で、大抵の人は遺族年金の額とか会社から出る弔慰金の額とかわからないから多めに入ってしまうことが多い。保険って全体から見れば保険会社が儲かる(よく言えば、適正な収益を上げる)ようになっている。そうしないと保険会社が破綻しますから。これ会社存続の基本。

とはいっても、保険会社が信用できないからと全然入らずに済む人はまずいません。「家一軒焼けてしまっても、他にも住む家あるから別に良いよ」、とか、「賠償責任1億円くらい貯金から出せるよ」、なんて人はまずいない。だから保険には入らないわけにはいかない。

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多めに入っていて保険屋の儲けに貢献している、それは無駄じゃない?と言うことはいつでも出来るけれど、これも見方を変えて『安心』を一杯買ってるんです、と考えられるなら決して悪くはない。意識して安心を買う人はそれでもいい。無意識に「こんなもん?」と言う人が一番危険。

「同じ補償でこっちが安い」、、、、破綻していった保険会社もあります。

安心を買う。基本です。
保険は、万が一の安心を買う。少々保険会社に手数料を払っても安心を買う、この意識が大切。その後に、資産運用としての保険、例えば、養老保険とか終身保険の10年目解約とか、を考えるものです。


ちなみにtakは、最近、生命保険なら、同じ保険を複数に分けて入りなさいと言ってます。
3000万の補償が必要だったら、1000万ずつ3社に分ける。少々保険料が高くなってもその方が「安心」だから。
損保はまだそこまで言ってないのですが、どうしようか真剣に迷ってます。

(例えば、自動車保険で同じ保険会社の車両同士の事故の時、
  300万の被害 と 100万の被害で 責任割合 8:2か7:3か
  こんな時に、額の大きい方が責任割合を減らすような内部圧力が
  起こらないのかどうか、心配しています。
  同じ保険会社ならうまく丸めこまれそうなので。。。。
  これを避けようとすると2社に入るか、自分で弁護士を立てるしかない。
   ※弁護士費用特約は自分の過失がないときにしか適用できません)

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2007/04/15

高齢者医療の負担増(まとめ)

★★★★★★★★★★★★★★★
平成18年10月〜(すでに実施)
★★★★★★★★★★★★★★★

○現役並み所得を有する70歳以上の窓口負担
                     2割→3割

 ※単身世帯年収383万、夫婦世帯520万

★★★★★★★★★★★★★★★
     平成20年4月から
★★★★★★★★★★★★★★★

○一般区分の70歳以上の負担金      1割→2割

  ※非課税や低所得ではない人


○高齢者医療制度の創設(75歳以上)

  試算例             負担額
    夫(厚生年金208万円)6200円/月=74400円
    妻(基礎年金 79万円) 900円/月=10800円
                        −−−−−−
                     夫婦で85200円
 ※2年くらいの緩和措置ができる予定。

-------

老夫婦世帯なら、健康保険料が数十万(40万とか)かかっている人が多いので、
ザクッと
  50万×死ぬまでの年数分 ===500万〜800万

が健康保険関係だけで必要です。

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2007/04/13

年金の記録もれ

年金の記録もれのニュースです。

【ニュース その1】

加入者が   「保険料をもっと支払ったはず」
として記録の訂正を申し立てた人数が、過去6か月余りで1万7204人。
うち、86人は領収書などで確認が取れたため訂正。1962年から89年の記録とのこと。
 
    <読売新聞ニュースより 2007.4.4>

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【ニュース その2】

6年間(01年4月から07年2月)で、 22万8474人の支給額の変更があった。
    <朝日新聞より 2007.4.4>

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 この6年間で23万人というのがどういう数字なのかはっきり分かりませんが、 ほとんどが年金額が少なかった人らしいです。厚生年金の受給権者は1200万人、年金全体ではその2倍あるので、少なくとも1〜2%の人に疑いがあるということになります。

 気づいていない人など含めると割合はもっと増えると思います。絶対社会問題になるよ、これ。

 今年は、35歳の人に限って年金記録が配布されます。(年金受給には25年要件があるため最終リミットが35歳ということらしい)。来年は35歳に限らず、もっと広範囲に年金記録が配布される予定です。(最終的にはみんなに配布予定となっています)
 これで訂正者続出になると思われますが、問題は、領収書がない・給与明細がないとか、会社の記録が(倒産したとかで)見つからないという場合。どんな対応になるのでしょう。

