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2005/07/20

自分の賃貸住宅が競売に

少し前にあった事例です。賃貸マンションに住んでいる方が、近所の人から自室が競売にかけられている事を聞きました。さて、どうするか。

(1)自分も競売に参加する。
裁判所で調べると(インターネットで調べられます)競売価格はかなり安い、・・・・需要のあるマンションはそれなりに結構いい値段がつくので、競売価格では買えない。近隣の取引価格で競りにかかるので結局高くなる、絶対に競り落とそうとするとかなり高価で、素人判断ではまず無理。

(2)新しいオーナーはどんなことをいってくる?
新しいオーナーがどういう目的でこの物件を手に入れたかで変わる。・・・・・ほとんどは、投資目的で利回りが欲しいので、滞納せずに長く住んでくれる人がいいと思っている。なので賃貸条件が大きく変わる可能性は低い。が、中には、次の更新時で退去して。。。。。なんていう場合も無いとは言えない。昔ほど、借り主の立場は強くない。また「家賃はずっと上げないから」なんて昔のオーナーが言ってたなんていうのは当然すべて無効になる。家賃の値上げとかその他の契約事項がどうなるかはっきりしない。ま、道義的にもすぐ出て行けはないにしろ、2年後には出て行ってね、なんていうことをいう可能性も無いとは言えない。

結局、この方は、同じマンションの別の部屋を親御さんがローンで購入され、これを親から借りているという形で引っ越されました。
−−−−−
ここで、税金面の問題があります。親御さんのローンなので当然、親御さんがローンを支払っている。

(1)親御さんは子供さんから賃貸料を貰っている。・・・・所得税
 親御さんには新たに所得が増えるわけですね。不動産所得。賃貸料から経費を引いた残りを所得として申告し他の所得とあわせて所得税を払わないといけません。他の所得が多ければ税率も高くなります。もし20%の税率なら不動産所得が100万円あっても80万の手取りとなってしまいます。親御さん本人が住んでいるわけではないので住宅ローン控除は使えません。

(2)親御さんは子供さんに無償で家を貸し、別途、子供さんは親御さんにお金を渡していることにする。
     ・・・・贈与税
年間110万円以内であれば贈与税の対象外ですからOKです。110万越えた場合、越えた分について贈与税の対象となります。
夫婦で100万と30万にわけて贈与したことにすれば税金はかかりませんが、これが許されるかどうかは税務署あるいは税理士に聞かないと即答できません。それぞれに収入があってそれぞれの名義の通帳から別々に支払い、税務署が行ってきたら、いつでも証拠を提出できるのなら大丈夫そうに思います。

(3)親御さんは子供さんに無償で家を貸し、子供は親の生活費を負担していることにする。
直系親族は扶養の義務がありますから、毎月の定額支払いだと税務署がどう判断するかわかりませんが、実家の○○の修理費、とかなんとかでその代金を支払うことについては贈与とは見なされません。領収書をとっておくとかでこういった贈与金(扶養親族としての生活費)を支払うことは可能。生活費なら額がいくらであっても贈与税はかかりません。

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ちなみに、実家を生前贈与で、子供名義に変えておいて、これを担保にローンを子供が組むと、自分が住んでいるので住宅ローン控除は使えます。かわりに実家の不動産税も自分宛にやってきますが。
    ・・・・生前贈与

不動産登記をすれば、税務署は固定資産税・取得税の請求のために、必ずなんらか調べます。名義人の口座も調べて(というかローンを組んだら登記簿に書いてある)お金の流れを確かめる、と思っておいた方がいいでしょう。不正な贈与があれば課税します。納税の不平等をなくすためです。税務署の方はとても仕事熱心なのです。

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