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2006/07/25

不動産投資という選択

電話かかってきませんか? 投資用マンションの勧誘電話。
私はかつて、一日に2回受けたことがあります。
1軒目は「東京の閑静な駅近くの物件」。そんな遠いところ物件も見に行けませんし。2軒目は「滝の見える神戸の物件」。ひょっとしてお前らグルか?。単なる偶然だったみたいですけど。

彼らの決まり文句、家賃保証です、月々の返済額と家賃を同じにすれば出費なしでローンが組めますよみたいな。。。。
個人情報保護法のせいか、最近は電話が鳴ることがかなり減ったような気がしますけど、それは私だけ?


いかがわしくない、不動産投資、確かにあります。私も知り合いから勧められました。
『マンション1棟買い』。今、中古物件だと、ワンルーム15部屋くらいのちょい小さめの物件が1億円くらいであります。丁度、新築戸建て住宅の3倍くらいですね。月々の支払いが50万として、一部屋7万で貸して、諸経費引いて5万の収入。空室率90%として、月々17万円の収入、年間にすると204万円。1億円の2%です。ローンを組んでいてもプラスになる計算。
 もちろん、頭金が多く用意できるならもっと収益を上げられます。

 だいたい、収益マンションの収入は5-10%と言われています。言われているというのは、そりゃ、物件にも人の集まるマンション、いつも空室ばかりのマンションという差があるわけで、最近新築マンションが増えたこともあって結構中古物件は人気がなかったりします。

 で、この一番のリスクは、安定して収益を上げられるかどうかと言うところ。空室率が高くなったりとか、家賃未払いの人ばっかりになったとか、危ない人が入居したとか、最近は物騒だから、事件/事故物件になっちゃうとか。それから地震リスクってのもあります。地震保険はありますが、やはり地震はちと辛い。
 長期リスクとしてはやはり地価。都市部は下げ止まりとはいえ、日本全体ではまだ下がっていてこれがなかなか読み辛いリスク。
 
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 サラリーマンの不動産投資は、決して悪い物ではありませんが、あえて借金を作ってまでする物ではないと思います。自分の目で見て、これなら20年間借り手がいる、というような物件なら、、、、でも、ワンルーム一部屋の賃貸だと空室率とか未納とかがもの凄く収益に響いてリスクが高いのでお薦めしません。「やめときなさい」。

 かつては不動産収入は不労所得でしたが、今では、未納の督促やら、設備のメンテやら、掃除やら、住人間のいざこざやら、洗濯機のホースがはずれて水漏れ!やら、決して「不労」ではなく労力のいる事業になっています。そして、これらを管理会社に任せれば任せるほど、自分の財布が細って、彼らの懐が暖まるという仕組みです。

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 最初に書いた「家賃保証」ですが、よく聞いてみると大抵、最初の2-3年だけで、その後は、家賃の保証はあるものの、その額はその時の相場よって変更されるという条項が付いていることがほとんどです。当然古い物件になるほど家賃は下がるのが相場。でもって、ローンの返済額は、固定金利なら一定なので、どんどん苦しくなってしまう。それでも不動産という資産を買ってるんだ、と思えて、家計に余裕のある人は、反対はしません。
 販売業者さんは、マンション販売時の手数料と、その後のメンテ費用(管理会社費用)の両方で商売されておられます。
 唯一メリットと言えば、普通はローンを組めば団体信用生命保険に入るので、万が一のとき、遺族にマンションが残るという保険的メリットがあります。相当リスキーなメリットのような気がしますけど。

 ただ一般論としては、預貯金・現金、株/投資信託、などと並んで不動産投資は存在しリスクヘッジができると考えられています。そして、相続においては、節税として、賃貸不動産を持つことは他の資産よりも非常に有効です。自営業の方が自分の年金代わりにと建てられることも多い。
 