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2007/04/11

家計資産は預金が半分、投信と外貨も大人気

先月、日銀が発表した資金循環統計(2006年末)によれば、
家計の金融資産全体は1495兆円(前年同期比2.7%増)。

この内訳を見ると52%が現預金である。
 
 
             前回からの変化
  現預金   779兆    −0.5%
 投資信託    66兆   +29.5%
債券(国債)   32兆   +20.3%
株式・出資金  183兆    −4.1%

これ以外に 保険・年金(399兆)がある。



注目すべきは、投資信託と債券(国債)の伸びが著しいということ。
まだまだ割合としては少ないと思うのだが、急速に増えてきている。

また、日経の3月31日のニュースによれば、
個人の外貨資産(投信や預金、債券)は約40兆円ということである。

今は低金利の国債も金利が上昇すれば、外貨建て資産で為替リスクを持つよりも、円建てにしておこうと、一気に需要が高まると思う。
国も金利を上げて国債を売りやすくしたいんじゃないだろうか?

問題は、日銀が国債をいつまで買い続けられるかというところ。
   国が国債を発行→銀行が国債を引き受ける→日銀が国債を担保に銀行に現金を貸す。
こんな循環があるのですが、無限にこれを続けるわけはできないし、もし、日銀がイチ抜けたぁ〜と、国債から手を引いて、銀行が(日銀がこれを担保にお金を貸してくれないというなら)国債を引き受けなくなったら、国の発行する国債の行き場がなくなる。。。。。。国債価格は需要が減って下落、利回りは上がる。一気にインフレ。

ま、一気にということはないでしょうが徐々にインフレリスク、国債リスクもでてくるのかなぁ、と同時に、国債の利回りも期待できるようになるのではと思っています。(リスクが高い時ほど利回りが良いという原則です。ここ3年で1〜3%程度の上昇するんじゃないかな。)

金利を上げると国や地方の借金返済も苦しくなるわけなんだけど、一方で、 預貯金等の利子には20%の税金(所得税15%地方税5%)がかかることも忘れてはいけない。
800兆の預金に仮に1%の利子だと8兆円、これの20%である 1兆6000億が国と地方に入る 計算になる。
 
 

それから、インフレになっても年金はそれほど増えないという原則から、インフレになった方が国の支出は楽になるという側面もあります。

※ 現状は、やっぱり、国や地方の借金返済を見ると金利が低い方がいいですよ。ただ借金の面だけじゃないということを言いたいだけです。

 自民党は、今は低金利で企業業績を上げて法人税収を上げて国の財政を潤わせたいというシナリオです。これすれば、消費税を上げなくてもよくなるはず。ただ法人税収だけが上がると経団連とかが黙っていないから法人税をちょっとさげなきゃいけないか、ってな議論をしているみたい。
 ただねぇ、法人税儲かってるんだったら払っちゃってよ、って言いたいなぁ。今描いているシナリオは、赤字国債の新規発行だけで、まだ元本の借金返済分までじゃないですから。

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2007/04/09

ローンが払えない時の裏技

金利が上がっています。
ここ数年で家を建てた人の半分以上の人は、
住宅ローンを
Loan

 ○変動金利か、
 ○3年短期固定金利

で組まれていると思います。
金利が上がって返済額が3割増し、なんて人は多そうです。

ローンが払えないとどうなるか、図にまとめました。(クリックで拡大)

私の所への相談は、破産とか債務整理とかこうなる前の段階の人が多いです。
住宅ローン相談・家計相談 はじめました
===========================

払えないんですから自己破産ですと言いたいところですが、すぐにそうなるわけではありません。

1.まず滞納すると銀行は保証会社に借金肩代わりを求めます。
  代位弁済といいます。

2.保証会社に債務が移ります。

3.保証会社はなんとか現金化しようとします。
  一般には競売の申し立てを裁判所にするのですが、
  競売でうまく高値で落札されるとは限りません。

4.そこで、競売前に任意売却という別の買い手を探します。
  前提は、競売価格より高値で買ってくれる人。
  競売にするか任意売却をするかは物件によりますし、
  任意売却しようとしたけど買い手が見つからなくて競売、ということもあります。

5.家を売っても借金が残る時は残りの分を返す相談をすることになります。
  が、売れた価格しだいによっては、保証会社がまけてくれることもある。
  価格と状況次第。というのは借金が残っていても破産してしまえばチャラになるからです。保証会社は回収できなくなる。だから破産されるくらいだったら借金をまけて少しでも回収できた方がいいなぁなんて考えるのです。
  
