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2006/11/07

変動金利や短期固定金利も、実はお得(住宅ローン)

金利上昇が叫ばれているので、固定金利型住宅ローンが大流行です。

でも、題名とは逆のことを最初に言います。
変動金利型のローンは金利上昇に無防備になります。要注意です。

銀行の融資担当が、
  →固定金利を勧めたい時は「どれだけ金利が上がるかわかりませんよ」
  →変動金利を勧めたい時は「こちらの金利が低いので月々の支払は少ないですよ」

要は営業ですから、彼らはどっちだって良いのです。
金利さえ手に入れば。←これ銀行業の基本、ビジネスとしての基本です。
『うちで借りてくれるか』『うちの審査に通るかどうか』
これが彼らの一番先に考えることであります。
-----------
で、金利の話に戻します。

今は、変動金利の方が固定金利よりも格段に金利が低いので、実は結構お得だったりします。
つまり、 金利の安い間にガンガン返済してしまうという事。


今、変動金利や固定選択型(5年以下)なら金利2%を割っている銀行もあります。
例えばソニー銀行の3年固定で1.858%。
そして、固定金利の代表であるフラット35(住宅金融公庫提携)ならSBIモーゲージの場合で実質金利3.075%。

FPらしく、試算します。
3500万 30年のローン。  全期間固定が3%として、金利変動タイプのうち、
  3分の1の期間が-1%、 残り3分の2が+1%、の場合、 を仮定します。


●変動・短期固定(仮定10年間は2%、その後4%)
  当初10年  2% (月々12万9366円)
  その後20年 4% (月々15万4964円)
                     総返済額  5272万円

 

●全期間固定
 30年間  3% (月々14万7561円)
                     総返済額  5312万円

ねっ、全期間固定と比べて、総支払額は40万円低くなります。

もし、金利の低い間に繰上返済をガンガン行えば、かなり得。
で、問題はと言うと、金利がどこまで上がるか分からないという事。
上で言うと「その後20年 4%」というのが非常にリスク要因になります。
4%にとどまっていればお得ですが、もし5%になってしまったとしたら、総支払額 5603万円になってしまいます。
 
 
固定金利を組んだと思って、支払が減った分、その差額を貯めておいて、それを繰上返済するとか、もし、金利が思っている以上に高くなったら、それを埋める資金がある方は、実は変動金利もお得なのです。

 
一番いけないのは、変動金利の支払だけでぎりぎりの人。
最初に書いたように金利上昇には無防備なので、せっかくの夢のマイホームがローンに追いかけられることになります。

でもって、親からの援助を期待できる人は、贈与税がかからないように毎年110万ずつ贈与して貰って、それを繰上返済する、、、、ということをすると相続時精算の手続きもいらないので、とっても良かったりします。(ただ親から援助して貰える時だけね)
 


ちなみに、私は金利リスクを取りたくなかったので全期間固定にしています。

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