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2006/08/29

土地は買わないで定期借地権にするという選択

いきなり、全然違う話題から。
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実家の犬が病気で大変でした。
どうも両眼失明したみたいです。
目をつぶったまま、じっと動かなくなって、丸二日。餌も食べず、水も飲まず、
痛みにじっと耐えて丸二日、見ているのが辛い。
頭の奥から痛みが来ているのか、それとも、目の奥が痛いのか、そんな感じなのだが、喋らないからわからない。

丸二日経ってやっと、落ち着いてきたのか、あちこちぶつかりながらも恐る恐る動くようになりました。瞳を見ると変な色。
外見から分かる症状は緑内障の症状とのこと。でも近所の動物病院では原因分からず、CTもあるという大阪の大きな病院を紹介されました。予約できたのは3日後。診察代いくらもっていけばいいだろう?
ついこの前まで、一緒に走り回っていたことを思い出すととても辛いです。
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さて、本題のFPの話題、「定期借地権」です。
「土地を貸したら帰ってこない」こんな神話というか事実というか現実があって、これじゃ土地の有効利用が進まないぞっ、て言うことで平成4年に施行された「新借地借家法」ここで定期借地権というものができました。これは、簡単に言うと、50年(通常)の期間が経てば更地にして返しますよという条件で土地を借りる権利を売買するものであります。更新するかしないかは地主側の方が強いというのがこれまでの借地借家法とは違うところ。

 土地を買うわけではないから当然安い。でも、最後は返さなきゃいけない。これはなかなか普及しないだろうなぁなんて考えていて、事実あまり普及していないのだけれども、今後、これが増えるんじゃないかって気がしてきました。

例えばこんなパターン:

 定年前の夫婦、子供はすでに独立、今は若い頃に買った郊外の家に住んでいる。実家の田舎には爺さん(親)の住んでいた古家が残っている。元々、老後は田舎に帰るつもりだったけど、まだまだ隠居したくない。それよりも便利な都会に住みたい。じゃ今の家を売って便利な都会の家を買おう。夫婦2人だから大きな家はいらない。どうせ、将来売って現金に換える土地だ。
 

 こんな考えをしたときに、土地が安く手にはいるという定期借地権を選ぶ人も出てくるんじゃないかと思います。
 
 50歳で契約しても50年なら100歳。生きている可能性は無いとは言えないけど、少なくとも夫婦どちらかは亡くなっていて、かつ100歳越えて一人暮らしと言うことはまずあり得ない。田舎の実家の家は折りをみて長男に譲って、もし、自分も生きていれば子供の世話になろう。
 これなら定期借地で建てる家でもいいんじゃないか。
 
 ここで重要なポイントは、定期借地分で安くなった現金が手元に残っているという点。これは老後生活費の安心料としては見逃せない。
 もし定期借地でなく普通に買っていたとしてもどうせ最後は売る土地、で、その現金を得るのは遺族(子供)なんである。それより生活費に使える方がいいんじゃないか。
 
 こんな考え方をする人増えるんじゃないでしょうかね。そんな気がします。

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コメント

私はこの3月に中古住宅を購入しました。そこは区画整理後売り出された新興住宅地なんですが、近所で駐車場の舗装が赤い家がとても多いんです。最初は景観を配慮したのかな、とも思いましたが実はそれら、定期借地権で家を取得した方々だったんです。
正直私にはこのシステムをチョイスする意味が分かりません。「土地を借りている」という事は、当然土地の借地料が発生するでしょうし、最後は更地にして返すんでしたら、家の撤去費用が発生します。木造2階建てなら、ざっと300万円位でしょうか。それに上屋の金額を足して、合計金額を50(年)で割って12(月)で割ると、月当たりの金額が出ます。これがその家族の住居費となるわけなんですが、同じ家を借りるより安くなるんでしょうか。それと定年後住む家が無くなる、というのも不安いっぱいです。父に言われましたが、定年後に貨幣を獲得するのは容易な事ではない、と。体が元気ならなんとか方法があるかもしれませんが、そんな先のこと誰も分かりません。それなら最低雨露をしのげる家を獲得しておくのが懸命なのではと。
このシステムは「自分で選んだ家に50年付けで住む賃貸住宅」なんでしょうね。ちなみに定期借地権で建てた家の住人が自己破産等で家を手放さなくてはならなくなった場合って、どういった扱いになるんでしょうか。私の家は競売物件だったもので。

投稿: reinaayane | 2006/08/30 10:22

『定年後住む家が無くなる、というのも不安』
私もかつては全く同じ考えだったんです、いや今でも半分はそう思っていますので、若い方にはお薦めしません。子供の成長もある程度目途のついた年配の方でないとお薦めできませんね。薦めるというよりは、「それも悪くは無いですね」くらい。
まさに「自分で選んだ家に50年付けで住む賃貸住宅」です。
例えば私が今、「どうしても田園調布に住みたいとか、高輪に住みたい」とか思ったとして、「将来、固定資産税払うの厳しいなぁ、それより今、家だけ建てて土地は賃貸で借りたら、生活設計しやすいなぁ。その後は田舎に戻るし。」ま、こんな時にお薦めできるって感じです。
 50年で出て行かなきゃ行けないのに、その時引っ越すお金が無いような人はやっちゃいけません。また、今お金がないから定期借地しか買えないので、、、、というのはもっとも、無計画きわまりないと言えるでしょう。

でもやはり定期借地は安いです。もの凄く固定資産税が高い土地なんかでは特に有効だと思います。固定資産税30万×50年なら1500万ですから。(逆に言うと、固定資産税の安い郊外の土地だと買っちゃう方がいいか、みたいな)
『雨露をしのげる家を獲得』するより『そういう家を買えるだけの現金を残しておく』というのがここでのポイントです。土地を買えばそれは資産ですが、それは使えないわけです。地価が上がれば資産価値は上昇しますがそれも使えないし税金だけが高くなる。でも現金なら、必要に応じて使うこともできるし、利殖もできる。それと、最後は土地はいらないっていうのもポイントです。子孫に不動産を残すつもりだったらしない方がいい。
 私が定期借地の家を買うとしたら、同時に、積立貯蓄(積立投信)を始めるか、変額年金保険なんかにお金を入れて、将来中古ワンルームが買える資金は最低限確保します。

 自己破産については、銀行側から考えると「融資して、破産されたらどれだけ回収できるか」って考えるとすぐわかります。
土地については借地権しかない、建物も残り期間分しかない。
当然融資条件は厳しくなり、そんなに貸してくれません。
むしろ、資産価値よりも勤め先等の条件で融資額を決めていると思います。

投稿: tak | 2006/08/30 16:25

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