 
さて、裏技です。
ずばり任意売却。

例えば、親が病気とかしてローンを払えなくなった。子供は会社員で持ち家なし。
こういう時に子供に「任意売却」するのです。
(逆もあります。子供の家を親や兄弟に「任意売却」)

今までどおりの生活をしながら、借金を半分にする方法。
   ※いつもうまくいくとはかぎりません。

【例】
  自己破産寸前 3000万のローン
    家の価値2400万。競売予想価格1200万。
  保証会社は1500万で売れたらよしとしよう、なんて思ってくれたら、

  兄弟とか親とか子が「任意売却」で家を買う。
  借金の残りが1500万あるけど、破産すればチャラになるし、保証会社が500万で手を打とう、なんて交渉する余地もある。
  
買った方にとっては格安で家が手に入る。
元の住人は、兄弟とかに借金を返すんだけど、当初よりもずっと返済額が減る。

この手の話は、税金がちょっと絡むことがあります。子から親への贈与だとか、住宅ローン控除が使えないとか、、、、、でも借金がどかっと減るわけですからいたしかたないでしょう。
「家を失わずに済む」し、今まで通りの生活もできる。借金も減る。
 ただ、信用はなくなります。今後しばらく融資は受けられなくなります。
実際には、先に自己破産、その後、抵当権者である保証会社から安く買う、なんて場合もあります。
 
でも自己破産もせず、生活も楽になる、返済先が銀行から兄弟に変わっただけ、なんてことも結構あるようです。

唯一の問題は、親・子・兄弟、あるいは親戚・知人で買ってくれる人がいるかどうか。

まあこういう事態に陥りそうだったら早めに専門家(不動産の債務整理に強い弁護士がベスト)に相談することをお勧めします。お金掛かりますけど、借金をどかっと減らす相談ですから割りきってくださいませ。

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住宅ローン相談・家計相談 はじめました

私の所への相談は、破産とか債務整理とかこうなる前の段階の人が多いです。

 「なんとなく苦しい。」

こういう人は、たいていなんとか出来ます。私が毎月やっている「家計向上セミナー」にはこういう方が対象で税金とか保険とかまで範囲を広げてセミナーしています。




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2007/04/06

内縁の妻は現金を貰っとけ!

実家が昔、四柱推命という易者をやっていたせいで、うちの家では「内縁の妻」なんて言う単語が時々会話に出てきます。家庭内離婚状態、旦那には愛人がいるみたい、なんて相談事がときおり来ていたりします。 内縁の妻は、法的に非常に弱い。 まず、相続においてはまったく無力。唯一、旦那の保険金の受取人になっておくくらいなのであるが、死亡診断書が取れなかったりして、本妻がそれと引き替えに半分寄こせ、みたいな話は、あったりします。 さて、離婚時の年金分割がスタートしました。 実は旦那が亡くなった時、遺族年金はこれまで事実婚、すなわち、同居状態が判明すれば内縁の妻に遺族年金が支給されていました。しかし、年金分割。もし、本妻が分割を請求すると、その後、内縁の妻には遺族年金が出ない。 この場合、内縁の妻の老後は不幸です。 いろいろ事情はあるのでしょうが、ま、法的に正しい状態に出来なかった責任は旦那と本人それぞれにもあるということで、、、、、、自分で働いて厚生年金もある内縁の妻もいるでしょうが、一般的には女性の方が長生きしますので、とりあえず、生きている間に現金をもらっておくしかないと思います。    

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2007/04/04

共済金(保険金)は誰が受け取る?

亡くなった兄弟の葬儀代を保険金(共済金)で埋め合わせしたいというご相談。
府民共済の事務所に出向いて聞いてきました。

今回あったのは、亡くなった方の死亡保険金は誰が請求すればいいのかという案件で、最初保険金と聞いたので、法定相続人なら子、とお答えしていたのですが、実は共済金だったので若干異なり、不明点が出てきたと言うわけです。

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通常、生命保険の場合、受取人は○○と指定されているか、「法定相続人」となっています。
が、共済金の場合は異なります。同居人が優先です。


