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2007/03/26

退職金で住宅ローン:その注意点は?

 退職金で家を建て替える人増えています。
 先日こんな相談がありました。
 子供さんの方からです。
 
 「親が実家を建て替える。ローンを組むので一旦お前の住民票を実家に移してくれ。年金から無理なく返済するし、お前には迷惑かけないから」
 
 要注意なんです。

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 60歳以上の方がローンを組もうとするとなかなか銀行は「はい」と言ってくれません。なんせ収入が年金だけですから。
 (個人的には就職3年目の若者の方が貸し倒れリスクが多いように思うんですけどね。辞めちゃうの多いから。)
 
 
 そこで、銀行は、「親子リレー返済はどうですか?」と提案してきます。これは民間の銀行ローンでも金融公庫でも同じ。実際高齢になるとこれしか借金できない。
 
 注意点
 (1)子と親の連帯債務(連帯保証)
 (2)親子同居
 
(1)が問題なんです。
連帯債務ということは、一心同体。だから、子供は実際に支払っていなくても借入金(債務)を持っているという扱いになります。これは、もし子供が独立して家を持ちたくなってもローンが組めないと言うことになりかねません。
連帯保証と連帯債務はよく似た言葉ですが意味は違います。連帯保証人は、本人が払えなくなったときに効力を発生するもの、「肩代わりしてくれる人」です。一方、連帯債務は、一心同体。
 
連帯債務そのものの危険も当然あります。
お父様が亡くなれば、借金は自分にかかってきます。
すでに加入済みの生命保険があってそれで返済できるのならばこの借金リスクは取り除けます。が、ローンに合わせて保険に新規加入するとなると、まず、病歴がある場合が多くてダメ。病歴なくても年齢から保険料はバカ高。

(2)の同居条件。・・・・これは借りた後で子供が出て行っても特には問題なし。審査はたいてい通ります。でもね、、、、

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いじわるに、銀行の立場から考えましょう。

親子連帯債務だから、親は死んでもどうなっても子供に返済を迫ればいい。
もし子供が亡くなるような事態になったら返済して貰えないから、子供さんへの団体信用生命保険は入ってもらっとこう。これで子供さんが亡くなっても損害なし。
そんでもって、通常ローンと同じで抵当権はつける。保証協会の保障があるなら返済が滞っても銀行は保証協会からお金を受け取れるので損はしない。あとは保証協会と競売するかどうかはやりあってね。

ちなみに、融資額が多額だと「お子さん2人の連帯保証ならご融資できますよ」。
こんな風に提案されるときもあります。

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親子ローンを組んでも良いのは、2世帯住宅でずーっと住むというときだけ。これが本来の親子ローンの姿です。

でも、結婚して嫁とそりが合わずにどちらかが出て行くというパターン。非常に多いです。だいたい3年目くらいが危険域みたい。だから、子供が独身でまだどうなるかわからないのに親子ローンを組むのはもってのほか。

 もっとも、子供自身もずーっとそこに住むつもり。あるいは、当面自分で家を買わないというのならOK。

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ついでに言うと、2世帯住宅で300平米以上の土地なら、うまく家を建てる(リフォームする)と、固定資産税が安くなります。

 玄関2つの構造にして、例えば1階を親、2階を子、の居住空間にして鍵をかけられるようにする。そうすると、区分登記が可能となる。2世帯別々だから税の軽減措置が2倍つかえる。(地価によりますが、120坪以上くらいならそれなりに効果有り)

 大規模リフォームで、子供が資金を出す。こんな時にもきちんと子供分の区分登記すれば、親名義の家を改装して「贈与税がやってきた」という問題も避けられるし、住宅ローン控除も適用できるのでかなり得。
 
 なんか裏技みたいに見えるんですけど、これって、法の趣旨をそのまんま適用しているだけであって、世の中みなさん、名義に関して無関心の人が多いというのが現状のようです。
 
 

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