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 サラリーマンが投資用物件のローンを組もうとすると審査は少し厳しくなります。なので、自分の住居を1年ずつ変えて、その自分の住んでいたマンションを順番に賃貸にしていくという裏技(裏技かなぁ)があります。
 融資額は当然ふくらんでいくのですが、今の銀行の融資は不動産担保よりも、年間返済額が年収の○%以下という基準を重視する傾向にあるので、これをクリアすれば「お貸ししますよ」っていう銀行も多いです。夫婦合算なんかにすると3軒くらいは持てそうです。
 融資が膨らむので、FPとしてはお薦めしません。病気とかで収入が途絶えたなんてことがあれば自己破産に陥ることもあります。
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 なお、10室以上(戸建てなら5軒以上)あれば、青色申告の控除が増えて税金上お得になりますし、奥さんに給料を出して経費にするということもできてきます。そこそこ収益が見込めて、自分の給与所得の税率が高くなるなら法人化してしまう方が良い場合もあります。
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 最初に言いましたように、物件が命です。空室にならずにいつも入ってくれているかどうか。単に「建てれば儲かるんだろ」、なんて考えだと、経費ばかりかかる金食い虫になってしまいます。
 不動産購入は、業者が信頼できるかどうか、これが一番のポイントです。

 

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コメント

はじめましてtak-takさん。
私もここ何年か不動産投資を考えたのですが、この間投資したのは間接的にReitや不動産を扱っている会社の株を買ったくらいで、直接投資することはしてません。(持ち家は買いましたが。)

知り合いから物件を紹介されたこともあったのですが、築が少し古かったので改修コストを考えてやめました。そのころは会社の不要資産を買って再生するような新興企業(一時言われたハゲタカファンドみたいなの)が結構出てきていて、その株を買ったりしたほうが値上がり益が見込めたのです。まだ投資家が余り目を向けないころで安く買えたし、リスクの分散もしやすかったし。

でも新聞の不動産欄で収益物件の1棟売りなんかが出ているとついつい目が行ってしまいます。

投稿: あきら | 2006/07/25 21:32

 あきらさん、はじめまして。(では無いような気もしますが)

 私も全然買う予定はないのですが、チラシで出ている物件には目が行ってしまいます。間取りを見ながら、この2部屋は一つにしてそのかわりクローゼットを付けたいなとか、和室つぶしてフローリングにしたらどうかなぁとか。
 丁度、姉がリフォーム関係の仕事をしているので、「いくらぐらいかかる?」「並の工事で80万から100万」。即答が帰ってくるのは便利です。といっても滅多に会うことはないのですけど。

 投資法人の認可ペースがもの凄いですね。金融庁のHPを見ていると、毎月数件認可されているんじゃないでしょうか。だんだんと名前すら把握できなくなってきています。
 新興企業の投資は、吉とでるか凶とでるか分からないので他人には迂闊には進めれられませんね。私自身は昨年、ランドビジネス(JASDAQ8944)の株で少し利益がありました。でも基本的に地震が恐い人間なので、すでにみんな手放しています。

 いつかは、1棟買いしたいです。でも私の回りでは、空室が多くて悩んでいる大家さんとか、逆に自分の借りている部屋が競売にかかちゃった人とかの声が聞こえてきて、やっぱり結構大変なのかな、と思います。悠々自適なんですというより愚痴を聞く方が多いような気がします。


投稿: tak | 2006/07/26 18:58

こんばんは。確かにはじめましてではないですが、このプログ上では初めてだから見ている方には違和感がないかなと...

私も新興企業はあんまり手を出していません。昨年は1社だけ。しかも理屈に合わないと思うほどの高値になったり、業績に自信が持てなくて手放すことが多いです。特に不動産関係なんて手を出すつもりはまったくなかったのですが、2003-2004年ぐらいにアセットMの資金調達と証券化の腕に惚れて1年くらい持ってました。

Reitは株のリスクがちょっとは減るかなと考えて持ってましたけど、今の家の購入時にすべて手放しました。今はまったく買う気なしです。


投稿: あきら | 2006/07/29 00:46

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