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2005/07/26

家は資産か? マンション賃貸

「家は資産ですよ〜」 新築マンションギャラリーやらモデルハウスを見に行くとかなりの確率で営業マンが発する言葉であります。こういうことを言うのは若い営業マンに多いのですが、正直疲れます。かれらは、今月の売り上げになるかどうかしか考えていなくて、歩合も多いものだから目の前のことしか考えていない。買う方にしてみれば、一生に何度もない買い物をしようとしているのに。

 「かなりの確率」というのは、そうでない人もいます。長い話、それこそ物件をいろいろ見たりしていく中で本当にこちらの考えをわかろうとしている人は「「家は資産ですよ〜」 とは簡単には口にしません。

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(実勢価格)−(ローン残高)  = 家の価値
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売却ならば、実際に売ったらいくらになるか、そこからローンを引いて、あと、売却後は、税金(譲渡益が出る場合;いろいろ控除あり)や登記などの諸経費も考慮する必要があるでしょう。
3000万のマンションを買って、入居前に売却しても、新古価格になって下がってしまえば負債だけが残ります。
逆にプレミアがついて値上がりすることもあるかも知れませんがそれは非常にまれです。
負債だけ残る → バランスシートでも、資産と負債はまったく別、というか、対照の位置にある数字です。

さて、マンション投資、ときどき電話がかかってきます。個人情報保護法以降はめっきり減りましたが、「新たにローンを組んで賃貸しませんか、家賃でローンが払えますよ」なんていう勧誘があります。「家賃は保証」なんて言っておきながらよく聞くと、当初2年間だけで、それ以降は実勢価格での保証額に変わります。なんて言う場合が多い。

そんでもって、初期費用と管理費が高い。すぐに売ったとしてもかなりの損。

普通ローンを組むと一定額を数十年払うことになりますが、家賃は減っていく、、、、将来の安定収入・豊かな老後のために、生活を切りつめてローンを払う。でもって、30年も経つとかなり価値の下がったマンションが手にはいるわけです。少々立地条件がよくて、土地の単価が上がったとしても、建物の方は20年30年もすれば、相当に価値は下落しますよ、普通。

(実勢価格)−(ローン残高)  = 家の価値

で価値が残るようなローンであれば、投資の価値はあるでしょう。ま、簡単に言うと、多額の借金してまでマンション投資すべきではない、といえます。


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一つだけ得する場合があります。
ローンを組むと団体信用生命保険に入りますので、万が一、ローンを組んだ人が亡くなっても保険金で残債が支払われ、マンションはそのまま遺族のものとなり、家賃が入ってきます。
万が一の遺族のために年金保険に入った、と考えられる人はいいかもしれません。


借金しないで買える人は、マンション投資も数ある投資の一選択肢として考えてもいいでしょう。将来自分が住んでもいいな、と思うような物件が良いと思います。場合によれば、不動産所得の損益通算とか税金のメリットもありますし。


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