【死亡共済金の受取順位】
死亡共済金の受取人は、ご加入者の死亡当時における次の(1)〜(11)の順序で、上位の方となります。


(1)ご加入者の配偶者


ご加入者と同一世帯に属するご加入者の
(2)子 (3)孫 (4)父母 (5)祖父母 (6)兄弟姉妹


その他の、ご加入者の
(7)子 (8)孫 (9)父母 (10)祖父母 (11)兄弟姉妹


つまり、子供が何人かいた場合など、同居している人が優先されます。

Kyousaikin_1

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今回の案件は、

 ○随分前に分かれた奥さんと子供、
 ○病気療養のために引き取った長女
 ○成年後見人の次女(葬儀も行った)

が関係しています。(図を参照)

そして、次女は葬儀代とこの共済金を相殺したいと考えています。

結論を言うと、今回の場合、長女が保険請求を行うことになります。
「離婚した妻」「成年後見人の次女」は無関係。
財産管理しており証書も持っていて、葬儀を行った「次女」は、この共済金(保険金)の請求には関われません。

ただし、長女が請求したとして、同居がなされていたかどうか、単なる名義貸しのような状態ではなかったか、等の調査が入り、その上で共済金が支払われます。もし、同居の実態がないと判断されれば、次の順位者は、「子」になり、子が請求すると言うことになります。
(今回亡くなった方は死亡時には介護施設に移られており、実際に長女が同居関係にあったかどうかというのがポイントとなります。また、次女が「同居同然であった」と主張して共済金を請求しても、「同居同然」がどこまで認められるかというと、住民票も別・税務上の扶養にもなっていない・健保上も扶養になっていない、となれば、かなり厳しいでしょう。)

もっとも、関係者内で話し合いがつくのであれば、「子」が請求すれば、同居人はいなかったとして実態の調査は必要なく、書類(証書・死亡診断書・戸籍謄本など)のみで共済金が支払われるので時間的にはスムーズに共済金が支払われます。

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今回、次女が葬儀代を立て替えているのですが、これを共済金で穴埋めするというわけにはいかなくなりました。
ただし、証書は次女が持っています。ここで裏技を使うとすれば、「長女」または「子」に、この保険証書を金銭と交換するという手段が考えられます。ま、親戚内でもめるのは心が痛むのですが、それぞれの主張が大きい場合はこういった解決手段も考えなければいけません。

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2007/04/02

公示地価と株価の関係は?

Graph6_1

今年の公示地価が3月22日、国土交通省より発表されました。
住宅地が全国平均で0.1%、商業地も2.3%上昇。全用途平均値で上昇したのは16年ぶり。


さて、これまでの地価変動率と日経平均株価を同じ時間軸で比較しました。
注意するのは、地価変動率は文字通り変化率=微係数ということですが、
このグラフを見ると、地価動向が平均株価より2〜3年早く現れることが多いように思います。

ということは、株価はこれから上昇する?

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私は神様でも占い師でもないので将来のことはわかりません。でも期待しています。

が、不安材料もあります。

●都市部と地方の格差が広がっている
●REITと私募ファンドが都市部の地価を引き上げ要因の一つになっている。

REITの規模は2兆円、私募ファンドを入れても数兆円の規模です。近年規模が増えているとは言っても不動産市場全体から見ればまだ少ない。でも、都内の優良物件はすでに買い集められたという話です。これらが地価を上昇した要因になっている。

 証券化不動産投資では、着実に投資物件を増やしていかなければ収益が上がらない構造です。5年後10年後まで成長していけるのかどうか。かなり厳しいんじゃないのかなと思ってます。少なくともここ2〜3年のような高収益は無理な気がする。
 じゃ、その後地価はどうなるの? 下落する可能性もかなり高い。と私は思う。
 
地方の影響も無視できません。まだまだ低迷しているところが多いです。20年前とは構造そのものが変わってきています。バブル期は日本全体が気が狂ったようになった経済状態でしたが、今は全体的にクール。高齢化が進む中で地方の活性化がなされなければ、株価も上昇しないだろう。

今後地価と株価どうなっていくか楽しみです。

※ところでグラフを作ってみて、丁度ピークで買った人は、まだ半値戻しになってないのだなぁと思ってしまいました。投資する人は慎重にね!

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2007/04/01

桜が咲いた

Sakura_1


マンション前の桜もだいぶほころんできました。
嵯峨嵐山への観光客で嵐電(京福電鉄嵐山線)も混んでいます。
ただ、ちょっと今日は天気が怪しい。

なんで春は気持ちがいいんでしょう。今日はしっかりお掃除です。

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